Quel capital de reconstruction déclarer pour que l'immeuble soit indemnisé en entier ?
Sous-évaluer le capital de reconstruction d'un immeuble en copropriété, souvent pour alléger la prime, déclenche la règle proportionnelle de capitaux : l'indemnité est réduite dans la même proportion, sur chaque sinistre. Cet outil traduit la surface et le standing en capital de reconstruction à déclarer, et en décote évitée.
Ce qui vous menace vraiment : la règle proportionnelle
En copropriété, l'assurance de l'immeuble est obligatoire : la loi ALUR impose au syndicat des copropriétaires d'assurer le bâtiment. Le contrat repose sur un capital de reconstruction, la somme nécessaire pour rebâtir l'immeuble à neuf. Beaucoup de copropriétés le déclarent trop bas, pour alléger la prime. Le piège se referme au sinistre : l'article L121-5 du Code des assurances autorise l'assureur à appliquer la règle proportionnelle de capitaux.
Concrètement, si la copropriété déclare 60 % de la valeur réelle, l'indemnité est réduite de 40 % sur chaque sinistre, même partiel. La décote ne dépend pas de l'ampleur de l'incendie ou du dégât des eaux, mais de l'écart entre la valeur déclarée et la valeur de reconstruction réelle. C'est ce mécanisme, et non le sinistre, qui transforme une sous-évaluation en charge lourde répartie sur tous les copropriétaires.
Le bon capital de reconstruction, selon votre immeuble
Le capital à déclarer est la valeur de reconstruction à neuf de l'immeuble. Un repère utile : de 1 800 à 2 800 € par m² selon le standing. Un immeuble standard se situe vers le bas de la fourchette, une copropriété de standing avec prestations soignées vers le haut. Cet outil traduit la surface totale et le standing en capital de reconstruction conseillé, puis montre la décote subie sur un sinistre représentatif en cas de sous-évaluation.
L'enjeu est de déclarer juste, puis de tenir cette déclaration à jour : une rénovation lourde, une surélévation, l'inflation des coûts de construction modifient le capital exposé. Une déclaration actualisée supprime la décote proportionnelle et garantit une indemnisation de l'immeuble en entier, dans les limites du contrat.
Ce que cet outil ne dit pas : votre contrat exact
Cet outil montre un ordre de grandeur du capital de reconstruction à déclarer et de la décote en cas de sous-évaluation, pas une cotisation ni un devis. Les plafonds, la franchise, les garanties (dégât des eaux, incendie, responsabilité civile du syndicat, catastrophes naturelles) et les honoraires dépendent de votre immeuble et de son exposition. Un conseiller cale le capital et les garanties sur la copropriété réelle avant tout engagement.