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Guide complet PER et IFI 2026 : exonération PER assurantiel, imposition PER bancaire avec SCPI, stratégies d'optimisation patrimoniale pour réduire l'impôt fortune immobilière (seuil 1,3M€).
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique aux contribuables dont le patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier. Pour les hauts patrimoines possédant un patrimoine immobilier important (résidences principales, secondaires, immeubles locatifs, SCPI), la question de l'optimisation fiscale via le PER (Plan d'Épargne Retraite) se pose naturellement.
Le PER est-il soumis à l'IFI ? La réponse est nuancée et dépend du type de PER et de la nature des actifs détenus. Un PER assurantiel en phase d'épargne (non rachetable) bénéficie d'une exonération totale d'IFI, même s'il contient des SCPI ou autres actifs immobiliers. En revanche, un PER bancaire (compte-titres) est partiellement imposable à l'IFI à hauteur de la fraction investie en actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SIIC).
Quelle stratégie d'optimisation patrimoniale ? Pour un patrimoine de 2 millions d'euros dont 1,5 M€ en immobilier (IFI de ~3 200 €/an), transférer 200 000 € vers un PER assurantiel permet de réduire l'assiette IFI à 1,3 M€ et de supprimer l'impôt tout en bénéficiant d'une déduction fiscale immédiate de 60 000-90 000 € (TMI 30-45 %).
Ce guide complet explore la fiscalité PER et IFI 2026 : règles d'assujettissement selon le type de PER, traitement des SCPI en PER, stratégies d'optimisation pour hauts patrimoines, et arbitrages PER/Assurance-Vie/Immobilier pour minimiser l'IFI.
L'IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), qui a remplacé l'ISF en 2018, est un impôt annuel frappant les patrimoines immobiliers nets supérieurs à 1,3 million d'euros.
Assiette de l'IFI : ✅ Résidence principale (abattement de 30 %) ✅ Résidences secondaires (valeur vénale) ✅ Immeubles locatifs (valeur vénale) ✅ Parts de SCPI, OPCI, SIIC (fraction immobilière) ✅ Nue-propriété et usufruit (valorisation selon règles fiscales)
❌ Exclus de l'IFI :
Barème progressif 2026 :
| Tranche de patrimoine net taxable | Taux d'imposition |
|---|---|
| < 800 000 € | 0 % (non taxable) |
| 800 000 - 1 300 000 € | 0,50 % |
| 1 300 000 - 2 570 000 € | 0,70 % |
| 2 570 000 - 5 000 000 € | 1 % |
| 5 000 000 - 10 000 000 € | 1,25 % |
| > 10 000 000 € | 1,50 % |
Mécanisme d'atténuation : Pour limiter l'effet de seuil, un abattement progressif s'applique entre 1,3 M€ et 1,4 M€ : → Abattement = 17 500 € - (1,25 % × Patrimoine)
Exemple : Patrimoine immobilier net : 1,35 M€ → IFI brut : (800 000 × 0,50 %) + (550 000 × 0,70 %) = 4 000 + 3 850 = 7 850 € → Abattement : 17 500 - (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 - 16 875 = 625 € → IFI net dû : 7 225 €
Vous êtes redevable de l'IFI si votre patrimoine immobilier net au 1er janvier 2026 dépasse 1,3 million d'euros.
Important : → Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal (couple marié/pacsé) → Les dettes immobilières (crédits en cours) sont déductibles pour calculer le patrimoine net
Exemple :
Un PER assurantiel en phase d'épargne bénéficie d'une exonération totale d'IFI, même s'il contient des actifs immobiliers (SCPI, fonds immobiliers).
Fondement juridique : → Le PER assurantiel est non rachetable pendant la phase d'épargne (sauf 6 cas de déblocage anticipé) → Les biens non rachetables ne sont pas imposables à l'IFI selon la doctrine fiscale
Conséquence : → Vous pouvez détenir 200 000 € de SCPI dans un PER assurantiel sans impact sur votre IFI → Contrairement aux SCPI détenues en direct ou en assurance-vie (imposables à l'IFI)
Limite : Cette exonération cesse dès qu'un motif de déblocage anticipé survient (achat résidence principale, invalidité, décès conjoint, etc.), rendant le PER rachetable. À ce moment, les actifs immobiliers du PER entrent dans l'assiette IFI.
Un PER bancaire (compte-titres) est partiellement imposable à l'IFI dès la souscription, à hauteur de la fraction investie en actifs immobiliers imposables.
Fonctionnement : → Si votre PER bancaire contient 30 % de SCPI et 70 % d'ETF actions, seuls les 30 % entrent dans l'assiette IFI
Exemple : PER bancaire : 100 000 €
Différence fondamentale avec PER assurantiel :
| Type de PER | Statut | Imposition IFI |
|---|---|---|
| PER assurantiel | Non rachetable | ❌ Exonéré (0 % dans l'assiette IFI) |
| PER bancaire | Rachetable | ✅ Imposable (fraction immobilière imposée) |
Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) sont très prisées pour diversifier un patrimoine retraite, mais elles sont systématiquement imposables à l'IFI lorsqu'elles sont détenues en direct ou en assurance-vie.
Traitement fiscal SCPI selon l'enveloppe :
| Enveloppe | Imposition IFI | Assiette taxable |
|---|---|---|
| SCPI en direct | ✅ Oui | 100 % de la valeur |
| SCPI en assurance-vie | ✅ Oui | Fraction immobilière (généralement 90-100 %) |
| SCPI en PER bancaire | ✅ Oui | Fraction immobilière |
| SCPI en PER assurantiel | ❌ Non | 0 % (exonération totale) |
Stratégie d'optimisation : → Si vous possédez 300 000 € de SCPI en direct et que vous approchez du seuil IFI de 1,3 M€, transférer ces SCPI dans un PER assurantiel permet de :
Limite : Une fois en PER, les SCPI ne génèrent plus de revenus disponibles immédiatement (capitalisation jusqu'à la retraite).
Profil concerné : Investisseur détenant des SCPI en direct, proche du seuil IFI de 1,3 M€
Méthode :
Exemple concret :
Situation initiale :
Après optimisation :
Gains : ✅ Économie IFI : 8 900 €/an supprimé ✅ Déduction fiscale : 300 000 € × 41 % (TMI) = 123 000 € d'économie d'impôt sur le revenu (si versement dans la limite du plafond annuel, sinon sur plusieurs années) ✅ Total gain 1ère année : 8 900 + 123 000 = 131 900 €
Limites : ❌ SCPI bloquées jusqu'à la retraite (pas de revenus disponibles avant 62-64 ans) ❌ Plus-value de cession SCPI imposable à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) si détention < 22 ans
Profil concerné : Propriétaire de plusieurs biens immobiliers, patrimoine IFI > 2 M€
Méthode :
Exemple concret :
Situation initiale :
Après optimisation :
Gains : ✅ Économie IFI : 12 400 €/an supprimé ✅ Déduction fiscale : 400 000 € × 41 % = 164 000 € (sur 3 ans via report de plafonds) ✅ Rendement SCPI PER : 400 000 × 4,5 % = 18 000 €/an capitalisés (vs loyers imposables TMI + PS si résidence secondaire louée)
Limites : ❌ Plus-value immobilière imposable (abattement selon durée de détention) ❌ Perte de la jouissance de la résidence secondaire (usage personnel)
Profil concerné : Patrimoine > 3 M€, héritiers directs (enfants)
Méthode :
Exemple concret :
Situation initiale :
Après optimisation :
Nouveau patrimoine IFI :
Gains : ✅ Économie IFI : 30 900 €/an supprimé ✅ Déduction fiscale PER : 500 000 × 45 % (TMI) = 225 000 € (sur 5 ans) ✅ Transmission anticipée : 1,5 M€ transmis aux enfants en franchise de droits (abattement 100 000 €/parent/enfant)
| Critère | PER Assurantiel | Assurance-Vie |
|---|---|---|
| Exonération IFI | ✅ Totale (phase d'épargne) | ❌ Partielle (fraction immobilière imposée) |
| SCPI dans l'enveloppe | ✅ Exonérées IFI | ❌ Imposées IFI |
| Déduction versements | ✅ Jusqu'à 38 448 € (salariés) | ❌ Non |
| Disponibilité fonds | ❌ Bloqué jusqu'à retraite | ✅ Disponible à tout moment |
| Transmission | Hors succession avant 70 ans (152 500 €/bénéficiaire) | Hors succession avant 70 ans (152 500 €/bénéficiaire) |
| Abattement gains (> 8 ans) | ❌ Aucun | ✅ 4 600 €/an (9 200 couple) |
Choisissez le PER si : ✅ Vous approchez ou dépassez le seuil IFI de 1,3 M€ ✅ Vous détenez des SCPI en direct ou en assurance-vie (imposables IFI) ✅ Votre TMI est élevée (41-45 %) → La déduction fiscale maximise l'avantage ✅ Vous n'avez pas besoin de liquidité avant la retraite
Choisissez l'Assurance-Vie si : ✅ Votre patrimoine IFI est < 1 M€ (pas de risque IFI) ✅ Vous privilégiez la flexibilité et la disponibilité des fonds ✅ Vous souhaitez bénéficier de l'abattement 4 600 €/an après 8 ans ✅ Votre TMI est faible (11-30 %) → La déduction PER a moins de valeur
Allocation optimale pour hauts patrimoines :
Profil : Patrimoine 3 M€, dont 2 M€ immobilier (IFI : ~15 000 €/an)
Stratégie :
Résultat : → Patrimoine IFI : 1,3 M€ (seuil exactement) → IFI dû : 0 € (économie 15 000 €/an) → Déduction fiscale PER : 700 000 × 41 % = 287 000 € (sur plusieurs années) → Liquidité assurance-vie : 500 000 € disponibles en cas de besoin
Problème : Si un motif de déblocage anticipé survient (achat résidence principale, invalidité, décès conjoint, surendettement, expiration droits chômage, cessation activité TNS), le PER devient rachetable.
→ Les actifs immobiliers (SCPI) du PER entrent alors dans l'assiette IFI
Exemple : Vous détenez 500 000 € de SCPI dans un PER assurantiel (exonéré IFI). → Accident de la vie : Invalidité catégorie 2 (déblocage anticipé autorisé) → PER devient rachetable → 500 000 € de SCPI imposables à l'IFI dès l'année suivante → IFI supplémentaire : ~3 500 €/an
Mitigation : Anticiper ce risque en conservant une partie de votre patrimoine en assurance-vie (disponible et non soumise à ce changement de régime).
Contrainte : Le PER est bloqué jusqu'à votre départ à la retraite (sauf 6 cas de déblocage anticipé).
Impact : → Pas d'accès à votre capital pendant 10-40 ans selon votre âge → Perte de flexibilité patrimoniale (impossibilité de saisir des opportunités d'investissement)
Recommandation : → Ne versez sur PER que l'excédent d'épargne dont vous n'avez pas besoin à court/moyen terme → Conservez 6-12 mois de revenus sur livrets + patrimoine liquide en assurance-vie/CTO
Contexte : Le Parlement a débattu fin 2025 d'une réforme de l'IFI pour le transformer en impôt sur la fortune improductive, ciblant : → Actifs générant peu de revenus (fonds euros < 2 %, résidences secondaires vides, cryptomonnaies) → Potentiellement : PER avec allocation trop sécurisée (100 % fonds euros)
Statut 2026 : La loi de finances 2026 n'a pas encore été définitivement adoptée. L'IFI reste donc inchangé pour l'instant, mais une évolution est possible courant 2026.
Précaution : → Diversifiez votre PER : 70 % UC actions/SCPI + 30 % fonds euros pour éviter d'être ciblé par une future taxe sur l'épargne improductive → Suivez les évolutions législatives avec votre gestionnaire de patrimoine
Chez France Épargne, nous sommes gestionnaires de patrimoine spécialisés dans l'optimisation fiscale pour hauts patrimoines. Notre accompagnement personnalisé maximise vos économies d'IFI via le PER.
✅ Audit patrimonial IFI complet : Calcul précis de votre assiette IFI 2026 et identification des leviers d'optimisation ✅ Simulation PER vs Assurance-Vie : Projection sur 20-40 ans de l'économie IFI + déduction fiscale PER ✅ Stratégie de transfert SCPI : Accompagnement pour transférer vos SCPI direct → PER assurantiel sans impact fiscal ✅ Arbitrage immobilier optimisé : Analyse cession résidence secondaire vs maintien + versement PER ✅ Sélection PER assurantiel premium : Contrats avec large gamme SCPI (15-20 SCPI disponibles) et frais réduits (0,6-0,8 %) ✅ Stratégie combinée PER + Donation : Optimisation globale avec donation nue-propriété + don IFI
Demander un Audit Patrimonial IFI Gratuit
Le PER assurantiel constitue un outil puissant d'optimisation IFI pour les hauts patrimoines (> 1,3 M€), offrant une exonération totale des actifs immobiliers (SCPI) détenus dans l'enveloppe pendant la phase d'épargne. Pour un patrimoine de 2 M€ générant 12 000 €/an d'IFI, transférer 700 000 € de SCPI vers un PER assurantiel permet de supprimer l'IFI tout en bénéficiant d'une déduction fiscale de 287 000 € (TMI 41 %, étalée sur plusieurs années).
Stratégies gagnantes 2026 : → Patrimoine 1,3-2 M€ : Transfert SCPI direct → PER assurantiel pour passer sous le seuil → Patrimoine 2-5 M€ : Arbitrage immobilier + versement PER + don IFI (réduction 75 %) → Patrimoine > 5 M€ : Stratégie combinée PER + Donation nue-propriété + Holding patrimoniale
Limites à anticiper : → Risque de perte d'exonération si déblocage anticipé (PER devient rachetable) → Blocage des fonds jusqu'à la retraite (liquidité réduite) → Réforme IFI 2026 possible (impôt sur fortune improductive en discussion)
Le PER demeure l'enveloppe la plus avantageuse fiscalement pour combiner déduction IR (30-45 %) + exonération IFI + constitution capital retraite. Pour les patrimoines > 1,3 M€ avec forte composante immobilière, l'arbitrage SCPI direct → PER assurantiel génère une économie fiscale immédiate de 40-50 % (déduction + IFI supprimé).
Nos experts France Épargne vous accompagnent pour bâtir votre stratégie PER/IFI sur-mesure selon votre patrimoine et vos objectifs. Demandez votre audit patrimonial gratuit dès aujourd'hui.
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Sources :