PNO l'Assurance du Bailleur en Copropriété Rendue Obligatoire par la Loi ALUR

PNO contre MRH bailleur, deux contrats à ne pas confondre

La PNO obligatoire ne se confond pas avec ce que les assureurs appellent une MRH propriétaire bailleur ou MRH non occupant étendue. La distinction est essentielle pour savoir ce qui est exigé par la loi et ce qui relève d'un choix de couverture renforcée.

La PNO stricte se limite à la responsabilité civile et, dans la plupart des contrats du marché, intègre une couverture des dommages au bâti privatif : incendie, dégât des eaux d'origine accidentelle, événements climatiques, catastrophes naturelles. Elle ne couvre ni le mobilier personnel du bailleur, puisqu'il n'occupe pas, ni les effets du locataire. Son prix moyen se situe autour de 144 euros par an en 2025 selon les observatoires tarifaires du marché, avec une nette progression en 2026.

La MRH bailleur étendue ajoute des garanties que la PNO seule ignore. Elle prend en charge le mobilier confié au locataire dans le cadre d'une location meublée, les éléments d'équipement (cuisine intégrée, salle de bains aménagée), la perte de loyers en cas de sinistre rendant le bien inhabitable et, parfois, une protection juridique pour les litiges avec le locataire. Pour un studio meublé loué 700 euros par mois, la MRH bailleur coûte entre 180 et 300 euros par an. Le surcoût se justifie si la valeur du mobilier confié dépasse 5 000 euros ou si vous redoutez une vacance prolongée après sinistre.

Notre comparateur d'assurance habitation intègre les deux niveaux de couverture pour permettre d'arbitrer selon le profil du bien et du locataire.

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Champ d'application, copropriété oui, maison individuelle non

La frontière entre PNO obligatoire et PNO facultative tient à un seul critère : le bien est-il détenu en copropriété, ou s'agit-il d'une maison individuelle ?

En copropriété, l'obligation s'applique mécaniquement. Peu importe que vous occupiez le bien, que vous le louiez à un tiers, qu'il reste vacant pendant des mois en attente d'un acquéreur ou qu'un membre de votre famille y séjourne gratuitement. Dès lors que vous êtes inscrit au registre des copropriétaires comme propriétaire d'un lot, vous devez une assurance RC minimale. Cela inclut les studios, appartements, parkings, caves ou greniers détenus en lot séparé.

En maison individuelle hors copropriété, aucun texte n'impose au bailleur de s'assurer. C'est le locataire qui supporte l'obligation d'assurance prévue par l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur peut donc, légalement, ne souscrire aucun contrat. Cette absence est néanmoins fortement déconseillée. Si la toiture s'effondre sur la voiture d'un voisin pendant une vacance locative, si la cheminée prend feu à la suite d'un défaut d'entretien, ou si un défaut de canalisation enterrée inonde le terrain mitoyen, la responsabilité du bailleur est intégralement engagée sans aucune protection. La PNO maison individuelle coûte rarement plus de 180 euros par an et représente un calcul actuariel évident.

La frontière se brouille pour les lotissements en ASL (association syndicale libre) ou les colotissements horizontaux. Si l'acte de propriété fait référence à un règlement de copropriété, même partiel, l'obligation ALUR s'applique. En cas de doute, le syndic ou le notaire saisi de la transaction tranche.

Le contenu minimal du contrat PNO

Le législateur n'a pas fixé de plafond d'indemnisation minimum dans la loi. Il s'est borné à exiger une garantie RC, en laissant au marché le soin de définir le périmètre. Les contrats standard, harmonisés par la FFSA puis par France Assureurs, présentent un socle commun.

La responsabilité civile du propriétaire couvre les dommages causés aux voisins ou à la copropriété par un défaut d'entretien ou par le bâti lui-même. Plafond habituel : entre 4,5 et 7,5 millions d'euros pour les dommages matériels, illimité pour les dommages corporels.

Le recours des voisins et des tiers correspond à la situation symétrique. Si votre logement est endommagé par un sinistre dont vous n'êtes pas responsable et que la responsabilité d'un voisin est engagée, votre assureur exerce un recours contre l'assureur du tiers. Cette garantie est en quelque sorte le miroir de la RC : elle protège votre patrimoine plutôt que le patrimoine d'autrui.

Les dommages au bâti privatif sont, dans la plupart des contrats, inclus par défaut. Incendie, dégât des eaux, événements climatiques (tempête, grêle, neige sous certaines conditions), catastrophes naturelles arrêtées par décret, vandalisme et bris de glace constituent le panier standard. La franchise habituelle se situe entre 150 et 380 euros, avec une franchise légale CatNat non modulable de 380 euros sur les dommages courants et de 1 520 euros sur les sinistres de sécheresse et réhydratation des sols argileux touchant une résidence principale (montants fixés par arrêté du 5 septembre 2000).

La garantie défense recours, parfois incluse parfois en option, prend en charge les honoraires d'avocat et les frais de procédure jusqu'à un plafond généralement compris entre 5 000 et 20 000 euros pour défendre vos intérêts en cas de litige avec un tiers ou un assureur adverse.

Certains contrats premium ajoutent une protection juridique habitation autonome, une garantie villégiature qui étend la couverture aux locations saisonnières prises pendant les vacances, ou une assistance hébergement après sinistre. Pour comprendre comment ces garanties s'articulent, voir notre guide des formules d'assurance habitation.

Combien coûte une PNO et pourquoi les prix montent

Le prix d'une assurance PNO a longtemps constitué un argument fort : deux à trois fois moins cher qu'une multirisque habitation complète. Ce constat reste vrai, mais les tarifs progressent nettement depuis 2025 sous la pression de deux facteurs : la sinistralité climatique et la réforme du régime des catastrophes naturelles.

La prime moyenne d'une PNO s'établit autour de 144 euros par an en 2025 selon les observatoires tarifaires du marché. Pour un appartement, la moyenne 2026 tourne autour de 130 euros par an, avec une fourchette courante de 114 à 168 euros. Pour une maison individuelle, la moyenne 2026 grimpe vers 290 euros par an, entre 200 et 336 euros selon la localisation et la surface. Un appartement neuf ou très récent paie souvent 20 à 30 pour cent de moins qu'un bien construit avant 1970. La présence d'un locataire assuré abaisse la prime de l'ordre de 15 à 25 pour cent par rapport à un bien vacant. Les villes à forte sinistralité (Marseille, Lille, certaines communes d'Île-de-France) majorent les tarifs de 10 à 20 pour cent.

Le principal moteur de la hausse tient à la surprime catastrophe naturelle. Chaque contrat d'assurance dommages intègre une cotisation obligatoire finançant le régime CatNat. Par arrêté du 22 décembre 2023, publié au Journal officiel le 28 décembre 2023, le ministère de l'Économie a porté ce taux de 12 à 20 pour cent des cotisations dommages, applicable depuis le 1er janvier 2025. Concrètement, la part CatNat de chaque prime PNO a bondi de deux tiers en un an. La justification tient à la dérive du coût des catastrophes climatiques : les sinistres climatiques ont coûté environ 6,5 milliards d'euros aux assureurs en 2023, et le régime CatNat n'avait pas été réévalué depuis vingt-cinq ans. Cette réforme apporte environ 1,2 milliard d'euros de capacité supplémentaire par an au régime.

Les bailleurs détenant plusieurs biens peuvent négocier un contrat multi habitations qui regroupe les lots sur un seul contrat avec une cotisation unique. L'économie observée varie de 15 à 30 pour cent dès trois biens regroupés. Si vous gérez quatre lots ou plus, calculez votre économie potentielle avec le comparateur avant la prochaine échéance.

Comment souscrire une PNO en cinq étapes

La souscription d'une PNO se fait sans visite du bien dans la grande majorité des cas. La procédure suit cinq étapes simples.

1. Vous communiquez l'adresse exacte, le numéro de lot et l'identifiant cadastral si disponible.
2. Vous précisez la surface habitable, l'année de construction et le type d'occupation (loué meublé, loué vide, vacant, occupé à titre gratuit).
3. L'assureur édite une proposition chiffrée avec le détail des garanties et des franchises.
4. Vous signez en ligne par signature électronique conforme au règlement eIDAS.
5. Le contrat prend effet à la date choisie et l'attestation est délivrée immédiatement par téléchargement.

Avant de signer, comparez au moins trois propositions. À garantie équivalente, l'écart de prime entre deux assureurs sur un même bien atteint fréquemment 40 à 60 euros par an, soit près d'un tiers du budget PNO annuel.

Articulation avec l'assurance du locataire et de la copropriété

Trois contrats coexistent dans un immeuble en copropriété loué, et leur articulation est rarement intuitive.

Le contrat du syndicat des copropriétaires, voté en assemblée générale à la majorité simple de l'article 24 de la loi de 1965, couvre les parties communes (cage d'escalier, toiture, ascenseur, façade) et la RC du syndicat pour les sinistres provenant de ces parties. Il prend en charge un dégât des eaux originaire de la colonne montante commune, par exemple. Notre dossier assurance de la copropriété et rôle du syndic détaille ce premier niveau.

Le contrat du locataire, obligatoire en vertu de l'article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, couvre les risques locatifs : incendie, explosion, dégât des eaux causé à la chose louée ou aux voisins par négligence ou usage. L'attestation d'assurance est exigible au moment de la signature du bail et à chaque renouvellement annuel. Si le locataire fait défaut, le bailleur peut souscrire une assurance pour son compte après mise en demeure d'un mois restée infructueuse (article 7 g modifié de la loi du 6 juillet 1989).

Le contrat PNO du propriétaire bailleur intervient en troisième rideau. Il couvre tout ce qui échappe aux deux autres : dommages au bâti privatif sans responsabilité humaine engagée (rupture d'un tuyau encastré du fait de la vétusté, par exemple), période de vacance locative, défaut d'assurance du locataire pendant un sinistre. La PNO n'agit pas en doublon : les contrats s'enchaînent en cascade selon la qualification du sinistre par la convention IRSI.

La convention IRSI, en vigueur depuis le 1er juin 2018, organise précisément cette articulation pour les dégâts des eaux et incendies en immeuble collectif. Tranche 1 (jusqu'à 1 600 EUR HT par lot lésé) : l'assureur du lot où se trouvent les dommages indemnise directement sans recours. Tranche 2 (de 1 600 à 5 000 EUR HT) : même principe avec recherche limitée des responsabilités. Au-delà de 5 000 EUR HT : retour au droit commun, avec expertise et recours classiques. Pour un bailleur, la PNO permet justement de figurer comme assureur du lot lésé lorsque le locataire fait défaut. Notre dossier convention IRSI et seuil de 5 000 euros détaille ce mécanisme.

Sanctions et conséquences d'un défaut d'assurance

Le défaut d'assurance PNO n'est pas sanctionné pénalement, contrairement à l'assurance auto. Aucune amende administrative n'est prévue. Le bailleur défaillant ne risque ni inscription au fichier des assurés, ni majoration automatique de cotisation. Mais les conséquences civiles peuvent être ruineuses.

En cas de sinistre engageant la responsabilité du propriétaire (un dégât des eaux par canalisation encastrée vétuste, par exemple, qui dévaste l'appartement du dessous), l'absence d'assureur signifie que l'indemnisation des voisins ou de la copropriété sort directement du patrimoine personnel. Un sinistre moyen en immeuble collectif tourne autour de 1 800 EUR selon les chiffres habitation de France Assureurs. Un sinistre lourd peut atteindre 50 000 à 200 000 EUR pour un incendie partiel. À ce niveau, l'absence d'assurance équivaut à une exposition patrimoniale incontrôlée.

Le syndic peut, à compter d'un sinistre, demander la production de l'attestation PNO. À défaut, le règlement de copropriété peut prévoir une majoration des charges ou l'imputation des coûts non couverts au copropriétaire concerné. Une jurisprudence constante des cours d'appel valide ces clauses dès lors que la procédure est respectée.

Enfin, en cas de vente du bien, le notaire vérifie systématiquement l'existence du contrat PNO pour les copropriétés. L'absence d'attestation peut bloquer la signature de l'acte authentique ou faire l'objet d'une réserve dans l'acte avec consignation d'une somme jusqu'à régularisation.

Cas particuliers et zones grises

Plusieurs configurations échappent à la lecture immédiate de l'article 9-1.

Le logement vacant pendant une période prolongée reste soumis à l'obligation. La clause d'inhabitation, présente dans la plupart des contrats PNO standard, peut suspendre certaines garanties (vol, dégât des eaux par négligence) au-delà de 30, 60 ou 90 jours consécutifs sans occupation. La RC reste maintenue. Si vous laissez un bien vacant pendant plus de 90 jours, signalez-le à votre assureur pour éviter une déchéance partielle en cas de sinistre.

Le logement occupé à titre gratuit par un membre de la famille (ascendant, descendant, frère ou soeur) est traité comme une occupation par un tiers. Le bailleur conserve son obligation PNO, et l'occupant doit, en principe, souscrire une RC locative ou bénéficier de la garantie d'une RC vie privée incluant la couverture du logement prêté. Notre glossaire RC vie privée précise ce périmètre.

La location saisonnière de courte durée (type Airbnb) en copropriété ne dispense pas de la PNO, qui reste obligatoire. Mais la PNO standard exclut généralement la responsabilité civile liée à l'activité commerciale d'hébergement. Une extension location saisonnière ou un contrat dédié est nécessaire pour couvrir l'occupation par des locataires de passage.

La SCI familiale propriétaire d'un bien en copropriété est tenue à la même obligation que le copropriétaire personne physique. Le contrat est souscrit au nom de la SCI, avec mention du gérant comme représentant légal. La RC personne morale de la SCI ne se substitue pas à la PNO.

L'expatrié bailleur d'un bien en copropriété française reste tenu de la PNO sur le bien situé en France, indépendamment de son lieu de résidence. La signature électronique et le règlement par prélèvement SEPA permettent la souscription depuis l'étranger sans contrainte.

La procédure en cas de sinistre

La déclaration d'un sinistre par le propriétaire bailleur suit les délais légaux du Code des assurances (article L113-2) : cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre pour les cas courants, deux jours ouvrés pour le vol, dix jours après publication de l'arrêté CatNat. La déclaration tardive expose à une déchéance partielle si l'assureur prouve un préjudice causé par le retard.

Pour un sinistre dégât des eaux ou incendie en immeuble, la convention IRSI désigne automatiquement l'assureur gestionnaire. Si vous êtes bailleur d'un bien loué et que le sinistre touche l'appartement de votre locataire, c'est l'assureur du locataire qui pilote en tranche 1 et 2 IRSI. Vous êtes simplement tenu informé. Si vous êtes bailleur d'un bien vacant et que le sinistre touche votre propre lot, c'est votre assureur PNO qui pilote.

Pour une catastrophe naturelle, vous devez transmettre une déclaration distincte dans les 30 jours suivant la publication de l'arrêté CatNat au Journal officiel. La franchise légale est non négociable : 380 euros pour les sinistres courants et 1 520 euros pour les sinistres de sécheresse et réhydratation des sols sur résidence principale, montants majorés sur les biens autres que la résidence principale. Notre dossier catastrophe naturelle et indemnisation détaille la procédure complète.

L'expertise contradictoire est de droit pour tout sinistre dépassant le seuil défini au contrat (généralement 1 600 EUR HT). Si l'évaluation de l'expert d'assurance vous paraît insuffisante, vous pouvez mandater un expert d'assuré à vos frais, généralement rémunéré 5 à 10 pour cent de l'indemnité obtenue. Cette option devient rentable à partir d'environ 10 000 EUR de sinistre contesté.

Cas pratique chiffré, un sinistre en bien loué

Monsieur Lemoine, propriétaire d'un T3 de 65 mètres carrés à Lyon donné en location nue depuis 2019, découvre par appel de sa locataire qu'une canalisation encastrée dans le mur de la salle de bain a éclaté pendant la nuit. La locataire a coupé l'arrivée d'eau au compteur d'étage et appelé son propre assureur. Les dégâts touchent à la fois les parties privatives du logement (peinture du mur, parquet stratifié sur 12 mètres carrés, plinthes, mobilier de la locataire) et l'appartement du dessous (auréoles au plafond, peinture endommagée sur 8 mètres carrés).

Le sinistre est qualifié en tranche 2 IRSI puisque le préjudice par lot lésé se situe entre 1 600 et 5 000 euros hors taxes. La locataire est indemnisée par son assureur MRH pour son mobilier endommagé (640 euros sous franchise de 150 euros). Le voisin du dessous est indemnisé par son propre assureur pour la peinture du plafond (820 euros sous franchise de 200 euros). Monsieur Lemoine, en sa qualité de bailleur, mobilise sa PNO pour les réparations des parties privatives endommagées par la rupture (canalisation encastrée relevant de l'entretien du propriétaire selon l'article 1721 du Code civil) : remplacement du parquet stratifié (1 480 euros), peinture du mur (380 euros), reprise des plinthes (240 euros). Total : 2 100 euros, indemnisés à hauteur de 1 800 euros après franchise contractuelle de 300 euros. Sans PNO, monsieur Lemoine aurait dû supporter ces 2 100 euros sur son patrimoine personnel et aurait pu également être recherché par l'assureur du voisin du dessous au titre du défaut d'entretien de la canalisation.

Tableau comparatif, PNO contre MRH bailleur étendue

Les deux contrats remplissent des fonctions partiellement complémentaires. Le tableau ci-dessous récapitule les postes couverts, les plafonds usuels et les fourchettes de prix observées.

La bascule entre les deux contrats devient économiquement justifiée lorsque la valeur du mobilier confié dépasse 5 000 euros, lorsque la vacance locative attendue après sinistre dépasse trois mois ou lorsque la nature du locataire présente un profil à risque (étudiant non garanti par Visale, profession indépendante non éligible à la GLI classique).

FAQ : assurance PNO du bailleur en copropriété

La PNO est-elle vraiment obligatoire pour tous les copropriétaires ?

Oui, pour tout copropriétaire, occupant ou non occupant, en vertu de l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965. L'obligation porte au minimum sur la responsabilité civile. Elle vise le bien détenu en copropriété, qu'il soit loué, vacant ou occupé à titre gratuit. Seule la maison individuelle hors copropriété échappe à l'obligation légale du bailleur.

Que se passe-t-il si je vends mon appartement pendant la durée du contrat PNO ?

Le contrat ne se transfère pas automatiquement à l'acquéreur. Vous résiliez selon l'article L121-10 du Code des assurances en envoyant à l'assureur une copie de l'acte de vente. La résiliation prend effet le lendemain de la réception. Une fraction de la prime payée d'avance est remboursée prorata temporis.

Mon locataire défaille à son obligation d'assurance, que faire ?

Mettez-le en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception de produire son attestation sous un mois. Sans réponse à l'expiration du délai, vous pouvez souscrire une assurance pour son compte selon l'article 7 g modifié de la loi du 6 juillet 1989 et refacturer la prime majorée à hauteur de 10 pour cent maximum dans les charges récupérables.

Pourquoi le prix de ma PNO augmente-t-il en 2025 et 2026 ?

La hausse tient principalement à la surprime catastrophe naturelle, portée de 12 à 20 pour cent des cotisations dommages par arrêté du 22 décembre 2023, applicable depuis le 1er janvier 2025. Cette part CatNat s'ajoute à la sinistralité climatique croissante (environ 6,5 milliards d'euros de sinistres climatiques en 2023). Comparer les offres à l'échéance reste le meilleur levier pour contenir la facture.

Puis-je souscrire une PNO si mon bien est en location saisonnière de courte durée ?

Oui, mais la PNO standard exclut souvent l'activité d'hébergement touristique commercial. Une extension dédiée ou un contrat spécifique location saisonnière est nécessaire pour couvrir l'occupation par des locataires de passage en copropriété.

La SCI familiale est-elle traitée comme une personne physique ?

Non. La SCI est une personne morale qui souscrit le contrat à son propre nom, avec mention du gérant comme représentant légal. La PNO de la SCI couvre les biens en copropriété détenus par la SCI mais ne couvre pas les biens personnels des associés.

L'expatrié peut-il souscrire à distance ?

Oui, sans difficulté technique. La signature électronique conforme au règlement eIDAS et le règlement par prélèvement SEPA sur un compte français ou européen permettent une souscription complète depuis l'étranger. Une adresse de correspondance en France (notaire, syndic, mandataire) facilite la gestion des courriers obligatoires.

Comment France Épargne vous accompagne

Trois bailleurs sur cinq paient leur PNO sans avoir lu en détail les exclusions et les plafonds de garantie. Chez France Épargne, nos conseillers réalisent un audit gratuit de vos contrats existants en quinze minutes, identifient les zones d'exposition non couvertes (vacance prolongée, location meublée, location saisonnière, SCI) et chiffrent l'écart de prime avec une PNO mieux dimensionnée. Nos courtiers travaillent avec une quinzaine de compagnies, dont AXA, Generali, MAIF, MMA et des spécialistes du bailleur comme Solly Azar, ce qui permet de comparer objectivement les niveaux de garantie sur des cas concrets.

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Conclusion

La PNO propriétaire non occupant obligatoire issue de la loi ALUR n'est pas un simple contrat administratif. C'est une protection patrimoniale dont l'absence peut transformer un sinistre courant en désastre financier. En copropriété, l'obligation s'applique sans exception, et le défaut d'assurance expose le bailleur à un recours intégral de la copropriété et des voisins. La distinction entre PNO stricte et MRH bailleur étendue mérite d'être tranchée selon la valeur du mobilier confié, le risque de vacance locative et la nature de la location. L'articulation avec le contrat du locataire et celui du syndicat se gère par la convention IRSI pour les sinistres courants, et par les règles de droit commun au-delà. Trois questions guident la décision : votre bien est-il en copropriété ou en maison individuelle, quelle est la durée moyenne d'inoccupation entre deux locataires, et quelle est la valeur du mobilier que vous confiez ? La hausse tarifaire de 2025 et 2026, portée par la surprime CatNat passée à 20 pour cent, rend d'autant plus utile la comparaison des offres à chaque échéance. Pour les bailleurs multipropriétaires, la mutualisation sur un contrat multi habitations permet souvent une économie de 20 à 30 pour cent.

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À lire également :

• Assurance de la copropriété et rôle du syndic
• Convention IRSI et seuil de 5 000 euros
• Catastrophe naturelle et indemnisation
• Formules d'assurance habitation, basique à premium

Sources :

• Article 9-1, loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, Légifrance.
• Loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), article 58, Légifrance.
• Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, article 7, Légifrance.
• Code des assurances, article L113-2 (délais de déclaration de sinistre), Légifrance.
• Arrêté du 22 décembre 2023 portant la surprime catastrophe naturelle de 12 à 20 pour cent au 1er janvier 2025, Légifrance.
• France Assureurs, l'assurance habitation en 2024 (46,1 millions de contrats, 8,0 milliards d'euros d'indemnisations), franceassureurs.fr.
• Code des assurances, chapitre relatif aux franchises catastrophes naturelles (articles A125-2 et suivants), Légifrance.
• Convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), en vigueur le 1er juin 2018, France Assureurs.
• Arrêté du 5 septembre 2000 fixant les franchises CatNat, Légifrance.
• service-public.fr, fiche assurance du logement (mise à jour 2025).