Sur un PEL, la génération commande la valeur du droit à prêt
Le taux du prêt d'épargne logement est figé le jour de l'ouverture, à un niveau qui suit la rémunération du plan majorée d'une commission. Les plans les moins rémunérés portent donc les taux de prêt les plus bas, et ce sont eux qui valent le plus face au marché de 2026.
Le classement des générations s'inverse entre l'épargne et le crédit
Un plan d'épargne logement porte deux taux gelés le jour de son ouverture : celui qui rémunère l'épargne et celui qui fixe le coût du prêt. Les épargnants jugent leur plan sur le premier et découvrent le second au moment d'emprunter. Les deux ne se classent pourtant pas dans le même ordre. La génération 2016 à 2022, rémunérée 1,00 % et considérée comme la plus décevante, porte un taux de prêt gelé à 2,20 %. La génération 2024, mieux rémunérée à 2,25 %, porte un taux de prêt de 3,45 % (source : La finance pour tous, historique des taux des PEL et des CEL).
Face à une moyenne de marché de 3,31 % sur vingt ans relevée en août 2026 par l'Observatoire Crédit Logement / CSA, cette inversion change la décision. Le titulaire d'un plan 2016 à 2022 détient le droit à prêt le plus précieux du parc, alors même que son plan lui rapporte le moins. Le titulaire d'un plan 2024 détient l'inverse. Juger un plan sur sa seule rémunération conduit donc à conserver le mauvais et à laisser filer le bon.
Pourquoi la comparaison porte sur la seule tranche financée par le plan
Le prêt d'épargne logement est plafonné à 92 000 € et remboursable sur deux à quinze ans. Il ne finance donc jamais une opération complète : il prend en charge une tranche que le prêt bancaire principal n'a plus à porter. La comparaison pertinente oppose le coût de cette tranche au taux gelé du plan et son coût au taux que la banque aurait appliqué sur la durée de l'opération. C'est ce calcul que l'outil effectue, en amortissant les deux jambes sur la même durée pour que l'écart mesure une différence de taux et non une différence de durée.
Sur une tranche de 60 000 € et une opération financée sur vingt ans, l'écart de taux se traduit par plusieurs centaines à plusieurs milliers d'euros d'intérêts selon la génération du plan. Le calcul porte sur les intérêts hors assurance emprunteur et hors frais de dossier et de garantie, qui relèvent des conditions négociées avec l'établissement prêteur.
Un droit à prêt qui expire cinq ans après le terme du plan
L'article R315-34 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, pour les plans ouverts à compter du 1er mars 2011, le prêt d'épargne logement ne peut être consenti au-delà d'un délai de cinq ans à compter de l'arrivée à terme du plan. Combinée à la durée contractuelle maximale de dix ans fixée par l'article R315-28, cette fenêtre borne la vie utile du plan à quinze ans, après quoi il devient un compte sur livret rémunéré aux conditions de l'établissement.
Cette échéance concerne un volume considérable de plans. Entre 2026 et 2030, environ 3,2 millions de plans sur 9 millions atteignent leur terme, représentant près de 93 milliards d'euros. Un titulaire dont le taux gelé se situe sous le marché a donc une fenêtre datée pour transformer ce droit en financement réel, après quoi l'avantage disparaît sans contrepartie.