Loi Pinel, fin engagement : conserver, proroger ou revendre

Votre engagement Pinel arrive à son terme et vous vous demandez quelles contraintes tombent, lesquelles subsistent et quelle sortie vous coûte le moins. Le dispositif est fermé aux acquisitions réalisées après le 31 décembre 2024, mais les engagements déjà signés produisent leurs effets jusqu'à leur dernier jour. Loi Pinel, fin engagement : trois sorties s'offrent à vous, conserver le logement en location libre, proroger l'engagement par période triennale, ou revendre. Cette page détaille les obligations qui courent jusqu'au terme, les faits générateurs de la reprise et le comparatif chiffré des trois options, à partir de l'article 199 novovicies du Code général des impôts et de la doctrine publiée au BOFiP.

À retenir :

• Loi Pinel, fin engagement : l'avantage fiscal continue de s'imputer jusqu'au terme souscrit, malgré la fermeture du dispositif aux acquisitions postérieures au 31 décembre 2024 (BOFiP, BOI-IR-RICI-360-60, 22 août 2024).
• Le terme se décompte de date à date depuis la prise d'effet du bail initial, jamais depuis la signature de l'acte ni depuis l'achèvement du logement.
• La prorogation n'est jamais tacite : elle s'exerce par un nouvel engagement joint à la déclaration de revenus de l'année du terme, sans rattrapage rétroactif.
• Pour les baux conclus ou renouvelés en 2026, le loyer mensuel maximal atteint 19,71 € par mètre carré en zone A bis, 14,64 € en zone A, 11,80 € en zone B1 et 10,26 € en zones B2 et C (BOFiP, barème BOI-BAREME-000017 du 10 mars 2026).
• Une cession avant le terme majore l'impôt sur le revenu de l'année de l'événement du montant total de l'avantage déjà obtenu, assorti de l'intérêt de retard de l'article 1727 du Code général des impôts.

Fermeture du dispositif et sort des engagements déjà signés

La loi Pinel est la réduction d'impôt accordée au titre de l'investissement locatif intermédiaire, codifiée à l'article 199 novovicies du Code général des impôts (CGI). Le BOFiP (Bulletin officiel des finances publiques, doctrine administrative opposable publiée par la DGFiP, Direction générale des finances publiques) limite les investissements éligibles à ceux réalisés du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2024.

Cette fermeture laisse intacts les engagements en cours. Un propriétaire ayant souscrit neuf ans en 2022 impute un neuvième de son avantage chaque année jusqu'en 2030, au taux en vigueur l'année de son investissement.

Ces taux globaux s'appliquent au prix de revient du logement, retenu dans la limite de 5 500 € par mètre carré habitable, la base totale ne pouvant excéder 300 000 € par contribuable et par année d'imposition, pour deux logements au maximum.

Loi Pinel, fin engagement : le calendrier obéit à une règle que beaucoup de propriétaires ignorent, la durée se calcule de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial. Le BOFiP donne l'exemple d'un logement acquis le 30 octobre 2014 et loué à compter du 30 avril 2015 sous un engagement de six ans : le terme intervient le 30 avril 2021, alors que les imputations annuelles ont couvert les revenus 2014 à 2019.

L'avantage entre par ailleurs dans le plafonnement global des niches fiscales de l'article 200-0 A du CGI, qui limite à 10 000 € par foyer fiscal et par an l'économie d'impôt tirée de la plupart des dispositifs incitatifs. Notre panorama de la défiscalisation et des niches fiscales détaille les régimes concernés et ceux qui échappent au plafond.

Loi Pinel, fin engagement : les obligations qui courent jusqu'au dernier jour

Tant que la période d'engagement n'est pas expirée, le régime s'applique intégralement. Le logement doit rester loué nu, à usage d'habitation principale du locataire, de manière effective et continue. Une location meublée, un bail mobilité, une location saisonnière ou l'occupation par le propriétaire font perdre le bénéfice acquis.

Le loyer est plafonné à chaque conclusion ou renouvellement de bail. Le barème 2026, publié par la DGFiP au BOFiP le 10 mars 2026, fixe les montants suivants, charges non comprises.

Le zonage A bis, A, B1, B2 et C classe les communes selon la tension de leur marché locatif et commande les barèmes de l'investissement locatif aidé. L'ANIL (Agence nationale pour l'information sur le logement) et son réseau d'ADIL départementales publient le classement commune par commune.

Le montant affiché au barème n'est pas le loyer autorisé. Un coefficient multiplicateur fixé par l'article 2 terdecies D de l'annexe III au CGI, égal à 0,7 + 19/S où S désigne la surface du logement, s'applique au plafond par mètre carré ; il est arrondi à la deuxième décimale et ne peut dépasser 1,2. Pour 60 m² en zone B1, le coefficient atteint 1,02 et le loyer mensuel maximal ressort à 722 € hors charges. La surface retenue comprend la surface habitable augmentée de la moitié des annexes, dans la limite de 8 m².

Les ressources du locataire s'apprécient à la date de conclusion du bail, à partir du revenu fiscal de référence de l'avant-dernière année. Un dépassement constaté plus tard, en cours de bail, ne remet pas en cause l'avantage ; un dépassement à la signature le fait.

Le BOFiP précise que ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l'IRL (indice de référence des loyers, publié chaque trimestre par l'INSEE) du deuxième trimestre de l'année précédente, les montants obtenus étant arrondis au centime d'euro le plus proche. L'INSEE a mesuré l'IRL du deuxième trimestre 2026 à 148,37 points, en hausse de 1,15 % sur un an après 0,78 % au trimestre précédent : c'est cet indice qui commande le barème 2027.

Loi Pinel (fin engagement) : la vacance locative reste encadrée jusqu'au bout. Le BOFiP admet douze mois de vacance entre deux locataires, sous réserve de diligences suffisantes du propriétaire pour reloger le bien. Au-delà, la reprise intervient au titre de l'année d'expiration de ce délai.

Quels faits générateurs déclenchent la reprise de la réduction d'impôt ?

Loi Pinel (fin engagement) : la reprise désigne la remise en cause de l'avantage déjà imputé. Le BOFiP recense les événements qui la provoquent lorsqu'ils surviennent pendant la période d'engagement.

1. Cession à titre onéreux du logement. La vente avant le terme fait tomber l'ensemble du bénéfice obtenu, sauf exceptions limitativement admises.
2. Cession des parts d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés ou d'une SCPI (société civile de placement immobilier) avant l'expiration de l'engagement de conservation des titres.
3. Changement d'affectation, notamment le passage en meublé, en résidence secondaire ou en local professionnel.
4. Dépassement du loyer maximal ou bail signé avec un locataire dont les ressources excèdent le plafond de la zone.
5. Interruption de la location au-delà des douze mois de vacance tolérés.
6. Mise en indivision, échange, apport en société ou inscription à l'actif d'une entreprise individuelle.
7. Location à un ascendant ou à un descendant devenu membre du foyer fiscal du propriétaire en cours de location.

Les modalités sont sévères. Lorsque le manquement survient en cours d'engagement, l'impôt sur le revenu de l'année de l'événement est majoré du montant total de l'avantage obtenu depuis l'origine, et non du seul prorata restant à courir. L'administration dispose du délai normal de reprise, jusqu'au 31 décembre de la troisième année suivant celle de l'événement. Les droits supplémentaires sont assortis de l'intérêt de retard de l'article 1727 du CGI et de la majoration de l'article 1758 A du CGI ; en cas de manquement délibéré ou de manœuvres frauduleuses, les majorations des a et c de l'article 1729 s'y ajoutent. Sur un investissement de 220 000 € engagé neuf ans en 2020, la reprise porte sur 39 600 €, auxquels s'ajoutent intérêts et majorations.

Trois situations échappent à la sanction. Le décès de l'un des membres du foyer soumis à imposition commune ne remet pas en cause l'avantage : le conjoint survivant attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit pour la durée restant à courir. Les ex-époux qui poursuivent après divorce la détention en indivision, dans le cadre d'une convention d'indivision, conservent également le bénéfice. Pour les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2019, enfin, le transfert du domicile fiscal hors de France n'entraîne aucune remise en cause et l'imputation se poursuit sur l'impôt établi selon l'article 197 A du CGI.

Loi Pinel (fin engagement) : conserver, proroger ou revendre

Conserver le logement en location libre

Loi Pinel, fin engagement : au terme, le plafonnement du loyer et la condition de ressources disparaissent. Vous relouez au prix du marché, à qui vous voulez, y compris en meublé. Les revenus basculent dans le régime de droit commun des revenus fonciers. En dessous de 15 000 € de loyers bruts annuels, le micro-foncier, commenté par le BOFiP sous la référence BOI-RFPI-DECLA-10, applique un abattement forfaitaire de 30 % sans justificatif. Au-delà, ou sur option, le régime réel permet de déduire charges réelles, intérêts d'emprunt et travaux, l'option étant irrévocable pendant trois ans. Le rattrapage de loyer est immédiat là où le plafond réglementaire s'écartait du marché : les loyers Pinel se situaient couramment 15 à 20 % en dessous des références locales, selon les observations de marché publiées par le cabinet CPIM en 2026.

Proroger l'engagement par période triennale

Loi Pinel, fin engagement : le VII bis de l'article 199 novovicies du CGI autorise la prorogation. Un engagement initial de six ans se proroge pour une période triennale renouvelable une fois ; un engagement de neuf ans se proroge une seule fois. Le bénéfice total ne dépasse jamais douze ans. Le complément atteint 6 % du prix de revient pour la première période triennale et 3 % pour la seconde après un engagement de six ans, et 3 % pour l'unique prorogation autorisée après neuf ans, s'agissant des investissements réalisés entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2022. Les millésimes 2023 et 2024 situés hors quartier prioritaire de la politique de la ville supportent des taux réduits, détaillés par le BOFiP consacré à la prorogation. Le complément s'impute par tiers sur l'année de la prorogation et les deux suivantes.

Le formalisme est strict. La prorogation ne peut être ni tacite, ni anticipée, ni rétroactive : elle se constate lors du dépôt de la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au cours de laquelle intervient le terme. Elle est fermée si un cas de remise en cause a été constaté sur la période antérieure. Pendant la période prorogée, l'intégralité des conditions continue de s'appliquer, plafonds compris.

Revendre le logement

La vente devient libre au lendemain du terme et l'avantage déjà imputé reste définitivement acquis. La plus-value immobilière relève du régime des particuliers : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattements, avec une surtaxe de 2 à 6 % au-delà de 50 000 € de plus-value nette imposable. L'abattement pour durée de détention publié par Service-Public.fr s'élève à 6 % par an de la sixième à la vingt et unième année puis 4 % la vingt-deuxième pour l'impôt sur le revenu, et à 1,65 % par an sur la même période pour les prélèvements sociaux. L'exonération intervient après vingt-deux ans de détention pour l'impôt, après trente ans pour les prélèvements sociaux.

Le marché secondaire impose sa décote. Le cabinet CPIM relève des reventes de lots Pinel à neuf ans conclues 12 à 18 % sous le prix d'achat hors frais, la surcote du neuf de 15 à 25 % payée à l'acquisition ne se récupérant pas. Plusieurs lots d'un même programme arrivant au terme la même année, l'offre locale se concentre sur quelques mois.

Grille de décision : loi Pinel, fin engagement et profil de propriétaire

Prenons un logement de 60 m² acquis 220 000 € en 2019 en zone B1, engagé six ans, loué 722 € hors charges au plafond réglementaire.

Proroger rapporte 6 % du prix de revient, soit 13 200 € imputés par tiers pendant trois ans, donc 4 400 € d'économie annuelle. Le loyer reste bloqué.

Relouer en secteur libre à 850 €, hypothèse cohérente avec un écart de 15 % au marché, dégage 1 536 € de loyers supplémentaires par an. Ces loyers sont imposables : après l'abattement micro-foncier de 30 %, la base taxable atteint 1 075 €, soumise à une tranche marginale de 30 % augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 507 € de prélèvement. Le gain net ressort à environ 1 029 € par an. La prorogation domine donc nettement sur ce profil.

Revendre 300 000 € un bien acquis 220 000 € produit une plus-value calculée après majoration forfaitaire du prix d'acquisition : 7,5 % au titre des frais, soit 16 500 €, et 15 % au titre des travaux pour une détention supérieure à cinq ans, soit 33 000 €. Le prix d'acquisition corrigé atteint 269 500 € et la plus-value brute 30 500 €. Le bien étant détenu depuis sept ans, l'abattement pour durée de détention s'établit à 12 % pour l'impôt sur le revenu, soit 6 % pour chacune des sixième et septième années, et à 3,3 % pour les prélèvements sociaux. Les bases imposables ressortent à 26 840 € et 29 494 €, soit 5 100 € d'impôt au taux de 19 % et 5 073 € de prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, un total voisin de 10 200 €. La plus-value imposable restant sous 50 000 €, la taxe supplémentaire de 2 % à 6 % ne s'applique pas.

L'arbitrage dépend de trois paramètres : votre tranche marginale d'imposition, l'écart réel entre le loyer plafonné et le marché local, votre besoin de liquidité. Un dirigeant fortement imposé sans besoin de capital garde intérêt à proroger. Un propriétaire situé en zone détendue, où le plafond épouse le marché, tire peu de la prorogation et gagne à comparer la détention directe avec des véhicules mutualisés, comme le montre notre analyse SCPI ou immobilier locatif en direct.

Réinvestir dans le locatif : statut du bailleur privé et alternatives

Le statut du bailleur privé, présenté sous le nom de dispositif Jeanbrun, a été institué par l'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, publiée au Journal officiel du 20 février 2026. Le texte est adopté et en vigueur : il rétablit des déductions au titre de l'amortissement aux i et j du 1° du I de l'article 31 du CGI. La logique diffère du Pinel. Le dispositif précédent accordait une réduction d'impôt calculée sur le prix d'acquisition ; le nouveau mécanisme autorise la déduction annuelle d'une fraction du prix du logement des revenus fonciers, à la manière d'un amortissement comptable.

Les conditions sont exigeantes. L'avantage vise les acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028, limitées aux bâtiments d'habitation collectifs, ce qui exclut la maison individuelle. L'engagement de location nue à usage de résidence principale porte sur neuf ans minimum. L'amortissement ne s'applique pas au foncier, estimé forfaitairement à 20 % du prix d'acquisition net de frais. Le taux atteint 3,5 % dans le neuf en location intermédiaire, majoré d'un point en location sociale et de deux points en très social, et 3 % dans l'ancien lourdement rénové. La somme des amortissements déduits est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, portée à 10 000 € ou 12 000 € lorsque la moitié au moins des revenus bruts concernés est affectée au social ou au très social. L'option est irrévocable.

Loi Pinel (fin engagement) : quatre alternatives méritent l'examen lorsque ce cadre ne correspond pas à votre situation.

1. LMNP (location meublée non professionnelle). L'amortissement du bien et du mobilier neutralise souvent l'imposition des loyers, au prix d'une gestion plus lourde et de la réintégration des amortissements au calcul de la plus-value pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025.
2. SCPI fiscales. La mutualisation supprime la gestion locative et l'avantage suit le dispositif logé dans le véhicule ; notre guide des SCPI fiscales et du déficit foncier compare les familles disponibles.
3. Déficit foncier. Les travaux déductibles s'imputent sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an posée par l'article 156 du CGI, l'excédent restant reportable dix ans sur les revenus fonciers. L'article 47 de la loi de finances pour 2026 a prolongé le déficit majoré pour rénovation énergétique jusqu'aux dépenses payées le 31 décembre 2027.
4. Démembrement. L'acquisition de la nue-propriété supprime les revenus imposables pendant la durée de l'usufruit temporaire ; nos repères sur le démembrement de propriété en détaillent les conditions.

Aucune de ces solutions ne garantit un rendement. Chacune expose à un risque de perte en capital et à un aléa locatif qu'il faut mesurer avant de s'engager.

Les erreurs qui coûtent cher au moment du terme

Loi Pinel, fin engagement : six erreurs reviennent systématiquement dans les dossiers arrivant à terme.

1. Confondre la date d'achèvement et le point de départ de l'engagement. Le décompte part de la prise d'effet du bail initial. Un écart de plusieurs mois entre la livraison et la première location décale le terme d'autant.
2. Oublier le formalisme de la prorogation. Une déclaration déposée sans le nouvel engagement ferme définitivement l'accès au complément.
3. Relouer hors plafond avant le terme réel. Un bail signé quelques semaines trop tôt avec un locataire dont les ressources dépassent le seuil de la zone déclenche la reprise intégrale.
4. Laisser le logement vacant au-delà de douze mois. La tolérance suppose des diligences documentées : mandats de relocation, annonces, baisses de loyer proposées.
5. Vendre pendant l'engagement sans vérifier les exceptions. Hors décès d'un conjoint soumis à imposition commune ou situation expressément admise par le BOFiP, la cession anticipée majore l'impôt du montant total obtenu.
6. Négliger le plafonnement global. Cumuler la réduction Pinel encore imputée avec un autre dispositif fait perdre la fraction qui dépasse 10 000 € par an, sans report possible.

FAQ : fin d'engagement Pinel

Loi Pinel, fin engagement : faut-il proroger ou relouer librement ?

Comparez le complément fiscal et le rattrapage de loyer. La prorogation rapporte de 2 % à 6 % du prix de revient selon le millésime et la durée initiale, imputés par tiers sur trois ans. La location libre rapporte l'écart entre le plafond réglementaire et le marché, imposé à votre tranche marginale augmentée de 17,2 % de prélèvements sociaux. En zone tendue, le complément l'emporte généralement ; en zone détendue, où l'écart de loyer est faible, l'avantage devient marginal.

Loi Pinel (fin engagement) : quand vendre sans déclencher de reprise ?

À compter du lendemain du terme, calculé de date à date depuis la prise d'effet du bail initial. Une vente antérieure entraîne la majoration de l'impôt sur le revenu de l'année de l'événement du montant total de l'avantage obtenu, selon le BOFiP. Le décès d'un membre du foyer soumis à imposition commune et la poursuite de la détention en indivision par des ex-époux après divorce font partie des exceptions admises.

Les plafonds de loyer s'appliquent-ils encore après le terme ?

Non. Le plafonnement du loyer et la condition de ressources du locataire cessent au dernier jour de l'engagement. Vous relouez librement, y compris en meublé. Une réserve subsiste : en cours de bail, la révision du loyer reste encadrée par l'indice de référence des loyers de l'INSEE, mesuré à 148,37 points au deuxième trimestre 2026. Les communes appliquant l'encadrement des loyers imposent par ailleurs leur propre référence.

Comment se déclare la prorogation de l'engagement ?

Par un nouvel engagement de location joint à la déclaration d'ensemble des revenus de l'année au cours de laquelle intervient le terme de la période initiale ou de la première période triennale. Le BOFiP précise que la prorogation ne peut être ni tacite, ni anticipée, ni rétroactive. Lorsque le logement est détenu en indivision, tous les indivisaires ayant souscrit l'engagement initial doivent la demander conjointement.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il la loi Pinel à l'identique ?

Non. L'article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 institue un amortissement déductible des revenus fonciers, quand le Pinel accordait une réduction d'impôt. Le taux d'amortissement s'établit à 3,5 % dans le neuf en location intermédiaire, la déduction annuelle est plafonnée à 8 000 € par foyer fiscal et l'engagement locatif porte sur neuf ans. Seuls les logements en immeuble collectif acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 sont éligibles.

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Conclusion

Le terme d'un engagement locatif aidé se prépare douze à dix-huit mois à l'avance, parce que la prorogation se joue sur une déclaration annuelle unique et que la relocation exige un préavis. Vérifiez d'abord la date exacte du terme, calculée depuis la prise d'effet du bail initial. Chiffrez ensuite le complément accessible, l'écart entre le plafond réglementaire et le marché local, et la plus-value nette en cas de cession. Loi Pinel, fin engagement : la bonne sortie dépend de votre tranche marginale d'imposition, de la tension de votre zone et de votre besoin de liquidité, non d'une règle générale.

À lire également :

• Défiscalisation et niches fiscales : trier les dispositifs qui tiennent leurs promesses
• SCPI fiscales et déficit foncier
• SCPI ou immobilier locatif en direct
• Démembrement de propriété
• Gestion de patrimoine en France

Sources :

• BOI-IR-RICI-360-60, prorogation de l'engagement initial de location : BOFiP, DGFiP, 2024
• BOI-IR-RICI-360-40, remise en cause des réductions d'impôt : BOFiP, DGFiP, 2019
• BOI-IR-RICI-360-20-30, plafonds de loyer et de ressources : BOFiP, DGFiP, 2026
• Article 199 novovicies du Code général des impôts : Légifrance, 2024
• BOI-RFPI-DECLA-10, régime micro-foncier : BOFiP, DGFiP, 2025
• Impôt sur le revenu, plus-value immobilière : Service-Public.fr, 2026
• Barème de l'impôt sur le revenu : Service-Public.fr, 2026
• Indice de référence des loyers, deuxième trimestre 2026 : INSEE, 2026
• Actualisation 2026 des plafonds Pinel : LégiFiscal, 2026
• Statut du bailleur privé 2026, amortissement locatif et conditions : Kohen Avocats, 2026
• Révision du zonage A/B/C des aides au logement : ANIL, 2014
• Sortie de Pinel en 2026, conserver ou revendre : CPIM, 2026