/
/
Découvrez comment investir en SCPI via l'assurance vie : rendement moyen de 4,52 % en 2024, avantage fiscal, liquidité améliorée. Comparatif SCPI directe vs assurance vie avec exemples chiffrés.
L'immobilier reste le placement préféré des Français, mais l'achat direct d'un bien locatif exige un capital important, une gestion chronophage et une fiscalité souvent lourde. Les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) offrent une alternative accessible, et leur intégration dans un contrat d'assurance vie combine le meilleur des deux mondes : le rendement de la pierre-papier et l'enveloppe fiscale avantageuse de l'assurance vie. En 2024, le rendement moyen des SCPI s'est établi à 4,52 % selon l'ASPIM, un niveau attractif dans un contexte où les fonds en euros peinent à dépasser 2,50 %.
Ce guide vous explique en détail comment fonctionnent les SCPI en assurance vie, quels sont les avantages et les limites par rapport à un investissement direct, et comment intégrer cette classe d'actifs dans votre stratégie patrimoniale. Vous trouverez des comparatifs chiffrés et des exemples concrets pour prendre des décisions éclairées.
Une SCPI est une société qui collecte des fonds auprès d'investisseurs particuliers pour acquérir et gérer un patrimoine immobilier professionnel ou résidentiel. En achetant des parts de SCPI, vous devenez indirectement propriétaire d'une fraction de dizaines, voire de centaines d'immeubles. Les loyers perçus par la SCPI sont redistribués aux associés sous forme de dividendes, proportionnellement au nombre de parts détenues.
Contrairement à l'achat d'un appartement, vous n'avez aucune gestion locative à assurer : pas de recherche de locataire, pas de travaux à superviser, pas d'impayés à gérer. La société de gestion s'occupe de tout, moyennant des frais de gestion (généralement entre 8 % et 12 % des loyers perçus).
Le marché français compte plus de 200 SCPI, que l'on peut regrouper en grandes catégories :
Vous pouvez acheter des parts de SCPI de deux façons : en direct (auprès de la société de gestion ou d'un intermédiaire) ou via un contrat d'assurance vie, en tant qu'unité de compte. Le choix entre les deux modes a des conséquences importantes sur la fiscalité, la liquidité et le rendement effectif.
C'est la raison principale de ce montage. En détention directe, les revenus de SCPI sont imposés à votre tranche marginale d'imposition (TMI) au titre des revenus fonciers, à laquelle s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, la fiscalité totale atteint 47,2 % des revenus.
Dans l'enveloppe assurance vie, les revenus de SCPI sont capitalisés sans imposition immédiate. Vous n'êtes imposé que lors d'un rachat, et uniquement sur la part de plus-value contenue dans le retrait. Après 8 ans de détention du contrat, vous bénéficiez d'un abattement annuel de 4 600 euros (personne seule) ou 9 200 euros (couple) sur les gains, puis d'une imposition au prélèvement forfaitaire unique de 24,7 % (7,5 % + 17,2 % de prélèvements sociaux) au-delà de l'abattement. La fiscalité détaillée de l'assurance vie fait l'objet d'un guide dédié.
En achat direct, les SCPI appliquent des frais de souscription (ou droits d'entrée) qui représentent généralement 7 % à 12 % du montant investi. En assurance vie, ces frais sont souvent absorbés dans le prix de la part proposé par l'assureur, ou significativement réduits. Certains contrats n'appliquent aucun frais supplémentaire au-delà des frais de gestion annuels de l'enveloppe.
En direct, revendre des parts de SCPI peut prendre plusieurs semaines, voire plusieurs mois, en fonction de la demande sur le marché secondaire. En assurance vie, c'est l'assureur qui garantit la liquidité : lorsque vous souhaitez arbitrer vos parts de SCPI vers un autre support ou effectuer un rachat, l'assureur rachète vos parts au prix de retrait en vigueur. Le délai est généralement de quelques jours à deux semaines.
En direct, le prix d'une part de SCPI se situe entre 150 et 1 000 euros, mais les frais de souscription rendent l'investissement significatif uniquement à partir de quelques milliers d'euros. En assurance vie, certains contrats permettent d'investir en SCPI à partir de 500 euros, ce qui rend ce placement accessible à un plus grand nombre d'épargnants.
Répondez à quelques questions sur vos objectifs et découvrez quel type de contrat correspond à votre profil.
Faire le quiz| Critère | SCPI en direct | SCPI en assurance vie |
|---|---|---|
| Frais de souscription | 7 % à 12 % (prélevés à l'achat) | Souvent inclus dans le prix de la part ou réduits |
| Frais de gestion annuels | 8 % à 12 % des loyers (prélevés par la société de gestion) | Idem + 0,50 % à 0,70 % de frais enveloppe AV |
| Distribution des loyers | 100 % des revenus distribués | 85 % à 100 % selon l'assureur (en moyenne ~85 %) |
| Fiscalité des revenus | Revenus fonciers : TMI + 17,2 % PS | Capitalisation sans imposition. Fiscalité AV au rachat |
| Fiscalité après 8 ans | Inchangée (revenus fonciers chaque année) | Abattement 4 600/9 200 euros puis PFU 24,7 % |
| Liquidité | Marché secondaire (délai variable : semaines à mois) | Garantie par l'assureur (quelques jours à 2 semaines) |
| Délai de jouissance | 3 à 6 mois (délai avant première distribution) | 1 à 3 mois selon les contrats |
| IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) | Déclarable à hauteur de la valeur des parts | Également déclarable (l'assureur communique la valeur) |
| Transmission | Droits de succession classiques | Abattement 152 500 euros par bénéficiaire (avant 70 ans) |
| Effet de levier (crédit) | Possible (financement bancaire) | Impossible (pas d'emprunt pour investir en AV) |
Ce comparatif montre que l'assurance vie est généralement plus avantageuse pour les épargnants privilégiant la fiscalité et la liquidité, tandis que l'investissement direct conserve l'intérêt majeur de pouvoir recourir au crédit immobilier.
C'est la principale contrepartie. La plupart des assureurs ne reversent pas 100 % des loyers distribués par la SCPI. En moyenne, seuls 85 % environ sont crédités sur votre contrat, l'assureur conservant une partie au titre de ses propres frais de gestion et de la garantie de liquidité. Sur une SCPI affichant un rendement de 4,52 %, le rendement net dans l'enveloppe AV serait donc d'environ 3,84 % avant frais de gestion de l'enveloppe.
Contrairement à une idée reçue, loger des SCPI dans une assurance vie ne permet pas d'échapper à l'Impôt sur la Fortune Immobilière. L'assureur communique chaque année la valeur représentative de l'immobilier dans vos SCPI en UC, et cette valeur doit être déclarée dans votre patrimoine immobilier net taxable.
Tous les contrats ne proposent pas des SCPI, et ceux qui le font n'offrent généralement qu'une sélection de 10 à 30 SCPI parmi les 200+ existantes sur le marché. Il est possible que la SCPI que vous visez ne soit pas disponible dans votre contrat.
Entre les frais de gestion de la SCPI (prélevés sur les loyers), les frais de gestion de l'enveloppe AV (0,50 % à 0,70 % par an) et la redistribution incomplète, le rendement net final peut être significativement inférieur au rendement affiché. Il est essentiel de bien calculer le rendement net de frais avant de s'engager.
Rendements, frais, supports : visualisez les différences entre les meilleurs contrats du marché.
Voir le comparatifProfil : Alain est cadre dans une entreprise industrielle à Toulouse. Il dispose d'une capacité d'épargne solide et souhaite diversifier son patrimoine avec de l'immobilier sans les contraintes de la gestion locative. Sa TMI est de 30 %.
Investissement : 50 000 euros en SCPI diversifiées via son contrat d'assurance vie en ligne (frais de gestion UC : 0,50 %/an).
Rendement brut SCPI : 4,52 % (moyenne marché 2024) Part redistribuée par l'assureur : 85 % Rendement crédité sur le contrat : 4,52 % x 85 % = 3,84 % Frais de gestion enveloppe : 0,50 % Rendement net annuel : 3,84 % - 0,50 % = 3,34 %
Revenus annuels nets : 50 000 x 3,34 % = 1 670 euros capitalisés dans le contrat sans imposition immédiate.
Comparaison avec la détention directe :
Même avec la redistribution réduite à 85 %, Alain conserve 1 670 euros capitalisés dans son AV contre 1 193 euros nets en direct, soit un avantage de 477 euros par an. Et cet écart se creuse avec le temps grâce à la capitalisation sans imposition.
Hypothèses communes :
Scénario 1 : SCPI en direct
Scénario 2 : SCPI en assurance vie
L'écart est considérable : 33 664 euros de patrimoine supplémentaire en passant par l'assurance vie, grâce à la capitalisation sans imposition et à l'absence de frais de souscription. Cet avantage serait encore plus marqué pour les contribuables dans les tranches d'imposition supérieures (41 % ou 45 %).
Pour comprendre comment intégrer les SCPI dans un portefeuille global, consultez notre guide sur l'allocation d'actifs en assurance vie.
Allocation, frais, fiscalité : nos conseillers patrimoniaux analysent votre situation gratuitement.
Être rappelé sous 6hNe concentrez pas la totalité de votre investissement sur une seule SCPI. Répartissez entre 3 à 5 SCPI de types différents (bureaux, santé, diversifiée, logistique) pour réduire le risque sectoriel et géographique.
Avant d'investir, demandez à votre assureur quel pourcentage des revenus de la SCPI est effectivement crédité sur votre contrat. Ce taux peut varier de 85 % à 100 % selon les contrats et les SCPI.
Certains contrats imposent un maximum de 50 % de l'investissement en SCPI, avec une obligation de placer le solde sur des supports financiers (fonds en euros, UC financières). Vérifiez les conditions de votre contrat.
Pour équilibrer votre portefeuille, combinez les SCPI (rendement attractif mais non garanti) avec le fonds en euros (rendement plus faible mais capital garanti). Une répartition 60 % SCPI / 40 % fonds en euros offre un bon compromis rendement/sécurité.
L'immobilier est un placement de long terme. Prévoyez un horizon d'investissement d'au moins 8 à 10 ans pour lisser les cycles immobiliers et profiter pleinement de l'avantage fiscal de l'assurance vie après 8 ans.
Investir en SCPI au sein d'une assurance vie est une stratégie patrimoniale puissante, mais la sélection du bon contrat, des bonnes SCPI et le calibrage de votre allocation nécessitent une expertise pointue. Chez France Épargne, nous mettons notre connaissance approfondie du marché à votre service :
Prendre rendez-vous avec un conseiller
Les SCPI en assurance vie constituent une solution particulièrement pertinente pour les épargnants qui souhaitent accéder au rendement de l'immobilier (4,52 % en moyenne en 2024) tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie. L'absence de frais de souscription directs, la liquidité garantie par l'assureur et la capitalisation sans imposition immédiate compensent largement la redistribution légèrement réduite des loyers.
Cette stratégie prend tout son sens dans une optique de diversification patrimoniale : les SCPI apportent une décorrélation partielle par rapport aux marchés financiers et une source de rendement régulier. Associées à un fonds en euros et à des supports en actions (comme les ETF), elles permettent de construire un portefeuille d'assurance vie équilibré et performant sur le long terme.
À lire également :
Sources : ASPIM, Statistiques annuelles du marché des SCPI ; France Assureurs, Données marché assurance vie ; ACPR, Rapport annuel sur l'assurance ; IEIF, Observatoire de l'immobilier ; Code général des impôts, Articles 150-0 A et suivants
Simulateurs, comparateurs, quiz profil et builder sur mesure : tous nos outils gratuits pour construire votre assurance vie en toute confiance.