Scanner de santé SCPI

Scanner de santé SCPI la note de vos SCPI sur sept critères

Désignez vos SCPI et répondez à trois questions. Le scanner note chaque SCPI sur sept critères, dont la liquidité, la trajectoire du prix et l’endettement, puis présente trois SCPI qui remplissent nos critères de solidité. Un conseiller étudie votre situation avant toute recommandation.

Courtier ORIAS 23 001 687
Sept critères par SCPI
Rappel sous 6 h ouvrées

Votre diagnostic SCPI1 min

Vos SCPI

Diagnostic en sept critères

Quelles SCPI détenez-vous ?

Touchez vos SCPI ou cherchez-les par leur nom, huit au plus.

Guide du scanner

Comment le scanner mesure la santé de vos SCPI

Les questions posées, les sept critères, leur poids et leur grille, deux notes calculées pas à pas, les signaux du marché, la lecture de la note et l’étude de votre situation par un conseiller.

Comment fonctionne le scanner de santé SCPI

Le scanner note chacune de vos SCPI sur 100 à partir de sept critères publiés par les sociétés de gestion. Il indique combien de vos SCPI montrent un signal d’alerte et propose trois SCPI qui remplissent nos critères de solidité.

Le scanner note chacune de vos SCPI sur 100 à partir de sept critères publiés par les sociétés de gestion. Vous désignez vos SCPI, puis vous répondez à trois questions d’un clic. Le scanner indique combien de vos SCPI montrent un signal d’alerte et propose trois SCPI qui remplissent nos critères de solidité.

Étape 1
Vos SCPI
Vous désignez jusqu’à huit SCPI que vous détenez, parmi les 193 de notre catalogue.
Étape 2
Leur montant
La valeur actuelle de ces SCPI, toutes lignes réunies, en quatre fourchettes.
Étape 3
Votre attente
Des loyers plus élevés, des parts faciles à revendre, des loyers hors de France ou des secteurs d’avenir. Elle désigne les SCPI proposées en regard.
Étape 4
Leur ancienneté
Moins de 3 ans, 3 à 8 ans ou plus de 8 ans : une vente avant l’amortissement des frais d’entrée coûte plus cher.

Les sept critères de la note de santé

La liquidité pèse 22 % de la note, l’exposition aux bureaux et la trajectoire du prix 18 % chacune, la société de gestion 14 %, l’endettement et le taux d’occupation financier 10 % chacun, la géographie 8 %.

Chaque critère reçoit une note sur 100, puis la note globale pondère les sept critères. Sans statut de retrait publié, la liquidité est notée normale ; sans part de bureaux publiée, le secteur de la SCPI sert d’estimation.

Les sept critères de la note de santé et leur poids
Critère	Poids	Ce que le scanner mesure
Liquidité	22 %	Le traitement des demandes de retrait : normal, en tension ou bloqué. Le capital fixe reçoit la note la plus basse, la revente y dépendant d’un acheteur.
Exposition aux bureaux	18 %	La part du patrimoine en bureaux : pleine note sous 30 %, note faible au-delà de 70 %.
Trajectoire du prix	18 %	La tendance du prix de part depuis 2023 : hausse, stabilité, baisse modérée ou baisse sévère.
Société de gestion	14 %	La part des SCPI de la même société de gestion en tension de liquidité ou en baisse de prix.
Endettement	10 %	Le ratio d’endettement du fonds : pleine note sous 10 %, note faible au-delà de 40 %.
Taux d’occupation financier	10 %	Les loyers encaissés rapportés aux loyers possibles : zéro à 80 %, pleine note à 100 %.
Diversification géographique	8 %	La répartition des immeubles : France, mixte ou Europe.

Comment lire le diagnostic

Une note de 75 ou plus se lit solide, de 55 à 74 à surveiller, de 35 à 54 fragilisée et sous 35 en difficulté. Le diagnostic nomme aussi les deux critères les plus faibles de chaque SCPI.

Avant votre demande, le scanner indique combien de vos SCPI ont une note inférieure à 75 et les nomme. Avec votre demande s’affichent la lecture de la note de chaque SCPI, ses deux critères les plus faibles notés sous 60, puis le rendement, le prix de part et les frais des SCPI proposées.

Lecture de la note sur 100
Note	Lecture	Ce que cela signifie
75 et plus	Solide	Aucun signal d’alerte sur l’ensemble des critères.
55 à 74	À surveiller	Un ou plusieurs critères affaiblissent la note.
35 à 54	Fragilisée	Plusieurs critères sont dégradés. La situation de la SCPI est à réexaminer.
Moins de 35	En difficulté	Les critères dégradés convergent. La situation de la SCPI est à réexaminer.

La note décrit la situation d’une SCPI à partir de ses dernières publications. Elle ne tient compte ni de votre prix d’achat ni de votre fiscalité.

Selon le point faible relevé

Le point faible relevé oriente la suite : bureaux, liquidité, prix de part ou taux d’occupation. Chaque carte renvoie au guide qui explique ce critère.

Des SCPI de bureaux

L’exposition aux bureaux compte pour 18 % de la note. SCPI de bureaux.

Des parts en attente de retrait

La liquidité est le critère le plus lourd de la note. Liquidité des SCPI.

Un prix de part en baisse

La valeur de reconstitution aide à situer le prix de part d’une SCPI. Valeur de reconstitution.

Des loyers moins bien encaissés

Le taux d’occupation financier mesure les loyers réellement perçus. Taux d’occupation financier.

La grille de notation critère par critère

Chaque critère reçoit une note sur 100 selon des seuils fixes. Quand l’endettement, le prix, le taux d’occupation, la géographie ou les données du gérant manquent, le critère reçoit une note intermédiaire, de 55 à 70.

Afficher la grille complète

Grille de notation de chaque critère, sur 100
Critère	Note haute	Note basse
Liquidité	Retraits traités normalement : 100	Tension : 50 ; parts bloquées : 20 ; capital fixe : 0
Exposition aux bureaux	Moins de 30 % du patrimoine : 100	30 à 50 % : 70 ; 50 à 70 % : 40 ; plus de 70 % : 10
Trajectoire du prix	Hausse : 100 ; stabilité : 80	Baisse modérée : 40 ; baisse sévère : 10
Société de gestion	Aucune SCPI du gérant en difficulté : 100	Plus de 60 % de ses SCPI en tension ou en baisse : 10
Endettement	Moins de 10 % : 100 ; 10 à 25 % : 80	25 à 40 % : 50 ; plus de 40 % : 20
Taux d’occupation financier	100 % : 100	Échelle linéaire jusqu’à 80 %, noté 0
Diversification géographique	Europe : 100 ; mixte : 70	France seule : 40

Deux notes calculées pas à pas

La note globale est la moyenne des sept notes, pondérée par le poids de chaque critère. Une SCPI de bureaux en tension peut tomber à 45 quand une SCPI diversifiée européenne atteint 94.

Une SCPI de bureaux en tension

Hypothèses : retraits en tension ; 80 % de bureaux ; prix en baisse modérée ; 30 % des SCPI du même gérant en difficulté ; taux d’occupation financier de 90 % ; immeubles en France ; endettement de 20 %.

Notes : liquidité 50, bureaux 10, prix 40, gérant 60, occupation 50, géographie 40, endettement 80.
Pondération : 50 × 22 % + 10 × 18 % + 40 × 18 % + 60 × 14 % + 50 × 10 % + 40 × 8 % + 80 × 10 %.
Soit 11 + 1,8 + 7,2 + 8,4 + 5 + 3,2 + 8 = 44,6, arrondi à 45.

Note de 45 : SCPI fragilisée. Les deux points faibles cités sont l’exposition aux bureaux et la trajectoire du prix.

Une SCPI diversifiée investie en Europe

Hypothèses : retraits normaux ; 20 % de bureaux ; prix stable ; aucune SCPI du gérant en difficulté ; taux d’occupation financier de 95 % ; immeubles en Europe ; endettement de 8 %.

Notes : liquidité 100, bureaux 100, prix 80, gérant 100, occupation 75, géographie 100, endettement 100.
Pondération : 22 + 18 + 14,4 + 14 + 7,5 + 8 + 10 = 93,9, arrondi à 94.

Note de 94 : SCPI solide, sans signal d’alerte.

Les signaux du marché que le scanner surveille

Les difficultés des SCPI se concentrent : fin 2025, les trois quarts des parts en attente de retrait portaient sur 15 SCPI, surtout de bureaux (ASPIM). Les critères du scanner suivent ces signaux.

Parts en attente : Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts attendaient un acheteur, soit 3,1 % de la capitalisation. Environ les trois quarts se concentraient sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion, surtout des SCPI de bureaux. Au 31 mars 2026, le stock était revenu à 2,4 milliards d’euros (ASPIM).
Prix de part : En 2025, 14 SCPI à capital variable ont baissé leur prix de souscription et 17 l’ont relevé. Le prix de part moyen a reculé de 3,45 % sur l’année (ASPIM).
Occupation et endettement : Le taux d’occupation financier moyen atteint 91,3 % en 2025 et le ratio moyen de dettes et engagements 18,3 % (ASPIM).
Performance par stratégie : En 2025, la performance globale va de +6,3 % pour les SCPI diversifiées à −4,5 % pour les résidentielles ; celle des SCPI de bureaux est proche de zéro (ASPIM).

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; ASPIM, principaux indicateurs des SCPI en 2025 (mai 2026).

Les erreurs à éviter face au diagnostic

Une note basse signale une SCPI à réexaminer. La décision de vendre dépend aussi de votre prix d’achat, de l’impôt dû et du délai de retrait.

Vendre sur une note basse sans chiffrer : La note ignore votre prix d’achat et votre fiscalité. Le simulateur d’arbitrage compare le maintien et la vente, frais de la SCPI cible compris.
Juger une SCPI sur son rendement : Un taux de distribution élevé peut accompagner une baisse du prix de part. La note ne compte pas le rendement, que les SCPI proposées en regard doivent seulement porter au niveau de la moyenne du marché.
Ignorer le délai de retrait : Une demande de retrait sur une SCPI en tension peut attendre plusieurs mois. L’AMF rappelle que les parts ne se revendent pas facilement.
Regarder une seule SCPI : Plusieurs SCPI du même gérant ou du même secteur cumulent le même risque. Le scanner analyse jusqu’à huit SCPI ensemble et note la santé du gérant.

Sources : AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).

Les termes du résultat

Le diagnostic emploie les termes suivants, avec les moyennes du marché 2025 quand l’ASPIM les publie.

Afficher les définitions

Parts en attente de retrait: Les demandes de retrait qu’aucune souscription nouvelle ne compense encore. Fin 2025, elles représentaient 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation du marché, concentrées pour les trois quarts sur 15 SCPI (ASPIM).
Capital variable ou capital fixe: Une SCPI à capital variable émet des parts pour les souscripteurs et en annule pour les retraits, compensés par les souscriptions. Une SCPI à capital fixe a un nombre de parts fixe : la revente passe par le marché secondaire, où le prix naît de la confrontation des ordres.
Valeur de retrait: La somme reçue par part quand une SCPI à capital variable exécute un retrait : le prix de souscription diminué de la commission de souscription. C’est elle, et non le prix de souscription, qui mesure ce que vaut une part à la revente.
Valeur de reconstitution: Ce que coûterait la reconstitution du patrimoine de la SCPI : la valeur d’expertise des immeubles, les autres actifs et les frais d’acquisition. Un écart de plus de 10 % entre elle et le prix de souscription doit être justifié et notifié à l’AMF (Code monétaire et financier).
Taux d’occupation financier: Les loyers facturés rapportés aux loyers que la SCPI facturerait si tous ses locaux étaient loués. Moyenne du marché en 2025 : 91,3 %, avec 8,3 % du patrimoine vacant et en recherche de locataire (ASPIM).
Ratio d’endettement: Les dettes et autres engagements de la SCPI rapportés à la valeur de son patrimoine. Moyenne du marché en 2025 : 18,3 % (ASPIM). La note d’information fixe le plafond que la société de gestion peut atteindre.
Performance globale annuelle: Le taux de distribution augmenté ou diminué de la variation du prix de part sur l’année. Elle mesure ce que l’associé a gagné en loyers et en capital. Moyenne du marché en 2025 : 1,46 % (ASPIM), le prix de part moyen ayant reculé de 3,45 % sur l’année.

Après le résultat : l’étude de votre situation

Le résultat de l’outil reste une information générale. Un conseiller France Épargne vous rappelle sous 6 h ouvrées, étudie votre situation et ne formule une recommandation qu’après cette étude.

Le diagnostic est une information générale sur vos SCPI. Il ne connaît ni votre prix d’achat, ni votre fiscalité, ni vos autres placements.

Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation du placement à votre situation : vos connaissances et votre expérience des placements, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences en matière de durabilité. La réglementation exige cette évaluation avant tout conseil personnalisé.

Étape 1
Rappel sous 6 h ouvrées
Un conseiller France Épargne reprend avec vous le diagnostic de vos SCPI.
Étape 2
Étude de votre situation
Il vous interroge sur vos connaissances, votre expérience, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences de durabilité.
Étape 3
Chiffrage d’un éventuel arbitrage
Pour une SCPI à réexaminer, il chiffre avec vous le maintien et la vente, avec la valeur de retrait et l’impôt dû.
Étape 4
Recommandation
Il vous présente ensuite sa recommandation pour chaque SCPI. Vous décidez.

Si vous décidez d’investir, votre conseiller vous remet avant la souscription le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI retenue.

Sélection, classement et sources

Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme de France Épargne, à partir de vos réponses et de critères objectifs publiés par les sociétés de gestion. Aucune société de gestion ne paie pour y figurer ou pour y être mieux classée.

Classement des SCPI : Les SCPI proposées en regard de vos SCPI sont retenues et classées par un algorithme développé par France Épargne. Il combine votre attente, les SCPI que vous détenez déjà et des critères objectifs propres à chaque SCPI. Une SCPI n’est retenue que si ses parts se revendent normalement, si son prix de part est stable ou en hausse, si elle a publié un taux de distribution sur deux exercices au moins, si son dernier taux de distribution publié atteint la moyenne du marché et si ses frais de souscription sont publiés. Votre attente les classe ensuite par taux de distribution, taille du fonds, part des loyers perçus hors de France ou secteur, en plaçant d’abord les secteurs absents de vos SCPI. Une seule SCPI par société de gestion est proposée. La note de vos SCPI suit les seuls critères du tableau ci-dessus.
SCPI comparées : Notre catalogue couvre 193 SCPI, gérées par 55 sociétés de gestion. Les données de chaque SCPI proviennent des publications officielles de sa société de gestion.
Référencement : Le référencement est gratuit. Aucune société de gestion ne paie pour figurer dans nos propositions ou pour y être mieux classée.
Liens avec les sociétés de gestion : Les relations contractuelles de France Épargne avec les sociétés de gestion et sa rémunération n’entrent pas dans le classement, qui repose uniquement sur des critères objectifs propres aux SCPI.
Sources : publications des sociétés de gestion (bulletins trimestriels, rapports annuels, documents d’informations clés) pour la liquidité des parts, le prix de part, le taux d’occupation financier, l’endettement, les secteurs et les zones de chaque SCPI ; ASPIM pour le taux de distribution moyen du marché en 2025 (4,91 %), seuil minimal des SCPI proposées.

Repères sur les SCPI

Les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, pour une performance globale de 1,46 % une fois la baisse des prix de part comptée (ASPIM). Ce sont des moyennes du marché : chaque SCPI publie ses propres chiffres, et le capital investi n’est pas garanti.

Rendement du marché : Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025 et la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix des parts, à 1,46 % (ASPIM, moyennes du marché).
Taille du marché : L’ASPIM recense 232 SCPI sur le marché. Notre catalogue en suit 193.
Liquidité : Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI étaient en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation du marché (ASPIM). La revente des parts dépend de l’arrivée de nouveaux souscripteurs ou d’acheteurs et peut prendre plusieurs mois.
Durée de placement : Le document d’informations clés de chaque SCPI indique la durée de placement recommandée par sa société de gestion. L’AMF rappelle qu’un placement en SCPI s’envisage sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins, et que ses frais d’entrée vont de 5 à 12 %.

Le guide complet des SCPI : fonctionnement, rendement, fiscalité, modes de détention et risques
Le simulateur d’arbitrage SCPI : comparez le maintien et la vente de vos parts

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).

Questions fréquentes sur le scanner SCPI

Comment le scanner calcule-t-il la note de santé d’une SCPI ?

Il note sept critères sur 100 et les pondère : liquidité 22 %, exposition aux bureaux 18 %, trajectoire du prix 18 %, société de gestion 14 %, endettement 10 %, taux d’occupation financier 10 % et diversification géographique 8 %. Jusqu’à huit SCPI peuvent être analysées ensemble.

Comment interpréter la note sur 100 ?

À partir de 75, la SCPI est solide. De 55 à 74, elle est à surveiller. De 35 à 54, elle est fragilisée, et sous 35 elle est en difficulté : sa situation est alors à réexaminer avec un conseiller. Le diagnostic nomme aussi les deux critères les plus faibles de chaque SCPI.

Comment savoir si ma SCPI est en difficulté ?

Trois signaux comptent le plus : des demandes de retrait qui attendent, un prix de part en baisse et une forte exposition aux bureaux. Fin 2025, les trois quarts des 2,8 milliards d’euros de parts en attente portaient sur 15 SCPI, surtout de bureaux (ASPIM). Le scanner réunit ces signaux dans une note.

Pourquoi la liquidité pèse-t-elle le plus dans la note ?

Parce qu’elle décide de la possibilité de revendre ses parts. Une SCPI à capital variable n’exécute un retrait que si de nouvelles souscriptions le compensent. Des retraits en tension donnent 50 sur 100, des parts bloquées 20, et le capital fixe, où la revente dépend d’un acheteur, 0.

Pourquoi l’exposition aux bureaux fait-elle baisser la note ?

En 2025, la performance globale des SCPI de bureaux est proche de zéro, contre +6,3 % pour les diversifiées (ASPIM), et les parts en attente concernent surtout des SCPI de bureaux. Le scanner donne la pleine note sous 30 % de bureaux et 10 au-delà de 70 %.

Que faire si ma SCPI obtient une note faible ?

Regardez les deux critères les plus faibles nommés par le diagnostic, puis chiffrez le maintien et la vente avec le simulateur d’arbitrage, qui compte les frais de souscription de la SCPI cible. Un conseiller vérifie ensuite votre valeur de retrait et l’impôt dû avant toute recommandation.

Quelles SCPI le scanner propose-t-il en regard ?

Des SCPI dont les parts se revendent normalement, dont le prix de part est stable ou en hausse, qui ont publié un taux de distribution sur deux exercices au moins, au moins égal à la moyenne du marché, et des frais de souscription. Une seule SCPI par société de gestion est proposée.

Le diagnostic est-il un conseil de vendre ou de conserver ?

Le diagnostic est une information générale sur la situation de vos SCPI. Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation à votre situation : connaissances et expérience, situation financière, objectifs, capacité à subir des pertes et préférences de durabilité.

D’où viennent les données du scanner ?

Des publications officielles des sociétés de gestion : bulletins trimestriels, rapports annuels et documents d’informations clés. Notre catalogue couvre 193 SCPI gérées par 55 sociétés de gestion, et la note se recalcule à chaque consultation avec les dernières données disponibles.

Que se passe-t-il quand une donnée manque ?

Le critère reçoit une note intermédiaire : 70 pour l’endettement ou la santé du gérant, 60 pour le prix ou le taux d’occupation financier, 55 pour la géographie. La note globale reste calculable, et votre conseiller complète la donnée manquante.

Le scanner tient-il compte de mon prix d’achat ?

Non. La note décrit la SCPI à partir de ses dernières publications, sans votre prix d’achat ni votre fiscalité. L’ancienneté de vos parts, demandée par le scanner, sert au conseiller : avant l’amortissement des frais d’entrée, une vente coûte plus cher.

Combien de temps faut-il pour revendre une SCPI en difficulté ?

Le délai dépend des souscriptions nouvelles de la SCPI et peut aller de quelques semaines à plusieurs mois ou davantage. Sur une SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire. Votre conseiller vérifie le délai de votre SCPI avant toute vente.

Que deviennent mes réponses et mes coordonnées ?

Elles servent à établir vos propositions et à vous recontacter. Seule l’équipe France Épargne y a accès. Elles sont conservées 3 ans après le dernier contact, et vous pouvez exercer vos droits en écrivant à info@france-epargne.fr.

Les résultats de cet outil sont une information générale, établie à partir des seuls critères saisis. Ils ne constituent pas un conseil en investissement. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti, les revenus peuvent baisser et la revente des parts n’est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.