Simulateur d’arbitrage SCPI

Vendre ou conserver vos SCPI ? Le simulateur d’arbitrage

Cinq questions sur vos parts, puis trois SCPI cibles qui remplissent nos critères de solidité. Le simulateur compare sur dix ans le maintien de vos parts, leur vente avec réinvestissement en direct et le passage par une assurance vie, frais de souscription compris. Un conseiller étudie votre situation avant toute recommandation.

Courtier ORIAS 23 001 687
Frais de souscription inclus
Rappel sous 6 h ouvrées

Votre arbitrage en cinq questions1 min

Tendance

Étape 1 sur 5

Comment évolue le prix de vos parts ?

La tendance depuis 2023, telle que vous la lisez sur vos relevés.

Guide du simulateur d’arbitrage

Comment le simulateur compare le maintien et la vente de vos parts

Les questions posées, les trois scénarios calculés et leurs hypothèses, deux arbitrages chiffrés, le coût d’une vente, les erreurs à éviter et l’étude de votre situation par un conseiller.

Comment fonctionne le simulateur d’arbitrage SCPI

Le simulateur compare sur dix ans trois scénarios : conserver vos parts, les vendre et réinvestir en direct dans une SCPI cible, ou réinvestir par une assurance vie. Cinq questions d’un clic et le choix d’une SCPI cible suffisent.

Le simulateur compare, sur dix ans, le maintien de vos parts actuelles et leur vente suivie d’un réinvestissement dans une SCPI cible. Vous répondez à cinq questions d’un clic, puis vous choisissez la SCPI cible parmi trois SCPI proposées.

Étape 1
La tendance du prix de vos parts
Hausse, stabilité, baisse modérée ou baisse sévère depuis 2023, telle que vous la lisez sur vos relevés.
Étape 2
Le montant investi
Quatre fourchettes, de moins de 20 000 € à plus de 150 000 €. Le milieu de la fourchette sert au calcul.
Étape 3
La valeur de vos parts
Leur valeur de retrait comparée au prix d’achat : plus élevée, à peu près égale, environ 10 % de moins, ou 20 % de moins et au-delà.
Étape 4
Votre attente et votre fiscalité
Ce que vous attendez de la SCPI qui recevrait vos parts (loyers, revente, loyers hors de France, secteurs d’avenir), puis votre tranche d’imposition, de 0 à 45 %.

Ce que le simulateur calcule

Chaque scénario projette le capital et les loyers cumulés nets d’impôt. Votre SCPI reçoit le rendement moyen du marché 2025, 4,91 % (ASPIM), et la tendance de prix indiquée ; la SCPI cible son rendement publié et ses frais de souscription.

Chaque scénario projette un patrimoine total : le capital et les loyers cumulés, nets d’impôt. La SCPI que vous détenez, que le simulateur ne connaît pas, reçoit le rendement moyen du marché. La SCPI cible apporte son dernier rendement publié et ses frais de souscription, payés sur le montant réinvesti.

Les trois scénarios comparés sur dix ans
Scénario	Ce que le simulateur calcule	Hypothèses retenues
Conserver vos parts	Le capital selon la tendance de prix indiquée, plus les loyers nets cumulés	Rendement de 4,91 % (moyenne ASPIM 2025) ; prix de part de +2 % par an en hausse, stable, −3 % ou −7 % par an en baisse
Arbitrer en direct	La vente à la valeur de retrait, puis le placement dans la SCPI cible après ses frais de souscription	Dernier rendement publié de la SCPI cible ; prix de part de +2 % par an ; loyers imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux
Arbitrer par une assurance vie	Le même réinvestissement logé dans un contrat, loyers capitalisés	Frais du contrat de 0,6 % par an ; gains imposés au rachat, avec l’abattement de 4 600 € après huit ans

Avant huit ans, les gains d’un rachat d’assurance vie supportent 30 % dans le calcul. Après huit ans, le taux retenu est le plus faible entre 30 % et votre tranche d’imposition plus 17,2 %.

Comment lire le résultat

Le résultat nomme le scénario dont le patrimoine net est le plus élevé au bout de dix ans. Votre conseiller communique aussi l’année où l’arbitrage passe devant le maintien.

Avant votre demande, le simulateur affiche les trois SCPI cibles : nom, société de gestion et secteur. Avec votre demande s’affichent le scénario qui arrive en tête du calcul, puis le rendement, le prix de part et les frais d’entrée de chaque SCPI cible.

Le scénario en tête : C’est celui dont le patrimoine net d’impôt est le plus élevé au bout de dix ans, selon les hypothèses ci-dessus.
L’année de croisement : C’est l’année où l’arbitrage passe devant le maintien. Votre conseiller vous la communique avec le détail du calcul.
Ce que le calcul laisse de côté : L’impôt sur une éventuelle plus-value de cession, le délai de retrait réel de vos parts et le délai de jouissance de la SCPI cible. Votre conseiller les vérifie avec vous.

Selon la situation de vos parts

La situation de vos parts oriente la réflexion : prix en baisse, retraits en attente, plus-value ou réinvestissement en assurance vie. Chaque carte renvoie au guide du cas.

Des parts en baisse de prix

Une SCPI peut réviser son prix de part quand la valeur de ses immeubles recule. Crise des SCPI : bilan des baisses de prix.

Des parts difficiles à revendre

Le retrait d’une SCPI à capital variable dépend de nouvelles souscriptions. Liquidité des SCPI.

Une vente avec plus-value

La plus-value de cession de parts de SCPI suit le régime des plus-values immobilières. Plus-value SCPI.

Un réinvestissement en assurance vie

Les loyers restent dans le contrat, sans imposition annuelle tant que vous ne retirez rien. SCPI en assurance vie.

Deux arbitrages calculés par le simulateur

Quand le prix des parts détenues baisse, l’arbitrage vers une SCPI qui distribue davantage peut prendre la tête dès les premières années. Quand le prix est stable, l’écart est faible et dépend des hypothèses de prix de la SCPI cible.

Des parts en baisse de prix, vendues 10 % sous le prix d’achat

Hypothèses : 35 000 € investis ; valeur de retrait de 31 500 € ; prix en baisse modérée, soit −3 % par an ; tranche de 30 % ; SCPI cible fictive à 6 % de rendement et 10 % de frais de souscription ; dix ans.

Conserver : capital de 31 500 € ramené à 23 229 €, plus 7 148 € de loyers nets, soit 30 376 €.
Arbitrer en direct : 31 500 € × 90 % = 28 350 € réinvestis ; capital de 34 558 € et 9 834 € de loyers nets, soit 44 393 €.
Arbitrer par une assurance vie : 47 969 € dans le contrat, 4 506 € d’impôt au rachat, soit 43 463 €.

L’arbitrage en direct arrive en tête, avec environ 14 000 € d’écart au bout de dix ans ; il passe devant le maintien dès la deuxième année.

Des parts stables, revendues à leur prix d’achat

Hypothèses : 35 000 € investis ; valeur de retrait de 35 000 € ; prix stable ; tranche de 30 % ; SCPI cible fictive à 5 % de rendement et 10 % de frais de souscription ; dix ans.

Conserver : 35 000 € de capital et 9 074 € de loyers nets au taux moyen de 4,91 %, soit 44 074 €.
Arbitrer en direct : 31 500 € réinvestis après frais ; 38 398 € de capital et 9 106 € de loyers, soit 47 504 €.
L’arbitrage ne passe devant le maintien qu’à la sixième année.

L’écart d’environ 3 400 € repose sur l’hypothèse d’une hausse de 2 % par an du prix de la SCPI cible. Sans cette hausse, les frais de souscription pèsent plus longtemps : votre conseiller discute cette hypothèse avec vous.

Calculs réalisés avec le moteur du simulateur ; les SCPI cibles sont fictives.

Ce que coûte un arbitrage

Un arbitrage coûte la différence entre prix d’achat et valeur de retrait, les frais de souscription de la SCPI cible et, en cas de gain, l’impôt sur la plus-value. Le simulateur compte les deux premiers.

Ce que coûte une vente de parts suivie d’un réinvestissement
Poste	Ce qu’il représente	Pris en compte par le simulateur
Valeur de retrait	Le prix reçu par part, frais d’entrée déduits	Oui, par votre réponse sur la valeur
Frais de souscription de la cible	Souvent 8 à 12 % du montant réinvesti ; 5 à 12 % selon l’AMF	Oui, ceux publiés par la SCPI cible
Impôt sur la plus-value	19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements pour durée de détention	Non, vérifié par le conseiller
Délai de retrait	Quelques semaines à plusieurs mois selon les souscriptions	Non, vérifié par le conseiller
Délai de jouissance de la cible	Plusieurs mois sans loyers après le réinvestissement	Non, vérifié par le conseiller

Sources : AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023) ; Service-public.fr, plus-value immobilière (2026).

Les erreurs à éviter avant de vendre ses parts

Une décision d’arbitrage se prend sur le rendement futur du capital restant, frais et impôt compris, avec un délai de retrait vérifié.

Vendre pour effacer une perte : La perte subie sur le prix de part reste acquise dans les deux scénarios. Le calcul compare seulement ce que le capital restant rapportera.
Ignorer les frais de la SCPI cible : Des frais de 10 % sur 31 500 € coûtent 3 150 € le jour du réinvestissement. Le simulateur les déduit.
Compter sur une revente immédiate : Au 31 mars 2026, 2,4 milliards d’euros de parts attendaient encore un acheteur (ASPIM). Une demande de retrait sur une SCPI en tension peut attendre plusieurs mois.
Oublier la plus-value : Une vente au-dessus du prix d’achat peut déclencher l’impôt sur la plus-value immobilière, réduit par la durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans.

Sources : ASPIM, principaux indicateurs des SCPI en 2025 (mai 2026) ; Service-public.fr, plus-value immobilière (2026).

Les termes du résultat

Le résultat de l’arbitrage emploie les termes suivants.

Afficher les définitions

Valeur de retrait: La somme reçue par part quand une SCPI à capital variable exécute un retrait : le prix de souscription diminué de la commission de souscription. C’est elle, et non le prix de souscription, qui mesure ce que vaut une part à la revente.
Prix de souscription: Le prix payé pour une part, frais d’entrée compris. La société de gestion le fixe à partir de la valeur de reconstitution de la SCPI et le publie dans ses bulletins.
Capital variable ou capital fixe: Une SCPI à capital variable émet des parts pour les souscripteurs et en annule pour les retraits, compensés par les souscriptions. Une SCPI à capital fixe a un nombre de parts fixe : la revente passe par le marché secondaire, où le prix naît de la confrontation des ordres.
Parts en attente de retrait: Les demandes de retrait qu’aucune souscription nouvelle ne compense encore. Fin 2025, elles représentaient 2,8 milliards d’euros, soit 3,1 % de la capitalisation du marché, concentrées pour les trois quarts sur 15 SCPI (ASPIM).
Frais d’entrée: La commission de souscription, incluse dans le prix de part. L’AMF les situe entre 5 et 12 % du montant investi. Certaines SCPI n’en prélèvent pas et appliquent une commission en cas de retrait anticipé.
Délai de jouissance: La période entre la souscription et le premier mois qui donne droit aux loyers. Chaque SCPI la fixe dans sa note d’information. Les loyers estimés par les outils ne l’intègrent pas.
Taux de distribution: Le dividende brut versé au titre de l’année, avant impôt, rapporté au prix de souscription au 1er janvier, frais d’entrée compris. C’est la méthode de l’ASPIM, et le chiffre que les outils appellent « dernier rendement publié ». Moyenne du marché en 2025 : 4,91 % (ASPIM).
Prélèvements sociaux: CSG, CRDS et prélèvement de solidarité. Ils restent à 17,2 % en 2026 sur les revenus fonciers, les plus-values immobilières et l’assurance vie, quand le taux général des revenus du capital passe à 18,6 % (service-public.fr).

Après le résultat : l’étude de votre situation

Le résultat de l’outil reste une information générale. Un conseiller France Épargne vous rappelle sous 6 h ouvrées, étudie votre situation et ne formule une recommandation qu’après cette étude.

Le résultat du simulateur est une information générale : il compare des scénarios à partir de vos réponses et d’hypothèses de marché, sans connaître votre patrimoine ni vos autres placements.

Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne évalue l’adéquation du placement à votre situation : vos connaissances et votre expérience des placements, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences en matière de durabilité. La réglementation exige cette évaluation avant tout conseil personnalisé.

Étape 1
Rappel sous 6 h ouvrées
Un conseiller France Épargne reprend avec vous le calcul et ses hypothèses.
Étape 2
Vérification de vos parts
Il vérifie la valeur de retrait de vos parts, le délai de retrait de votre SCPI et l’impôt dû en cas de vente.
Étape 3
Étude de votre situation
Il vous interroge sur vos connaissances, votre expérience, votre situation financière, vos objectifs, votre capacité à subir des pertes et vos préférences de durabilité.
Étape 4
Recommandation
Il vous présente ensuite sa recommandation : conserver vos parts, les vendre en tout ou partie, et comment réinvestir. Vous décidez.

Si vous décidez d’investir, votre conseiller vous remet avant la souscription le document d’informations clés (DIC) et la note d’information de chaque SCPI retenue.

Sélection, classement et sources

Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme de France Épargne, à partir de vos réponses et de critères objectifs publiés par les sociétés de gestion. Aucune société de gestion ne paie pour y figurer ou pour y être mieux classée.

Classement des SCPI : Les SCPI proposées sont retenues et classées par un algorithme développé par France Épargne. Il combine votre attente pour la SCPI qui recevrait vos parts et des critères objectifs propres à chaque SCPI. Une SCPI n’est retenue que si ses parts se revendent normalement, si son prix de part est stable ou en hausse, si elle a publié un taux de distribution sur deux exercices au moins, si son dernier taux de distribution publié atteint la moyenne du marché et si ses frais de souscription sont publiés. Votre attente les classe ensuite par taux de distribution, taille du fonds, part des loyers perçus hors de France ou secteur. Une seule SCPI par société de gestion est proposée.
SCPI comparées : Notre catalogue couvre 193 SCPI, gérées par 55 sociétés de gestion. Les données de chaque SCPI proviennent des publications officielles de sa société de gestion.
Référencement : Le référencement est gratuit. Aucune société de gestion ne paie pour figurer dans nos propositions ou pour y être mieux classée.
Liens avec les sociétés de gestion : Les relations contractuelles de France Épargne avec les sociétés de gestion et sa rémunération n’entrent pas dans le classement, qui repose uniquement sur des critères objectifs propres aux SCPI.
Sources : ASPIM pour le taux de distribution moyen du marché en 2025 (4,91 %), appliqué à la SCPI que vous détenez ; publications des sociétés de gestion (bulletins trimestriels, rapports annuels, documents d’informations clés) pour le rendement, l’historique et les frais de souscription de chaque SCPI cible ; barème de l’impôt sur le revenu et prélèvements sociaux de 17,2 % pour les loyers perçus en direct ; fiscalité des rachats d’assurance vie (abattement de 4 600 € après huit ans) pour le scénario en assurance vie.

Repères sur les SCPI

Les SCPI ont distribué en moyenne 4,91 % en 2025, pour une performance globale de 1,46 % une fois la baisse des prix de part comptée (ASPIM). Ce sont des moyennes du marché : chaque SCPI publie ses propres chiffres, et le capital investi n’est pas garanti.

Rendement du marché : Le taux de distribution moyen des SCPI s’établit à 4,91 % en 2025 et la performance globale annuelle, qui intègre la variation du prix des parts, à 1,46 % (ASPIM, moyennes du marché).
Taille du marché : L’ASPIM recense 232 SCPI sur le marché. Notre catalogue en suit 193.
Liquidité : Fin 2025, 2,8 milliards d’euros de parts de SCPI étaient en attente de retrait, soit 3,1 % de la capitalisation du marché (ASPIM). La revente des parts dépend de l’arrivée de nouveaux souscripteurs ou d’acheteurs et peut prendre plusieurs mois.
Durée de placement : Le document d’informations clés de chaque SCPI indique la durée de placement recommandée par sa société de gestion. L’AMF rappelle qu’un placement en SCPI s’envisage sur le long terme, entre 10 et 20 ans au moins, et que ses frais d’entrée vont de 5 à 12 %.

Le guide complet des SCPI : fonctionnement, rendement, fiscalité, modes de détention et risques
Le scanner de santé SCPI : notez vos SCPI sur sept critères

Sources : ASPIM, collecte et performance des fonds immobiliers grand public en 2025 (février 2026) ; AMF, fiche « Investir dans une SCPI » (2023).

Questions fréquentes sur l’arbitrage SCPI

Comment fonctionne le simulateur d’arbitrage SCPI ?

Vous indiquez la tendance du prix de vos parts, le montant investi, leur valeur de retrait comparée à l’achat, votre attente pour la SCPI qui recevrait vos parts et votre tranche d’imposition. Le simulateur compare sur dix ans trois scénarios : conserver vos parts, les vendre et réinvestir en direct, ou réinvestir par une assurance vie.

Le résultat est-il un conseil de vendre ou de conserver ?

Le résultat est une information générale, établie à partir de vos réponses et d’hypothèses de marché. Avant toute recommandation, un conseiller France Épargne vérifie vos parts et évalue l’adéquation de l’opération à votre situation : connaissances et expérience, situation financière, objectifs, capacité à subir des pertes et préférences de durabilité.

Quelles hypothèses le calcul retient-il ?

Votre SCPI actuelle reçoit le taux de distribution moyen du marché en 2025, 4,91 % selon l’ASPIM, et un prix de part qui suit la tendance indiquée. La SCPI cible reçoit son dernier rendement publié, ses frais de souscription et un prix de part de +2 % par an. Les loyers en direct sont imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux, et l’assurance vie supporte 0,6 % de frais par an.

Comment les SCPI cibles sont-elles choisies ?

Parmi les 193 SCPI de notre catalogue, une SCPI cible doit avoir des parts qui se revendent normalement, un prix de part stable ou en hausse, un taux de distribution publié sur deux exercices au moins, un dernier taux au moins égal à la moyenne du marché et des frais de souscription publiés. Votre attente les classe, avec une seule SCPI par société de gestion. Aucune société de gestion ne paie pour être proposée.

Combien de temps faut-il pour vendre ses parts de SCPI ?

Le délai varie selon la SCPI et le marché. Pour une SCPI à capital variable, un retrait n’est exécuté que s’il est compensé par de nouvelles souscriptions, ce qui peut prendre de quelques semaines à plusieurs années. Une SCPI à capital fixe demande de trouver un acheteur sur le marché secondaire. Votre conseiller vérifie le délai de retrait de votre SCPI avant toute vente.

Faut-il vendre ses SCPI quand le prix de part baisse ?

Pas forcément. La perte sur le prix reste acquise ; la question porte sur ce que le capital restant rapportera dans chaque cas, frais de souscription de la SCPI cible compris. Le simulateur compare ces scénarios sur dix ans, et un conseiller vérifie vos parts avant toute recommandation.

Que signifie l’année de croisement ?

C’est l’année où le patrimoine net du scénario d’arbitrage dépasse celui du maintien. Avant, les frais de souscription de la SCPI cible et la décote de vente pèsent plus que le surplus de rendement. Dans notre exemple de parts en baisse de 3 % par an, le croisement arrive dès la deuxième année.

Les frais de souscription de la SCPI cible sont-ils comptés ?

Oui. Le produit de la vente se réinvestit après les frais publiés par la SCPI cible : avec 10 % de frais, 31 500 € deviennent 28 350 € investis. L’AMF situe ces frais entre 5 et 12 %.

Pourquoi comparer un arbitrage par une assurance vie ?

Dans un contrat, les loyers se capitalisent sans imposition annuelle, et les gains ne sont imposés qu’au rachat, avec un abattement de 4 600 € par an après huit ans (9 200 € pour un couple). En contrepartie, le calcul compte 0,6 % de frais de contrat par an.

Comment est imposée la vente de parts de SCPI ?

Une plus-value de cession suit le régime des plus-values immobilières : 19 % d’impôt et 17,2 % de prélèvements sociaux, réduits par des abattements pour durée de détention, avec une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une vente en perte ne déclenche pas cet impôt.

Peut-on arbitrer une partie seulement de ses parts ?

Oui. Le simulateur raisonne sur le montant indiqué, et votre conseiller peut chiffrer une vente partielle, par exemple pour réduire l’exposition à une SCPI sans tout revendre, en tenant compte du délai de retrait.

Quelle SCPI cible choisir ?

Le simulateur en propose trois qui remplissent nos critères de solidité, classées selon votre attente : loyers, revente facilitée, loyers hors de France ou secteurs d’avenir. Vous choisissez celle qui sert au calcul, et votre conseiller compare les autres avec vous.

Que deviennent mes réponses et mes coordonnées ?

Elles servent à établir vos propositions et à vous recontacter. Seule l’équipe France Épargne y a accès. Elles sont conservées 3 ans après le dernier contact, et vous pouvez exercer vos droits en écrivant à info@france-epargne.fr.

Les résultats de cet outil sont une information générale, établie à partir des seuls critères saisis. Ils ne constituent pas un conseil en investissement. Le capital investi en SCPI n’est pas garanti, les revenus peuvent baisser et la revente des parts n’est pas assurée. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.