Quel rendement locatif net selon le bien et le régime ?
La rentabilité brute locative nationale atteint 5,2 % en 2026, mais le brut n'est pas le net. Le parking rend le plus (4 à 10 %) et se gère seul, le meublé au réel amortit, la location nue joue le déficit foncier. Cet outil situe les biens et régimes accessibles selon votre budget et votre objectif, et montre où se creuse l'écart.
Le rendement brut n'est pas ce que vous gardez
La rentabilité brute locative nationale s'établit à 5,2 % en 2026, mais ce chiffre ne dit presque rien de ce que vous percevez réellement. Entre le brut et le net se glissent les charges, la taxe foncière, la vacance locative, les frais de gestion et surtout le régime fiscal. L'écart entre les deux n'est pas le même selon le bien et le statut choisis : c'est lui, plus que le brut affiché, qui décide de la performance de votre placement immobilier.
La règle est claire : le brut grimpe quand le bien se simplifie. Un parking ou un box rend 4 à 10 %, bien au-dessus d'un appartement, parce qu'il se gère presque seul et échappe à l'encadrement des loyers. Mais le net dépend du régime : un meublé au réel (LMNP ou LMP) amortit le bien et neutralise souvent ses revenus fiscaux, là où une location nue joue le déficit foncier. Le marché du meublé affiche d'ailleurs 4,8 % de rentabilité nette moyenne (LocService, 2026).
Quatre biens, quatre régimes
Le parking et le box visent le brut le plus élevé (4 à 10 %), dès 5 000 à 50 000 €, avec une gestion légère et sans encadrement des loyers. Le meublé LMNP, au régime réel, amortit le bien et le mobilier, ce qui neutralise souvent les revenus imposables pendant des années. La location nue convient à qui veut imputer des travaux via le déficit foncier. Le marché meublé est tendu : offre en contraction de 24 %, demande en hausse de 40 % en 2025.
Le statut LMP (loueur en meublé professionnel) s'adresse aux patrimoines dont les recettes locatives dépassent 23 000 € par an et les autres revenus du foyer : il permet d'imputer les déficits sur le revenu global et offre un régime de plus-values professionnelles, en contrepartie de cotisations sociales (SSI). Le choix du bien et du régime se fait ensemble, en fonction de votre fiscalité et de votre horizon, pas du seul rendement affiché.
Ce que cet outil ne fait pas : projeter un loyer
Cet outil ne calcule pas un loyer, ni un gain, ni un cash-flow. Il ne multiplie pas votre budget par un taux. Il situe les biens et les régimes locatifs accessibles selon votre budget et votre objectif, avec leur rendement brut de marché et le levier fiscal de chacun, pour montrer où se creuse l'écart entre brut et net. Le rendement net réel dépend de l'emplacement, de la vacance, des charges et de votre fiscalité, qu'un conseiller chiffre avec vous avant tout achat.