Test d'éligibilité Jeanbrun

Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances 2026 (article 31 du CGI modifié), ouvre droit à un amortissement fiscal déductible des revenus fonciers pour tout investisseur acquérant un appartement neuf ou rénové, situé en zone tendue (A bis, A, B1 ou B2), et conventionné auprès de l'ANAH pour une durée minimale de 9 ans. Concrètement, 5 grandes catégories de conditions doivent être réunies simultanément : la nature du bien (appartement collectif, neuf ou rénovation lourde), sa localisation géographique (zones A bis à B2, soit environ 1 150 communes éligibles), la signature d'une convention ANAH fixant la catégorie locative (intermédiaire, social ou très social), le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire, et enfin la mise en location nue en résidence principale du locataire dans les 12 mois suivant l'achèvement ou la livraison. Le taux d'amortissement varie de 3 % à 5,5 % selon la catégorie choisie et le type de bien, avec un plafond annuel de déduction compris entre 8 000 EUR et 12 000 EUR. Ce guide détaille chaque condition, les types de biens acceptés, les obligations relatives au locataire, les spécificités de la VEFA et de la rénovation, ainsi que les règles de cumul avec d'autres dispositifs fiscaux.

La vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) représente le mode d'acquisition le plus courant pour un investissement Jeanbrun dans le neuf. En 2025, environ 68 % des programmes neufs éligibles aux dispositifs de défiscalisation étaient commercialisés en VEFA, selon la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). Le délai moyen entre la réservation et la livraison se situe entre 18 et 30 mois.

Le calendrier d'un achat VEFA Jeanbrun

L'acquisition en VEFA suit un calendrier précis encadré par le Code de la construction et de l'habitation. La première étape est la signature du contrat de réservation, accompagnée d'un dépôt de garantie plafonné à 5 % du prix de vente si la livraison intervient sous 2 ans, ou 2 % si le délai dépasse 2 ans. L'acquéreur dispose ensuite d'un délai de rétractation de 10 jours calendaires, pendant lequel il peut se désister sans motif et récupérer l'intégralité de son dépôt.

L'acte authentique est signé chez le notaire une fois le financement confirmé. Les appels de fonds suivent un échéancier réglementaire : 35 % à l'achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement des travaux et les 5 % restants à la remise des clés (sous réserve de l'absence de réserves majeures). Le total des versements avant achèvement ne peut excéder 95 % du prix. Pour le dispositif Jeanbrun, l'amortissement fiscal commence à la date de livraison effective du bien et de sa mise en location, pas à la date de signature du contrat de réservation.

Retard de chantier et conséquences fiscales

Un retard de livraison ne remet pas en cause l'éligibilité au dispositif Jeanbrun. L'administration fiscale considère que l'investisseur ne peut être pénalisé pour un retard imputable au promoteur. L'amortissement commence à la date effective de mise en location du bien, ce qui décale mécaniquement le début de l'avantage fiscal sans le supprimer. La durée d'engagement de 9 ans court à partir de cette date de mise en location effective, et non à partir de la signature.

Le promoteur est tenu de fournir une garantie financière d'achèvement (GFA) délivrée par un établissement bancaire ou une compagnie d'assurance. Cette garantie couvre le risque de défaillance du promoteur et assure que le programme sera mené à terme. Les pénalités de retard contractuelles, généralement fixées entre 1/3 000e et 1/1 000e du prix par jour de retard, sont négociées dans le contrat de réservation.

Choisir son promoteur immobilier Jeanbrun

Le choix du promoteur conditionne directement la réussite de l'investissement Jeanbrun. Les critères de sélection prioritaires sont la solidité financière de l'entreprise (chiffre d'affaires, capitaux propres, notation bancaire), son historique de livraisons dans les délais annoncés et la qualité des garanties fournies (GFA, assurance dommages ouvrage, garantie décennale). Il convient de vérifier que le programme respecte la norme RE2020 et, si possible, qu'il vise des labels complémentaires comme le label E+C- ou la certification NF Habitat HQE.

Avant de s'engager, l'investisseur doit confirmer que le programme est bien situé dans une zone éligible (A bis, A, B1 ou B2). Le zonage peut être vérifié via le simulateur officiel du service public (service-public.fr) ou directement auprès de la mairie de la commune concernée. Un programme neuf situé en zone C, quelle que soit sa qualité, ne sera jamais éligible au Jeanbrun.

Le dispositif Jeanbrun impose des conditions strictes sur le profil du locataire. Les plafonds de ressources, définis par arrêté chaque année, varient selon la zone géographique et la composition du foyer du locataire. Le bail doit être un contrat de location nue d'une durée minimale de 3 ans, le bien constituant la résidence principale du locataire.

Plafonds de ressources du locataire par zone

Les plafonds de ressources sont fixés par l'arrêté accompagnant le PLF 2026. Ils correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire pour l'année N-2. Le tableau ci-dessous présente les valeurs indicatives pour la catégorie intermédiaire :

Résidence principale et bail nu obligatoire

Le logement conventionné Jeanbrun doit constituer la résidence principale du locataire, c'est à dire le lieu où il réside au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure). Le bail doit être un contrat de location nue (non meublée), d'une durée minimale de 3 ans renouvelable par tacite reconduction. La location meublée est incompatible avec le Jeanbrun car elle relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que le dispositif repose sur les revenus fonciers (régime réel).

Le propriétaire investisseur ne peut pas occuper le bien pendant la période d'engagement de 9 ans, y compris à titre de résidence secondaire. Le locataire n'a pas le droit de sous-louer le logement, sauf dans le cadre d'une convention ANAH spécifique autorisant la sous-location encadrée (cas rare, réservé aux logements conventionnés très sociaux gérés par un organisme agréé).

Location à un ascendant ou descendant

Le dispositif Jeanbrun autorise la location du bien à un membre de la famille du propriétaire (ascendant ou descendant), sous réserve de conditions strictes. Le locataire ne doit pas appartenir au foyer fiscal de l'investisseur : un enfant majeur rattaché au foyer fiscal de ses parents ne peut pas être locataire du bien Jeanbrun. Le locataire familial doit respecter les mêmes plafonds de ressources que tout autre locataire, vérifiés sur la base de son revenu fiscal de référence N-2.

La convention ANAH reste obligatoire et les conditions de loyer identiques. L'administration fiscale porte une attention particulière à ces montages familiaux : toute sous-évaluation du loyer par rapport au plafond conventionné, ou toute complaisance dans la vérification des ressources, peut entraîner une remise en cause de l'avantage fiscal sur l'ensemble de la période, avec application de pénalités de 40 % pour manquement délibéré (article 1729 du CGI).

Que faire en cas de vacance locative ?

Une période de vacance locative temporaire entre deux locataires est tolérée par l'administration fiscale, à condition que le propriétaire puisse prouver qu'il a accompli des démarches sérieuses pour relouer le bien. Les preuves acceptées incluent la publication d'annonces sur les plateformes de location (avec captures datées), la signature d'un mandat de gestion ou de recherche locative auprès d'une agence, et les comptes rendus de visites.

Durant la vacance, les charges déductibles (intérêts d'emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurance PNO) restent imputables sur les revenus fonciers. Une vacance prolongée au-delà de 6 à 12 mois sans justification peut conduire l'administration à remettre en question le caractère locatif du bien. Pour se prémunir, la souscription à la garantie Visale (gratuite, proposée par Action Logement) ou à une assurance loyers impayés (GLI, environ 2,5 % à 3,5 % du loyer annuel) est recommandée. Le simulateur France Epargne permet de tester l'impact de 1 à 3 mois de vacance sur la rentabilité nette de l'investissement.

La question du cumul est fréquente chez les investisseurs qui détiennent déjà des biens immobiliers ou qui diversifient leur patrimoine. Le dispositif Jeanbrun, fondé sur les revenus fonciers et l'amortissement conventionné, obéit à des règles de cumul précises qui varient selon que l'on raisonne sur un même bien ou sur des biens distincts.

Cumul sur un même bien

Le cumul de plusieurs dispositifs fiscaux sur un même bien est interdit dans le cadre du Jeanbrun. Un logement conventionné ANAH ne peut pas bénéficier simultanément du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), du dispositif Denormandie, du régime Malraux ou de tout autre mécanisme de défiscalisation immobilière. La raison est structurelle : le Jeanbrun repose sur les revenus fonciers (location nue, régime réel), ce qui exclut mécaniquement le régime BIC (applicable au LMNP et LMP). De même, les dispositifs Denormandie et Malraux disposent de leurs propres conventions et conditions qui ne peuvent coexister avec la convention ANAH Jeanbrun.

Cumul sur des biens différents

Sur des biens différents, le cumul est autorisé et constitue souvent une stratégie patrimoniale optimale. Un contribuable peut parfaitement détenir un appartement sous convention Jeanbrun (générant des revenus fonciers et un amortissement déductible) et un autre bien exploité en LMNP (générant des BIC avec amortissement comptable). Le cumul avec des produits d'épargne est également possible : PER (plan d'épargne retraite, déductible des revenus d'activité), assurance vie (capitalisation sans plafonnement), SCPI (revenus fonciers complémentaires).

Un avantage majeur du Jeanbrun réside dans le traitement du déficit foncier : le déficit généré par l'amortissement Jeanbrun est hors plafonnement global des niches fiscales (fixé à 10 000 EUR par an). Cela signifie que l'avantage Jeanbrun (jusqu'à 12 000 EUR/an) ne vient pas concurrencer d'autres réductions d'impôt (emploi à domicile, dons, PER) dans le cadre du plafond de 10 000 EUR. La stratégie optimale pour un foyer fortement imposé combine le Jeanbrun (réduction des revenus fonciers), le PER (réduction des revenus d'activité) et l'assurance vie (capitalisation à long terme avec fiscalité allégée après 8 ans).

SCI et structures de détention

L'investissement Jeanbrun est compatible avec certaines structures de détention, à condition que celles-ci relèvent du régime des revenus fonciers. La SCI soumise à l'impôt sur le revenu (SCI translucide ou « à l'IR ») est pleinement compatible : l'amortissement Jeanbrun est réparti entre les associés au prorata de leurs parts, chacun déduisant sa quote-part sur sa propre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044). Une SCI détenue à 50/50 par deux associés répartit ainsi l'amortissement en deux parts égales.

La SCI soumise à l'impôt sur les sociétés (SCI à l'IS) est incompatible avec le dispositif, car elle relève du régime BIC et non des revenus fonciers. L'indivision est compatible : chaque indivisaire déduit sa quote-part d'amortissement proportionnellement à ses droits dans l'indivision. La SARL de famille ayant opté pour l'IR est également compatible, à condition que l'ensemble des associés soient membres d'une même famille (conjoints, ascendants, descendants, frères et sœurs) et que l'option pour l'IR ait été exercée dans les 5 premières années de la création de la société.