Simulateur gratuit

Simulez votre investissement Jeanbrun

Calculez votre economie fiscale, projetez votre patrimoine et comparez avec d'autres dispositifs sur 9 ans

Calcul fiable

Sans inscription

Resultats instantanes

Éligibilité

Fenêtre d'acquisition

Appartement

Engagement 9 ans

Location nue

Votre situation fiscale

Ces informations permettent de calculer votre TMI et l'avantage fiscal du dispositif

Revenu annuel brut60 000 €

20 000 €300 000 €

Situation familiale

Tranche marginale d'imposition (TMI)

30%

TMI detectee automatiquement

Basee sur 60 000 € brut, 1 part

Votre simulation en quelques clics

Simulateur Jeanbrun gratuit : estimez votre économie fiscale en ligne

Un outil de calcul complet, sans inscription et sans engagement, pour projeter votre investissement locatif sur 9 ans

Le simulateur Jeanbrun de France Épargne est un outil de simulation gratuit en ligne qui permet à tout contribuable français d'estimer précisément le gain fiscal, le cashflow mensuel et le patrimoine constitué grâce au dispositif Jeanbrun. Que vous envisagiez l'acquisition d'un appartement neuf ou la rénovation d'un bien ancien, cet outil de calcul amortissement Jeanbrun vous livre des projections chiffrées en quelques minutes, entièrement anonymes et sans inscription.

Contrairement à un simple tableur, notre simulateur Jeanbrun en ligne intègre automatiquement les paramètres réglementaires du dispositif : les taux d'amortissement par catégorie locative (3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % pour le neuf), les plafonds annuels (de 8 000 EUR à 12 000 EUR), le barème progressif de l'impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux à 17,2 % et le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global. L'ensemble de ces données est mis à jour en fonction de la législation en vigueur, ce qui garantit la fiabilité de votre simulation Jeanbrun gratuite et anonyme.

Comment fonctionne la simulation en trois étapes

Situation fiscale

Revenu annuel, situation familiale, tranche marginale d’imposition. Le simulateur calcule automatiquement votre TMI.

Projet immobilier

Type de bien, zone géographique, prix, surface, catégorie locative. Détermination automatique du loyer plafond.

Financement

Durée et taux du crédit, apport, charges récurrentes. Tableau d’amortissement complet sur 9 ans.

Pourquoi utiliser notre simulateur plutôt qu'un fichier Excel

Beaucoup d'investisseurs commencent par chercher un simulateur Jeanbrun Excel pour modéliser leur projet. Si un tableur offre une grande liberté de personnalisation, il comporte plusieurs limites. Le risque d'erreur de formule est significatif, en particulier sur le calcul du changement de tranche d'imposition lorsque le déficit foncier vous fait basculer dans une TMI inférieure. Le coefficient multiplicateur des plafonds de loyer, qui varie selon la surface du logement, est souvent mal appliqué. Enfin, les mises à jour législatives (nouveaux barèmes, modification des plafonds) doivent être intégrées manuellement.

Notre simulateur Jeanbrun gratuit en ligne sans inscription élimine ces difficultés. Il intègre un détecteur automatique de changement de tranche, applique le bon coefficient de surface pour chaque zone et met à jour les barèmes fiscaux dès leur publication officielle. Vous obtenez un calcul réduction impôt Jeanbrun fiable en quelques clics, accompagné de graphiques interactifs et de comparaisons avec d'autres dispositifs de défiscalisation.

Pour une analyse détaillée de la mécanique d'amortissement, consultez notre calculateur d'amortissement Jeanbrun. Pour vérifier que votre projet remplit toutes les conditions réglementaires, utilisez notre test d'éligibilité Jeanbrun.

Financement et crédit

Comprendre le financement d'un investissement Jeanbrun

Crédit immobilier, apport, effort d'épargne et cashflow : les clés pour structurer votre projet

Le crédit immobilier comme levier de l'investissement Jeanbrun

Le financement Jeanbrun repose dans la grande majorité des cas sur un prêt immobilier dédié à l'investissement locatif. Le recours au crédit constitue un levier puissant pour deux raisons. Premièrement, il permet d'acquérir un bien dont la valeur dépasse votre épargne disponible, en répartissant le coût sur 15, 20 ou 25 ans. Deuxièmement, les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers dans le cadre du dispositif Jeanbrun, ce qui amplifie le déficit foncier et donc l'économie fiscale.

Ce levier fiscal et crédit est au cœur de la stratégie Jeanbrun. Plus le montant emprunté est élevé, plus les intérêts déductibles sont importants pendant les premières années du prêt (lorsque la part d'intérêts dans la mensualité est la plus forte). Concrètement, sur un emprunt Jeanbrun de 200 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts déductibles représentent environ 6 700 EUR la première année, puis diminuent progressivement à mesure que le capital est remboursé.

Investir en Jeanbrun sans apport : est ce possible ?

L'investissement Jeanbrun sans apport est une stratégie accessible sous certaines conditions. De nombreuses banques acceptent de financer un investissement locatif à 100 % crédit, c'est à dire sans apport personnel sur le prix d'acquisition. Certaines vont même jusqu'à 110 % pour inclure les frais de notaire (environ 2,5 % à 3 % du prix pour le neuf, 7 % à 8 % pour l'ancien).

Investir en Jeanbrun sans apport personnel présente un avantage fiscal indirect. En empruntant la totalité du prix, vous maximisez le montant des intérêts déductibles, ce qui renforce le déficit foncier et augmente votre économie d'impôt. La contrepartie est une mensualité crédit plus élevée et donc un effort d'épargne mensuel plus important.

Pour obtenir un financement sans apport, votre dossier bancaire doit être solide : stabilité professionnelle (CDI ou revenus réguliers pour les professions libérales), taux d'endettement après opération inférieur à 35 % (norme HCSF), reste à vivre confortable et absence d'incidents bancaires. La banque prendra en compte 70 % des loyers prévisionnels dans le calcul de votre capacité d'emprunt. Faire appel à un courtier spécialisé en investissement locatif peut faciliter l'obtention de conditions avantageuses.

L'effort d'épargne mensuel : combien faut il prévoir ?

L'effort d'épargne mensuel Jeanbrun correspond à la différence entre les dépenses mensuelles (mensualité de crédit, charges de copropriété, taxe foncière mensuelle, assurance PNO, frais de gestion) et les recettes (loyer perçu, économie fiscale mensuelle). C'est la somme que vous devez sortir de votre poche chaque mois pour financer l'opération.

Sur un investissement Jeanbrun classique, l'effort d'épargne se situe généralement entre 150 EUR et 500 EUR par mois selon le prix du bien, le montant de l'apport et la durée du crédit. Ce montant est à mettre en perspective avec le patrimoine constitué : après 9 ans d'engagement, vous disposez d'un bien immobilier dont une partie significative du capital est déjà remboursée, en plus de l'économie fiscale cumulée. Investir avec 200 euros par mois est tout à fait réaliste pour un bien de 150 000 EUR à 200 000 EUR financé sur 20 à 25 ans.

Intérêts d'emprunt déductibles : le double levier fiscal

Les intérêts d'emprunt déductibles constituent un avantage fiscal à part entière dans le cadre du dispositif Jeanbrun. En plus de l'amortissement, les intérêts du crédit immobilier sont intégralement déductibles des revenus fonciers. Ce double mécanisme amplifie le déficit foncier, en particulier pendant les premières années du prêt lorsque la part d'intérêts est la plus élevée.

Prenons un exemple concret. Sur un prêt de 200 000 EUR à 3,5 % sur 20 ans, les intérêts déductibles atteignent 6 700 EUR la première année. En les additionnant à un amortissement Jeanbrun de 5 600 EUR (catégorie intermédiaire), vous obtenez 12 300 EUR de charges déductibles avant même de compter la taxe foncière, les charges de copropriété et l'assurance PNO. Pour approfondir les mécanismes du levier fiscal et crédit, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.

Cas pratiques

Exemples concrets de simulations Jeanbrun

Quatre projections chiffrées pour comprendre le fonctionnement du dispositif selon votre profil

Les exemples ci dessous illustrent des cas pratiques d'amortissement Jeanbrun avec des profils variés. Chaque exemple chiffré détaille le prix d'acquisition, la catégorie locative, la base amortissable, l'amortissement annuel, l'économie fiscale et l'effort d'épargne mensuel. Vous pouvez reproduire chacun de ces scénarios dans notre simulateur pour personnaliser les paramètres de financement.

Exemple 1 : Appartement neuf à 200 000 EUR, TMI 30 %, catégorie intermédiaire

Profil : salarié cadre célibataire, 45 000 EUR de revenus annuels nets imposables, TMI à 30 %. Acquisition d'un T2 neuf de 42 m² en zone B1 pour 200 000 EUR. Financement à 100 % sur 20 ans au taux de 3,5 %, soit une mensualité de crédit d'environ 1 160 EUR. Pas d'apport personnel.

Prix d'acquisition	200 000 EUR
Base amortissable (80 %)	160 000 EUR
Taux d'amortissement (intermédiaire neuf)	3,5 %
Amortissement annuel brut	5 600 EUR
Plafond annuel (intermédiaire)	8 000 EUR
Amortissement retenu	5 600 EUR/an
Économie fiscale annuelle (TMI 30 %)	1 680 EUR/an
Économie fiscale sur 9 ans	15 120 EUR

Avec un loyer plafonné d'environ 530 EUR par mois en zone B1, et des charges mensuelles estimées à 250 EUR, le cashflow mensuel avant économie fiscale s'établit à environ moins 880 EUR. Après intégration de l'économie d'impôt (140 EUR par mois), l'effort d'épargne mensuel réel descend à environ 740 EUR.

Exemple 2 : Appartement neuf à 300 000 EUR, TMI 41 %, catégorie social

Profil : couple marié, deux enfants, revenus combinés de 120 000 EUR nets imposables, TMI à 41 %. Acquisition d'un T3 neuf de 65 m² en zone A pour 300 000 EUR. Financement avec 10 % d'apport (30 000 EUR), crédit de 270 000 EUR sur 20 ans à 3,4 %. Catégorie locative social.

Prix d'acquisition	300 000 EUR
Base amortissable (80 %)	240 000 EUR
Taux d'amortissement (social neuf)	4,5 %
Amortissement annuel brut	10 800 EUR
Plafond annuel (social)	10 000 EUR
Amortissement retenu (plafonné)	10 000 EUR/an
Économie fiscale annuelle (TMI 41 %)	4 100 EUR/an
Économie fiscale sur 9 ans	36 900 EUR

Cet exemple à 300 000 euros illustre l'intérêt de la catégorie social pour les contribuables fortement imposés. Avec une TMI à 41 %, chaque euro de déficit foncier génère 41 centimes d'économie d'impôt. Sur 9 ans, l'économie fiscale cumulée de 36 900 EUR représente plus de 12 % du prix d'acquisition.

Exemple 3 : Rénovation à 150 000 EUR, TMI 30 %, catégorie très social

Profil : célibataire, 38 000 EUR de revenus annuels, TMI à 30 %. Acquisition d'un appartement ancien de 55 m² en zone B1 pour 90 000 EUR, avec 60 000 EUR de travaux de rénovation (soit 150 000 EUR au total). Financement sans apport sur 20 ans à 3,6 %. Catégorie locative très social.

Prix total (acquisition + travaux)	150 000 EUR
Base amortissable	132 000 EUR
Taux d'amortissement (très social ancien)	4,0 %
Amortissement annuel brut	5 280 EUR
Plafond annuel (très social)	12 000 EUR
Amortissement retenu	5 280 EUR/an
Plafond déficit foncier (rénovation)	21 400 EUR
Économie fiscale annuelle (TMI 30 %)	1 584 EUR/an
Économie fiscale sur 9 ans	14 256 EUR

Cet exemple montre que la rénovation est une voie d'entrée accessible pour les budgets plus modestes. Le plafond de déficit foncier relevé à 21 400 EUR pour les biens en rénovation permet d'imputer davantage de charges sur le revenu global.

Exemple 4 : Investissement de 250 000 EUR, couple, TMI 41 %

Profil : couple marié, deux enfants, revenus combinés de 100 000 EUR nets imposables, TMI à 41 %. Acquisition d'un T3 neuf de 58 m² en zone A pour 250 000 EUR. Apport de 25 000 EUR (10 %), crédit de 225 000 EUR sur 25 ans à 3,5 %. Catégorie intermédiaire.

Prix d'acquisition	250 000 EUR
Base amortissable (80 %)	200 000 EUR
Taux d'amortissement (intermédiaire neuf)	3,5 %
Amortissement annuel brut	7 000 EUR
Plafond annuel (intermédiaire)	8 000 EUR
Amortissement retenu	7 000 EUR/an
Économie fiscale annuelle (TMI 41 %)	2 870 EUR/an
Économie fiscale sur 9 ans	25 830 EUR

L'économie fiscale de 25 830 EUR sur 9 ans représente plus de 10 % du prix d'acquisition. Ce couple pourrait également comparer avec la catégorie social pour maximiser l'amortissement : à TMI 41 %, le gain fiscal supplémentaire de la catégorie social compense souvent la perte de loyer.

Tableau récapitulatif des quatre simulations

Critère	Ex. 1	Ex. 2	Ex. 3	Ex. 4
Prix total	200 000 EUR	300 000 EUR	150 000 EUR	250 000 EUR
Type	Neuf	Neuf	Rénovation	Neuf
Catégorie	Intermédiaire	Social	Très social	Intermédiaire
TMI	30 %	41 %	30 %	41 %
Amortissement/an	5 600 EUR	10 000 EUR	5 280 EUR	7 000 EUR
Économie fiscale / 9 ans	15 120 EUR	36 900 EUR	14 256 EUR	25 830 EUR

Ces calculs portent uniquement sur l'économie fiscale liée à l'amortissement Jeanbrun. L'économie totale est supérieure lorsqu'on intègre la déductibilité des intérêts d'emprunt, de la taxe foncière et des autres charges. Pour une projection complète, lancez une simulation personnalisée avec notre outil.

Pour adapter ces exemples à votre propre situation (revenus, nombre de parts, zone géographique), lancez une simulation personnalisée ci dessus. Vous pouvez également consulter nos profils investisseurs Jeanbrun pour identifier la stratégie la plus adaptée à votre situation familiale et fiscale.

Comment ça marche

Comprendre le simulateur Jeanbrun

Fonctionnement, données utilisées et comparaisons intégrées

Simulateur Jeanbrun : comment fonctionne notre outil de calcul

Notre simulateur Jeanbrun est un outil de calcul en ligne gratuit conçu pour estimer en quelques minutes l'économie fiscale, le cash flow et le patrimoine constitué par un investissement locatif sous le dispositif Jeanbrun. Il s'adresse à tout contribuable français souhaitant évaluer la pertinence de ce dispositif au regard de sa situation personnelle, avant de s'engager auprès d'un conseiller en gestion de patrimoine.

À qui s'adresse ce simulateur ?

Le simulateur Jeanbrun est pensé pour trois profils d'investisseurs. Les primo investisseurs qui découvrent la défiscalisation immobilière et souhaitent comparer le dispositif Jeanbrun avec d'autres placements (assurance vie, PER, SCPI). Les investisseurs expérimentés qui possèdent déjà un ou plusieurs biens et cherchent à optimiser leur fiscalité avec le nouveau statut du bailleur privé. Enfin, les professionnels du patrimoine (conseillers en gestion de patrimoine, courtiers, notaires) qui utilisent le simulateur pour préparer des projections chiffrées à destination de leurs clients.

Ce que le simulateur calcule

Le moteur de simulation produit un tableau d'amortissement détaillé sur 9 ans, année par année, incluant : le montant de l'amortissement Jeanbrun, le déficit foncier imputable sur le revenu global, l'économie fiscale annuelle (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux), le cash flow net (loyers perçus moins charges, crédit et impôts), et le cash flow cumulé qui permet d'identifier le point de retour à l'équilibre.

Au delà du tableau chiffré, le simulateur affiche quatre indicateurs synthétiques : l'économie fiscale totale sur 9 ans, l'effort mensuel moyen (la somme nette que vous devez sortir de votre poche chaque mois), le patrimoine constitué en fin de période (capital remboursé plus économie fiscale cumulée), et un score d'investissement sur 100 qui évalue la qualité globale du projet selon des critères objectifs (rendement locatif, effort d'épargne, couverture des charges, impact fiscal).

Comparaisons intégrées

Le simulateur ne se limite pas au calcul de l'amortissement. Il intègre une comparaison automatique avec le dispositif Pinel (sur la base des mêmes paramètres d'investissement) pour mettre en évidence les gains différentiels selon votre tranche d'imposition. Il propose également une comparaison avec d'autres véhicules de placement : assurance vie en fonds euros, PER (Plan Épargne Retraite) et investissement boursier.

Fiabilité des résultats

Les calculs s'appuient sur les barèmes fiscaux en vigueur (tranches d'imposition, prélèvements sociaux, plafonds de déficit foncier) et sur les paramètres réglementaires du dispositif Jeanbrun (taux d'amortissement, plafonds de loyer par zone, coefficient de surface). Le simulateur intègre un détecteur de changement de tranche qui ajuste automatiquement l'économie fiscale lorsque le déficit foncier vous fait basculer dans une tranche inférieure. Les résultats sont indicatifs et ne se substituent pas à l'analyse personnalisée d'un professionnel, mais ils offrent une base de projection fiable pour évaluer l'opportunité d'un investissement Jeanbrun.

Approfondir le dispositif Jeanbrun

Explorez nos outils et guides dédiés pour maîtriser chaque aspect du nouveau statut du bailleur privé.

Guide complet Jeanbrun

Tout comprendre sur le nouveau statut du bailleur privé : mécanismes, avantages fiscaux et stratégies.

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Comparateur Jeanbrun

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Profils investisseurs

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Questions fréquentes sur le simulateur

8 réponses sur le fonctionnement de notre outil de calcul

Comment fonctionne le simulateur Jeanbrun de France Épargne ?

Le simulateur Jeanbrun calcule en trois étapes votre économie fiscale, votre cash flow mensuel et le patrimoine constitué sur 9 ans. Vous renseignez votre situation fiscale (revenu, TMI, situation familiale), les caractéristiques de votre projet immobilier (type de bien, zone, prix, catégorie locative) et les paramètres de financement (durée, taux, apport, charges). Le moteur produit un tableau d’amortissement annuel détaillé, quatre indicateurs synthétiques et un score d’investissement sur 100.

Le simulateur Jeanbrun est il gratuit et sans engagement ?

Le simulateur est entièrement gratuit, accessible sans inscription et sans engagement. Les calculs sont effectués instantanément dans votre navigateur. Vous pouvez relancer autant de simulations que nécessaire en modifiant les paramètres. Si vous souhaitez conserver vos résultats, un rapport détaillé peut vous être envoyé par email.

Quelles données le simulateur Jeanbrun prend il en compte ?

Le simulateur intègre l’ensemble des paramètres du dispositif Jeanbrun : les taux d’amortissement par catégorie locative et type de bien, les plafonds annuels, les plafonds de loyer par zone géographique avec le coefficient de surface, le barème progressif de l’impôt sur le revenu, les prélèvements sociaux à 17,2 %, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global (10 700 EUR ou 21 400 EUR avec rénovation énergétique), et les charges déductibles (intérêts, taxe foncière, copropriété, gestion, assurance PNO, vacance locative).

Le simulateur compare t il le dispositif Jeanbrun avec d’autres placements ?

Le simulateur propose trois niveaux de comparaison. Une comparaison Jeanbrun vs Pinel qui met en évidence les écarts d’économie fiscale selon la tranche d’imposition. Une comparaison avec d’autres véhicules de placement (assurance vie, PER, investissement boursier) pour situer l’investissement Jeanbrun dans une stratégie patrimoniale globale. Enfin, une comparaison par catégorie locative (intermédiaire, social, très social) qui recalcule l’ensemble des projections pour identifier la catégorie optimale.

Combien rapporte le dispositif Jeanbrun concrètement ?

Le rendement du dispositif Jeanbrun dépend de trois variables : le prix d’acquisition, la catégorie locative et votre tranche marginale d’imposition. Pour un appartement neuf à 200 000 EUR en catégorie intermédiaire avec une TMI à 30 %, l’économie fiscale atteint environ 15 120 EUR sur 9 ans, soit 1 680 EUR par an. En catégorie très social sur le même bien, l’économie grimpe à environ 23 760 EUR sur 9 ans grâce au taux d’amortissement de 5,5 %. Plus votre TMI est élevée, plus le gain est important : un contribuable à TMI 41 % économise 37 % de plus qu’un contribuable à TMI 30 % sur le même investissement.

Peut on investir en Jeanbrun sans apport personnel ?

L’investissement Jeanbrun sans apport est tout à fait possible. De nombreuses banques acceptent de financer un investissement locatif à 100 % du prix d’acquisition, voire à 110 % en incluant les frais de notaire. L’absence d’apport augmente le montant des intérêts d’emprunt déductibles, ce qui peut renforcer le déficit foncier et donc l’économie fiscale. En contrepartie, l’effort d’épargne mensuel sera plus élevé puisque la mensualité du crédit sera plus importante. Notre simulateur vous permet de comparer les scénarios avec et sans apport pour identifier la stratégie la plus adaptée à votre trésorerie.

Quelle est la différence entre un simulateur Jeanbrun en ligne et un fichier Excel ?

Un fichier Excel de simulation Jeanbrun offre une personnalisation totale mais nécessite de maîtriser les formules fiscales, les barèmes d’imposition et les plafonds réglementaires. Le risque d’erreur est élevé, notamment sur le calcul du changement de tranche d’imposition ou sur l’application du coefficient de surface pour les plafonds de loyer. Notre simulateur en ligne intègre automatiquement l’ensemble de ces paramètres et les met à jour en fonction de la législation en vigueur. Il produit des résultats instantanés, sans risque d’erreur de formule, et propose des comparaisons automatiques avec d’autres dispositifs.

Le simulateur fonctionne t il pour l’immobilier neuf et l’ancien rénové ?

Le simulateur Jeanbrun couvre les deux types de bien éligibles au dispositif. Pour un logement neuf, il applique les taux d’amortissement de 3,5 % à 5,5 % selon la catégorie locative, avec un plafond de déficit foncier de 10 700 EUR. Pour un bien ancien en rénovation, il utilise les taux de 3 % à 4 % et intègre le coût des travaux dans la base amortissable, avec un plafond de déficit foncier relevé à 21 400 EUR. Il vous suffit de sélectionner le type de bien à l’étape 2 pour que le moteur de calcul s’adapte automatiquement.

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Les informations présentées sur cette page sont fournies à titre pédagogique et informatif. Elles ne constituent ni un conseil en investissement, ni un conseil fiscal, ni une recommandation personnalisée. Les projections du simulateur reposent sur les paramètres de la loi de finances en vigueur et sur les hypothèses saisies par l'utilisateur. Les résultats réels peuvent varier en fonction de l'évolution de la législation, des conditions de marché et de la situation personnelle de l'investisseur. Consultez un professionnel agréé (conseiller en gestion de patrimoine, expert comptable, notaire) avant toute décision d'investissement.