Jeanbrun par zone géographique
Plafonds, villes et simulations par zone A bis, A, B1 et B2
Explorez les 4 zones éligibles au dispositif Jeanbrun. Comparez les plafonds de loyer, les villes principales, la demande locative et les rendements pour identifier la zone la plus adaptée à votre projet.
Zone A bis
Paris et communes limitrophes
Plafond de loyer mensuel
Sécurité maximale
Prix moyen au m²
10 500 EUR
Rendement brut
2,5 à 3,5 %
Coefficient multiplicateur
Surface
30 m²
Coefficient
1,20
Loyer max
680 EUR
Villes principales
Simulation type en zone A bis
Acquisition
315 000 EUR
Surface
30 m²
Catégorie
Intermédiaire
Loyer mensuel
680 EUR/mois
Économie fiscale (9 ans)
28 000 EUR
Effort mensuel
380 EUR/mois
Questions fréquentes sur les zones Jeanbrun
Les zones sont classées selon la tension du marché locatif. La zone A bis (Paris et communes limitrophes) affiche le plafond de loyer le plus élevé (18,89 EUR/m²) mais aussi les prix d’achat les plus élevés. La zone A (grandes agglomérations) a un plafond de 14,03 EUR/m². La zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) est à 11,31 EUR/m². La zone B2 (villes moyennes) affiche 9,83 EUR/m² mais offre souvent le meilleur rendement brut.
Le rendement optimal dépend du rapport entre le prix d’achat et le loyer encaissable. Les zones B1 et B2 offrent souvent les meilleurs rendements bruts car les prix d’acquisition sont plus accessibles tandis que les loyers restent attractifs. En revanche, les zones A bis et A offrent une meilleure sécurité locative grâce à une demande plus forte.
Le plafond de loyer Jeanbrun est exprimé en euros par mètre carré et par mois, modulé par un coefficient multiplicateur : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Ce coefficient avantage les petites surfaces. Par exemple, pour 30 m² en zone A : 14,03 × 30 × min(1,2 ; 0,7 + 19/30) = 14,03 × 30 × 1,20 = 505 EUR/mois.
Non, la formule du coefficient multiplicateur est identique pour toutes les zones : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Seul le plafond de base (EUR/m²/mois) diffère selon la zone. Le coefficient avantage les petites surfaces : pour 25 m² il vaut 1,20 (plafonné), pour 55 m² il vaut 1,05, et pour 100 m² il vaut 0,89.
En zone A bis, Paris reste la référence avec une demande locative maximale. En zone A, Lyon, Marseille, Montpellier et Nice attirent les investisseurs. En zone B1, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes et Strasbourg offrent un bon équilibre rendement/sécurité. En zone B2, des villes comme Angers, Poitiers, Limoges ou Perpignan proposent des prix d’achat très compétitifs.
Non, la zone C est exclue du périmètre du dispositif Jeanbrun, tout comme elle l’était pour le Pinel dans ses dernières années. Seules les zones A bis, A, B1 et B2 sont éligibles. Cette exclusion vise à concentrer l’investissement dans les zones où la demande locative est suffisante.
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Zones éligibles au dispositif Jeanbrun : comprendre le zonage français
Quatre zones, quatre niveaux de tension locative, quatre profils de rendement
Le dispositif Jeanbrun est accessible dans quatre zones géographiques distinctes, notées A bis, A, B1 et B2. Ce zonage, révisé par l'arrêté du 5 juillet 2024, reflète la tension locative observée dans chaque bassin de logement. Plus la zone est tendue (écart entre l'offre et la demande de logements), plus le plafond de loyer autorisé est élevé. En contrepartie, les prix d'acquisition au mètre carré suivent la même logique ascendante. La zone C, qui regroupe les communes rurales et les petites villes où la tension locative est faible, est intégralement exclue du dispositif Jeanbrun. Concrètement, environ 1 150 communes françaises sont éligibles, réparties sur les 4 zones actives. Le choix de la zone d'investissement conditionne le plafond de loyer, le plafond de ressources des locataires, le rendement brut attendu et le niveau de sécurité locative.
Le classement des communes en zones A bis, A, B1 et B2
Le classement d'une commune dans l'une des quatre zones repose sur un indice de tension locative calculé par le ministère du Logement. Cet indice prend en compte le ratio entre demandes de logement et offres disponibles, l'évolution des loyers sur les cinq dernières années et le taux de vacance structurelle. La zone A bis, la plus tendue, concentre Paris et 76 communes de la petite couronne francilienne. La zone A englobe les grandes métropoles régionales (Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Lille) ainsi que la seconde couronne parisienne. La zone B1 regroupe les agglomérations de plus de 250 000 habitants : Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Rouen et Tours. Enfin, la zone B2 couvre les villes moyennes dynamiques comme Angers, Poitiers, Limoges, Caen et Amiens. L'arrêté du 5 juillet 2024 a reclassé 209 communes vers une zone supérieure pour tenir compte de l'aggravation de la tension locative constatée entre 2020 et 2024.
Tableau comparatif des 4 zones Jeanbrun
Le tableau ci dessous synthétise les caractéristiques de chaque zone éligible au dispositif Jeanbrun, avec les plafonds de loyer en vigueur pour 2026, les prix moyens au mètre carré, le rendement brut indicatif et le niveau de demande locative.
| Zone | Plafond loyer (EUR/m²) | Prix moyen m² | Rendement brut | Demande locative | Villes principales |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis | 18,89 EUR | 10 500 EUR | 2,5 à 3,5 % | Très forte | Paris, Boulogne Billancourt, Neuilly sur Seine, Montreuil |
| A | 14,03 EUR | 5 500 EUR | 3,5 à 4,5 % | Forte | Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Lille |
| B1 | 11,31 EUR | 3 800 EUR | 4,0 à 5,5 % | Modérée à forte | Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg |
| B2 | 9,83 EUR | 2 500 EUR | 4,5 à 6,0 % | Modérée | Angers, Poitiers, Limoges, Caen, Amiens |
Source : plafonds fixés par le PLF 2026 et l'arrêté du 5 juillet 2024. Prix moyens indicatifs issus des données notariales 2025.
Investir en zone A bis avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 18,89 EUR/m² et rendement de 2,5 à 3,5 %
La zone A bis constitue le segment le plus tendu du marché immobilier français. Elle couvre Paris (tous arrondissements) et 76 communes limitrophes où la demande de logements dépasse structurellement l'offre disponible depuis plus de vingt ans. Le plafond de loyer Jeanbrun y est le plus élevé du dispositif : 18,89 EUR par m² et par mois. Les prix d'acquisition oscillent entre 10 000 et 13 000 EUR/m² selon l'emplacement, générant un rendement brut compris entre 2,5 % et 3,5 %. Ce rendement initial modéré est compensé par une sécurité locative maximale et un potentiel de plus value à la revente particulièrement élevé.
Paris : le marché le plus sûr pour le Jeanbrun
Les 20 arrondissements de Paris sont intégralement classés en zone A bis. Le taux de vacance locative y est quasi nul : chaque logement mis en location trouve preneur en quelques jours, parfois en quelques heures dans les quartiers les plus recherchés. Le prix moyen au mètre carré à Paris s'établit autour de 10 500 EUR, avec des écarts significatifs : le 6e arrondissement dépasse les 14 000 EUR/m² tandis que le 19e arrondissement reste accessible autour de 8 500 EUR/m². Pour un studio de 25 m², le coefficient multiplicateur atteint son plafond de 1,20 (formule : min(1,20 ; 0,7 + 19/25) = 1,46, plafonné à 1,20). Le loyer maximal s'établit alors à 18,89 x 25 x 1,20 = 567 EUR par mois. À un prix d'achat de 275 000 EUR, cela représente un rendement brut de 2,5 %. La catégorie locative intermédiaire est la plus adaptée à Paris, car les loyers plafonnés restent proches des loyers de marché.
Communes limitrophes : Boulogne Billancourt, Neuilly sur Seine, Montreuil, Saint Denis
Les communes de la petite couronne classées en zone A bis offrent un avantage stratégique : le même plafond de loyer de 18,89 EUR/m², mais des prix d'acquisition inférieurs à Paris. Boulogne Billancourt affiche des prix autour de 8 500 EUR/m², Neuilly sur Seine autour de 9 500 EUR/m², tandis que Montreuil et Saint Denis proposent des biens à partir de 5 500 EUR/m². À Levallois Perret (8 000 EUR/m²), Issy les Moulineaux (7 500 EUR/m²) et Vincennes (8 200 EUR/m²), le rendement brut potentiel est nettement supérieur à celui de Paris intra muros, pouvant atteindre 3,5 % sur des petites surfaces. La proximité du métro, du tramway et des pôles d'emploi (La Défense, Plaine Saint Denis) garantit une demande locative constante.
Simulation concrète en zone A bis
Prenons l'exemple d'un studio de 30 m² acquis 315 000 EUR à Boulogne Billancourt, en catégorie locative intermédiaire, pour un investisseur au TMI de 30 %. Le coefficient multiplicateur se calcule ainsi : min(1,20 ; 0,7 + 19/30) = min(1,20 ; 1,333) = 1,20 (plafonné). Le loyer maximal mensuel atteint 18,89 x 30 x 1,20 = 680 EUR par mois, soit 8 160 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 80 % du prix d'acquisition (hors foncier) : 315 000 x 80 % = 252 000 EUR. Le taux d'amortissement de 3,5 % génère une déduction annuelle de 8 820 EUR, plafonnée à 8 000 EUR. L'économie fiscale annuelle atteint environ 4 100 EUR (8 000 x (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, calculés sur la fraction déductible du revenu foncier)). Sur 9 ans d'engagement, l'avantage fiscal cumulé approche les 28 000 EUR.
Investir en zone A avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 14,03 EUR/m² et rendement de 3,5 à 4,5 %
La zone A regroupe les grandes métropoles régionales et la couronne parisienne élargie. Avec un plafond de loyer de 14,03 EUR par m² et par mois, elle offre un excellent compromis entre rendement locatif et sécurité. Les prix d'acquisition moyens s'établissent autour de 5 500 EUR/m², avec des variations importantes selon les villes : de 3 500 EUR/m² à Saint Étienne jusqu'à 6 500 EUR/m² à Lyon ou Nice. Le rendement brut oscille entre 3,5 % et 4,5 %, un segment attractif pour les investisseurs recherchant performance et stabilité.
Lyon : capitale de la zone A
Deuxième agglomération de France avec 1,4 million d'habitants, Lyon concentre un marché de l'emploi dynamique (biotechnologies, chimie, numérique), quatre universités et plus de 155 000 étudiants. Les prix immobiliers varient de 4 500 EUR/m² dans le 8e arrondissement à 6 500 EUR/m² dans le 2e arrondissement (Presqu'île). Pour un T2 de 55 m² acquis 275 000 EUR, le coefficient multiplicateur donne : min(1,20 ; 0,7 + 19/55) = min(1,20 ; 1,045) = 1,045. Le loyer maximal mensuel atteint 14,03 x 55 x 1,045 = 807 EUR, arrondi à 810 EUR par mois. La demande locative étudiante et professionnelle assure un taux d'occupation supérieur à 97 % dans la plupart des quartiers lyonnais.
Marseille, Montpellier, Nice et Lille
Marseille bénéficie d'un vaste programme de régénération urbaine porté par le projet Euroméditerranée, qui transforme le quartier de la Joliette et les docks en pôle économique tertiaire. Les prix au mètre carré varient de 3 500 EUR dans les quartiers nord à 5 000 EUR sur le littoral sud, offrant des rendements bruts parmi les meilleurs de la zone A. Montpellier, ville la plus dynamique de France en croissance démographique (+1,2 % par an), attire étudiants et jeunes actifs grâce à ses trois universités et son climat méditerranéen. Les prix restent contenus autour de 4 200 EUR/m² en moyenne. Nice, sur la Côte d'Azur, combine attractivité touristique et résidentielle avec des prix plus élevés (5 000 à 6 500 EUR/m²), justifiés par une demande locative soutenue toute l'année. Lille, capitale des Flandres, se distingue par sa position transfrontalière (Belgique, Royaume Uni via l'Eurostar) et un tissu universitaire dense (plus de 120 000 étudiants). Les prix y oscillent entre 3 800 et 5 200 EUR/m².
Aix en Provence, Villeurbanne, Saint Étienne
Aix en Provence constitue un marché premium adossé à Marseille, avec des prix compris entre 4 800 et 6 000 EUR/m². La ville attire une population aisée et une forte communauté étudiante (40 000 étudiants). Villeurbanne, commune jumelle de Lyon desservie par le métro A et B, offre des prix inférieurs de 15 à 20 % à ceux de Lyon intra muros pour un accès identique aux bassins d'emploi. Saint Étienne, classée en zone A malgré des prix parmi les plus bas de cette catégorie (2 500 à 3 500 EUR/m²), offre les rendements bruts les plus élevés de la zone, pouvant dépasser 5 % sur des T2 bien situés près de la gare TGV (40 minutes de Lyon Part Dieu).
Simulation concrète en zone A
Considérons un T2 de 55 m² acquis 250 000 EUR à Lyon, en catégorie intermédiaire, pour un investisseur au TMI de 41 %. Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/55) = 1,045. Le loyer maximal mensuel s'établit à 14,03 x 55 x 1,045 = 807 EUR par mois, soit 9 684 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 250 000 x 80 % = 200 000 EUR, à un taux de 3,5 %, soit 7 000 EUR de déduction annuelle. L'économie fiscale atteint environ 4 074 EUR par an (7 000 x (41 % + 17,2 %, appliqués sur la quote part déductible)). Sur 9 ans, l'avantage fiscal cumulé approche les 24 000 EUR, avec un effort de trésorerie mensuel moyen de 220 EUR seulement.
Investir en zone B1 avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 11,31 EUR/m² et rendement de 4,0 à 5,5 %
La zone B1 rassemble les agglomérations de plus de 250 000 habitants, à l'exception de celles déjà classées en zone A. C'est le segment qui offre le meilleur équilibre entre rendement locatif et sécurité d'investissement. Le plafond de loyer est fixé à 11,31 EUR par m² par mois, et les prix d'acquisition moyens tournent autour de 3 800 EUR/m². Le rendement brut se situe entre 4,0 % et 5,5 %, le ratio le plus performant de l'ensemble du dispositif lorsqu'on pondère par le risque de vacance.
Bordeaux, Nantes, Toulouse : le trio gagnant
Bordeaux, reliée à Paris en 2h04 par le TGV, combine patrimoine classé à l'UNESCO, économie viticole et secteur technologique en plein essor (French Tech Bordeaux). Les prix au mètre carré s'échelonnent de 3 800 EUR dans les quartiers périphériques à 5 000 EUR dans le centre historique (quartier Saint Pierre, Chartrons). Nantes, élue à plusieurs reprises « ville la plus agréable de France », profite de sa position en Loire Atlantique, de son dynamisme économique (aéronautique, numérique, santé) et d'un afflux migratoire constant depuis l'Île de France. Les prix oscillent entre 3 500 et 4 500 EUR/m². Toulouse, capitale européenne de l'aérospatiale avec Airbus, le CNES et Thales Alenia Space, affiche des prix contenus entre 3 200 et 4 200 EUR/m², associés à une demande locative portée par plus de 130 000 étudiants et une croissance démographique soutenue.
Rennes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Tours
Rennes, capitale de la Bretagne, bénéficie de la LGV (1h25 de Paris) et d'un écosystème numérique florissant (Rennes Atalante, Station F Bretagne). Les prix se situent entre 3 500 et 4 800 EUR/m². Strasbourg, siège du Parlement européen, attire une population internationale et des travailleurs transfrontaliers (Allemagne, Suisse). Les prix varient de 3 200 à 4 500 EUR/m². Grenoble, au pied des Alpes, concentre des pôles de recherche de premier plan (CEA, CNRS, ESRF) et une université de 60 000 étudiants. Les prix restent accessibles entre 2 800 et 3 800 EUR/m². Rouen, capitale de la Normandie, propose des prix parmi les plus bas de la zone B1 (2 500 à 3 500 EUR/m²) et un accès rapide à Paris (1h20 en train). Tours, au cœur de la vallée de la Loire, combine patrimoine, université (30 000 étudiants) et pôle de santé hospitalo universitaire, avec des prix entre 2 800 et 3 600 EUR/m².
Meilleures villes B1 pour le rendement Jeanbrun
En termes de rendement brut, les villes B1 les plus performantes sont celles qui combinent un prix d'acquisition modéré et une tension locative suffisante. Rouen, avec des T2 accessibles autour de 120 000 EUR, peut générer un rendement brut de 5,5 %. Grenoble, portée par la demande étudiante, offre des rendements proches de 5 % sur des petites surfaces. Toulouse et Nantes se situent autour de 4,5 % à 5 %, avec l'avantage d'une valorisation patrimoniale supérieure à long terme. La clé en zone B1 est de cibler les quartiers proches des transports en commun, des universités ou des zones d'activité économique, car la tension locative peut varier fortement d'un quartier à l'autre au sein d'une même ville.
Simulation concrète en zone B1
Prenons un T3 de 45 m² acquis 180 000 EUR à Nantes, en catégorie sociale, pour un investisseur au TMI de 30 %. Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/45) = min(1,20 ; 1,122) = 1,122. Le loyer maximal mensuel atteint 11,31 x 45 x 1,122 = 571 EUR par mois, arrondi à 570 EUR, soit 6 840 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 180 000 x 80 % = 144 000 EUR. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 5 040 EUR. L'économie fiscale annuelle s'élève à environ 2 900 EUR. L'effort de trésorerie mensuel moyen reste contenu à 150 EUR, un niveau très accessible pour un primo investisseur. Sur 9 ans, l'avantage fiscal cumulé approche les 26 000 EUR.
Investir en zone B2 avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 9,83 EUR/m² et rendement de 4,5 à 6,0 %
Les villes B2 les plus dynamiques
Angers, classée parmi les 10 villes les plus attractives de France par le baromètre Arthur Loyd, offre un marché locatif soutenu par 40 000 étudiants et un bassin d'emploi diversifié (électronique, végétal, santé). Les prix au mètre carré varient de 2 200 à 3 200 EUR. Poitiers, ville universitaire de 30 000 étudiants avec le Futuroscope comme moteur économique et touristique, propose des biens à partir de 1 800 EUR/m². Limoges affiche les prix les plus bas parmi les villes B2 dynamiques (1 500 à 2 200 EUR/m²), avec une demande locative portée par le CHU et l'université. Caen, capitale du Calvados, bénéficie de sa proximité avec la côte normande et d'un tissu universitaire solide (35 000 étudiants), à des prix de 2 300 à 3 000 EUR/m². Amiens, à 1h12 de Paris par TGV, séduit les investisseurs par ses prix modérés (2 000 à 2 800 EUR/m²) et son statut de capitale de la Picardie. Perpignan, Béziers et Pau complètent cette zone avec des opportunités variées dans le sud de la France.
Le rendement maximal en zone B2
La zone B2 offre les rendements bruts les plus élevés du dispositif Jeanbrun : 4,5 à 6,0 % en moyenne. Les prix d'entrée, compris entre 2 000 et 3 000 EUR/m², permettent d'acquérir des surfaces plus grandes pour un budget identique. L'effort de trésorerie mensuel peut descendre sous les 100 EUR, voire devenir positif (cash flow positif) sur certains T3 ou T4 en catégorie sociale. Le risque principal réside dans une demande locative plus modérée que dans les zones A bis, A et B1. Il est donc essentiel de sélectionner des villes disposant d'un bassin d'emploi dynamique, d'une présence universitaire ou d'une attractivité touristique pour sécuriser l'occupation du bien sur toute la durée de l'engagement de 9 ans.
Simulation concrète en zone B2
Considérons un T3 de 60 m² acquis 150 000 EUR à Angers, en catégorie sociale, pour un investisseur au TMI de 30 %. Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/60) = min(1,20 ; 1,017) = 1,017. Le loyer maximal mensuel s'établit à 9,83 x 60 x 1,017 = 600 EUR par mois, soit 7 200 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 150 000 x 80 % = 120 000 EUR. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 4 200 EUR. L'économie fiscale annuelle s'élève à environ 2 440 EUR. L'effort de trésorerie mensuel moyen ne dépasse pas 80 EUR, un niveau accessible même pour les budgets les plus contraints. Sur 9 ans, l'avantage fiscal cumulé approche les 22 000 EUR.
Plafonds de loyer et calcul du loyer maximum Jeanbrun
Formule, coefficient multiplicateur et barème par zone
La formule du coefficient multiplicateur
Le loyer maximal autorisé par le dispositif Jeanbrun ne correspond pas directement au plafond de zone. Il est modulé par un coefficient multiplicateur qui tient compte de la surface du logement. La formule est la suivante : coefficient = min(1,20 ; 0,7 + 19/surface). Ce coefficient avantage les petites surfaces, car un studio de 25 m² génère un coefficient de min(1,20 ; 0,7 + 19/25) = min(1,20 ; 1,46) = 1,20 (plafonné au maximum), tandis qu'un T3 de 80 m² donne min(1,20 ; 0,7 + 19/80) = min(1,20 ; 0,9375) = 0,9375. Le loyer maximal mensuel se calcule ensuite : plafond de zone x surface x coefficient. Plus le logement est grand, plus le coefficient multiplicateur est faible, ce qui réduit proportionnellement le loyer au mètre carré autorisé.
Voici quelques exemples de coefficients selon la surface : 25 m² donne 1,20 (plafonné), 40 m² donne 1,175, 55 m² donne 1,045, 80 m² donne 0,9375. Ce mécanisme incite à investir dans des petites et moyennes surfaces (studios, T2) pour maximiser le loyer au mètre carré, tout en répondant à la demande locative la plus forte sur le marché du logement intermédiaire et social.
Tableau des loyers maximums par zone et surface
Le tableau ci dessous présente le loyer maximal mensuel (en EUR) pour chaque zone, selon la surface du logement. Ces montants sont calculés en appliquant la formule : plafond de zone x surface x coefficient multiplicateur.
| Zone | 25 m² | 40 m² | 55 m² | 70 m² | 85 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis (18,89 EUR/m²) | 567 EUR | 888 EUR | 1 087 EUR | 1 223 EUR | 1 348 EUR |
| A (14,03 EUR/m²) | 421 EUR | 659 EUR | 807 EUR | 908 EUR | 1 001 EUR |
| B1 (11,31 EUR/m²) | 340 EUR | 532 EUR | 651 EUR | 732 EUR | 807 EUR |
| B2 (9,83 EUR/m²) | 295 EUR | 462 EUR | 566 EUR | 636 EUR | 701 EUR |
Calculs arrondis à l'EUR le plus proche. Source : plafonds PLF 2026.
Décote sociale et très sociale
Le dispositif Jeanbrun propose trois catégories locatives qui déterminent le niveau de loyer pratiqué. La catégorie intermédiaire applique le plafond standard calculé ci dessus. La catégorie sociale impose une décote d'environ 15 % par rapport au loyer intermédiaire : le propriétaire s'engage à louer en dessous du plafond pour accueillir des locataires aux revenus modestes, en échange d'un taux d'amortissement majoré. La catégorie très sociale va plus loin avec une décote d'environ 30 % sous le loyer intermédiaire, ciblant les ménages les plus modestes et offrant le taux d'amortissement le plus élevé du dispositif. La révision annuelle du loyer suit l'IRL (Indice de Référence des Loyers), publié chaque trimestre par l'INSEE. L'IRL du 4e trimestre 2025 s'établit à 145,37, soit une hausse annuelle de 1,8 %.
Plafonds de ressources des locataires par zone
Barème 2026 pour 4 profils de foyer
Barème 2026 des plafonds de ressources
Le dispositif Jeanbrun impose que le revenu fiscal de référence du locataire (ou du foyer locataire) ne dépasse pas un plafond déterminé par la zone géographique et la composition du foyer. Le tableau ci dessous présente les plafonds prévisionnels pour 2026, selon le barème du PLF 2026.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 EUR | 41 855 EUR | 34 115 EUR | 30 704 EUR |
| Couple | 62 555 EUR | 62 555 EUR | 45 558 EUR | 41 001 EUR |
| Couple ou personne seule + 1 enfant | 82 002 EUR | 75 194 EUR | 54 785 EUR | 49 307 EUR |
| Couple ou personne seule + 2 enfants | 97 904 EUR | 90 070 EUR | 66 139 EUR | 59 526 EUR |
Source : barème prévisionnel du PLF 2026. Valeurs susceptibles d'ajustement par décret.
Vérification des ressources et pièces justificatives
Le propriétaire bailleur est tenu de vérifier les ressources du locataire avant la signature du bail. Le document de référence est l'avis d'imposition N 2 du locataire (ou de chaque membre du foyer locataire). C'est le revenu fiscal de référence (RFR) inscrit sur cet avis qui est comparé au plafond applicable. La composition du foyer fiscal (personne seule, couple, nombre d'enfants à charge) détermine la ligne de plafond applicable. En cas de colocation, chaque colocataire est évalué individuellement par rapport au plafond « personne seule ». Cette vérification doit être effectuée à chaque nouveau bail et à chaque renouvellement. Le non respect de cette obligation peut entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal Jeanbrun par l'administration.
Où investir en Jeanbrun : la stratégie géographique optimale
4 zones et 40 villes pour cibler le meilleur rendement
Sécurité contre rendement : le compromis zone par zone
Le choix de la zone d'investissement Jeanbrun repose sur un arbitrage fondamental entre sécurité locative et rendement brut. La zone A bis offre la sécurité maximale (vacance quasi nulle, valorisation patrimoniale élevée) mais le rendement le plus faible (2,5 à 3,5 %). Elle convient aux investisseurs patrimoniaux recherchant un placement sûr à Paris et communes limitrophes, avec un horizon de détention long. La zone A propose un bon compromis pour les cadres au TMI de 41 %, avec un rendement de 3,5 à 4,5 % et une demande locative forte dans les métropoles comme Lyon, Marseille, Montpellier, Nice et Lille. La zone B1 offre le meilleur équilibre rendement/risque pour les investisseurs orientés performance, avec des rendements de 4,0 à 5,5 % à Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes et Strasbourg. La zone B2, avec les rendements les plus élevés (4,5 à 6,0 %), est idéale pour les primo investisseurs disposant d'un budget limité à Angers, Poitiers, Limoges ou Caen.
Les villes à surveiller en 2026
Plusieurs villes bénéficient en 2026 de projets d'infrastructure majeurs susceptibles de renforcer leur attractivité et donc la demande locative. Le Grand Paris Express, avec ses 68 nouvelles gares, transforme la petite et la grande couronne francilienne : des communes comme Saint Denis, Bagneux, Villejuif et Champigny sur Marne verront leur accessibilité considérablement améliorée. Les lignes 15, 16 et 17 du Grand Paris Express, en cours de construction, desserviront des zones jusqu'ici enclavées. Bordeaux poursuit l'extension de son réseau de tramway (ligne D prévue). Montpellier développe la ligne 5 de tramway vers les quartiers sud. Rennes inaugure la seconde ligne de métro (ligne B), connectant les quartiers nord est au centre ville. Grenoble prolonge la ligne E du tramway vers les zones d'activité sud. Ces projets d'infrastructure créent des opportunités d'investissement Jeanbrun dans des quartiers encore abordables mais promis à une revalorisation significative. Les villes universitaires avec une population étudiante croissante (Montpellier, Bordeaux, Nantes, Rennes, Toulouse) offrent également des perspectives favorables, car la demande locative y est structurellement forte et en progression.
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