Jeanbrun par zone géographique
Plafonds, villes et simulations par zone A bis, A, B1 et B2
Explorez les 4 zones éligibles au dispositif Jeanbrun. Comparez les plafonds de loyer, les villes principales, la demande locative et les rendements pour identifier la zone la plus adaptée à votre projet.
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Zone A bis
Paris et communes limitrophes
Plafond de loyer mensuel
Sécurité maximale
Prix moyen au m²
10 500 EUR
Rendement brut
2,5 à 3,5 %
Coefficient multiplicateur
Surface
30 m²
Coefficient
1,20
Loyer max
680 EUR
Villes principales
Simulation type en zone A bis
Acquisition
315 000 EUR
Surface
30 m²
Catégorie
Intermédiaire
Loyer mensuel
680 EUR/mois
Économie fiscale (9 ans)
28 000 EUR
Effort mensuel
380 EUR/mois
Questions fréquentes sur les zones Jeanbrun
Les zones sont classées selon la tension du marché locatif. La zone A bis (Paris et communes limitrophes) affiche le plafond de loyer le plus élevé (18,89 EUR/m²) mais aussi les prix d’achat les plus élevés. La zone A (grandes agglomérations) a un plafond de 14,03 EUR/m². La zone B1 (villes de plus de 250 000 habitants) est à 11,31 EUR/m². La zone B2 (villes moyennes) affiche 9,83 EUR/m² mais offre souvent le meilleur rendement brut.
Le rendement optimal dépend du rapport entre le prix d’achat et le loyer encaissable. Les zones B1 et B2 offrent souvent les meilleurs rendements bruts car les prix d’acquisition sont plus accessibles tandis que les loyers restent attractifs. En revanche, les zones A bis et A offrent une meilleure sécurité locative grâce à une demande plus forte.
Le plafond de loyer Jeanbrun est exprimé en euros par mètre carré et par mois, modulé par un coefficient multiplicateur : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Ce coefficient avantage les petites surfaces. Par exemple, pour 30 m² en zone A : 14,03 × 30 × min(1,2 ; 0,7 + 19/30) = 14,03 × 30 × 1,20 = 505 EUR/mois.
Non, la formule du coefficient multiplicateur est identique pour toutes les zones : min(1,2 ; 0,7 + 19/surface). Seul le plafond de base (EUR/m²/mois) diffère selon la zone. Le coefficient avantage les petites surfaces : pour 25 m² il vaut 1,20 (plafonné), pour 55 m² il vaut 1,05, et pour 100 m² il vaut 0,89.
En zone A bis, Paris reste la référence avec une demande locative maximale. En zone A, Lyon, Marseille, Montpellier et Nice attirent les investisseurs. En zone B1, Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes et Strasbourg offrent un bon équilibre rendement/sécurité. En zone B2, des villes comme Angers, Poitiers, Limoges ou Perpignan proposent des prix d’achat très compétitifs.
Non, la zone C est exclue du périmètre du dispositif Jeanbrun, tout comme elle l’était pour le Pinel dans ses dernières années. Seules les zones A bis, A, B1 et B2 sont éligibles. Cette exclusion vise à concentrer l’investissement dans les zones où la demande locative est suffisante.
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Zones éligibles au dispositif Jeanbrun : comprendre le zonage français
Quatre zones, quatre niveaux de tension locative, quatre profils de rendement
Le dispositif Jeanbrun est accessible dans quatre zones géographiques distinctes, notées A bis, A, B1 et B2. Ce zonage, révisé par l'arrêté du 5 juillet 2024, reflète la tension locative observée dans chaque bassin de logement. Plus la zone est tendue (écart entre l'offre et la demande de logements), plus le plafond de loyer autorisé est élevé. En contrepartie, les prix d'acquisition au mètre carré suivent la même logique ascendante.
1 150
communes éligibles
4
zones actives
209
communes reclassées en 2024
0
communes en zone C
La zone C, qui regroupe les communes rurales et les petites villes où la tension locative est faible, est intégralement exclue du dispositif Jeanbrun. Le choix de la zone d'investissement conditionne le plafond de loyer, le plafond de ressources des locataires, le rendement brut attendu et le niveau de sécurité locative.
Le classement des communes en zones A bis, A, B1 et B2
Le classement d'une commune dans l'une des quatre zones repose sur un indice de tension locative calculé par le ministère du Logement. Cet indice prend en compte le ratio entre demandes de logement et offres disponibles, l'évolution des loyers sur les cinq dernières années et le taux de vacance structurelle.
Zone A bis
Paris et 76 communes de la petite couronne francilienne
Zone A
Grandes métropoles régionales (Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Lille) et seconde couronne parisienne
Zone B1
Agglomérations de 250 000+ habitants : Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Tours
Zone B2
Villes moyennes dynamiques : Angers, Poitiers, Limoges, Caen, Amiens
Tableau comparatif des 4 zones Jeanbrun
Le tableau ci dessous synthétise les caractéristiques de chaque zone éligible au dispositif Jeanbrun, avec les plafonds de loyer en vigueur pour 2026, les prix moyens au mètre carré, le rendement brut indicatif et le niveau de demande locative.
| Zone | Plafond loyer (EUR/m²) | Prix moyen m² | Rendement brut | Demande locative | Villes principales |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis | 18,89 EUR | 10 500 EUR | 2,5 à 3,5 % | Très forte | Paris, Boulogne Billancourt, Neuilly sur Seine, Montreuil |
| A | 14,03 EUR | 5 500 EUR | 3,5 à 4,5 % | Forte | Lyon, Marseille, Montpellier, Nice, Lille |
| B1 | 11,31 EUR | 3 800 EUR | 4,0 à 5,5 % | Modérée à forte | Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg |
| B2 | 9,83 EUR | 2 500 EUR | 4,5 à 6,0 % | Modérée | Angers, Poitiers, Limoges, Caen, Amiens |
Source : plafonds fixés par le PLF 2026 et l'arrêté du 5 juillet 2024. Prix moyens indicatifs issus des données notariales 2025.
Investir en zone A bis avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 18,89 EUR/m² et rendement de 2,5 à 3,5 %
La zone A bis constitue le segment le plus tendu du marché immobilier français. Elle couvre Paris (tous arrondissements) et 76 communes limitrophes où la demande de logements dépasse structurellement l'offre disponible depuis plus de vingt ans. Le plafond de loyer Jeanbrun y est le plus élevé du dispositif : 18,89 EUR par m² et par mois.
18,89 EUR
plafond loyer/m²
10 000+
EUR/m² à l'achat
2,5 à 3,5 %
rendement brut
~0 %
vacance locative
Paris : le marché le plus sûr pour le Jeanbrun
Les 20 arrondissements de Paris sont intégralement classés en zone A bis. Le taux de vacance locative y est quasi nul : chaque logement mis en location trouve preneur en quelques jours, parfois en quelques heures dans les quartiers les plus recherchés.
Prix moyen Paris
10 500 EUR/m²
6e arrondissement
14 000+ EUR/m²
19e arrondissement
8 500 EUR/m²
Pour un studio de 25 m², le coefficient multiplicateur atteint son plafond de 1,20 (formule : min(1,20 ; 0,7 + 19/25) = 1,46, plafonné à 1,20). Le loyer maximal s'établit alors à 18,89 x 25 x 1,20 = 567 EUR par mois. À un prix d'achat de 275 000 EUR, cela représente un rendement brut de 2,5 %. La catégorie locative intermédiaire est la plus adaptée à Paris, car les loyers plafonnés restent proches des loyers de marché.
Communes limitrophes : Boulogne Billancourt, Neuilly sur Seine, Montreuil, Saint Denis
Les communes de la petite couronne classées en zone A bis offrent un avantage stratégique : le même plafond de loyer de 18,89 EUR/m², mais des prix d'acquisition inférieurs à Paris.
Boulogne Billancourt
8 500 EUR/m²
Neuilly sur Seine
9 500 EUR/m²
Montreuil
5 500 EUR/m²
Saint Denis
5 500 EUR/m²
Levallois Perret
8 000 EUR/m²
Vincennes
8 200 EUR/m²
Simulation concrète en zone A bis
Studio 30 m² à Boulogne Billancourt
Surface
30 m²
Prix d'achat
315 000 EUR
Catégorie
Intermédiaire
TMI investisseur
30 %
Coefficient
1,20 (plafonné)
Loyer mensuel max
680 EUR
Le coefficient multiplicateur se calcule : min(1,20 ; 0,7 + 19/30) = min(1,20 ; 1,333) = 1,20 (plafonné). Le loyer maximal mensuel atteint 18,89 x 30 x 1,20 = 680 EUR par mois, soit 8 160 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 80 % du prix d'acquisition (hors foncier) : 315 000 x 80 % = 252 000 EUR. Le taux d'amortissement de 3,5 % génère une déduction annuelle de 8 820 EUR, plafonnée à 8 000 EUR. L'économie fiscale annuelle atteint environ 4 100 EUR (8 000 x (30 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, calculés sur la fraction déductible du revenu foncier)).
Avantage fiscal cumulé sur 9 ans : environ 28 000 EUR
Investir en zone A avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 14,03 EUR/m² et rendement de 3,5 à 4,5 %
La zone A regroupe les grandes métropoles régionales et la couronne parisienne élargie. Avec un plafond de loyer de 14,03 EUR par m² et par mois, elle offre un excellent compromis entre rendement locatif et sécurité. Les prix d'acquisition moyens s'établissent autour de 5 500 EUR/m², avec des variations importantes selon les villes : de 3 500 EUR/m² à Saint Étienne jusqu'à 6 500 EUR/m² à Lyon ou Nice.
14,03 EUR
plafond loyer/m²
~5 500 EUR
prix moyen/m²
3,5 à 4,5 %
rendement brut
97 %+
taux d'occupation
Lyon : capitale de la zone A
Deuxième agglomération de France avec 1,4 million d'habitants, Lyon concentre un marché de l'emploi dynamique (biotechnologies, chimie, numérique), quatre universités et plus de 155 000 étudiants.
8e arrondissement
4 500 EUR/m²
2e arrond. (Presqu'île)
6 500 EUR/m²
Pour un T2 de 55 m² acquis 275 000 EUR, le coefficient multiplicateur donne : min(1,20 ; 0,7 + 19/55) = min(1,20 ; 1,045) = 1,045. Le loyer maximal mensuel atteint 14,03 x 55 x 1,045 = 807 EUR, arrondi à 810 EUR par mois. La demande locative étudiante et professionnelle assure un taux d'occupation supérieur à 97 % dans la plupart des quartiers lyonnais.
Marseille, Montpellier, Nice et Lille
Marseille
Vaste programme de régénération urbaine (Euroméditerranée). Prix de 3 500 EUR/m² (nord) à 5 000 EUR/m² (littoral sud). Parmi les meilleurs rendements de la zone A.
Montpellier
Ville la plus dynamique de France en croissance démographique (+1,2 % par an). Trois universités, climat méditerranéen. Prix contenus autour de 4 200 EUR/m².
Nice
Attractivité touristique et résidentielle. Prix de 5 000 à 6 500 EUR/m², justifiés par une demande locative soutenue toute l'année sur la Côte d'Azur.
Lille
Position transfrontalière (Belgique, Royaume Uni via Eurostar). Tissu universitaire dense (120 000+ étudiants). Prix de 3 800 à 5 200 EUR/m².
Aix en Provence, Villeurbanne, Saint Étienne
Aix en Provence
4 800 à 6 000 EUR/m²
Villeurbanne
15 à 20 % sous Lyon
Saint Étienne
2 500 à 3 500 EUR/m²
Aix en Provence constitue un marché premium adossé à Marseille, attirant une population aisée et une forte communauté étudiante (40 000 étudiants). Villeurbanne, commune jumelle de Lyon desservie par le métro A et B, offre des prix inférieurs de 15 à 20 % à ceux de Lyon intra muros pour un accès identique aux bassins d'emploi. Saint Étienne, classée en zone A malgré des prix parmi les plus bas de cette catégorie, offre les rendements bruts les plus élevés de la zone, pouvant dépasser 5 % sur des T2 bien situés près de la gare TGV (40 minutes de Lyon Part Dieu).
Simulation concrète en zone A
T2 de 55 m² à Lyon
Surface
55 m²
Prix d'achat
250 000 EUR
Catégorie
Intermédiaire
TMI investisseur
41 %
Coefficient
1,045
Loyer mensuel max
807 EUR
Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/55) = 1,045. Le loyer maximal mensuel s'établit à 14,03 x 55 x 1,045 = 807 EUR par mois, soit 9 684 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 250 000 x 80 % = 200 000 EUR, à un taux de 3,5 %, soit 7 000 EUR de déduction annuelle. L'économie fiscale atteint environ 4 074 EUR par an (7 000 x (41 % + 17,2 %, appliqués sur la quote part déductible)).
Avantage fiscal cumulé sur 9 ans : environ 24 000 EUR, effort de trésorerie de 220 EUR/mois
Investir en zone B1 avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 11,31 EUR/m² et rendement de 4,0 à 5,5 %
La zone B1 rassemble les agglomérations de plus de 250 000 habitants, à l'exception de celles déjà classées en zone A. C'est le segment qui offre le meilleur équilibre entre rendement locatif et sécurité d'investissement. Le plafond de loyer est fixé à 11,31 EUR par m² par mois, et les prix d'acquisition moyens tournent autour de 3 800 EUR/m².
11,31 EUR
plafond loyer/m²
~3 800 EUR
prix moyen/m²
4,0 à 5,5 %
rendement brut
Optimal
ratio rendement/risque
Bordeaux, Nantes, Toulouse : le trio gagnant
Bordeaux
2h04 de Paris en TGV
Patrimoine UNESCO, French Tech, économie viticole. Prix de 3 800 EUR (périphérie) à 5 000 EUR (Saint Pierre, Chartrons).
Nantes
Ville la plus agréable de France
Aéronautique, numérique, santé. Afflux migratoire depuis l'Île de France. Prix de 3 500 à 4 500 EUR/m².
Toulouse
Capitale de l'aérospatiale
Airbus, CNES, Thales Alenia Space. 130 000+ étudiants. Prix contenus entre 3 200 et 4 200 EUR/m².
Rennes, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Tours
Rennes
3 500 à 4 800 EUR/m²
Strasbourg
3 200 à 4 500 EUR/m²
Grenoble
2 800 à 3 800 EUR/m²
Rouen
2 500 à 3 500 EUR/m²
Tours
2 800 à 3 600 EUR/m²
Rennes bénéficie de la LGV (1h25 de Paris) et d'un écosystème numérique florissant. Strasbourg, siège du Parlement européen, attire travailleurs transfrontaliers (Allemagne, Suisse). Grenoble concentre des pôles de recherche de premier plan (CEA, CNRS, ESRF) et 60 000 étudiants. Rouen propose des prix parmi les plus bas de la zone B1 et un accès rapide à Paris (1h20). Tours combine patrimoine, université (30 000 étudiants) et pôle de santé hospitalo universitaire.
Meilleures villes B1 pour le rendement Jeanbrun
En termes de rendement brut, les villes B1 les plus performantes sont celles qui combinent un prix d'acquisition modéré et une tension locative suffisante.
Simulation concrète en zone B1
T3 de 45 m² à Nantes
Surface
45 m²
Prix d'achat
180 000 EUR
Catégorie
Sociale
TMI investisseur
30 %
Coefficient
1,122
Loyer mensuel max
570 EUR
Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/45) = min(1,20 ; 1,122) = 1,122. Le loyer maximal mensuel atteint 11,31 x 45 x 1,122 = 571 EUR, arrondi à 570 EUR, soit 6 840 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 180 000 x 80 % = 144 000 EUR. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 5 040 EUR. L'économie fiscale annuelle s'élève à environ 2 900 EUR. Un niveau très accessible pour un primo investisseur.
Avantage fiscal cumulé sur 9 ans : environ 26 000 EUR, effort de trésorerie de seulement 150 EUR/mois
Investir en zone B2 avec le dispositif Jeanbrun
Plafond à 9,83 EUR/m² et rendement de 4,5 à 6,0 %
Les villes B2 les plus dynamiques
Angers
2 200 à 3 200 EUR/m²
Poitiers
à partir de 1 800 EUR/m²
Limoges
1 500 à 2 200 EUR/m²
Caen
2 300 à 3 000 EUR/m²
Amiens
2 000 à 2 800 EUR/m²
Perpignan, Béziers, Pau
1 600 à 2 500 EUR/m²
Angers, classée parmi les 10 villes les plus attractives de France par le baromètre Arthur Loyd, offre un marché locatif soutenu par 40 000 étudiants et un bassin d'emploi diversifié (électronique, végétal, santé). Poitiers, ville universitaire de 30 000 étudiants avec le Futuroscope comme moteur économique. Limoges affiche les prix les plus bas parmi les villes B2 dynamiques, avec une demande portée par le CHU et l'université. Caen bénéficie de la côte normande et de 35 000 étudiants. Amiens, à 1h12 de Paris par TGV, séduit par ses prix modérés.
Le rendement maximal en zone B2
4,5 à 6 %
rendement brut
2 000 à 3 000
EUR/m² à l'achat
< 100 EUR
effort mensuel possible
9 ans
durée d'engagement
La zone B2 offre les rendements bruts les plus élevés du dispositif Jeanbrun. Les prix d'entrée permettent d'acquérir des surfaces plus grandes pour un budget identique. L'effort de trésorerie mensuel peut descendre sous les 100 EUR, voire devenir positif (cash flow positif) sur certains T3 ou T4 en catégorie sociale.
Simulation concrète en zone B2
T3 de 60 m² à Angers
Surface
60 m²
Prix d'achat
150 000 EUR
Catégorie
Sociale
TMI investisseur
30 %
Coefficient
1,017
Loyer mensuel max
600 EUR
Le coefficient multiplicateur vaut : min(1,20 ; 0,7 + 19/60) = min(1,20 ; 1,017) = 1,017. Le loyer maximal mensuel s'établit à 9,83 x 60 x 1,017 = 600 EUR, soit 7 200 EUR par an. L'amortissement fiscal porte sur 150 000 x 80 % = 120 000 EUR. À 3,5 %, la déduction annuelle atteint 4 200 EUR. L'économie fiscale annuelle s'élève à environ 2 440 EUR. Un niveau accessible même pour les budgets les plus contraints.
Avantage fiscal cumulé sur 9 ans : environ 22 000 EUR, effort de trésorerie de seulement 80 EUR/mois
Plafonds de loyer et calcul du loyer maximum Jeanbrun
Formule, coefficient multiplicateur et barème par zone
La formule du coefficient multiplicateur
Le loyer maximal autorisé par le dispositif Jeanbrun ne correspond pas directement au plafond de zone. Il est modulé par un coefficient multiplicateur qui tient compte de la surface du logement.
coefficient = min(1,20 ; 0,7 + 19 / surface)25 m²
1,200
Plafonné
40 m²
1,175
55 m²
1,045
80 m²
0,938
Le loyer maximal mensuel se calcule ensuite : plafond de zone x surface x coefficient. Ce mécanisme incite à investir dans des petites et moyennes surfaces (studios, T2) pour maximiser le loyer au mètre carré, tout en répondant à la demande locative la plus forte sur le marché du logement intermédiaire et social.
Tableau des loyers maximums par zone et surface
Le tableau ci dessous présente le loyer maximal mensuel (en EUR) pour chaque zone, selon la surface du logement. Ces montants sont calculés en appliquant la formule : plafond de zone x surface x coefficient multiplicateur.
| Zone | 25 m² | 40 m² | 55 m² | 70 m² | 85 m² |
|---|---|---|---|---|---|
| A bis (18,89 EUR/m²) | 567 EUR | 888 EUR | 1 087 EUR | 1 223 EUR | 1 348 EUR |
| A (14,03 EUR/m²) | 421 EUR | 659 EUR | 807 EUR | 908 EUR | 1 001 EUR |
| B1 (11,31 EUR/m²) | 340 EUR | 532 EUR | 651 EUR | 732 EUR | 807 EUR |
| B2 (9,83 EUR/m²) | 295 EUR | 462 EUR | 566 EUR | 636 EUR | 701 EUR |
Calculs arrondis à l'EUR le plus proche. Source : plafonds PLF 2026.
Décote sociale et très sociale
Le dispositif Jeanbrun propose trois catégories locatives qui déterminent le niveau de loyer pratiqué.
Intermédiaire
Plafond standard. Locataires aux revenus moyens.
Sociale
Décote d'environ 15 %. Taux d'amortissement majoré en échange.
Très sociale
Décote d'environ 30 %. Taux d'amortissement le plus élevé du dispositif.
Plafonds de ressources des locataires par zone
Barème 2026 pour 4 profils de foyer
Barème 2026 des plafonds de ressources
Le dispositif Jeanbrun impose que le revenu fiscal de référence du locataire (ou du foyer locataire) ne dépasse pas un plafond déterminé par la zone géographique et la composition du foyer. Le tableau ci dessous présente les plafonds prévisionnels pour 2026, selon le barème du PLF 2026.
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 41 855 EUR | 41 855 EUR | 34 115 EUR | 30 704 EUR |
| Couple | 62 555 EUR | 62 555 EUR | 45 558 EUR | 41 001 EUR |
| Couple ou personne seule + 1 enfant | 82 002 EUR | 75 194 EUR | 54 785 EUR | 49 307 EUR |
| Couple ou personne seule + 2 enfants | 97 904 EUR | 90 070 EUR | 66 139 EUR | 59 526 EUR |
Source : barème prévisionnel du PLF 2026. Valeurs susceptibles d'ajustement par décret.
Vérification des ressources et pièces justificatives
Le propriétaire bailleur est tenu de vérifier les ressources du locataire avant la signature du bail. Le document de référence est l'avis d'imposition N 2 du locataire (ou de chaque membre du foyer locataire). C'est le revenu fiscal de référence (RFR) inscrit sur cet avis qui est comparé au plafond applicable.
La composition du foyer fiscal (personne seule, couple, nombre d'enfants à charge) détermine la ligne de plafond applicable.
En cas de colocation, chaque colocataire est évalué individuellement par rapport au plafond « personne seule ».
Cette vérification doit être effectuée à chaque nouveau bail et à chaque renouvellement.
Où investir en Jeanbrun : la stratégie géographique optimale
4 zones et 40 villes pour cibler le meilleur rendement
Sécurité contre rendement : le compromis zone par zone
Zone A bis : sécurité maximale
Vacance quasi nulle, valorisation patrimoniale élevée, rendement de 2,5 à 3,5 %.
Profil : investisseurs patrimoniaux, horizon de détention long
Zone A : bon compromis
Rendement de 3,5 à 4,5 %, demande locative forte dans les métropoles (Lyon, Marseille, Nice, Lille).
Profil : cadres au TMI de 41 %
Zone B1 : meilleur équilibre
Rendements de 4,0 à 5,5 % à Bordeaux, Nantes, Toulouse, Rennes, Strasbourg.
Profil : investisseurs orientés performance
Zone B2 : rendement maximal
Rendements les plus élevés (4,5 à 6,0 %), budget accessible à Angers, Poitiers, Limoges, Caen.
Profil : primo investisseurs à budget limité
Les villes à surveiller en 2026
Plusieurs villes bénéficient en 2026 de projets d'infrastructure majeurs susceptibles de renforcer leur attractivité et donc la demande locative.
68 nouvelles gares transforment la petite et grande couronne : Saint Denis, Bagneux, Villejuif, Champigny sur Marne. Lignes 15, 16 et 17 en construction.
Extension du réseau de tramway (ligne D prévue).
Ligne 5 de tramway vers les quartiers sud.
Seconde ligne de métro (ligne B), connectant nord est et centre ville.
Prolongement de la ligne E du tramway vers les zones d'activité sud.
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