Calculateur d'amortissement

Le dispositif Jeanbrun, instauré par la loi de finances 2026, introduit un mécanisme d'amortissement fiscal inédit pour les bailleurs privés investissant dans l'immobilier locatif. Contrairement à l'ancien dispositif Pinel qui offrait une réduction d'impôt directe, l'amortissement Jeanbrun consiste en une déduction annuelle appliquée sur les revenus fonciers du propriétaire. Ce mécanisme réduit la base imposable et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, ce qui en fait un levier fiscal particulièrement puissant pour les contribuables dont la tranche marginale d'imposition est élevée. Pour comprendre l'ensemble du fonctionnement du dispositif, consultez notre guide complet du dispositif Jeanbrun.

La base amortissable : 80 % du prix d'acquisition

La base amortissable correspond à 80 % de la valeur d'acquisition du bien immobilier, hors frais de notaire et frais d'agence. Cette règle s'applique tant aux logements collectifs neufs qu'aux biens anciens faisant l'objet d'une rénovation lourde. Concrètement, pour un appartement acquis à 300 000 EUR, la base amortissable Jeanbrun s'établit à 240 000 EUR. Pour les biens en rénovation, le coût des travaux éligibles (représentant au minimum 30 % du prix total de l'opération) est intégré au prix d'acquisition avant le calcul de cette base. Ainsi, un bien acheté 180 000 EUR avec 70 000 EUR de travaux représente un prix total de 250 000 EUR, soit une base amortissable de 200 000 EUR. Ce calcul constitue la première étape essentielle pour déterminer votre avantage fiscal annuel.

Taux d'amortissement par catégorie locative

Le taux d'amortissement Jeanbrun varie selon la catégorie locative choisie par l'investisseur. Le principe est simple : plus le loyer pratiqué est modéré (et donc socialement orienté), plus le taux de déduction est avantageux. Pour un bien neuf, les taux sont les suivants :

• Catégorie intermédiaire : amortissement de 3,5 % de la base amortissable, plafonné à 8 000 EUR par an et par foyer fiscal.
• Catégorie sociale : amortissement de 4,5 % de la base amortissable, plafonné à 10 000 EUR par an et par foyer fiscal.
• Catégorie très sociale : amortissement de 5,5 % de la base amortissable, plafonné à 12 000 EUR par an et par foyer fiscal.

Pour un bien en rénovation, les taux sont ajustés à la baisse : 3 % en catégorie intermédiaire, 3,5 % en catégorie sociale et 4 % en catégorie très sociale. En contrepartie, le plafond de déficit foncier imputable sur le revenu global est relevé à 21 400 EUR par an, contre 10 700 EUR pour le neuf. Ces plafonds d'amortissement constituent un garde fou qui empêche les très gros investissements de bénéficier d'une déduction disproportionnée, tout en préservant un avantage conséquent pour la majorité des projets immobiliers.

Durée de l'amortissement : un engagement de 9 ans

L'amortissement Jeanbrun s'applique sur une période de 9 ans à compter de la mise en location du bien. Pendant toute cette durée, le propriétaire s'engage à louer le logement nu à un locataire qui en fait sa résidence principale, en respectant les plafonds de loyer et de ressources correspondant à la catégorie choisie. La déduction est constante d'une année sur l'autre : un même montant d'amortissement est appliqué chaque année (sous réserve qu'il ne dépasse pas le plafond annuel). Pour vérifier que votre situation répond à toutes les conditions requises, utilisez notre test d'éligibilité Jeanbrun.

Exemple concret de calcul d'amortissement

Prenons l'exemple d'un investisseur qui acquiert un appartement neuf de 280 000 EUR en catégorie sociale (taux de 4,5 %). La base amortissable s'élève à 224 000 EUR (280 000 x 80 %). L'amortissement annuel brut est de 10 080 EUR (224 000 x 4,5 %). Ce montant dépasse légèrement le plafond d'amortissement de 10 000 EUR applicable en catégorie sociale ; l'amortissement effectivement déduit sera donc plafonné à 10 000 EUR par an. L'excédent de 80 EUR non déduit constitue un stock d'amortissement non déduit qui ne peut être reporté. Sur 9 ans, le total des déductions atteindra 90 000 EUR, réduisant considérablement l'assiette imposable des revenus fonciers et générant un déficit foncier significatif chaque année. Pour affiner ce calcul avec vos propres chiffres, notre simulateur Jeanbrun complet intègre le financement et le cashflow sur toute la durée de l'engagement.

Pour mesurer précisément l'avantage fiscal du dispositif Jeanbrun, il est indispensable de maîtriser la fiscalité des revenus fonciers dans sa globalité. Les loyers perçus dans le cadre d'une location nue sont imposés au titre des revenus fonciers, selon l'un des deux régimes possibles : le micro foncier ou le régime réel. Le choix du régime conditionne directement le montant de l'impôt et la possibilité de bénéficier de l'amortissement Jeanbrun.

Régime réel obligatoire pour le dispositif Jeanbrun

Le régime micro foncier s'applique automatiquement lorsque les revenus fonciers bruts annuels ne dépassent pas 15 000 EUR. Il accorde un abattement forfaitaire de 30 % pour frais et charges, sans possibilité de déduire les charges réelles ni l'amortissement. Le régime réel des revenus fonciers, en revanche, permet de déduire l'ensemble des charges supportées pour leur montant effectif : intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion locative, primes d'assurance propriétaire non occupant, charges de copropriété, travaux d'entretien et, bien sûr, l'amortissement Jeanbrun. Puisque le bénéfice du dispositif Jeanbrun nécessite la déduction de l'amortissement, le régime réel est de facto obligatoire. L'option pour le régime réel est irrévocable pendant une durée minimale de 3 ans. Pour un investisseur Jeanbrun engagé sur 9 ans, cette contrainte n'a aucun impact pratique.

Calcul des revenus fonciers imposables

Au régime réel, le revenu foncier imposable se calcule de la manière suivante : on part des loyers bruts encaissés dans l'année, puis on soustrait l'ensemble des charges déductibles. Ces charges comprennent les intérêts d'emprunt (y compris l'assurance emprunteur), la taxe foncière (hors ordures ménagères), les frais de gestion locative (honoraires d'agence, frais de comptabilité), l'assurance propriétaire non occupant, les charges de copropriété non récupérables, les travaux d'entretien et de réparation, et enfin l'amortissement Jeanbrun. Si le total des charges dépasse les loyers, le résultat est négatif : c'est le déficit foncier. La déclaration s'effectue via le formulaire 2044 (ou 2044 spéciale), qui détaille ligne par ligne chaque poste de charge. Pour les investisseurs détenant plusieurs biens, les revenus et charges de l'ensemble des locations nues sont agrégés sur une même déclaration, ce qui signifie qu'un déficit Jeanbrun peut venir compenser des revenus fonciers positifs générés par d'autres biens.

Imposition : tranche marginale et taux effectif

Les revenus fonciers positifs (lorsqu'il n'y a pas de déficit) sont soumis à l'impôt sur le revenu selon le barème progressif, au taux de la tranche marginale d'imposition (TMI) du contribuable. À cela s'ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. Le taux effectif d'imposition totale sur les revenus fonciers est donc de 47,2 % pour un contribuable à TMI 30 %, de 58,2 % pour une TMI à 41 % et de 62,2 % pour une TMI à 45 %. Ces niveaux d'imposition très élevés expliquent pourquoi le dispositif Jeanbrun est si attractif : en créant un déficit foncier, il permet de neutraliser une partie ou la totalité de ces revenus fonciers imposables, lourdement taxés. Pour analyser l'impact selon votre propre TMI, notre page profils investisseur Jeanbrun détaille les scénarios pour chaque tranche.

Au delà de l'avantage fiscal, un investissement Jeanbrun doit être évalué sous l'angle de sa rentabilité globale, qui intègre le rendement locatif, l'économie fiscale et l'éventuelle plus value à la revente. La distinction entre rendement brut et rendement net est fondamentale pour comparer les opportunités et prendre une décision éclairée.

Rendement brut et rendement net : méthode de calcul

Le rendement brut se calcule en divisant les loyers annuels par le prix d'acquisition total (frais de notaire inclus), multiplié par 100. Exemple : pour un loyer mensuel de 750 EUR (9 000 EUR/an) et un prix tout compris de 270 000 EUR, le rendement brut est de 3,33 %. Le rendement net déduit l'ensemble des charges (taxe foncière, charges de copropriété, gestion locative, assurance, vacance locative) avant de diviser par le prix total. Avec 3 500 EUR de charges annuelles, le revenu net est de 5 500 EUR, soit un rendement net de 2,04 %. Le rendement net après impôt intègre en plus la fiscalité (IR et prélèvements sociaux) et l'avantage fiscal Jeanbrun. C'est ce dernier indicateur qui reflète véritablement ce que rapporte l'investissement et qui doit guider votre décision.

Taux de rendement moyen selon les zones et catégories

Le rendement locatif Jeanbrun varie sensiblement selon la zone géographique et la catégorie locative. En zone A bis (Paris et couronne), les prix au mètre carré élevés limitent le rendement brut à environ 2,5 à 3,5 %. En zone B1 (grandes métropoles), le rendement brut se situe généralement entre 3,5 et 4,5 %. Les zones B2 et C, où les prix sont plus accessibles, peuvent offrir des rendements bruts de 4 à 6 %, mais avec un risque de vacance locative potentiellement plus élevé. La catégorie locative influence également le rendement : les loyers très sociaux sont plus bas, ce qui réduit le rendement brut, mais l'amortissement plus élevé (5,5 % contre 3,5 %) compense partiellement cette décote par une économie d'impôt supérieure. Le taux de rendement moyen Jeanbrun, toutes catégories confondues et en tenant compte du gain fiscal, se situe typiquement entre 4 et 7 % nets pour les profils à TMI 30 % et au delà. Notre comparateur de dispositifs vous permet de visualiser ces arbitrages selon votre profil.

Analyse du cashflow et revenus complémentaires

Le cashflow mesure la trésorerie nette dégagée chaque mois par l'investissement, après encaissement du loyer et paiement de toutes les charges, mensualités de crédit incluses. Un cashflow positif signifie que l'investissement s'autofinance et dégage un excédent mensuel. En pratique, les investissements Jeanbrun en catégorie intermédiaire, financés sur 20 ans avec un apport de 10 à 15 %, affichent souvent un cashflow légèrement négatif pendant la phase de remboursement du crédit (effort d'épargne mensuel de 100 à 300 EUR selon les cas). Cet effort est largement compensé par l'économie fiscale annuelle. À l'issue du remboursement, le bien génère des revenus complémentaires pour la retraite sans aucune dette, constituant un patrimoine immobilier transmissible. La rentabilité de l'opération sur le long terme prend en compte la totalité de la période : les années de constitution (effort d'épargne compensé par le gain fiscal) et les années de perception de loyers nets sans crédit. C'est cette vision globale que notre simulateur Jeanbrun restitue année par année.

Le calculateur d'amortissement présenté en haut de cette page vous permet de simuler précisément votre amortissement Jeanbrun, votre déficit foncier annuel et votre économie d'impôt sur l'ensemble de la période d'engagement de 9 ans. Avant de l'utiliser, rassemblez les informations suivantes : le prix d'acquisition du bien (ou le budget envisagé), la catégorie locative souhaitée (intermédiaire, sociale ou très sociale), votre tranche marginale d'imposition, et le montant estimé des charges annuelles (taxe foncière, charges de copropriété, frais de gestion, assurance).

Le calculateur affiche un tableau année par année qui détaille l'amortissement déduit, le déficit foncier généré, l'imputation sur le revenu global et le stock de déficit reporté. Vous pouvez ainsi visualiser l'évolution de votre avantage fiscal sur 9 ans et identifier la catégorie la plus adaptée à votre situation. Pour une simulation encore plus complète intégrant le financement, le cashflow mensuel et la rentabilité globale, accédez à notre simulateur Jeanbrun complet.

Si vous souhaitez comparer l'amortissement Jeanbrun avec d'autres stratégies de défiscalisation (LMNP, Denormandie, ancien Pinel), notre comparateur de dispositifs calcule l'économie fiscale de chaque option en fonction de vos paramètres personnels. Et pour un accompagnement sur mesure, les conseillers France Épargne analysent gratuitement votre situation et vous recommandent la stratégie optimale. Réponse sous 6h.