Le marché des SCPI retrouve son souffle en 2026 : trois fonds ont déjà revalorisé leurs parts au premier trimestre, la collecte nette a progressé de 29 % en 2025 et le rendement moyen atteint 4,91 % selon l'ASPIM. Un signal fort pour les épargnants qui hésitaient encore.
Après deux années de correction marquées par la hausse brutale des taux directeurs de la BCE, le marché des SCPI (Sociétés civiles de placement immobilier) adresse en 2026 ses premiers signaux concrets de rebond. Trois fonds ont revalorisé leur prix de souscription au premier trimestre, soit davantage qu'au cours des six trimestres précédents réunis. En 2025, seul un bilan comparable s'était établi à deux hausses contre treize baisses sur la même période, selon les données de PierrePapier.fr.
Frédéric Bôl, président de l'ASPIM (Association française des sociétés de placement immobilier), résume la situation : « Après deux ans d'ajustement, 2025 confirme une amélioration progressive pour certains fonds immobiliers grand public. La collecte des SCPI augmente sensiblement et se rapproche des niveaux d'avant-correction, témoignant d'un regain d'intérêt des investisseurs. »
Les hausses de prix de parts annoncées depuis janvier 2026 concernent trois SCPI aux profils distincts, ce qui renforce la portée du signal :
Ces trois revaluations partagent un dénominateur commun : des portefeuilles jeunes, composés d'actifs acquis après la correction, avec des taux d'occupation financière proches de 100 %. La sélectivité des acquisitions réalisées en 2023 et 2024, au plus fort de la correction des valorisations, produit aujourd'hui ses effets.
Au-delà des prix de parts, c'est la dynamique de collecte qui illustre le mieux le retournement. Selon les données officielles publiées par l'ASPIM en février 2026, la collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d'euros en 2025, en progression de 29 % par rapport à 2024. La collecte brute s'est établie à 5,5 milliards d'euros, soit 17 % de plus qu'en 2024.
Le quatrième trimestre 2025 a été particulièrement dynamique avec 1,5 milliard d'euros de souscriptions brutes, le niveau trimestriel le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2023. Ce dernier chiffre est significatif : il marque le retour à une activité normale après la longue période de méfiance des investisseurs particuliers.
La répartition de la collecte reflète toutefois les nouvelles préférences du marché. Les SCPI diversifiées ont capté 65 % des souscriptions en 2025, contre 24 % pour les SCPI à dominante bureaux. Les SCPI spécialisées en santé, logistique et commerce se partagent le reste. Ce recentrage marque la fin de la domination des bureaux parisiens, segment le plus pénalisé par la généralisation du télétravail et la polarisation croissante entre actifs « prime » et immeubles secondaires.
Sept SCPI ont dépassé le seuil symbolique des 100 millions d'euros de collecte en 2025. Iroko Zen arrive en tête avec 412 millions d'euros, suivie de près par Transitions Europe (406 millions), Corum Origin (376 millions), Comète (267 millions), Remake Live (213 millions) et Épargne Pierre Europe (211 millions).
Cette concentration témoigne d'un marché à deux vitesses. D'un côté, les fonds nouvellement constitués ou géographiquement diversifiés, dont les portefeuilles ont intégré la correction des prix et qui distribuent des rendements supérieurs à 6 %. De l'autre, les fonds historiques à prépondérance bureaux, encore fragilisés par des demandes de rachat non satisfaites.
Le taux de distribution pondéré par la capitalisation s'est établi à 4,91 % en 2025, contre 4,72 % en 2024, confirmant la tendance à l'amélioration. Ce chiffre masque cependant des écarts importants selon les stratégies :
Pour les investisseurs, le message est clair : la sélectivité du fonds reste déterminante. Avec une différence de 20 points entre le meilleur et le moins bon, la performance d'une SCPI en 2025 dépend avant tout de sa stratégie d'allocation géographique et sectorielle.
Le rebond du marché ne doit pas occulter les fragilités qui persistent. Au 31 décembre 2025, les demandes de rachat non satisfaites représentaient encore 2,8 milliards d'euros, soit 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Ces positions sont concentrées sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion, dont la plupart sont exposées aux bureaux.
Parmi les situations les plus préoccupantes, Primopierre a vu la variabilité de son capital suspendue le 26 mars 2026. Ses parts s'échangent désormais sur le marché secondaire entre 45 € et 49,41 €, soit une décote de 57 % par rapport au dernier prix de souscription officiel (115 €) et une perte cumulée de 80 % depuis les niveaux de début 2023.
Théo Darroman, consultant senior chez La Centrale des SCPI, contextualise le phénomène : « L'inflation recule mais persiste. Les marchés obligataires sous-performent alors que les actions atteignent des records. La SCPI s'impose comme un choix logique et équilibré pour 2026, à condition de sélectionner soigneusement le véhicule. »
Face à la saturation des marchés parisiens et à l'incertitude sur les usages des bureaux, les gérants de SCPI redéploient leurs acquisitions vers trois axes prioritaires. L'Europe du Sud concentre l'attention, avec l'Espagne en tête de liste pour des actifs logistiques et commerciaux offrant des rendements locatifs supérieurs aux marchés français. Le Royaume-Uni suscite un regain d'intérêt après des corrections de valorisation comprises entre 26 % et 38 % sur la période 2022 à 2025 sur les bureaux londoniens. Les États-Unis émergent comme troisième frontière, encore marginale mais mentionnée par plusieurs sociétés de gestion.
Laurent Fages, consultant en gestion de patrimoine à La Centrale des SCPI, observe : « L'Europe est devenue un passage obligé pour les SCPI diversifiées. Certains exploraient aussi de nouvelles zones comme les États-Unis, ouvrant des opportunités inédites pour les épargnants. »
Pour un investisseur qui hésite encore, le moment mérite attention. La capitalisation totale du marché atteint 89 milliards d'euros fin 2025, stable par rapport à 2024. Le marché secondaire a traité 967 millions d'euros de parts en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation, un niveau qui s'améliore mais reste limité par rapport à l'encours global.
Les experts recommandent plusieurs règles de prudence : diversifier sur au minimum deux ou trois SCPI aux stratégies complémentaires, limiter l'allocation à 20 ou 25 % du patrimoine financier total, maintenir un horizon d'investissement d'au moins huit à dix ans et vérifier systématiquement le taux d'occupation financière avant toute souscription. Un taux inférieur à 85 % constitue un signal d'alerte.
À titre de comparaison, le Livret A et le LDDS offrent aujourd'hui 1,7 % net. L'écart de rendement avec une SCPI diversifiée bien sélectionnée, autour de 5 % à 7 %, justifie l'immobilisation du capital sur la durée pour les investisseurs prêts à accepter le risque de liquidité propre à cette classe d'actifs.
L'environnement macroéconomique reste incertain. Le choc énergétique lié aux tensions en Méditerranée alimente une inflation persistante, ce qui complique les perspectives d'assouplissement monétaire de la BCE. Dans ce contexte, les SCPI exposées à des baux indexés sur l'inflation bénéficient mécaniquement d'une progression de leurs revenus locatifs.
L'ASPIM prévoit un taux de distribution moyen autour de 5 % pour 2026, en légère hausse par rapport à 2025. Les analystes du secteur anticipent une poursuite des revaluations de parts pour les fonds dont les portefeuilles ont été constitués récemment, tout en maintenant leur vigilance sur les SCPI bureaux historiques qui n'ont pas encore soldé leurs problèmes de rachat.
Pour les porteurs de parts existants, la question de la patience se pose : les fonds en difficulté pourraient prendre encore douze à dix-huit mois avant de résoudre leurs files d'attente de rachat, selon les estimations du marché. Pour les nouveaux entrants, le premier trimestre 2026 dessine un point d'entrée potentiellement favorable pour les fonds diversifiés et logistiques, à condition de mener une analyse rigoureuse préalable.
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