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Bilan SCPI 2025 : taux de distribution moyen à 4,91 %, collecte nette de 4,6 milliards d'euros et SCPI diversifiées en tête. Analyse complète et perspectives.
L'Association française des sociétés de placement immobilier (Aspim) a publié le 10 février 2026 le bilan complet des fonds immobiliers grand public pour l'année 2025. Les chiffres confirment une tendance amorcée depuis trois ans : les rendements des SCPI continuent de progresser, tandis que la confiance des investisseurs revient progressivement. Dans un contexte où le Livret A ne rapporte plus que 1,5 % depuis le 1er février 2026, la pierre papier retrouve une place de choix dans les stratégies d'épargne des Français.
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Faire le testLe bilan 2025 révèle des disparités marquées entre les catégories de SCPI. Les véhicules diversifiés dominent le classement avec un taux de distribution moyen de 6 % et une performance globale annuelle (PGA) de 6,3 %. Derrière eux, les SCPI logistique et locaux d'activité affichent 5,8 % de performance globale, suivies par les SCPI hôtels, tourisme et loisirs à 5,1 %, puis les SCPI commerces à 4,1 %.
À l'inverse, le segment des bureaux reste proche de zéro en performance globale, pénalisé par la généralisation du télétravail et l'optimisation des surfaces occupées par les entreprises. Les SCPI santé et éducation reculent de 1,3 %, tandis que les SCPI résidentielles enregistrent la plus forte baisse avec une performance globale de moins 4,5 %.
Le dernier trimestre de l'année a été particulièrement encourageant. La collecte nette trimestrielle a atteint 1,3 milliard d'euros, en hausse de 14 % par rapport au troisième trimestre et de 23 % par rapport au quatrième trimestre 2024. La collecte brute du quatrième trimestre, à 1,5 milliard d'euros, représente le niveau le plus élevé depuis le deuxième trimestre 2023. Ce trimestre s'est également distingué par 11 revalorisations de prix de parts, signe d'un regain de confiance des sociétés de gestion dans la valeur de leur patrimoine immobilier.
Parmi les meilleures performances de l'année, la SCPI Wemo One se distingue avec un rendement global de 15,27 %, suivie par Sofidynamic à 14,04 % (dont 5 % de revalorisation du prix de part) et Reason à 13,90 %. Corum Origin affiche un taux de distribution de 6,50 %, tandis que Transitions Europe et Iroko Zen figurent parmi les cinq premiers collecteurs de l'année avec respectivement 560 et 513 millions d'euros de collecte.
En revanche, certaines SCPI historiques souffrent. Paref Hexa enregistre une performance globale de moins 12,09 %, plombée par une baisse de 18,09 % du prix de sa part. Primovie affiche moins 7,31 % et Patrimmo Commerce moins 5,71 %. Ces contre performances se concentrent principalement sur des véhicules exposés au secteur des bureaux ou au commerce de proximité.
Le sujet des parts en attente de retrait reste un point de vigilance. Selon l'Aspim, 2,8 milliards d'euros de parts attendent un rachat au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation totale du marché. Ce stock de parts en attente se concentre sur 15 SCPI gérées par 7 sociétés de gestion, principalement des véhicules à dominante bureaux. Par ailleurs, l'activité du marché secondaire a représenté 967 millions d'euros en 2025, soit 1,1 % de la capitalisation.
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Voir le comparatifPour Frédéric Bôl, président de l'Aspim, « l'exercice 2025 confirme une amélioration progressive. L'intérêt des collecteurs revient, malgré des conditions encore instables où l'incertitude économique pèse sur les marchés, en particulier en France ». La dynamique du quatrième trimestre, avec une accélération de la collecte et des revalorisations de parts, laisse entrevoir une poursuite de cette tendance en 2026.
« Dans ce contexte, la SCPI s'impose comme un choix logique et équilibré pour 2026, à condition de bien sélectionner les véhicules. » Théo Darroman, consultant senior, La Centrale des SCPI
Malgré ces signaux positifs, plusieurs éléments incitent à la prudence. La performance globale moyenne du marché ne s'établit qu'à 1,46 % en 2025, un chiffre qui reflète la baisse moyenne pondérée des prix de parts de 3,45 %. Par ailleurs, 50 % des SCPI ont réduit leur dividende en 2025, avec une baisse moyenne de 10 %. Le stock de parts en attente de rachat, bien que concentré sur un nombre limité de véhicules, traduit des difficultés persistantes dans certains segments du marché, notamment les bureaux et le résidentiel.
Les experts recommandent un horizon de détention de huit à dix ans minimum, afin de lisser les fluctuations de marché et d'amortir les frais d'entrée. La diversification du portefeuille entre plusieurs véhicules aux stratégies complémentaires reste essentielle pour réduire le risque.
Pour les épargnants à la recherche de rendement, les SCPI continuent d'offrir un couple rendement/risque attractif par rapport aux placements réglementés. Avec un Livret A à 1,5 % et des fonds euros d'assurance vie autour de 2,65 % en moyenne, un taux de distribution de 4,91 % reste compétitif. Toutefois, la sélection du véhicule devient déterminante : les SCPI diversifiées, qui captent 65 % de la collecte, semblent avoir trouvé le bon positionnement en combinant flexibilité géographique et sectorielle.
Pour les investisseurs déjà exposés, la vigilance s'impose sur les SCPI à dominante bureaux, qui concentrent l'essentiel des parts en attente de retrait. La hausse de la flat tax à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (contre 30 % précédemment) doit également être intégrée dans le calcul du rendement net.
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Être rappelé sous 6hPlusieurs indicateurs méritent une attention particulière dans les mois à venir. L'évolution de la collecte au premier trimestre 2026 confirmera ou non la tendance haussière observée fin 2025. La poursuite des revalorisations de prix de parts sera un signal fort de stabilisation du marché. Enfin, la résorption progressive du stock de parts en attente de rachat, estimé à 2,8 milliards d'euros, constituera un indicateur clé de la santé du marché. L'Aspim devrait publier les premiers chiffres du premier trimestre 2026 courant mai.
Le bilan 2025 des SCPI dresse le portrait d'un marché en convalescence, où les signaux d'amélioration coexistent avec des fragilités persistantes. La troisième année consécutive de hausse des rendements et le retour de la collecte témoignent d'une confiance retrouvée, mais la sélectivité reste de mise. Les épargnants ont tout intérêt à privilégier les véhicules diversifiés, à vérifier la liquidité de leur investissement et à s'inscrire dans une logique de long terme pour tirer pleinement parti de la pierre papier.
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