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Assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) 2025 : Le Guide Complet pour Propriétaires-Bailleurs Dernière mise à jour : 19 novembre 2025 Vous êtes propriétaire-bailleur et vous redoutez les impayés de loyer
Dernière mise à jour : 19 novembre 2025
Vous êtes propriétaire-bailleur et vous redoutez les impayés de loyer ? Vous n'êtes pas seul. Avec 3,5% des locataires en situation d'impayés en France en 2025 et une hausse de 30% en un an (60% en Île-de-France), protéger vos revenus locatifs est devenu crucial. L'assurance Garantie Loyer Impayé (GLI) est votre bouclier contre cette menace grandissante. Dans ce guide complet, nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir : fonctionnement, prix, garanties, et comment optimiser votre protection tout en maximisant votre rentabilité nette.
L'assurance GLI est une assurance facultative que vous souscrivez en tant que propriétaire-bailleur pour vous protéger contre les risques locatifs. Contrairement à la simple caution (garant personne physique), la GLI est une garantie professionnelle qui vous indemnise rapidement et gère l'intégralité des procédures contentieuses.
📊 Chiffre clé : En 2025, 42% des propriétaires-bailleurs ont souscrit une GLI, contre seulement 28% en 2020. Cette progression spectaculaire témoigne d'une prise de conscience généralisée du risque locatif.
| Risque | Ce que couvre la GLI | Plafond moyen | Délai d'indemnisation |
|---|---|---|---|
| Loyers impayés | Loyers + charges impayés après 2 mois consécutifs | 70 000€ à 120 000€ | 30 jours après validation dossier |
| Dégradations locatives | Dommages au-delà de la vétusté normale | 5 000€ à 15 000€ | Après état des lieux de sortie |
| Frais de contentieux | Avocat, huissier, procédures judiciaires | Inclus sans plafond | Prise en charge directe |
💡 Le saviez-vous ? La GLI ne se limite pas à rembourser les loyers manquants. Elle prend en charge l'intégralité de la gestion contentieuse : de la relance amiable à l'expulsion du locataire, en passant par toutes les procédures judiciaires. Vous déléguez totalement cette gestion stressante et chronophage.
Les tarifs GLI varient de 2,5% à 4% du loyer annuel charges comprises. Pour mieux comprendre, voici des exemples concrets :
| Loyer mensuel | Loyer annuel | GLI 2,5% (basique) | GLI 3% (intermédiaire) | GLI 4% (premium) |
|---|---|---|---|---|
| 600€ | 7 200€ | 180€/an (15€/mois) | 216€/an (18€/mois) | 288€/an (24€/mois) |
| 1 000€ | 12 000€ | 300€/an (25€/mois) | 360€/an (30€/mois) | 480€/an (40€/mois) |
| 1 500€ | 18 000€ | 450€/an (37,50€/mois) | 540€/an (45€/mois) | 720€/an (60€/mois) |
| 2 000€ | 24 000€ | 600€/an (50€/mois) | 720€/an (60€/mois) | 960€/an (80€/mois) |
| Assureur | Tarif | Plafond | Durée | Points forts |
|---|---|---|---|---|
| Manda | 2,50% | 70 000€ | 24-30 mois | Prix le plus bas, 100% digital |
| AXA | 2,7% + 25€ | 90 000€ | 36 mois | Solidité financière, couverture max |
| MAIF | ~3% | 80 000€ | 30 mois | Confiance mutuelle, réseau agences |
| Macif | ~3% | 80 000€ | 30 mois | Tarifs sociétaires, package PNO+GLI |
| April | 2,5-3% | 80 000€ | 30 mois | Compétitif, spécialiste assurance biens |
| Allianz | 3,5-4% | 120 000€ | 36 mois | Couverture maximale, premium |
| Galian | 3-3,5% | 90 000€ | 36 mois | Spécialiste immobilier, partenariats agences |
🎯 Notre conseil : Ne choisissez jamais uniquement sur le prix. Une GLI à 2,5% avec un plafond de 50 000€ et une franchise de 3 mois peut être moins avantageuse qu'une GLI à 3% avec un plafond de 90 000€ et une franchise de 2 mois, surtout pour les biens à fort loyer.
Voici la bonne nouvelle que peu de propriétaires connaissent : la prime GLI est 100% déductible de vos revenus fonciers si vous êtes au régime réel d'imposition (pas au micro-foncier).
Calcul du coût réel après déduction :
| Tranche Marginale d'Imposition (TMI) | Prime GLI 360€/an | Économie fiscale | Coût réel net |
|---|---|---|---|
| 30% | 360€ | 108€ | 252€ soit 2,1% du loyer |
| 41% | 360€ | 148€ | 212€ soit 1,77% du loyer |
| 45% | 360€ | 162€ | 198€ soit 1,65% du loyer |
📊 Impact concret : Pour un propriétaire imposé à 41% (TMI), une GLI affichée à 3% du loyer annuel ne coûte réellement que 1,77% après déduction fiscale. C'est un investissement dérisoire pour sécuriser totalement vos revenus locatifs.
| Scénario | Avec GLI 3% | Sans GLI |
|---|---|---|
| Coût annuel | 360€ (loyer 1 000€/mois) | 0€ |
| Coût réel après déduction fiscale (TMI 30%) | 252€ | 0€ |
| En cas d'impayés 12 mois | 0€ de perte (assureur paie) | -12 000€ de loyers perdus |
| Frais avocat/huissier expulsion | 0€ (pris en charge GLI) | -2 000 à 4 000€ |
| Dégradations locatives | 0€ jusqu'au plafond contrat | -5 000 à 15 000€ selon dégâts |
| Total perte potentielle sur 12 mois | 252€ (coût GLI net) | -19 000 à -31 000€ |
⚠️ Attention : En cas d'impayés sans GLI, vous perdez non seulement les loyers manquants, mais aussi les frais de justice (2 000€ à 4 000€), les dégradations potentielles (moyenne 8 000€), et vous continuez à payer votre crédit immobilier, vos charges de copropriété et vos impôts fonciers. Le risque financier non-assuré est colossal.
Tous les contrats GLI ne se valent pas. Voici comment choisir selon votre profil.
Pour qui ?
Garanties incluses :
Exemple : Manda à 2,50% pour locataire CDI avec revenus > 4 × loyer.
Pour qui ?
Garanties incluses :
Exemple : AXA à 2,7% + 25€, MAIF/Macif à 3%.
Pour qui ?
Garanties incluses :
Exemple : Allianz formule premium à 3,5-4%.
💡 Notre recommandation : Pour 95% des investisseurs, la GLI intermédiaire (3-3,5%) offre le meilleur rapport qualité-prix-sécurité. Elle combine protection solide et coût maîtrisé, tout en permettant une optimisation fiscale significative.
Il existe trois moyens de se protéger contre les impayés. Voici un comparatif exhaustif.
| Critère | GLI (Assurance privée) | Visale (Action Logement) | Caution traditionnelle |
|---|---|---|---|
| Coût pour propriétaire | 2,5-4% loyer/an (déductible) | 0€ (gratuit) | 0€ |
| Couverture loyers | ✅ 24-36 mois | ✅ 36 mois | ⚠️ Selon solvabilité garant |
| Couverture dégradations | ✅ 5 000-15 000€ | ❌ Non | ❌ Non |
| Protection juridique | ✅ Complète | ❌ Gestion par bailleur | ❌ Gestion par bailleur |
| Gestion contentieux | ✅ Déléguée à assureur | ❌ Par propriétaire | ❌ Par propriétaire |
| Délai indemnisation | 30 jours | Variable | Procédure longue vs garant |
| Éligibilité locataire | Revenus > 2,85 × loyer, CDI | Jeunes <30 ans uniquement | Garant revenus > 4-5 × loyer |
| Déductibilité fiscale | ✅ 100% au régime réel | ❌ Non (gratuit) | ❌ Non |
| Cumul possible | ❌ Interdit avec caution* | ✅ Possible (mais redondant) | ❌ Interdit avec GLI* |
* Exception : baux étudiants où cumul GLI + caution autorisé
🎯 Notre verdict : La GLI est la solution optimale pour sécuriser un investissement locatif patrimonial. Avec une déductibilité fiscale réduisant le coût réel à ~2%, vous bénéficiez d'une protection maximale et déléguez totalement la gestion. Visale convient uniquement pour jeunes locataires éligibles (<30 ans, revenus plafonnés). La caution seule est risquée (solvabilité non garantie dans le temps).
Étape 1 : Vérifiez l'éligibilité du locataire AVANT signature bail
Étape 2 : Comparez les offres GLI
Étape 3 : Rassemblez les documents
Étape 4 : Souscrivez en ligne
Étape 5 : Signez et payez
Étape 6 : Recevez attestation
Étape 7 : Déclarez à l'administration fiscale
⚠️ CRUCIAL - Délais à respecter : Souscription AVANT signature bail OU dans les 15 jours suivant remise des clés. Au-delà, certains assureurs imposent un délai de carence de 2-3 mois (impayés non couverts pendant cette période).
Mois 1 - 1er impayé :
Mois 2 - 2e impayé consécutif :
Mois 3 - Indemnisation :
Mois 3-6 - Procédures contentieuses :
Mois 6-12 - Expulsion si nécessaire :
💡 Astuce : Plus vous réagissez vite au 1er impayé, plus la procédure sera rapide. N'attendez jamais 3-4 mois d'impayés avant d'agir. Dès le 2e mois consécutif, déclarez le sinistre.
Comparaison exhaustive :
Négociation tarifaire :
Optimisation fiscale globale :
Accompagnement personnalisé :
Vision patrimoniale 360° :
🎯 Résultat : Avec France Épargne, vous ne souscrivez pas juste une GLI. Vous optimisez votre stratégie patrimoniale globale pour maximiser votre rentabilité nette après impôts tout en sécurisant totalement vos revenus locatifs.
La GLI est-elle obligatoire ? Non, elle est facultative. Mais fortement recommandée avec 3,5% d'impayés (+30% en 1 an).
Puis-je cumuler GLI et caution ? Non, interdit depuis loi Alur 2014, SAUF baux étudiants.
Combien de temps pour être indemnisé ? 30 jours après validation dossier, puis mensuellement.
Que se passe-t-il si mon locataire n'est pas éligible ? L'assureur refuse la prise en charge. Vérifiez AVANT signature bail.
Puis-je résilier à tout moment ? Résiliation possible à échéance annuelle (préavis 2 mois).
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