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Comparez les meilleures assurances GLI, calculez le coût réel après déduction fiscale et suivez nos 7 étapes pour protéger vos loyers efficacement.
La Garantie Loyers Impayés (GLI) est une assurance souscrite par le propriétaire bailleur qui couvre le risque de non paiement des loyers par le locataire, les éventuelles dégradations locatives et les frais de contentieux juridique. En France, le taux national moyen d'impayés de loyers atteint 3,50 % en octobre 2025 selon les données Imodirect, avec des disparités régionales marquées : 4,01 % en province contre 3,50 % en Île de France. Pour un loyer de 1 200 € par mois, un sinistre de 12 mois représente une perte sèche de 14 400 €, sans compter les frais de procédure. Ce guide en 7 étapes vous livre une méthode structurée pour choisir la GLI la mieux adaptée à votre situation patrimoniale, en intégrant les évolutions réglementaires de 2025 et 2026.
À retenir :
- Le coût d'une GLI oscille entre 2,3 % et 4,5 % du loyer annuel charges comprises, soit 276 € à 648 € par an pour un loyer de 1 000 € (source : comparatif marché, avril 2026)
- La prime GLI est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel (ligne 223 du formulaire 2044)
- Depuis le 6 janvier 2026, la garantie Visale est limitée aux trois premières années du bail, ce qui renforce l'intérêt de la GLI privée pour les baux longs
- Un propriétaire au TMI de 30 % réduit le coût réel de sa GLI de 30 % grâce à la déductibilité fiscale
- 30 500 expulsions ont été prononcées en 2025, soit +27 % en un an (Chambre Nationale des Commissaires de Justice)
La première erreur des propriétaires bailleurs consiste à foncer sur l'offre la moins chère sans analyser leurs besoins. Le résultat : une assurance inadaptée qui refuse l'indemnisation en cas de sinistre.
Quel type de bien allez vous louer ?
Le type de bien détermine vos besoins en garanties et influence le niveau de risque. Un studio en centre ville bénéficie d'une forte demande locative qui réduit le risque global. À l'inverse, les grandes surfaces en zones détendues cumulent un risque d'impayés et de vacance locative plus élevé.
| Type de bien | Surface | Loyer moyen mensuel | Risque impayés | Budget GLI recommandé |
|---|---|---|---|---|
| Studio centre ville | 20 à 30 m² | 600 à 900 € | Moyen | 2,5 à 3 % (150 à 270 €/an) |
| T2 proche transports | 40 à 50 m² | 900 à 1 300 € | Moyen à élevé | 3 à 3,5 % (270 à 455 €/an) |
| T3 en banlieue | 60 à 70 m² | 1 200 à 1 600 € | Élevé | 3 à 3,5 % (360 à 560 €/an) |
| Maison zone périurbaine | 80 à 120 m² | 1 500 à 2 500 € | Très élevé | 3,5 à 4 % (525 à 1 000 €/an) |
Quel est le montant du loyer (enjeu financier) ?
Plus le loyer est élevé, plus le risque financier en cas d'impayés devient critique. La Fédération Nationale de la Propriété Responsable (FNPR) estime qu'un épisode d'impayés coûte en moyenne 19 000 € au propriétaire non assuré, en cumulant les loyers perdus, les frais juridiques et les dégradations éventuelles.
| Loyer mensuel | Perte potentielle sur 12 mois | Niveau de risque | Formule GLI recommandée |
|---|---|---|---|
| Moins de 800 € | Moins de 9 600 € | Risque acceptable | GLI Basique 2,5 % |
| 800 à 1 500 € | 9 600 à 18 000 € | Risque significatif | GLI Intermédiaire 3 % |
| 1 500 à 2 500 € | 18 000 à 30 000 € | Risque élevé | GLI Premium 3,5 à 4 % |
| Plus de 2 500 € | Plus de 30 000 € | Risque critique | GLI Premium avec assistance |
À retenir : Si la perte potentielle sur 12 mois d'impayés dépasse 6 mois de votre salaire net, la formule GLI premium s'impose. Exemple concret : un salaire de 3 000 €/mois et un loyer supérieur à 1 500 €/mois justifient une couverture renforcée.
Avez vous un crédit immobilier à honorer ?
Si vous avez emprunté pour acquérir le bien, la sécurisation du flux locatif devient prioritaire. Un propriétaire qui finance son acquisition à crédit sans apport et dont la mensualité absorbe la quasi totalité du loyer doit impérativement souscrire une GLI premium. Deux mois d'impayés sur un crédit de 1 500 €/mois représentent 3 000 € à sortir de votre trésorerie personnelle. Avec une GLI à 50 €/mois, l'assureur prend en charge l'intégralité des loyers impayés.
L'erreur classique consiste à choisir la GLI la moins chère sans examiner ce qu'elle couvre réellement. Une différence de 0,5 point de cotisation peut représenter des dizaines de milliers d'euros de couverture en plus.
| Garantie | GLI Basique | GLI Intermédiaire | GLI Premium | Ce qu'il faut vérifier |
|---|---|---|---|---|
| Loyers impayés | 24 mois | 30 à 36 mois | 36 mois | Durée maximale et plafond en euros |
| Dégradations locatives | Non inclus | 5 000 à 10 000 € | 10 000 à 15 000 € | Plafond et franchise applicables |
| Protection juridique | Basique | Complète | Étendue | Couverture jusqu'en cassation ? |
| Frais de contentieux | Inclus | Inclus | Inclus | Honoraires avocat et huissier inclus ? |
| Vacance locative | Non inclus | Optionnelle | 1 à 2 mois | Durée de couverture entre deux locataires |
Le marché de l'assurance GLI a considérablement évolué depuis 2021 avec l'arrivée de nouveaux acteurs digitaux. Voici un comparatif actualisé des principaux assureurs en avril 2026 :
| Critère | Cautionéo (2,75 %) | Mila (2,55 %) | Solly Azar (2,50 % + 25 €) | Allianz (3,5 à 4 %) |
|---|---|---|---|---|
| Plafond loyers impayés | 90 000 € | Illimité | 75 000 € | 120 000 € |
| Durée de couverture | 36 mois | Durée du bail | 30 mois | 36 mois |
| Dégradations locatives | 10 000 € | 10 000 € | 10 000 € | 15 000 € |
| Franchise temporelle | 0 jour (prise en charge immédiate) | 0 jour | 2 mois | 2 mois |
| Indemnisation | Sous 30 jours | Sous 48 heures | Sous 60 jours | Sous 60 jours |
| Protection squat | Non | Non | Oui (jusqu'à 25 000 €) | Non |
| Sélection locataire | Incluse | Incluse | Basique | Complète |
La rapidité d'indemnisation constitue un critère décisif. Mila se démarque avec un remboursement sous 48 heures dès le premier impayé, sans attendre la procédure judiciaire. Cautionéo, adossé à un grand groupe assurantiel, offre une prise en charge immédiate sans carence. Solly Azar propose une protection originale contre le squat, utile pour les propriétaires de biens vacants.
Les exclusions définissent les situations dans lesquelles l'assureur refuse l'indemnisation, même si vous êtes couvert en théorie. L'Agence Nationale pour l'Information sur le Logement (ANIL) recommande de lire attentivement les conditions générales avant toute souscription.
| Exclusion | Signification concrète | Impact | Comment l'éviter |
|---|---|---|---|
| Locataire non éligible | Revenus inférieurs à 2,85 fois le loyer ou absence de CDI | Critique : aucune indemnisation | Vérifier l'éligibilité avant la signature du bail |
| Impayés antérieurs | Retard de paiement existant avant la souscription | Élevé | Souscrire avant la signature du bail |
| Déclaration hors délai | Déclaration au delà de 3 mois après le deuxième impayé | Élevé | Déclarer dès le deuxième mois consécutif |
| Location saisonnière | Le logement n'est pas la résidence principale du locataire | Critique | La GLI couvre uniquement la résidence principale |
| Cumul GLI et caution | Interdit par la loi Alur, sauf pour les locataires étudiants | Élevé | Choisir GLI ou caution, jamais les deux |
| Modification du bail | Augmentation du loyer ou changement de locataire sans prévenir l'assureur | Moyen | Informer l'assureur de toute modification |
À retenir : L'exclusion la plus fréquente concerne le locataire ne remplissant pas les critères d'éligibilité à la souscription. L'assureur refuse alors la prise en charge du sinistre. L'ANIL insiste sur un point essentiel : vérifiez toujours l'éligibilité du candidat locataire avant de signer le bail, jamais après.
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Le cadre juridique de la protection contre les impayés a connu plusieurs évolutions majeures qui renforcent l'intérêt de la GLI privée.
Réforme de la garantie Visale (6 janvier 2026). Action Logement a limité la couverture Visale aux trois premières années du bail. Pour les baux plus longs, le bailleur perd toute protection sauf si le locataire renouvelle sa demande et reste éligible. Les contrats conclus avant cette date conservent leurs conditions initiales (source : visale.fr).
Simplification de la saisie sur rémunérations (juillet 2025). La réforme confie aux commissaires de justice la saisie directe sur les salaires des locataires débiteurs, sans intervention préalable du juge. Un registre national des saisies facilite le suivi des procédures (source : Médicis Patrimoine).
Décret n° 2025 1052 du 3 novembre 2025. Si l'État refuse ou garde le silence face à une demande d'exécution d'expulsion, le propriétaire devient automatiquement indemnisable. Ce texte renforce considérablement la protection des bailleurs.
Décrets du 12 février 2026. Les seuils de déclenchement d'un impayé pour les locataires percevant une aide au logement sont redéfinis. Le bailleur dispose de deux mois pour signaler l'impayé à la CAF ou à la MSA, sous peine d'une amende pouvant atteindre 8 010 €. Le locataire dispose d'un délai de six semaines pour régulariser (contre deux mois auparavant) pour les baux conclus après le 29 juillet 2023.
Ces évolutions renforcent l'arsenal juridique des propriétaires, mais ne remplacent pas la couverture financière qu'offre une GLI. La garantie Visale, désormais limitée à 3 ans, pousse mécaniquement les bailleurs vers les assurances privées pour sécuriser les baux de longue durée.
Le tarif affiché d'une GLI ne reflète pas son coût réel. La prime d'assurance GLI est intégralement déductible des revenus fonciers au régime réel d'imposition, sur la ligne 223 du formulaire 2044 « Primes d'assurance » (source : impots.gouv.fr). Cette déductibilité réduit significativement le coût net selon votre tranche marginale d'imposition (TMI).
| TMI | Prime GLI annuelle (loyer 1 000 €/mois, taux 3 %) | Économie fiscale | Coût réel net | Taux réel rapporté au loyer |
|---|---|---|---|---|
| 0 % | 360 € | 0 € | 360 € | 3 % |
| 11 % | 360 € | 40 € | 320 € | 2,67 % |
| 30 % | 360 € | 108 € | 252 € | 2,1 % |
| 41 % | 360 € | 148 € | 212 € | 1,77 % |
| 45 % | 360 € | 162 € | 198 € | 1,65 % |
Pour un propriétaire imposé au TMI de 30 %, une GLI affichée à 3 % ne coûte réellement que 2,1 % du loyer annuel après déduction fiscale. À ce niveau de coût, la protection est largement rentabilisée dès le premier mois d'impayé évité.
Le taux national d'impayés s'établit à 3,50 % en 2025, avec un écart significatif selon le mode de gestion : 1,97 % pour les biens gérés par des professionnels contre 5,33 % pour les biens gérés par des particuliers (source : Imodirect, octobre 2025).
| Scénario | Avec GLI (3 %) | Sans GLI |
|---|---|---|
| Coût sur 3 ans (loyer 1 000 €/mois, TMI 30 %) | 756 € net | 0 € |
| Probabilité d'impayés sur 3 ans (gestion directe) | ~15 % (5,33 %/an cumulé) | ~15 % |
| Perte moyenne en cas d'impayés | 0 € (assureur indemnise) | 19 000 € (estimation FNPR) |
| Espérance de perte sur 3 ans | 756 € (coût GLI certain) | 2 850 € (15 % × 19 000 €) |
La conclusion est sans équivoque : le coût de la GLI reste nettement inférieur à l'espérance de perte d'un propriétaire non assuré, sans compter le stress, le temps perdu en procédures et l'impact sur la gestion du bien.
C'est l'étape la plus critique. Un locataire non éligible aux critères de l'assureur entraîne un refus d'indemnisation en cas de sinistre, même si vous payez la prime chaque mois.
| Critère | Seuil standard | Exceptions courantes | Document justificatif |
|---|---|---|---|
| Revenus nets | Au moins 2,85 fois le loyer CC | Certains assureurs exigent 3 fois | 3 derniers bulletins de paie |
| Type de contrat | CDI ou CDD supérieur à 8 mois | CDD court souvent refusé | Contrat de travail |
| Ancienneté emploi | Plus de 3 mois (période d'essai terminée) | Certains exigent 6 mois | Attestation employeur |
| Résidence | UE ou titre de séjour valide | Hors UE parfois refusé | Titre de séjour si non UE |
| Historique locatif | Pas d'antécédents d'impayés | Fichage FICP = refus systématique | Attestation ancien propriétaire |
Exemple concret. Pour un loyer de 1 000 € charges comprises, le locataire doit justifier de revenus nets mensuels d'au moins 2 850 €. Vérifiez sur les 3 derniers bulletins de paie que le salaire net imposable atteint ce seuil. Si les revenus sont variables (primes, commissions), calculez la moyenne sur les 12 derniers mois.
Pièces obligatoires : pièce d'identité (CNI, passeport, titre de séjour), 3 derniers bulletins de paie, contrat de travail avec dates, dernier avis d'imposition, RIB et justificatif de domicile.
Pièces recommandées : attestation employeur confirmant le CDI et le salaire, 3 derniers relevés bancaires pour vérifier l'absence de découverts récurrents, attestation de l'ancien propriétaire confirmant l'absence d'impayés, quittances de loyer des deux dernières années.
Garanties, franchises, exclusions : nos conseillers analysent votre contrat et identifient les économies possibles.
Demander un audit gratuitNe souscrivez jamais au premier assureur consulté. La comparaison et la négociation permettent d'économiser entre 15 et 25 % sur la prime annuelle.
1. Collectez 5 à 7 devis. Demandez des devis auprès de Cautionéo, Mila, Solly Azar, Allianz et au moins un courtier en assurance. Structurez la comparaison dans un tableau : tarif, plafond, durée de couverture, franchises, délai d'indemnisation.
2. Jouez la concurrence. Présentez les devis concurrents à chaque assureur : « Cautionéo me propose 2,75 %, quel est votre meilleur tarif ? ». Les assureurs disposent souvent de marges de négociation, surtout sur les contrats pluriannuels.
3. Négociez sur la durée. Un engagement sur 2 à 3 ans ouvre droit à une réduction de 5 à 10 %. Si vous possédez plusieurs biens locatifs (3 ou plus), demandez un tarif dégressif multi biens.
4. Passez par un courtier spécialisé. France Épargne négocie des tarifs préférentiels auprès de plus de 30 assureurs partenaires. L'accompagnement inclut la comparaison automatique, la vérification d'éligibilité du locataire et le suivi annuel du contrat.
Pour un propriétaire de 2 biens locatifs (loyers de 1 200 € et 900 €/mois), le passage par un courtier permet typiquement de réduire le taux de 3 % à 2,6 %, soit une économie de 101 €/an. Sur 10 ans, cela représente plus de 1 000 € d'économies cumulées, sans compter l'optimisation fiscale.
Une fois la GLI souscrite, un suivi annuel permet d'optimiser en continu votre protection et votre coût.
Avant la signature du bail : vérifier l'éligibilité du locataire, comparer 5 à 7 devis, choisir la formule adaptée (basique, intermédiaire, premium) et négocier le tarif.
À la signature du bail : souscrire la GLI (formulaire en ligne, 5 à 10 minutes), transmettre le dossier locataire complet à l'assureur, obtenir la validation d'éligibilité (24 à 48 heures) et recevoir l'attestation GLI (72 heures maximum).
Pendant la location : conserver l'attestation et le contrat GLI, déclarer tout changement à l'assureur (nouveau locataire, augmentation de loyer), en cas d'impayés déclarer dès le deuxième mois consécutif et suivre la procédure contentieuse le cas échéant.
Chaque année à l'échéance : recomparer les offres du marché (les nouveaux acteurs tirent les prix vers le bas), vérifier que le contrat reste compétitif, renégocier ou changer d'assureur si nécessaire, et déclarer la prime GLI sur le formulaire 2044 pour la déduction fiscale.
Le marché de la GLI évolue rapidement. L'arrivée de Mila en 2021 et de Cautionéo a fait chuter les prix d'entrée sous la barre des 2,75 %. Chaque année, un propriétaire qui recompare ses options peut économiser 50 à 100 €. Par ailleurs, un changement de locataire ou une augmentation de loyer nécessitent une mise à jour auprès de l'assureur pour maintenir la validité de la couverture.
Erreur 1 : choisir uniquement sur le prix. M. Martin opte pour une GLI à 2,5 % (300 €/an) avec un plafond de dégradations de 5 000 €. Son locataire cause 12 000 € de dégradations. Le reste à charge atteint 7 000 €. Une GLI à 3 % (360 €/an) avec un plafond de 10 000 € aurait coûté 60 € de plus par an mais économisé 2 000 € sur le sinistre.
Erreur 2 : ne pas vérifier l'éligibilité du locataire avant la signature. Mme Dubois signe un bail avec un locataire en CDD de 6 mois, revenus de 2 700 € pour un loyer de 1 000 €. Elle souscrit ensuite une GLI. Le locataire tombe en impayés au quatrième mois. L'assureur refuse l'indemnisation : CDD inférieur à 8 mois, locataire non éligible. Perte totale : 8 000 €.
Erreur 3 : déclarer le sinistre trop tard. M. Legrand attend 5 mois avant de déclarer les impayés. Le délai maximal est de 3 mois après le deuxième impayé. L'assureur rejette la demande pour déclaration hors délai. Perte : 5 000 €.
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Demander un auditNon. La loi Alur (loi n° 2014 366 du 24 mars 2014) interdit le cumul d'une GLI et d'une caution personnelle, sauf pour les locataires étudiants ou apprentis. Le propriétaire doit choisir l'un ou l'autre de ces dispositifs. En cas de cumul illicite, la clause de cautionnement est réputée non écrite.
La garantie Visale est un dispositif gratuit d'Action Logement qui se porte caution pour le locataire. Depuis le 6 janvier 2026, Visale est limitée aux trois premières années du bail et réservée aux salariés du secteur privé de moins de 31 ans ou en mobilité professionnelle. La GLI privée offre une couverture sans limite de durée de bail, des plafonds plus élevés et des garanties complémentaires (dégradations, vacance locative). Pour un comparatif détaillé, consultez notre guide GLI vs Visale vs Caution.
Oui. Au régime réel d'imposition des revenus fonciers, la prime GLI est intégralement déductible sur la ligne 223 du formulaire 2044 (« Primes d'assurance »). Cette déduction s'applique uniquement si le bien est effectivement mis en location et que la prime a été versée durant l'exercice fiscal. Au régime micro foncier (revenus fonciers inférieurs à 15 000 €/an), la déduction est incluse dans l'abattement forfaitaire de 30 % (source : impots.gouv.fr).
La plupart des contrats GLI imposent un délai de déclaration de 3 mois maximum après le deuxième mois consécutif d'impayé. Tout dépassement de ce délai entraîne un refus de prise en charge. La recommandation de l'ANIL est claire : déclarez le sinistre dès le deuxième mois d'impayé, sans attendre.
Le seuil standard du marché exige des revenus nets mensuels au moins égaux à 2,85 fois le loyer charges comprises. Certains assureurs relèvent ce seuil à 3 fois le loyer. Le locataire doit être en CDI ou en CDD d'une durée supérieure à 8 mois, avec une période d'essai terminée. Les profils en CDD court, intérimaires ou sans revenus stables sont généralement refusés.
Le décret n° 2025 1052 du 3 novembre 2025 apporte une garantie majeure : si l'État refuse ou garde le silence lors d'une demande d'exécution d'expulsion, le propriétaire devient automatiquement indemnisable par l'État. Ce texte renforce considérablement les droits des bailleurs confrontés à des locataires de mauvaise foi.
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