Le président américain a ordonné à Fannie Mae et Freddie Mac d'acquérir 200 milliards de dollars d'obligations hypothécaires pour faire baisser les taux immobiliers. Les experts s'interrogent sur l'efficacité et les risques de cette mesure inédite.
Le président Donald Trump a annoncé jeudi 8 janvier 2026 une directive ordonnant à Fannie Mae et Freddie Mac d'acquérir 200 milliards de dollars d'obligations hypothécaires (MBS). Cette mesure vise à faire baisser les taux d'intérêt immobiliers et à améliorer l'accessibilité au logement pour les ménages américains. Une décision qui soulève autant d'espoirs que d'interrogations parmi les analystes.
Dans une publication sur Truth Social, le président Trump a justifié cette décision en soulignant que les deux entités parapubliques disposent de réserves de liquidités considérables. « Parce que j'ai choisi de ne pas vendre Fannie Mae et Freddie Mac lors de mon premier mandat, une décision véritablement excellente contre l'avis des experts, cela vaut maintenant plusieurs fois cette somme – UNE FORTUNE ABSOLUE – avec 200 MILLIARDS DE DOLLARS EN LIQUIDITÉS », a-t-il déclaré.
Bill Pulte, directeur de la Federal Housing Finance Agency (FHFA) et président de Fannie Mae et Freddie Mac, a rapidement confirmé l'exécution de cette directive. « Nous sommes dessus. Grâce au président Trump, Fannie et Freddie vont exécuter », a-t-il répondu sur X. Dans une interview à CNBC, il a ajouté que « cela peut être exécuté très rapidement. Nous avons la capacité, nous avons les liquidités pour le faire, et nous allons l'exécuter de manière très intelligente et à grande échelle ».
Le mécanisme est le suivant : en augmentant la demande pour les titres adossés à des créances hypothécaires (MBS), les prix de ces obligations augmentent mécaniquement, ce qui fait baisser leurs rendements et, par conséquent, les taux des prêts immobiliers.
Les estimations des analystes convergent vers une réduction modeste mais significative :
Pour contexte, le taux fixe à 30 ans s'établissait à 6,15 % au 31 décembre 2025 selon Freddie Mac, contre 6,93 % un an plus tôt. L'écart actuel entre les taux hypothécaires et les rendements des bons du Trésor atteint 2,05 points de pourcentage, bien au-dessus de la moyenne historique de 1,76 point depuis 1972.
La faisabilité de cette opération soulève des questions. Fannie Mae et Freddie Mac sont actuellement limitées à détenir chacune 225 milliards de dollars de MBS, soit un plafond combiné de 450 milliards de dollars. Or, selon le Wall Street Journal, les deux entités détenaient déjà 247 milliards de dollars combinés en novembre 2025.
Depuis mai 2025, les GSE (Government-Sponsored Enterprises) ont ajouté environ 70 milliards de dollars à leurs portefeuilles conservés, portant le total à 233,6 milliards de dollars – soit une hausse de 31 % sur le second semestre 2025. L'ajout de 200 milliards supplémentaires les rapprocherait dangereusement du plafond légal.
Le marché total des MBS d'agence représente 9 260 milliards de dollars. Les 200 milliards proposés ne représentent donc que 2,2 % de ce marché, ce qui relativise l'impact potentiel par rapport aux interventions massives de la Réserve fédérale lors de la pandémie.
Plusieurs voix s'élèvent pour mettre en garde contre les risques de cette stratégie.
« Cela les expose aux mêmes risques qui les ont fait exploser » en 2008.
— Michael Bright, PDG de la Structured Finance Association
Ce rappel historique est pertinent : lors de la crise financière de 2008, Fannie Mae et Freddie Mac ont nécessité un renflouement de 187,5 milliards de dollars par les contribuables américains. Les deux entités restent sous tutelle fédérale (conservatorship) depuis septembre 2008.
Joel Berner, économiste senior chez Realtor.com, se montre également sceptique : « Les détails restent limités, mais il est difficile de voir cette proposition faire évoluer les taux hypothécaires de manière importante ou durable. Une injection ponctuelle d'environ 200 milliards de dollars est peu susceptible de modifier significativement la tarification hypothécaire à long terme. »
L'Urban Institute souligne par ailleurs que « la Réserve fédérale a abandonné son rôle de stabilisateur du marché des MBS d'agence lorsqu'elle est passée au resserrement quantitatif en mars 2022 », laissant ce marché sans filet de sécurité pour la première fois depuis des décennies.
Cette annonce s'inscrit dans une stratégie plus large de l'administration Trump pour l'accessibilité au logement. La veille, le 7 janvier, le président avait annoncé son intention d'interdire aux grands investisseurs institutionnels d'acheter des maisons individuelles.
« Les gens vivent dans des maisons, pas les entreprises », a déclaré Trump, promettant de fournir plus de détails lors du Forum économique mondial de Davos plus tard ce mois-ci.
Les marchés ont réagi immédiatement : American Homes 4 Rent a chuté à un plus bas de trois ans à 28,84 dollars, tandis que Blackstone a atteint un plus bas d'un mois à 147,52 dollars. Toutefois, les analystes relativisent l'impact réel, notant que les investisseurs institutionnels ne détiennent que 0,5 % de toutes les maisons individuelles selon Blackstone, ou 3,4 % des logements locatifs selon d'autres estimations.
Ces mesures interviennent dans un contexte de crise profonde de l'accessibilité au logement aux États-Unis. Selon la National Association of Realtors, l'acheteur américain moyen d'une première maison a désormais 40 ans, et les primo-accédants ne représentent plus que 21 % des achats – un plus bas historique.
Les prix des logements ont bondi de 55 % depuis début 2020, selon la National Association of Home Builders. Combiné à des taux hypothécaires qui ont avoisiné 7 % pendant deux ans, le pouvoir d'achat immobilier s'est considérablement dégradé.
Redfin prévoit une « Grande Réinitialisation du Logement » (Great Housing Reset) à partir de 2026, période durant laquelle les revenus devraient augmenter plus vite que les prix immobiliers pour la première fois depuis l'ère de la Grande Récession. Les taux hypothécaires sont prévus en moyenne à 6,3 % en 2026, contre 6,6 % en 2025.
Pour les investisseurs, plusieurs stratégies émergent face à cette annonce :
Les obligations hypothécaires ont d'ores et déjà réagi positivement à l'annonce, avec un resserrement des primes de risque d'environ 0,1 point de pourcentage par rapport aux bons du Trésor.
Plusieurs éléments clés méritent une attention particulière dans les semaines à venir :
La directive de Trump représente une intervention significative mais aux effets potentiellement limités sur le marché hypothécaire américain. Si les experts s'accordent sur une probable baisse des taux de 0,25 à 0,50 point de pourcentage, ils soulignent que cette mesure ne résout pas les problèmes structurels du marché immobilier : pénurie de logements, coûts de construction élevés et niveau général des taux d'intérêt.
Pour les épargnants et investisseurs français, cette évolution illustre les outils non conventionnels que les gouvernements sont prêts à mobiliser face à la crise du logement – une problématique également aiguë en Europe. Elle rappelle aussi les interconnexions entre marchés immobiliers, politiques monétaires et stabilité financière, seize ans après la crise des subprimes.
