La SCPI PAREF Hexa voit son prix de part chuter de 18,09 % à 172 €, portant à 14 le nombre de SCPI dévalorisées en 2025. Avec un taux de vacance à 11 % en Île-de-France, le marché des bureaux peine à se redresser malgré les baisses de taux de la BCE.
L'année 2025 se termine sur une note difficile pour le marché des SCPI de bureaux. La société de gestion PAREF Gestion a annoncé le 18 décembre une dévalorisation de 18,09 % du prix de part de sa SCPI PAREF Hexa, ramenant celui-ci de 210 € à 172 €. Cette décision porte à 14 le nombre de SCPI ayant procédé à des baisses de prix depuis le début de l'année.
La valeur de retrait s'établit désormais à 154,80 €, soit un écart de 10 % par rapport au nouveau prix de souscription. Selon PAREF Gestion, cette révision reflète une baisse de la valorisation du portefeuille d'environ 9 % à périmètre constant par rapport au 30 juin 2025.
Le portefeuille de PAREF Hexa comprend 41 actifs immobiliers répartis à 68 % en régions, avec une exposition de 67 % aux bureaux de surfaces moyennes et 30 % aux locaux d'activité et de logistique. Environ 30 % des locataires sont des entités publiques ou parapubliques.
« L'immobilier tertiaire a connu un ajustement profond depuis quatre ans. Les volumes d'investissement ont été divisés par plus de deux par rapport aux années 2017-2019. »
— David Aubin, Directeur Général de PAREF Gestion
Les données du marché confirment l'ampleur des difficultés. Selon les études de JLL et Colliers, le taux de vacance en Île-de-France a atteint 11 % à fin septembre 2025, contre moins de 8 % il y a cinq ans. L'offre immédiate culmine à 6,1 millions de mètres carrés, en hausse de 17 % sur un an.
La demande placée recule trimestre après trimestre : elle atteint 1 193 000 m² sur les neuf premiers mois de 2025, soit 8 % de moins qu'en 2024. En régions, la baisse atteint 25 % sur les derniers trimestres, accentuant la pression sur les valorisations.
Cette situation se traduit par une polarisation croissante du marché :
Depuis le début 2023, 34 SCPI ont procédé à des baisses de prix. Parmi les plus touchées :
Le taux d'occupation financier (TOF) de PAREF Hexa s'établit à 90,5 % au troisième trimestre 2025, en baisse progressive. À titre de comparaison, Primopierre affiche un TOF de 81,9 %, bien en dessous du seuil de référence de 90 %.
La SCPI a également été impactée par le départ d'un locataire occupant un actif situé à Gennevilliers, représentant environ 8 % du patrimoine. Cette zone connaît une vacance locative particulièrement élevée.
Au 30 septembre 2025, 2,38 milliards d'euros de parts SCPI sont en attente de retrait, soit 2,7 % de la capitalisation totale du marché. Les SCPI de bureaux représentent 77 % de ce montant.
Les délais théoriques de remboursement illustrent l'ampleur du blocage :
Malgré ces difficultés, le marché global des SCPI montre des signes de résilience. La collecte nette cumulée sur les neuf premiers mois de 2025 atteint 3,3 milliards d'euros, en hausse de 33 % par rapport à 2024.
Les SCPI diversifiées captent 74 % des souscriptions, témoignant d'une recherche de mutualisation des risques par les épargnants. À l'inverse, les SCPI de bureaux ne représentent plus que 14 % de la collecte.
Treize SCPI ont revalorisé leur prix de part en 2025, parmi lesquelles :
La Banque centrale européenne (BCE) a poursuivi sa politique d'assouplissement monétaire, avec un taux de refinancement désormais à 3,15 %. Cette baisse progressive, après un pic à 4,5 % début 2024, devrait théoriquement soutenir les valorisations immobilières.
Cependant, les effets tardent à se matérialiser pour les SCPI de bureaux, confrontées à des défis structurels :
PAREF Gestion anticipe le maintien du dividende 2025 au niveau de 2024, soit 12,58 € par part. Rapporté au nouveau prix de 172 €, cela représenterait un rendement facial de 7,3 %, supérieur à la moyenne du marché (4,5 à 5 %).
Sur 15 ans, le TRI (taux de rendement interne) de PAREF Hexa atteignait 5,6 % au 31 décembre 2024, avant l'ajustement du prix.
Les experts recommandent la prudence face aux SCPI fortement exposées aux bureaux :
Pour les investisseurs acceptant le risque, les baisses de prix peuvent constituer des points d'entrée intéressants. Les stratégies en nue-propriété, avec décote sur la valeur des parts, gagnent en popularité dans ce contexte.
Plusieurs indicateurs seront déterminants pour 2026 :
Le marché des SCPI traverse une phase de rééquilibrage profond. Si les véhicules diversifiés retrouvent les faveurs des épargnants, les SCPI de bureaux devront démontrer leur capacité à s'adapter aux nouvelles réalités du marché immobilier tertiaire.
