Submergées par plus de 2,3 milliards d'euros de demandes de rachats, plusieurs SCPI historiques basculent vers le capital fixe. Primopierre a suspendu la variabilité de son capital pour deux ans, tandis que Perial AM et Paref Gestion suivent le mouvement.
Le marché des SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) traverse une crise de liquidité sans précédent. Plusieurs sociétés de gestion parmi les plus établies se voient contraintes d'abandonner le statut de capital variable, un mécanisme qui permettait jusqu'ici aux associés de demander le rachat de leurs parts directement auprès du fonds. Cette décision radicale concerne désormais trois acteurs majeurs : Praemia REIM, Paref Gestion et Perial Asset Management.
Le basculement vers le capital fixe constitue une rupture fondamentale dans le fonctionnement de ces véhicules d'investissement immobilier. Concrètement, les investisseurs ne peuvent plus demander le rachat de leurs parts auprès de la société de gestion. Toute cession doit désormais transiter par un marché secondaire organisé, où un mécanisme de confrontation mensuel entre ordres d'achat et de vente détermine un prix d'équilibre.
Le cas le plus emblématique est celui de Primopierre, gérée par Praemia REIM (anciennement Primonial REIM). Lors d'une Assemblée Générale Extraordinaire tenue le 7 janvier 2026, les associés ont approuvé la suspension de la variabilité du capital pour une durée de deux ans, renouvelable.
Les chiffres révèlent l'ampleur du désastre. La valeur de la part de Primopierre est passée de 208 euros en septembre 2023 à 115 euros en janvier 2025, soit une chute de près de 45 % en un peu plus d'un an. La valeur de réalisation estimée s'établit désormais à 79,50 euros par part, avec une valeur de reconstitution de 93,40 euros.
La file d'attente de rachats atteint des proportions vertigineuses. Avec près de 2 millions de parts en attente de retrait et seulement 434 rachats effectués par trimestre, le délai théorique de remboursement atteignait 1 144 ans avant la suspension. Plus de 240 millions d'euros de parts restaient bloquées dans cette file d'attente, dépassant le seuil réglementaire de 10 % de la capitalisation pendant plus de 12 mois consécutifs.
Conséquence immédiate de ce passage au capital fixe : toutes les demandes de rachat inscrites au registre de retrait sont purement et simplement annulées. Les investisseurs souhaitant céder leurs parts doivent désormais se tourner exclusivement vers le marché secondaire, où les acheteurs disposent d'un pouvoir de négociation considérable. Les prix pratiqués sur ce marché peuvent s'établir très en dessous de la valeur de réalisation de 79,50 euros.
Paref Gestion a été la première à franchir le pas avec sa SCPI Novapierre Résidentiel. Depuis le 1er avril 2025, ce fonds spécialisé dans l'immobilier résidentiel parisien fonctionne sous le régime du capital fixe.
La décision a été prise après que les demandes de rachat en attente aient dépassé 10 % de la capitalisation pendant plus de 12 mois consécutifs, un seuil qui déclenche l'obligation réglementaire d'agir. Malgré la mise en place d'un fonds de remboursement, les initiatives de Paref Gestion n'avaient pas suffi à résoudre le problème structurel de liquidité.
Le nouveau mécanisme repose sur un carnet d'ordres tenu par la société de gestion, avec une confrontation mensuelle. Les vendeurs soumettent un ordre de vente assorti d'un prix minimum, les acheteurs proposent un ordre d'achat avec un prix maximum, et la confrontation détermine un prix d'équilibre entre l'offre et la demande.
Paref Gestion a également procédé en décembre 2025 à une baisse de 18,10 % du prix de part de sa SCPI Paref HEXA, portant à 14 le nombre de SCPI ayant ajusté leur valorisation à la baisse en 2025.
Le dernier acteur à rejoindre ce mouvement est Perial Asset Management. La société de gestion dirigée par Éric Cosserat s'apprête à suspendre la variabilité du capital de ses deux SCPI historiques : Perial O2 (anciennement PFO2) et Perial Grand Paris.
Ces deux véhicules sont devenus illiquides, avec plus de 1,7 million de parts à repositionner. Perial O2 affiche un délai théorique de retrait de 3 932 ans, un chiffre qui illustre l'impossibilité concrète pour les investisseurs de récupérer leur mise dans des conditions normales.
Contrairement à Primopierre, Perial peut mettre en oeuvre cette suspension de manière unilatérale. Les statuts de ces SCPI ne nécessitent pas l'approbation des associés par le biais d'une assemblée générale, ce qui permet une mise en oeuvre plus rapide.
La collecte de Perial O2 et Perial Grand Paris sera stoppée, et les cessions de parts seront redirigées vers le marché secondaire. Cette décision intervient alors que Perial a par ailleurs divisé par 20 le prix de part de sa SCPI Perial Opportunités Europe au 1er janvier 2026, dans une logique d'accessibilité pour les petits porteurs.
Ces décisions individuelles s'inscrivent dans un contexte de crise généralisée de la liquidité des SCPI françaises. Au 30 septembre 2025, plus de 2,3 milliards d'euros de parts de SCPI restaient bloquées dans les files d'attente de retrait, un niveau particulièrement élevé qui ne montre aucun signe d'amélioration significative.
La liste des SCPI confrontées à des problèmes de liquidité sévères ne cesse de s'allonger. Outre Primopierre, Primovie affiche un délai théorique de retrait de 130 ans, LF Grand Paris Patrimoine et Épargne Foncière connaissent des situations de blocage persistantes, et Crédit Mutuel Pierre 1 présente un délai théorique astronomique de 9 423 ans.
La crise trouve ses racines dans la correction brutale du marché immobilier tertiaire depuis 2023. La remontée des taux d'intérêt, conjuguée à la transformation structurelle des modes de travail avec la généralisation du télétravail, a provoqué une dévalorisation massive des portefeuilles de bureaux. Depuis le début de la crise, 39 SCPI ont procédé à des baisses de prix de part, certaines perdant entre 30 % et 45 % de leur valeur.
Pour les épargnants concernés, le passage au capital fixe représente une double peine. Non seulement la valeur de leur investissement a déjà subi une dépréciation considérable, mais ils se retrouvent désormais contraints de vendre sur un marché secondaire où le rapport de force est très défavorable aux vendeurs.
Sur les plateformes de marché secondaire comme 2nd Market, les décotes pratiquées peuvent atteindre 25 % à 35 % par rapport au dernier prix de souscription connu. Certains investisseurs ne récupéreront pas plus de 40 % de leur mise initiale, une perte massive pour un placement longtemps présenté comme sûr et régulier.
Les demandes de rachat inscrites dans les registres de retrait des SCPI passant au capital fixe sont automatiquement annulées. Les investisseurs qui patientaient parfois depuis plusieurs années dans ces files d'attente se retrouvent contraints de recommencer la procédure via le nouveau mécanisme de marché secondaire, sans aucune garantie sur le prix obtenu.
Cette vague de passages au capital fixe marque un point de bascule pour l'industrie des SCPI. Le modèle historique, qui reposait sur la promesse d'une liquidité assurée par la société de gestion via le mécanisme de capital variable, a montré ses limites face à des mouvements de décollecte massifs.
Paradoxalement, le marché global des SCPI continue d'attirer de nouveaux capitaux. Les SCPI récentes et diversifiées, éloignées des bureaux et positionnées sur des actifs résilients comme la logistique, la santé ou le commerce de proximité, captent l'essentiel de la collecte. Un marché à deux vitesses se dessine clairement entre les fonds anciens en difficulté et les nouvelles générations de SCPI plus agiles.
Pour les régulateurs et les sociétés de gestion, l'enjeu est désormais de restaurer la confiance des épargnants dans un véhicule d'investissement qui reste pertinent sur le long terme. L'AMF rappelle que les SCPI sont des placements à horizon de 8 à 10 ans minimum, comportant un risque de perte en capital. Les événements actuels soulignent l'importance cruciale de la diversification pour les investisseurs particuliers.
