SCPI Épargne Foncière : chute de 19,76 % du prix de part, la crise immobilière s'aggrave
La SCPI Épargne Foncière de La Française REM enregistre une baisse catastrophique de 19,76 % au 1er janvier 2025, portant le prix de 835 € à 670 € par part. Cette chute révèle une crise structurelle touchant 39 SCPI depuis 2023, avec 2,39 milliards d'euros de parts bloquées.
L'effondrement d'une SCPI historique
Le 1er janvier 2025 marque un tournant dramatique pour les investisseurs de la SCPI Épargne Foncière. La société de gestion La Française REM a annoncé une baisse du prix de part de 19,76 %, faisant chuter la valorisation de 835 € à 670 € par part. Il s'agit de l'une des baisses les plus importantes jamais enregistrées dans le secteur des SCPI françaises.
Cette dégringolade ne frappe pas seule. Trois autres SCPI de La Française REM subissent des corrections majeures : LF Grand Paris Patrimoine (-14,51 %), Crédit Mutuel Pierre 1 (-18,87 %) et Sélectinvest 1 (-17,19 %). Au total, quatre véhicules d'investissement totalisant plusieurs milliards d'euros de capitalisation voient leur valeur s'éroder brutalement.
Les causes d'une dépréciation massive
L'ampleur de cette baisse s'explique par plusieurs facteurs convergents. La dévalorisation du patrimoine immobilier d'Épargne Foncière a atteint -12,20 % en 2024, principalement causée par l'exposition massive au secteur des bureaux, qui représente 71 % du portefeuille. Ce segment subit de plein fouet la transformation structurelle du travail depuis la pandémie.
Les taux de vacance dans l'immobilier de bureaux parisien illustrent cette crise : 10,3 % à Paris et 11 % en Île-de-France fin 2025. La demande locative a chuté de 26 % au premier semestre 2025 par rapport à 2024, et de 27 % comparé à la moyenne décennale. Le télétravail généralisé et la rationalisation des espaces de travail par les entreprises ont profondément modifié les besoins en bureaux.
La réglementation de l'AMF (Autorité des marchés financiers) impose aux SCPI de valoriser leurs actifs à leur juste valeur, dans une fourchette de ±10 % de la valeur de reconstitution. Cette contrainte oblige les gestionnaires à ajuster les prix de parts lorsque le patrimoine se dévalorise, assurant ainsi la transparence mais accentuant la visibilité de la crise.
Une crise de liquidité sans précédent
Au-delà de la baisse des prix, les investisseurs font face à un problème encore plus critique : l'impossibilité de sortir de leur investissement. Épargne Foncière cumule un délai de retrait théorique de 14 ans avec 386 881 parts bloquées au 31 décembre 2024, soit 6,2 % du total des parts en circulation.
À l'échelle du marché, 2,39 milliards d'euros de parts sont en attente de retrait au 30 septembre 2025, représentant 2,7 % de la capitalisation totale des SCPI. Certaines SCPI affichent des délais encore plus extrêmes : Crédit Mutuel Pierre 1 présente un délai théorique de 30 000 ans, Primopierre de 1 144 ans, et Primovie de 130 ans.
Le prix de remboursement d'Épargne Foncière est fixé à 538 €, soit une décote de 13,19 % par rapport à la valeur de retrait théorique de 619,75 € par part. Cette pénalité supplémentaire reflète la difficulté des gestionnaires à honorer les demandes de retrait dans un marché immobilier atone.
Impact sur les revenus des épargnants
La crise ne se limite pas à la valeur du capital. Les distributions trimestrielles d'Épargne Foncière ont été amputées de 18,3 %, passant de 9,18 € à 7,50 € par part. L'objectif de distribution annuelle pour 2025 a été révisé à 31,20 € par part, contre 36,72 € en 2024.
La Française REM a annoncé un changement de politique de distribution : les versements ne tiendront plus compte de l'anticipation de plus-values futures, mais se baseront uniquement sur les loyers effectivement perçus. Cette approche plus prudente pourrait entraîner une baisse supplémentaire des distributions de 15 % à 20 % dans les trimestres à venir.
Pour les épargnants qui comptaient sur ces revenus complémentaires, notamment les retraités, l'impact financier est significatif. Un investisseur détenant 100 parts voit son revenu annuel passer de 3 672 € en 2024 à environ 3 120 € en 2025, soit une perte de 552 € par an.
Un marché à deux vitesses
Paradoxalement, le marché global des SCPI affiche une collecte en forte hausse. Sur les neuf premiers mois de 2025, les SCPI ont collecté 3,3 milliards d'euros nets, en progression de 33 % sur un an. Le troisième trimestre 2025 a même enregistré plus de 1,1 milliard d'euros de souscriptions nouvelles.
Cette apparente contradiction s'explique par une réorientation massive des investisseurs. Les SCPI à stratégie diversifiée captent désormais 83 % des nouvelles souscriptions, tandis que les SCPI de bureaux ne recueillent que 8 % de la collecte. Les investisseurs fuient le secteur tertiaire pour privilégier des actifs plus résilients : commerce de proximité, logistique, santé, résidentiel.
Depuis le début de la crise en 2023, 39 SCPI ont procédé à des baisses de prix. Neuf fonds ont subi des dépréciations supérieures à 20 %, et six ont dépassé les 15 % de baisse. Les SCPI de bureaux affichent une dépréciation moyenne de 7,1 % en 2024, contre seulement 1,6 % pour les autres catégories.
Les perspectives du marché immobilier tertiaire
Les experts s'accordent sur le caractère structurel de la crise des bureaux. Le télétravail n'est plus une exception mais une norme hybride, réduisant les besoins en surface de 20 % à 30 % selon les entreprises. Les volumes d'investissement dans l'immobilier de bureaux ont été divisés par plus de deux par rapport à la période 2017-2019.
Les gestionnaires de SCPI tentent de s'adapter en réorientant leurs portefeuilles vers des immeubles récents, bien situés, offrant des services modernes et une haute performance énergétique. Les bâtiments anciens, énergivores et mal localisés font l'objet d'arbitrages, souvent à perte, accentuant la pression sur les valorisations.
Certains analystes identifient néanmoins des signaux de stabilisation début 2025 : ralentissement du rythme de baisse des prix, retour progressif de liquidité sur certaines SCPI, et anticipation d'une baisse des taux directeurs de la BCE qui pourrait soutenir la valorisation immobilière.
Que peuvent faire les investisseurs ?
Les porteurs de parts d'Épargne Foncière et des autres SCPI en difficulté font face à des choix limités. L'attente reste l'option principale pour ceux qui peuvent se le permettre, avec l'espoir d'une reprise à moyen terme du marché immobilier tertiaire. La vision long terme demeure pertinente dans l'immobilier, même si les délais de retour à l'équilibre restent incertains.
Pour ceux qui souhaitent absolument sortir, le marché secondaire via des plateformes comme 2nd Market permet de revendre ses parts en 4 à 6 semaines, moyennant une décote supplémentaire de 25 % à 35 % par rapport au prix de souscription. Cette solution liquide le placement rapidement mais cristallise des pertes importantes.
L'AMF rappelle régulièrement que les SCPI sont des placements à long terme (durée recommandée : 8 à 10 ans minimum) et comportent un risque de perte en capital et d'illiquidité. Les investisseurs doivent diversifier leurs placements et ne pas concentrer leur épargne sur un seul véhicule, aussi solide soit sa réputation historique.
Leçons d'une crise annoncée
La débâcle d'Épargne Foncière illustre les limites du modèle des SCPI de bureaux dans un contexte de mutation profonde du travail. Les fonds qui avaient massivement investi dans l'immobilier tertiaire parisien entre 2015 et 2022, à des prix élevés, subissent aujourd'hui la correction brutale d'un marché en surcapacité.
Le taux de distribution moyen du marché des SCPI reste toutefois relativement résilient à 4,72 % en 2024 et 4,68 % annualisé au premier semestre 2025. Les SCPI récentes et diversifiées maintiennent même des rendements supérieurs à 6 %, démontrant que le modèle conserve sa pertinence lorsqu'il s'adapte aux nouvelles réalités économiques.
Cette crise marque probablement la fin d'une ère de croissance continue des SCPI de bureaux, et le début d'une nouvelle phase plus sélective, diversifiée et prudente. Les investisseurs devront désormais privilégier la qualité des actifs, la diversification sectorielle et géographique, et accepter que les SCPI ne sont pas des placements sans risque, malgré leur popularité de long date auprès des épargnants français.
