Immobilier en Europe : la France décroche avec +1 % face à une hausse de 5,5 % dans l'UE

La France est en passe de devenir le vilain petit canard du marché immobilier européen. Selon les données publiées le 7 avril par Eurostat, l'office statistique de l'Union européenne, les prix des logements dans la zone euro ont progressé de 5,1 % au quatrième trimestre 2025 par rapport à la même période de 2024, et de 5,5 % à l'échelle de l'UE. La France, elle, n'affiche qu'une hausse annuelle de 1 %, soit la troisième plus faible performance du continent, devant la Finlande et le Luxembourg.

Un fossé qui se creuse entre Paris et le reste de l'Europe

Le contraste avec les marchés les plus dynamiques est saisissant. La Hongrie enregistre une envolée de 21,2 % sur un an, portée par des programmes de subventions gouvernementales à l'accession et une activité soutenue des investisseurs. Le Portugal suit avec +18,9 %, dopé par une offre limitée dans les métropoles de Lisbonne et Porto ainsi qu'un dispositif public permettant aux primo accédants d'obtenir un financement à 100 % garanti par l'État. La Croatie complète le podium à +16,1 %, tirée par la demande internationale et l'essor du tourisme.

Parmi les grandes économies européennes, l'Espagne se distingue nettement avec +12,9 %, soit plus du double de la moyenne de la zone euro. L'Italie progresse de 4,1 %, l'Allemagne de 3 %. La France ferme la marche de ce groupe.

« La France se remet encore de la correction brutale de 2023 et 2024, lorsque la hausse des taux et l'inflation ont considérablement freiné la demande. Le marché se stabilise, mais les mouvements de prix restent modestes et le sentiment des acheteurs, prudent. »

Michael Polzler, PDG de RE/MAX Europe

Un trimestre dans le rouge pour les prix français

Au delà de la faible progression annuelle, la France fait partie des rares pays où les prix ont reculé d'un trimestre à l'autre. Entre le troisième et le quatrième trimestre 2025, l'indice français a baissé de 0,7 %, alors que la zone euro progressait de 0,6 % sur la même période. Seules la Finlande (−0,5 %), l'Estonie (−0,3 %) et la Norvège (−0,6 %) partagent ce recul trimestriel.

La Finlande constitue le seul marché européen en contraction annuelle, avec une baisse de 3,1 %. Les analystes attribuent cette contre performance à un excédent d'offre sur le marché secondaire, une croissance économique atone (0,2 % de PIB estimé en 2025) et un taux de chômage parmi les plus élevés de l'UE.

Les raisons structurelles du décrochage français

Plusieurs facteurs expliquent la sous performance persistante du marché français. En premier lieu, le choc des taux d'intérêt entre 2022 et 2024 a provoqué une contraction brutale du nombre de transactions : de 1,2 million en 2022 à 845 000 en 2024, soit un recul de 30 % en deux ans. Malgré un rebond de 11 % en 2025 (921 000 ventes sur douze mois glissants à fin septembre), les volumes restent environ 11 % inférieurs à leur moyenne de long terme.

La hausse des droits de mutation constitue un second frein majeur. Depuis le 1er avril 2025, 83 départements ont relevé leur taux de DMTO de 4,5 % à 5 %, portant les frais de notaire globaux de 5,80 % à 6,31 % du prix d'achat. Pour un bien de 200 000 euros, la facture augmente d'environ 1 000 euros. Les primo accédants bénéficient toutefois d'une exonération partielle.

« L'activité a rebondi sur le marché de l'ancien, mais la dynamique s'est affaiblie depuis avril 2025. La crise politique et la hausse des droits de mutation expliquent en grande partie ce ralentissement. »

José Bardaji, directeur des études et de la prospective, BPCE

Les réglementations énergétiques pèsent également sur les valorisations. Les logements classés F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) subissent des décotes de 19 % pour les appartements et 33 % pour les maisons, selon les données des notaires.

Paris et les métropoles : des trajectoires contrastées

Le marché français se caractérise par de fortes disparités régionales. En Île de France, les prix ont reculé de 1,3 % entre septembre 2024 et septembre 2025, et les biens se négocient en moyenne 4 à 6 % en dessous du prix affiché. Lyon (−5 % pour les maisons, −2 % pour les appartements), Bordeaux (−4 % en appartements) et Nantes (−1 %) sont également orientés à la baisse.

À l'inverse, plusieurs villes du sud et de l'est résistent. Marseille, Toulon et Reims affichent des progressions de 2 à 3 % pour les appartements. Dijon gagne 3 %. Sur dix ans, Rennes enregistre la meilleure performance nationale avec +56 % pour les appartements.

Le prix au mètre carré pour un appartement ancien varie de 1 150 euros à Saint Étienne à 9 570 euros à Paris, illustrant l'ampleur des écarts sur le territoire.

Des conditions de crédit en légère amélioration

La stabilisation progressive des taux d'emprunt apporte un soutien modéré au marché. En avril 2026, le courtier CAFPI relève des taux moyens de 3,07 % sur 15 ans, 3,26 % sur 20 ans et 3,38 % sur 25 ans, en léger repli pour le deuxième mois consécutif. Les banques intensifient leur conquête commerciale auprès des primo accédants, qui représentent 72 % des emprunteurs selon Meilleurtaux, avec un montant moyen emprunté de 220 000 euros et un apport personnel de 56 000 euros.

Le renforcement du Prêt à Taux Zéro (PTZ) dans le budget 2026 devrait également soutenir l'accession : les plafonds de ressources sont revalorisés de 8 à 13 % selon les zones, et une famille de quatre personnes en zone B1 peut désormais bénéficier d'un PTZ maximum de plus de 97 000 euros, contre 78 000 euros en 2025.

Et les loyers ? L'Europe tout entière sous pression

Eurostat souligne que la problématique du logement ne se limite pas aux prix d'achat. Les loyers dans l'UE ont progressé de 3,2 % au quatrième trimestre 2025 sur un an, avec des hausses dans l'ensemble des 27 États membres. Sur la décennie 2015 à 2025, les prix immobiliers européens ont bondi de 64,9 % tandis que les loyers ont grimpé de 21,8 %. Les ménages européens consacrent en moyenne 19 % de leur revenu disponible au logement, un chiffre qui atteint 36 % en Grèce et 25 % en Allemagne et en Suède.

Quelles perspectives pour le marché français ?

Les prévisions pour 2026 restent prudentes. Le groupe BPCE anticipe une progression des prix limitée à +0,7 % sur l'année et un recul de 2 % des transactions. Les taux de crédit devraient se stabiliser autour de 3,35 % en moyenne annuelle, un niveau qui ne favorise pas un rebond vigoureux de la demande.

« Une véritable amélioration du marché est peu probable avant 2027 et la prochaine élection présidentielle. »

Michel Le Bras, président de Propriétés Privées

Kate Everett Allen, responsable de la recherche résidentielle européenne chez Knight Frank, observe que la France et l'Allemagne partagent des handicaps communs : forte dépendance à l'endettement bon marché, faible croissance des revenus et coûts réglementaires élevés. À l'inverse, les marchés ibériques et d'Europe centrale bénéficient de flux d'investissement internationaux, de programmes de subventions ciblés et d'un rattrapage structurel des revenus.

Pour les épargnants français qui envisagent l'investissement immobilier, le contexte appelle à la sélectivité. Les métropoles en baisse offrent des opportunités de négociation, tandis que les villes moyennes dynamiques et le marché locatif restent porteurs. Le pouvoir d'achat immobilier a regagné 6 m² en deux ans, ramenant la surface moyenne acquise à 81 m² contre 75 m² au point bas de 2023. Les mesures de soutien aux primo accédants (PTZ renforcé, exonération partielle de DMTO) constituent un levier à ne pas négliger.