Fiscalité et Assurance des Résidences Secondaires à l'Étranger : Guide Complet

Tout résident fiscal français propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger doit composer avec deux systèmes fiscaux : celui de la France et celui du pays de situation du bien. Selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP, octobre 2025), 377 000 ménages français détiennent au moins une résidence secondaire hors de France. Parmi eux, 42 % ne respectent pas l'intégralité de leurs obligations déclaratives, ce qui les expose à des pénalités comprises entre 40 % et 80 % des sommes dues (article 1728 du Code général des impôts). Ce guide détaille, pays par pays, les règles fiscales applicables, leur articulation avec vos contrats d'assurance et les stratégies d'optimisation patrimoniale légales pour réduire votre charge globale de 15 % à 35 %.

À retenir :

• Un bien non loué et non générateur de revenus n'entraîne aucune obligation déclarative en France, sauf si votre patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros (seuil IFI)
• Les revenus locatifs perçus à l'étranger doivent être déclarés en France sur le formulaire 2044, avec application des conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition
• Les primes d'assurance d'un bien loué sont intégralement déductibles des revenus fonciers, générant une économie fiscale de 30 % à 45 % selon votre tranche marginale d'imposition
• La structuration via SCI, démembrement ou assurance vie luxembourgeoise permet d'optimiser la transmission et de réduire l'IFI
• L'ancien statut RNH portugais n'est plus accessible aux nouveaux retraités depuis le 1er janvier 2024

Obligations Fiscales en France pour un Bien Situé à l'Étranger

Trois cas de figure selon l'usage du bien

La fiscalité française distingue trois situations principales pour un propriétaire de résidence secondaire à l'étranger. Le tableau ci dessous synthétise les obligations déclaratives associées à chacune d'elles.

Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens bâtis, y compris ceux situés à l'étranger, doivent renseigner la situation d'occupation de leurs logements sur leur espace personnel impots.gouv.fr, avant le 30 juin de chaque année (source : Service Public, 2023).

Résidence secondaire sans revenus locatifs

Un bien utilisé exclusivement pour un usage personnel (villégiature, vacances) ne génère aucune obligation de déclaration de revenus fonciers en France. Deux nuances s'imposent :

L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique dès que le patrimoine immobilier net du foyer fiscal dépasse 1,3 million d'euros. Les biens situés à l'étranger entrent dans l'assiette de l'IFI pour les résidents fiscaux français (article 964 du CGI). Le barème reste inchangé en 2026 :

Une décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, calculée selon la formule : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable (source : Service Public, 2026).

Côté assurance, les primes versées pour un bien non loué ne sont pas déductibles fiscalement. Le propriétaire conserve néanmoins une liberté totale dans le choix de son assurance : contrat local, assurance française ou courtier spécialisé.

Revenus locatifs d'un bien étranger

Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont imposables en France, même lorsqu'un impôt a déjà été acquitté dans le pays de situation du bien. Les conventions fiscales bilatérales permettent d'éviter la double imposition, généralement par un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec taux effectif.

La déclaration s'effectue via le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger), complété par le formulaire 2042 C. Le régime micro foncier (abattement forfaitaire de 30 %) reste applicable si les revenus bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, toutes propriétés confondues.

L'assurance devient un levier fiscal. Les primes d'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sont intégralement déductibles des revenus fonciers bruts. Cette déductibilité génère une économie réelle proportionnelle à la tranche marginale d'imposition du contribuable.

Exemple chiffré :

• Revenus locatifs annuels : 12 000 €
• Prime d'assurance PNO internationale : 650 €
• Tranche marginale d'imposition (TMI) : 41 %
• Économie fiscale : 650 € x 41 % = 266,50 €
• Coût net de l'assurance : 650 € moins 266,50 € = 383,50 €

Les attestations et quittances d'assurance doivent être conservées pendant toute la durée de détention du bien pour justifier les charges déduites en cas de contrôle fiscal.

Plus value immobilière sur un bien étranger

La vente d'une résidence secondaire à l'étranger est soumise à l'impôt sur la plus value en France, au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention :

Un amendement au PLF 2026 adopté par l'Assemblée nationale propose de réduire la durée d'exonération totale d'IR de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires. Cette mesure, si elle est définitivement votée, modifierait significativement la stratégie de détention (source : Journal de l'Agence, 2025).

La convention fiscale applicable entre la France et le pays de situation du bien prévoit un mécanisme de crédit d'impôt pour l'impôt déjà acquitté localement, évitant ainsi la double taxation.

Conserver l'historique des primes d'assurance et les justificatifs de sinistres et réparations constitue un réflexe essentiel : les travaux financés après un sinistre sont déductibles du calcul de la plus value, réduisant ainsi la base taxable.

Fiscalité par Pays : les Quatre Destinations Privilégiées des Français

Espagne : première destination (27 % des acquisitions)

L'Espagne concentre plus d'un quart des achats immobiliers français à l'étranger. La convention fiscale bilatérale du 10 octobre 1995 (entrée en vigueur le 1er juillet 1997) régit l'imposition des revenus fonciers et des plus values.

Taxes locales à acquitter en Espagne :

Mécanisme d'élimination de la double imposition : les revenus fonciers sont imposables en Espagne (pays de situation), et la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. La déclaration Modelo 210 doit être déposée avant le 31 décembre de chaque année. L'obtention d'un NIE fiscal (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour tout propriétaire non résident.

Les primes d'assurance sont déductibles des revenus locatifs déclarés sur le Modelo 210. Les justificatifs doivent être conservés en espagnol, avec traduction assermentée en français pour la déclaration française.

Portugal : le nouveau cadre fiscal post RNH (12 % des acquisitions)

Le régime du Résident Non Habituel (RNH), qui offrait une exonération totale d'impôt sur les pensions de retraite françaises pendant 10 ans, a été supprimé pour les nouveaux demandeurs depuis le 1er janvier 2024. Seuls les bénéficiaires déjà inscrits avant cette date conservent leurs avantages jusqu'à l'expiration de leur période de 10 ans.

Un régime transitoire (RNH 2.0) subsiste pour certains profils : chercheurs universitaires, professionnels exerçant des activités à forte valeur ajoutée et salariés de startups qualifiées. Ce nouveau régime applique un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus nets pendant 10 ans (source : bonjourlisbonne.fr, 2026).

Taxes locales au Portugal :

• IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) : 0,3 % à 0,8 % de la valeur cadastrale, soit 200 à 600 € par an
• IMT (Imposto Municipal sobre Transmissões) : 6,5 % à 7,5 % du prix d'achat, payable une seule fois à l'acquisition
• Revenus locatifs : imposition forfaitaire à 28 % pour les non résidents (flat tax)

La convention fiscale bilatérale de 1971 (révisée en 2008) prévoit l'imposition des revenus fonciers au Portugal avec crédit d'impôt en France. Pour les résidences secondaires non louées, la seule charge récurrente reste l'IMI.

L'assurance habitation au Portugal pour un non résident nécessite une clause d'inhabitation prolongée, couvrant les périodes où le bien reste inoccupé. Les primes restent déductibles des revenus locatifs déclarés localement.

Suisse : complexité cantonale (11 % des acquisitions)

La Suisse applique un système fiscal cantonal avec des variations significatives d'un canton à l'autre. La convention fiscale bilatérale de 1966 (révisée en 2014) prévoit que les revenus fonciers sont imposables exclusivement en Suisse, avec un crédit d'impôt total en France.

Charge fiscale par canton (indicative) :

Restrictions d'acquisition importantes : la Lex Koller limite l'acquisition immobilière par les étrangers hors UE/AELE. Un permis cantonal est souvent requis, et la surface maximale autorisée pour une résidence secondaire est généralement plafonnée à 200 m².

Les standards d'assurance suisses imposent une couverture de reconstruction intégrale, avec des franchises faibles (souvent 0 à 200 CHF). Les tarifs sont plus élevés que la moyenne européenne : 500 à 900 € par an contre 300 à 600 € dans les pays voisins. L'assurance est obligatoire pour l'obtention d'un prêt hypothécaire suisse.

Maroc : fiscalité avantageuse avec réforme (8 % des acquisitions)

La Loi de Finances 2026 du Maroc a introduit plusieurs changements dans la fiscalité immobilière des non résidents.

Régime fiscal des revenus locatifs : les revenus fonciers bénéficient d'un abattement forfaitaire de 40 % (article 61 du Code général des impôts marocain, confirmé par la LF 2026). Seuls 60 % des loyers bruts sont soumis au barème progressif de l'IR marocain. Les propriétaires percevant plus de 120 000 MAD (environ 11 000 €) de loyers annuels peuvent opter pour un taux forfaitaire de 20 %, sans obligation de déclaration annuelle.

Taxes locales :

• Taxe foncière : 150 à 400 € par an selon la ville et la valeur cadastrale
• Taxe sur les profits immobiliers (TPI) en cas de revente : 20 % du gain net (30 % pour les terrains urbains non bâtis)

La convention fiscale bilatérale de 1970 (révisée en 1989) prévoit l'imposition des revenus fonciers au Maroc. Le Maroc n'appartenant pas à l'Union européenne, certaines assurances françaises refusent la couverture : un contrat local ou un courtier spécialisé en assurance internationale reste la solution recommandée. Les tarifs sont très compétitifs : 250 à 450 € par an, favorisés par un climat réduisant les risques de catastrophes naturelles.

Trois Stratégies d'Optimisation Patrimoniale

La SCI pour structurer la détention

La Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir un bien étranger via une structure juridique française, offrant des leviers d'optimisation fiscale et successorale.

La SCI est le souscripteur du contrat d'assurance, et les primes sont intégralement déductibles du résultat de la société. Cette structure est particulièrement adaptée aux biens générant des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € par an ou aux situations impliquant plusieurs copropriétaires.

Comparaison chiffrée (revenus locatifs : 18 000 €/an) :

Détention en nom propre :

• Charges déductibles : 4 500 €
• Revenu imposable : 13 500 €
• Impôt (TMI 41 %) : 5 535 €

Détention via SCI (deux associés, parts égales) :

• Charges déductibles : 6 200 € (incluant frais comptables et assurance SCI)
• Revenu SCI net : 11 800 €, soit 5 900 € par associé
• Impôt par associé (TMI 30 %) : 1 770 €
• Impôt total : 3 540 €
• Économie annuelle : 1 995 €, soit 36 %

Le démembrement de propriété

Le démembrement consiste à séparer la nue propriété (droit de posséder) de l'usufruit (droit d'utiliser et de percevoir les revenus). Cette technique est un levier puissant pour la transmission patrimoniale.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (inchangé depuis 2004) fixe la valeur de l'usufruit et de la nue propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier :

Application pratique (villa au Portugal, valeur 300 000 €, donateur de 65 ans) :

En donation classique (pleine propriété) :

• Abattement parent enfant : 100 000 €
• Base taxable : 200 000 €
• Droits de donation (20 %) : 40 000 €

En donation de la nue propriété uniquement :

• Valeur fiscale de la nue propriété (60 %) : 180 000 €
• Abattement : 100 000 €
• Base taxable nette : 80 000 €
• Droits de donation (15 %) : 12 000 €
• Économie : 28 000 €, soit 70 %

L'usufruitier conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus locatifs. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu propriétaire, sans droits de succession supplémentaires. L'usufruitier supporte les primes d'assurance (obligation légale), et celles ci restent déductibles des revenus locatifs le cas échéant.

Pour l'IFI, seul l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien, tandis que le nu propriétaire n'a rien à intégrer dans son assiette IFI.

L'assurance vie luxembourgeoise comme outil de financement

L'assurance vie de droit luxembourgeois offre une neutralité fiscale totale : le Grand Duché ne taxe ni les primes, ni les gains en capital, ni le capital décès versé aux bénéficiaires (source : BGL BNP Paribas, 2026). C'est la fiscalité du pays de résidence du souscripteur qui s'applique.

Schéma d'optimisation :

1. Souscription d'un contrat d'assurance vie luxembourgeois
2. Constitution d'un portefeuille diversifié (fonds euros, unités de compte, SCPI européennes)
3. Avance sur contrat pour financer l'acquisition du bien étranger
4. Remboursement de l'avance par les revenus locatifs
5. À terme : patrimoine optimisé sur les plans fiscal et successoral

Avantages spécifiques :

• Fiscalité successorale allégée : abattement de 152 500 € par bénéficiaire désigné
• Prélèvement forfaitaire de 7,5 % sur les gains après 8 ans de détention (au delà de 4 600 € d'abattement annuel pour un célibataire, 9 200 € pour un couple)
• Triangle de sécurité luxembourgeois : les actifs du contrat sont séparés juridiquement de ceux de la compagnie d'assurance, offrant une protection en cas de faillite de l'assureur
• Pas d'impact supplémentaire sur l'IFI par rapport à un contrat français (seule la fraction investie en actifs immobiliers entre dans l'assiette)

Cette stratégie convient aux patrimoines supérieurs à 500 000 € et nécessite un accompagnement spécialisé. Les experts de France Épargne structurent cette optimisation en tenant compte de la situation fiscale globale du foyer.

Cinq Erreurs Fiscales Coûteuses à Éviter

1. Omettre la déclaration des revenus locatifs étrangers

Les pénalités pour défaut de déclaration atteignent 40 % à 80 % des sommes dues, auxquelles s'ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois (2,4 % annualisés). Le délai de prescription passe de 3 à 10 ans en cas de non déclaration (article 1728 du CGI). Sur cinq années de revenus locatifs non déclarés de 15 000 €, le redressement total peut atteindre 46 740 € contre 30 750 € en cas de déclaration régulière.

2. Ignorer la convention fiscale bilatérale

Ne pas revendiquer le crédit d'impôt prévu par la convention fiscale applicable conduit à subir une double imposition intégrale. Le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger) et la case correspondante de la déclaration 2042 C sont indispensables pour activer ce mécanisme.

3. Choisir la mauvaise structure de détention

Le choix entre détention en nom propre et SCI dépend de critères précis :

• Nom propre : résidence secondaire pure, pas de revenus, patrimoine net inférieur à 1,3 M€
• SCI à l'IR : revenus locatifs, plusieurs copropriétaires, objectif de transmission
• SCI à l'IS : revenus locatifs supérieurs à 50 000 € par an, stratégie d'amortissement et de réinvestissement

4. Négliger la conservation des justificatifs d'assurance

Les quittances d'assurance, rapports d'expertise et factures de travaux post sinistre constituent des charges déductibles et des éléments de calcul de la plus value. Leur absence lors d'un contrôle fiscal entraîne le rejet de la déduction.

5. Sous estimer l'impact de l'IFI sur les biens étrangers

Les résidents fiscaux français doivent intégrer tous leurs biens immobiliers mondiaux dans l'assiette de l'IFI. Un bien acquis à l'étranger qui fait franchir le seuil de 1,3 M€ déclenche une imposition sur l'ensemble du patrimoine immobilier net dès 800 000 €.

FAQ : Fiscalité des Résidences Secondaires à l'Étranger

Faut il déclarer une résidence secondaire à l'étranger si elle n'est pas louée ?

Non, une résidence secondaire à l'étranger utilisée exclusivement pour un usage personnel ne nécessite aucune déclaration de revenus fonciers en France. La seule exception concerne l'IFI : si votre patrimoine immobilier net global (France et étranger) dépasse 1,3 million d'euros, le bien doit être intégré dans votre déclaration IFI (article 964 du CGI).

Comment éviter la double imposition sur les revenus locatifs d'un bien étranger ?

La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays où les Français investissent. Ces conventions prévoient soit un mécanisme de crédit d'impôt (le plus fréquent), soit une exonération avec taux effectif. Concrètement, vous déclarez vos revenus étrangers sur le formulaire 2047 et la ligne correspondante de la déclaration 2042 C, et la France déduit l'impôt étranger de votre impôt français.

Le statut RNH au Portugal est il encore accessible aux retraités français ?

Non. Le régime du Résident Non Habituel a été supprimé pour les nouveaux demandeurs depuis le 1er janvier 2024. Seuls les bénéficiaires inscrits avant cette date conservent leurs avantages pour la durée restante de leur période de 10 ans. Un nouveau régime (RNH 2.0) existe pour certains profils professionnels (chercheurs, activités à forte valeur ajoutée, startups), mais les retraités en sont exclus.

Les primes d'assurance d'un bien à l'étranger sont elles déductibles des impôts ?

Oui, mais uniquement si le bien génère des revenus locatifs. Les primes d'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sont déductibles des revenus fonciers bruts, dans le cadre du régime réel. L'économie fiscale représente entre 30 % et 45 % du montant de la prime selon votre tranche marginale d'imposition. Pour un bien non loué, les primes ne sont pas déductibles.

Quel est l'intérêt d'une SCI pour détenir un bien immobilier à l'étranger ?

La SCI permet de déduire un éventail de charges plus large (comptabilité, frais de gestion, assurance), de répartir les revenus entre plusieurs associés pour optimiser les tranches d'imposition, de faciliter la transmission du patrimoine par donation de parts sociales et de déduire les dettes de la SCI de l'assiette IFI. Cette structure est recommandée dès que le bien génère des revenus locatifs réguliers ou que plusieurs personnes sont copropriétaires.

Combien de temps faut il détenir un bien étranger pour être exonéré de plus value ?

En droit français, l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et l'exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Un amendement au PLF 2026 propose de réduire la durée d'exonération d'IR à 17 ans, mais cette mesure n'est pas encore définitivement adoptée. La convention fiscale applicable peut prévoir des règles supplémentaires dans le pays de situation du bien.

Comment France Épargne Vous Accompagne

Les experts patrimoniaux de France Épargne combinent expertise fiscale internationale et connaissance approfondie des marchés de l'assurance pour proposer un accompagnement global :

Audit patrimonial complet : analyse de votre situation fiscale dans chaque juridiction concernée, identification des obligations déclaratives et calcul de votre charge fiscale actuelle.

Stratégie d'optimisation sur mesure : recommandation de la structure la plus adaptée (nom propre, SCI, démembrement), simulation des économies fiscales et mise en œuvre accompagnée.

Sélection de l'assurance optimale : prise en compte de la déductibilité des primes, coordination avec la stratégie fiscale et garanties adaptées aux spécificités du pays concerné. Découvrez nos solutions d'assurance pour propriétés internationales.

Suivi annuel : révision de la stratégie selon les évolutions législatives (en France et à l'étranger), ajustements fiscaux et anticipation de la transmission patrimoniale.

Illustration concrète : un couple détenant une résidence principale en France (600 000 €), un appartement locatif parisien (380 000 €) et une villa en Espagne louée 8 mois par an (290 000 €) a réduit sa charge fiscale annuelle de 18 400 € à 11 200 € (soit 39 % d'économie) grâce à la création d'une SCI familiale pour la villa, au démembrement de l'appartement parisien et à l'application correcte des conventions fiscales. L'économie cumulée sur 10 ans atteint 72 000 €, avec des honoraires de conseil amortis en 4 mois.

Conclusion

La fiscalité d'une résidence secondaire à l'étranger exige une approche intégrée associant obligations déclaratives, conventions bilatérales, choix de structure patrimoniale et stratégie d'assurance. Chaque décision fiscale impacte le coût net de votre assurance, et inversement. Les trois leviers d'optimisation (SCI, démembrement, assurance vie luxembourgeoise) permettent de réduire votre charge globale de 15 % à 35 % tout en sécurisant la transmission de votre patrimoine international. L'accompagnement d'un expert patrimonial, comme ceux de France Épargne, transforme cette complexité fiscale en opportunité concrète d'économies.

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Sources :

• Code Général des Impôts (CGI), articles 14, 150 U, 164, 669, 964, 1728 : textes en vigueur 2026
• Service Public, Calcul de l'IFI : barème et seuils 2026
• Convention fiscale France Espagne : 10 octobre 1995
• Convention fiscale France Portugal : 1971, révisée 2008
• Convention fiscale France Suisse : 1966, révisée 2014
• Convention fiscale France Maroc : 1970, révisée 1989
• Fin du régime RNH au Portugal : 1er janvier 2024
• PLF 2026, amendement plus values résidences secondaires : 2025
• Loi de Finances 2026 Maroc, fiscalité immobilière : 2026
• BGL BNP Paribas, assurance vie luxembourgeoise : 2026