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Obligations fiscales, conventions bilatérales et stratégies d'optimisation pour votre résidence secondaire à l'étranger. Conseils experts France Épargne.
Tout résident fiscal français propriétaire d'un bien immobilier à l'étranger doit composer avec deux systèmes fiscaux : celui de la France et celui du pays de situation du bien. Selon la Direction générale des finances publiques (DGFiP, octobre 2025), 377 000 ménages français détiennent au moins une résidence secondaire hors de France. Parmi eux, 42 % ne respectent pas l'intégralité de leurs obligations déclaratives, ce qui les expose à des pénalités comprises entre 40 % et 80 % des sommes dues (article 1728 du Code général des impôts). Ce guide détaille, pays par pays, les règles fiscales applicables, leur articulation avec vos contrats d'assurance et les stratégies d'optimisation patrimoniale légales pour réduire votre charge globale de 15 % à 35 %.
À retenir :
- Un bien non loué et non générateur de revenus n'entraîne aucune obligation déclarative en France, sauf si votre patrimoine net dépasse 1,3 million d'euros (seuil IFI)
- Les revenus locatifs perçus à l'étranger doivent être déclarés en France sur le formulaire 2044, avec application des conventions fiscales bilatérales pour éviter la double imposition
- Les primes d'assurance d'un bien loué sont intégralement déductibles des revenus fonciers, générant une économie fiscale de 30 % à 45 % selon votre tranche marginale d'imposition
- La structuration via SCI, démembrement ou assurance vie luxembourgeoise permet d'optimiser la transmission et de réduire l'IFI
- L'ancien statut RNH portugais n'est plus accessible aux nouveaux retraités depuis le 1er janvier 2024
La fiscalité française distingue trois situations principales pour un propriétaire de résidence secondaire à l'étranger. Le tableau ci dessous synthétise les obligations déclaratives associées à chacune d'elles.
| Situation du bien | Obligation déclarative en France | Base légale |
|---|---|---|
| Résidence secondaire sans revenus | Aucune déclaration de revenus fonciers. Déclaration IFI si patrimoine net > 1,3 M€ | Article 150 U du CGI |
| Bien loué (revenus locatifs) | Déclaration obligatoire des revenus fonciers (formulaire 2044 ou micro foncier si < 15 000 €/an) | Articles 14 et 164 du CGI |
| Bien vendu (plus value réalisée) | Déclaration obligatoire de la plus value immobilière (formulaire 2048 IMM) | Article 150 U du CGI |
Depuis le 1er janvier 2023, tous les propriétaires de biens bâtis, y compris ceux situés à l'étranger, doivent renseigner la situation d'occupation de leurs logements sur leur espace personnel impots.gouv.fr, avant le 30 juin de chaque année (source : Service Public, 2023).
Un bien utilisé exclusivement pour un usage personnel (villégiature, vacances) ne génère aucune obligation de déclaration de revenus fonciers en France. Deux nuances s'imposent :
L'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) s'applique dès que le patrimoine immobilier net du foyer fiscal dépasse 1,3 million d'euros. Les biens situés à l'étranger entrent dans l'assiette de l'IFI pour les résidents fiscaux français (article 964 du CGI). Le barème reste inchangé en 2026 :
| Tranche de patrimoine net | Taux applicable |
|---|---|
| Jusqu'à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1,00 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Une décote s'applique pour les patrimoines compris entre 1,3 et 1,4 million d'euros, calculée selon la formule : 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable (source : Service Public, 2026).
Côté assurance, les primes versées pour un bien non loué ne sont pas déductibles fiscalement. Le propriétaire conserve néanmoins une liberté totale dans le choix de son assurance : contrat local, assurance française ou courtier spécialisé.
Les revenus fonciers perçus à l'étranger sont imposables en France, même lorsqu'un impôt a déjà été acquitté dans le pays de situation du bien. Les conventions fiscales bilatérales permettent d'éviter la double imposition, généralement par un mécanisme de crédit d'impôt ou d'exonération avec taux effectif.
La déclaration s'effectue via le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger), complété par le formulaire 2042 C. Le régime micro foncier (abattement forfaitaire de 30 %) reste applicable si les revenus bruts annuels ne dépassent pas 15 000 €, toutes propriétés confondues.
L'assurance devient un levier fiscal. Les primes d'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sont intégralement déductibles des revenus fonciers bruts. Cette déductibilité génère une économie réelle proportionnelle à la tranche marginale d'imposition du contribuable.
Exemple chiffré :
Les attestations et quittances d'assurance doivent être conservées pendant toute la durée de détention du bien pour justifier les charges déduites en cas de contrôle fiscal.
La vente d'une résidence secondaire à l'étranger est soumise à l'impôt sur la plus value en France, au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements progressifs s'appliquent selon la durée de détention :
| Durée de détention | Abattement sur l'IR | Abattement sur les prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % |
| De 6 à 21 ans | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année | 4 % (exonération IR totale) | 1,60 % |
| De 23 à 30 ans | Exonéré d'IR | 9 % par an |
| Au delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Un amendement au PLF 2026 adopté par l'Assemblée nationale propose de réduire la durée d'exonération totale d'IR de 22 à 17 ans pour les résidences secondaires. Cette mesure, si elle est définitivement votée, modifierait significativement la stratégie de détention (source : Journal de l'Agence, 2025).
La convention fiscale applicable entre la France et le pays de situation du bien prévoit un mécanisme de crédit d'impôt pour l'impôt déjà acquitté localement, évitant ainsi la double taxation.
Conserver l'historique des primes d'assurance et les justificatifs de sinistres et réparations constitue un réflexe essentiel : les travaux financés après un sinistre sont déductibles du calcul de la plus value, réduisant ainsi la base taxable.
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Lancer le bilanL'Espagne concentre plus d'un quart des achats immobiliers français à l'étranger. La convention fiscale bilatérale du 10 octobre 1995 (entrée en vigueur le 1er juillet 1997) régit l'imposition des revenus fonciers et des plus values.
Taxes locales à acquitter en Espagne :
| Taxe | Dénomination espagnole | Base de calcul | Montant indicatif annuel |
|---|---|---|---|
| Taxe foncière | IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) | Valeur cadastrale | 400 à 900 € |
| Taxe sur les ordures | Tasa de basuras | Forfaitaire par commune | 80 à 150 € |
| Impôt des non résidents | IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes) | Valeur cadastrale x 1,1 % (UE) ou 2 % (hors UE) | 300 à 800 € |
| Taxe sur la plus value locale | Plusvalía municipal | Gain à la vente | 19 % à 23 % + taxe communale |
Mécanisme d'élimination de la double imposition : les revenus fonciers sont imposables en Espagne (pays de situation), et la France accorde un crédit d'impôt égal à l'impôt français correspondant à ces revenus. La déclaration Modelo 210 doit être déposée avant le 31 décembre de chaque année. L'obtention d'un NIE fiscal (Número de Identidad de Extranjero) est obligatoire pour tout propriétaire non résident.
Les primes d'assurance sont déductibles des revenus locatifs déclarés sur le Modelo 210. Les justificatifs doivent être conservés en espagnol, avec traduction assermentée en français pour la déclaration française.
Le régime du Résident Non Habituel (RNH), qui offrait une exonération totale d'impôt sur les pensions de retraite françaises pendant 10 ans, a été supprimé pour les nouveaux demandeurs depuis le 1er janvier 2024. Seuls les bénéficiaires déjà inscrits avant cette date conservent leurs avantages jusqu'à l'expiration de leur période de 10 ans.
Un régime transitoire (RNH 2.0) subsiste pour certains profils : chercheurs universitaires, professionnels exerçant des activités à forte valeur ajoutée et salariés de startups qualifiées. Ce nouveau régime applique un taux forfaitaire de 20 % sur les revenus nets pendant 10 ans (source : bonjourlisbonne.fr, 2026).
Taxes locales au Portugal :
La convention fiscale bilatérale de 1971 (révisée en 2008) prévoit l'imposition des revenus fonciers au Portugal avec crédit d'impôt en France. Pour les résidences secondaires non louées, la seule charge récurrente reste l'IMI.
L'assurance habitation au Portugal pour un non résident nécessite une clause d'inhabitation prolongée, couvrant les périodes où le bien reste inoccupé. Les primes restent déductibles des revenus locatifs déclarés localement.
La Suisse applique un système fiscal cantonal avec des variations significatives d'un canton à l'autre. La convention fiscale bilatérale de 1966 (révisée en 2014) prévoit que les revenus fonciers sont imposables exclusivement en Suisse, avec un crédit d'impôt total en France.
Charge fiscale par canton (indicative) :
| Canton | Impôt sur les revenus fonciers | Impôt sur la fortune | Charge totale indicative |
|---|---|---|---|
| Genève | 15 à 25 % | 0,5 à 1 % | 15,5 à 26 % |
| Vaud | 13 à 22 % | 0,3 à 0,8 % | 13,3 à 22,8 % |
| Valais | 10 à 18 % | 0,2 à 0,6 % | 10,2 à 18,6 % |
| Tessin | 12 à 20 % | 0,3 à 0,7 % | 12,3 à 20,7 % |
Restrictions d'acquisition importantes : la Lex Koller limite l'acquisition immobilière par les étrangers hors UE/AELE. Un permis cantonal est souvent requis, et la surface maximale autorisée pour une résidence secondaire est généralement plafonnée à 200 m².
Les standards d'assurance suisses imposent une couverture de reconstruction intégrale, avec des franchises faibles (souvent 0 à 200 CHF). Les tarifs sont plus élevés que la moyenne européenne : 500 à 900 € par an contre 300 à 600 € dans les pays voisins. L'assurance est obligatoire pour l'obtention d'un prêt hypothécaire suisse.
La Loi de Finances 2026 du Maroc a introduit plusieurs changements dans la fiscalité immobilière des non résidents.
Régime fiscal des revenus locatifs : les revenus fonciers bénéficient d'un abattement forfaitaire de 40 % (article 61 du Code général des impôts marocain, confirmé par la LF 2026). Seuls 60 % des loyers bruts sont soumis au barème progressif de l'IR marocain. Les propriétaires percevant plus de 120 000 MAD (environ 11 000 €) de loyers annuels peuvent opter pour un taux forfaitaire de 20 %, sans obligation de déclaration annuelle.
Taxes locales :
La convention fiscale bilatérale de 1970 (révisée en 1989) prévoit l'imposition des revenus fonciers au Maroc. Le Maroc n'appartenant pas à l'Union européenne, certaines assurances françaises refusent la couverture : un contrat local ou un courtier spécialisé en assurance internationale reste la solution recommandée. Les tarifs sont très compétitifs : 250 à 450 € par an, favorisés par un climat réduisant les risques de catastrophes naturelles.
La Société Civile Immobilière (SCI) permet de détenir un bien étranger via une structure juridique française, offrant des leviers d'optimisation fiscale et successorale.
| Avantage | Mécanisme | Économie annuelle indicative |
|---|---|---|
| Déduction élargie des charges | Toutes les charges de la SCI sont déductibles (assurance, comptabilité, travaux) | 1 500 à 3 500 € |
| Répartition des revenus | Distribution entre associés pour optimiser les tranches d'imposition | 2 000 à 5 000 € |
| Transmission facilitée | Donation de parts sociales (frais de notaire réduits de 40 %) | Variable selon patrimoine |
| Optimisation de l'IFI | Déduction des dettes de la SCI de l'assiette IFI | 500 à 2 000 € |
La SCI est le souscripteur du contrat d'assurance, et les primes sont intégralement déductibles du résultat de la société. Cette structure est particulièrement adaptée aux biens générant des revenus locatifs supérieurs à 15 000 € par an ou aux situations impliquant plusieurs copropriétaires.
Comparaison chiffrée (revenus locatifs : 18 000 €/an) :
Détention en nom propre :
Détention via SCI (deux associés, parts égales) :
Le démembrement consiste à séparer la nue propriété (droit de posséder) de l'usufruit (droit d'utiliser et de percevoir les revenus). Cette technique est un levier puissant pour la transmission patrimoniale.
Le barème fiscal de l'article 669 du CGI (inchangé depuis 2004) fixe la valeur de l'usufruit et de la nue propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier :
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans | 10 % | 90 % |
Application pratique (villa au Portugal, valeur 300 000 €, donateur de 65 ans) :
En donation classique (pleine propriété) :
En donation de la nue propriété uniquement :
L'usufruitier conserve le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus locatifs. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu propriétaire, sans droits de succession supplémentaires. L'usufruitier supporte les primes d'assurance (obligation légale), et celles ci restent déductibles des revenus locatifs le cas échéant.
Pour l'IFI, seul l'usufruitier déclare la valeur en pleine propriété du bien, tandis que le nu propriétaire n'a rien à intégrer dans son assiette IFI.
L'assurance vie de droit luxembourgeois offre une neutralité fiscale totale : le Grand Duché ne taxe ni les primes, ni les gains en capital, ni le capital décès versé aux bénéficiaires (source : BGL BNP Paribas, 2026). C'est la fiscalité du pays de résidence du souscripteur qui s'applique.
Schéma d'optimisation :
Avantages spécifiques :
Cette stratégie convient aux patrimoines supérieurs à 500 000 € et nécessite un accompagnement spécialisé. Les experts de France Épargne structurent cette optimisation en tenant compte de la situation fiscale globale du foyer.
Immobilier, placements, objets de valeur : vérifiez que votre couverture est à la hauteur de votre patrimoine.
Demander un audit1. Omettre la déclaration des revenus locatifs étrangers
Les pénalités pour défaut de déclaration atteignent 40 % à 80 % des sommes dues, auxquelles s'ajoutent des intérêts de retard de 0,20 % par mois (2,4 % annualisés). Le délai de prescription passe de 3 à 10 ans en cas de non déclaration (article 1728 du CGI). Sur cinq années de revenus locatifs non déclarés de 15 000 €, le redressement total peut atteindre 46 740 € contre 30 750 € en cas de déclaration régulière.
2. Ignorer la convention fiscale bilatérale
Ne pas revendiquer le crédit d'impôt prévu par la convention fiscale applicable conduit à subir une double imposition intégrale. Le formulaire 2047 (revenus encaissés à l'étranger) et la case correspondante de la déclaration 2042 C sont indispensables pour activer ce mécanisme.
3. Choisir la mauvaise structure de détention
Le choix entre détention en nom propre et SCI dépend de critères précis :
4. Négliger la conservation des justificatifs d'assurance
Les quittances d'assurance, rapports d'expertise et factures de travaux post sinistre constituent des charges déductibles et des éléments de calcul de la plus value. Leur absence lors d'un contrôle fiscal entraîne le rejet de la déduction.
5. Sous estimer l'impact de l'IFI sur les biens étrangers
Les résidents fiscaux français doivent intégrer tous leurs biens immobiliers mondiaux dans l'assiette de l'IFI. Un bien acquis à l'étranger qui fait franchir le seuil de 1,3 M€ déclenche une imposition sur l'ensemble du patrimoine immobilier net dès 800 000 €.
Non, une résidence secondaire à l'étranger utilisée exclusivement pour un usage personnel ne nécessite aucune déclaration de revenus fonciers en France. La seule exception concerne l'IFI : si votre patrimoine immobilier net global (France et étranger) dépasse 1,3 million d'euros, le bien doit être intégré dans votre déclaration IFI (article 964 du CGI).
La France a signé des conventions fiscales bilatérales avec la plupart des pays où les Français investissent. Ces conventions prévoient soit un mécanisme de crédit d'impôt (le plus fréquent), soit une exonération avec taux effectif. Concrètement, vous déclarez vos revenus étrangers sur le formulaire 2047 et la ligne correspondante de la déclaration 2042 C, et la France déduit l'impôt étranger de votre impôt français.
Non. Le régime du Résident Non Habituel a été supprimé pour les nouveaux demandeurs depuis le 1er janvier 2024. Seuls les bénéficiaires inscrits avant cette date conservent leurs avantages pour la durée restante de leur période de 10 ans. Un nouveau régime (RNH 2.0) existe pour certains profils professionnels (chercheurs, activités à forte valeur ajoutée, startups), mais les retraités en sont exclus.
Oui, mais uniquement si le bien génère des revenus locatifs. Les primes d'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) sont déductibles des revenus fonciers bruts, dans le cadre du régime réel. L'économie fiscale représente entre 30 % et 45 % du montant de la prime selon votre tranche marginale d'imposition. Pour un bien non loué, les primes ne sont pas déductibles.
La SCI permet de déduire un éventail de charges plus large (comptabilité, frais de gestion, assurance), de répartir les revenus entre plusieurs associés pour optimiser les tranches d'imposition, de faciliter la transmission du patrimoine par donation de parts sociales et de déduire les dettes de la SCI de l'assiette IFI. Cette structure est recommandée dès que le bien génère des revenus locatifs réguliers ou que plusieurs personnes sont copropriétaires.
En droit français, l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention, et l'exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans. Un amendement au PLF 2026 propose de réduire la durée d'exonération d'IR à 17 ans, mais cette mesure n'est pas encore définitivement adoptée. La convention fiscale applicable peut prévoir des règles supplémentaires dans le pays de situation du bien.
Nos conseillers patrimoniaux analysent vos contrats et proposent des solutions adaptées à votre situation.
Être rappelé sous 6hLes experts patrimoniaux de France Épargne combinent expertise fiscale internationale et connaissance approfondie des marchés de l'assurance pour proposer un accompagnement global :
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Suivi annuel : révision de la stratégie selon les évolutions législatives (en France et à l'étranger), ajustements fiscaux et anticipation de la transmission patrimoniale.
Illustration concrète : un couple détenant une résidence principale en France (600 000 €), un appartement locatif parisien (380 000 €) et une villa en Espagne louée 8 mois par an (290 000 €) a réduit sa charge fiscale annuelle de 18 400 € à 11 200 € (soit 39 % d'économie) grâce à la création d'une SCI familiale pour la villa, au démembrement de l'appartement parisien et à l'application correcte des conventions fiscales. L'économie cumulée sur 10 ans atteint 72 000 €, avec des honoraires de conseil amortis en 4 mois.
La fiscalité d'une résidence secondaire à l'étranger exige une approche intégrée associant obligations déclaratives, conventions bilatérales, choix de structure patrimoniale et stratégie d'assurance. Chaque décision fiscale impacte le coût net de votre assurance, et inversement. Les trois leviers d'optimisation (SCI, démembrement, assurance vie luxembourgeoise) permettent de réduire votre charge globale de 15 % à 35 % tout en sécurisant la transmission de votre patrimoine international. L'accompagnement d'un expert patrimonial, comme ceux de France Épargne, transforme cette complexité fiscale en opportunité concrète d'économies.
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