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Protégez vos biens immobiliers à l'étranger avec une assurance propriétés internationales adaptée. Garanties, tarifs, fiscalité et accompagnement expert.
L'assurance propriétés internationales désigne une couverture spécialisée conçue pour protéger les biens immobiliers situés hors du territoire français. En 2025, le parc immobilier français compte 3,8 millions de résidences secondaires et logements occasionnels (source : INSEE, parc de logements au 1er janvier 2025), soit 9,8 % du parc total. Parmi ces biens, une résidence secondaire sur dix appartient à une personne vivant à l'étranger. Or, la majorité des contrats d'assurance habitation souscrits en France cessent de couvrir un bien après 60 à 90 jours d'absence du propriétaire. Pour les investisseurs patrimoniaux détenant une villa en Espagne, un appartement au Portugal ou un chalet en Suisse, cette limite rend indispensable une solution d'assurance dédiée, capable de maintenir la protection même lors de longues périodes d'inoccupation.
À retenir :
- Votre assurance habitation française ne couvre généralement pas vos biens situés à l'étranger au delà de 90 jours
- Le coût moyen d'une assurance propriété internationale varie de 300 € à 900 € par an selon la localisation et les caractéristiques du bien
- Les conventions fiscales signées par la France avec plus de 120 pays permettent d'éviter la double imposition sur les revenus fonciers
- La loi ALUR impose une assurance responsabilité civile pour tout lot en copropriété, y compris les biens détenus à l'étranger par des Français
- Un accompagnement par un courtier spécialisé simplifie les démarches multilingues et optimise les garanties par pays
L'assurance propriétés internationales est un contrat multirisque spécialement conçu pour les biens immobiliers détenus hors de France. Contrairement à l'assurance habitation classique (aussi appelée MRH, multirisque habitation), elle prend en compte les contraintes propres à la détention immobilière transfrontalière : éloignement géographique, longues périodes d'inoccupation, différences de réglementation entre pays et risques naturels spécifiques à chaque région.
Ce type de contrat couvre généralement les dommages liés à l'incendie, aux dégâts des eaux, au vol et vandalisme, aux catastrophes naturelles, à la responsabilité civile du propriétaire et au bris de glace. La particularité réside dans l'adaptation des garanties aux normes locales : un bien situé en zone sismique en Italie nécessite des clauses différentes d'une propriété côtière en Espagne exposée aux tempêtes méditerranéennes.
| Type de risque | Garanties incluses | Spécificités internationales |
|---|---|---|
| Incendie et explosion | Dommages au bâti, frais de relogement | Normes de sécurité variables selon le pays |
| Dégâts des eaux | Fuites, inondations, rupture de canalisations | Détection tardive liée à l'absence du propriétaire |
| Vol et vandalisme | Effraction, cambriolage, dégradations | Risques accrus pour les biens inoccupés en basse saison |
| Catastrophes naturelles | Tempêtes, tremblements de terre, inondations | Exposition géographique spécifique (séisme en Italie, feux de forêt au Portugal) |
| Responsabilité civile | Dommages causés aux tiers | Conformité obligatoire avec les législations locales |
| Bris de glace | Vitrages, vérandas, baies vitrées | Intervention locale coordonnée à distance |
Cette assurance concerne les investisseurs immobiliers internationaux possédant des biens dans plusieurs pays, les expatriés français conservant un patrimoine en France et à l'étranger, les retraités disposant d'une résidence secondaire dans un pays au climat favorable, les propriétaires de biens locatifs générant des revenus à l'international et les investisseurs patrimoniaux recherchant une diversification géographique. Selon Meilleurtaux, 20 % des Français envisageaient un achat immobilier hors de l'Hexagone en 2025, contre 17 % en 2022.
Le choix de la formule d'assurance dépend du nombre de biens détenus, de leur localisation et du profil du propriétaire. Trois grandes options se distinguent, chacune avec ses avantages et ses limites.
Certains assureurs français proposent d'étendre votre contrat existant pour couvrir temporairement vos biens à l'étranger. Cette option offre une simplicité administrative (un seul contrat, un seul interlocuteur francophone) et une continuité de votre historique assurantiel. En revanche, la durée de couverture reste limitée à 90 jours maximum dans la grande majorité des cas, la couverture est souvent restreinte, les pays hors Union Européenne sont fréquemment exclus, et la gestion des sinistres à distance se révèle complexe.
Selon une étude Les Furets, seulement 15 % des assurances habitation françaises acceptent de couvrir des biens à l'étranger. Parmi celles qui le proposent, 85 % limitent la couverture à trois mois maximum.
Souscrire auprès d'un assureur local dans chaque pays où vous possédez un bien garantit la conformité réglementaire totale avec les lois du pays concerné. L'interlocuteur local peut intervenir rapidement en cas de sinistre. En contrepartie, la barrière de la langue complique la compréhension des clauses contractuelles, la gestion de plusieurs contrats dans plusieurs pays devient fastidieuse, et la vision patrimoniale d'ensemble disparaît.
| Critère | Extension française | Assurance locale | Solution courtier intégrée |
|---|---|---|---|
| Conformité réglementaire | Partielle (UE uniquement) | Totale | Totale |
| Gestion des sinistres | À distance, en français | Locale, en langue du pays | Coordonnée, en français |
| Durée de couverture | 90 jours maximum | Illimitée | Illimitée |
| Vision patrimoniale | Absente | Absente | Globale |
| Tarification | Non optimisée | Adaptée au marché local | Négociée via réseau partenaire |
| Simplicité administrative | Un seul contrat | Un contrat par pays | Un interlocuteur unique |
France Épargne propose une approche combinant courtage en assurance et gestion patrimoniale. En tant que gestionnaire de patrimoine et courtier, France Épargne ne se limite pas à la mise en place d'une police d'assurance : l'accompagnement englobe l'interlocution unique francophone pour tous vos biens internationaux, une couverture mondiale sans limite de durée d'inoccupation, l'optimisation fiscale de votre patrimoine immobilier international, une assistance multilingue 24h/24 en cas de sinistre, des garanties sur mesure adaptées aux risques spécifiques de chaque bien, et une vision patrimoniale globale incluant la transmission et la succession.
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Lancer le bilanLe marché immobilier international pour les Français se concentre principalement en Europe. Selon les données INSEE et Vie Publique, la répartition des résidences secondaires détenues par des personnes vivant à l'étranger en France (par nationalité du propriétaire) met en lumière les corridors d'investissement les plus fréquents. Pour les Français achetant à l'étranger, l'Espagne, le Portugal et la Suisse constituent les trois premières destinations.
| Pays | Part des propriétaires étrangers en France | Coût assurance annuel estimé | Particularités |
|---|---|---|---|
| Espagne | 27 % (propriétaires français à l'étranger) | 350 à 650 € | Impôt non résidents obligatoire, zones côtières à risque inondation |
| Belgique | 12 % | 320 à 580 € | Conventions fiscales favorables, proximité géographique |
| Italie | 12 % | 400 à 700 € | Taxes locales (IMU) variables, risque sismique dans certaines régions |
| Portugal | 12 % | 300 à 550 € | Fin progressive du statut RNH, risque incendie en zones rurales |
| Suisse | 11 % | 500 à 900 € | Réglementation stricte sur les acquisitions, tarifs élevés |
| Allemagne | 8 % | 380 à 620 € | Assurance locale souvent requise, normes de construction strictes |
L'Espagne concentre 27 % des propriétaires français à l'étranger. En 2024, près de 93 000 logements ont été acquis par des étrangers en Espagne, soit 15 % des transactions du pays (source : idealista, bilan 2025). Les zones côtières méditerranéennes présentent un risque accru d'inondations et de tempêtes. Les périodes estivales exposent les biens situés en zones boisées à des incendies. Le taux de cambriolage est plus élevé dans les zones touristiques pendant la basse saison. Les propriétaires doivent par ailleurs déclarer l'impôt sur le revenu des non résidents, même en l'absence de revenus locatifs.
Le Portugal offre des tarifs d'assurance parmi les plus compétitifs d'Europe de l'Ouest (300 à 550 € par an). Le statut fiscal de Résident Non Habituel (RNH), qui attirait de nombreux retraités français, arrive en fin de phase transitoire. Le pays reste exposé aux incendies de forêt dans les régions de l'Algarve et du Centre, ainsi qu'aux tremblements de terre (zone sismique active). Les constructions anciennes présentent des fragilités face aux dégâts des eaux.
La Suisse affiche les tarifs d'assurance les plus élevés d'Europe (500 à 900 € par an). La réglementation sur l'acquisition par des étrangers (Lex Koller) impose des restrictions strictes. En contrepartie, la qualité élevée des constructions réduit la fréquence des sinistres. L'exigence de conformité totale avec les normes cantonales constitue un point d'attention majeur.
À retenir : Le coût moyen d'une assurance propriété internationale varie de 300 € à 900 € par an selon la localisation et les caractéristiques du bien. En comparaison, une assurance résidence secondaire en France coûte en moyenne 229 € par an (source : Les Furets, 2025), soit 30 % à 250 % de moins selon la destination.
La mise en place d'une couverture internationale nécessite une approche structurée. Voici les étapes suivies par France Épargne pour accompagner chaque propriétaire.
Le conseiller France Épargne réalise un inventaire complet du patrimoine immobilier international : localisation précise de chaque bien, valeur vénale et valeur de reconstruction, usage (résidence secondaire, location saisonnière, mixte), périodes d'occupation et d'inoccupation. Cette phase inclut l'évaluation des risques spécifiques (risques naturels, cambriolage, qualité de construction, mesures de sécurité existantes) et l'analyse de la situation fiscale (résidence fiscale, revenus locatifs internationaux, stratégie de transmission). La protection d'un patrimoine immobilier international s'inscrit souvent dans une stratégie patrimoniale globale qui intègre assurance vie, transmission et optimisation fiscale.
France Épargne identifie les meilleures options en tenant compte des réglementations locales (conformité garantie dans chaque pays), de l'optimisation fiscale (minimisation de la charge fiscale globale), du rapport qualité/prix (meilleures couvertures aux tarifs négociés via un réseau international de partenaires) et de la coordination multilingue.
Le conseiller coordonne la sélection des assureurs partenaires selon le pays et les besoins, la négociation des tarifs, la souscription et les formalités administratives, la vérification de conformité avec les législations locales et la mise en place de l'assistance multilingue.
Chaque année, une révision des garanties permet d'ajuster les valeurs assurées selon l'évolution du marché, d'optimiser les franchises, d'intégrer de nouvelles acquisitions et de prendre en compte les modifications réglementaires. Les tarifs d'assurance habitation ont augmenté d'environ 9 % en 2026 (source : SeLoger), après une hausse de 11 % en 2025 et 6,6 % en 2024. Cette tendance haussière, alimentée par la multiplication des sinistres climatiques, rend la révision annuelle d'autant plus stratégique.
La fiscalité des biens immobiliers détenus à l'étranger obéit à des règles précises. La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition (source : impots.gouv.fr). Comprendre ces mécanismes permet d'optimiser votre charge fiscale globale, un enjeu qui rejoint les stratégies de réduction d'impôts accessibles aux investisseurs patrimoniaux.
Bien non loué : aucune obligation de déclarer l'existence du bien en France, sauf dans certains pays appliquant des obligations spécifiques (par exemple, les États Unis via le FATCA).
Bien loué ou générant des revenus : déclaration obligatoire des revenus fonciers en France, même si ces revenus sont déjà imposés dans le pays de situation du bien. Les conventions fiscales internationales déterminent si la France applique un crédit d'impôt ou une exonération sous réserve de la règle du taux effectif.
| Pays | Convention fiscale | Mécanisme applicable | Avantage principal |
|---|---|---|---|
| Espagne | Convention de 1995, révisée en 2015 | Crédit d'impôt | Évite la double taxation sur les revenus fonciers |
| Portugal | Convention de 1971, révisée en 2008 | Crédit d'impôt | Exonération partielle pour certains revenus |
| Maroc | Convention de 1970, révisée en 1989 | Exonération avec taux effectif | Revenus fonciers exonérés en France si imposés au Maroc |
| Suisse | Convention de 1966, révisée en 2014 | Crédit d'impôt | Déduction fiscale des intérêts d'emprunt immobilier |
| Italie | Convention de 1989, révisée en 2009 | Imposition dans le pays de situation | Pas de double imposition |
Grâce à ces conventions, les propriétaires peuvent réduire leur charge fiscale globale de 15 % à 25 % en optimisant correctement leur déclaration (source : Haussmann Patrimoine, 2026).
La déductibilité des primes varie selon le mode d'exploitation du bien. Si le bien est loué nu, les primes d'assurance sont déductibles des revenus fonciers. Si le bien est loué meublé sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel), les primes sont déductibles en charges. Si le bien sert uniquement de résidence secondaire personnelle, les primes ne sont pas déductibles.
La loi de finances 2026 renforce les déductions fiscales liées aux travaux de rénovation énergétique : les propriétaires bailleurs peuvent désormais déduire jusqu'à 40 000 € par an de leurs revenus fonciers pour des travaux énergétiques, contre 10 700 € auparavant (source : Syage Notaires). Les logements avec un DPE classé A, B ou C bénéficient d'abattements ou de bonus d'amortissement supplémentaires. Une nouvelle taxe visant les holdings patrimoniales accumulant des actifs non affectés à une activité économique réelle a également été instaurée.
La détention via une SCI (Société Civile Immobilière) permet de déduire les primes en charges de la société et facilite la transmission. Une holding patrimoniale offre une optimisation globale de la fiscalité, tandis que le démembrement de propriété (usufruit/nue propriété) constitue un levier avancé pour la transmission de patrimoine.
Immobilier, placements, objets de valeur : vérifiez que votre couverture est à la hauteur de votre patrimoine.
Demander un auditLa gestion d'un sinistre sur un bien situé hors de France présente des difficultés spécifiques : barrière linguistique, méconnaissance des procédures locales, délais d'expertise rallongés par la distance. Le Code des assurances français impose un délai de 5 jours ouvrés pour déclarer un sinistre (article L.113 2), mais ce délai peut varier selon la législation du pays de situation du bien. Le délai d'indemnisation standard se situe entre 10 et 30 jours, pouvant atteindre 3 mois en cas de catastrophe naturelle.
La déclaration du sinistre dans la langue du pays, la compréhension des procédures locales, les délais rallongés pour l'expertise et l'indemnisation, et le risque de sous indemnisation par méconnaissance des droits locaux constituent autant d'obstacles pour un propriétaire gérant seul un sinistre à l'étranger. Pour mieux comprendre les mécanismes d'indemnisation, consultez notre guide sur les sinistres et processus de remboursement.
L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une garantie spécifique destinée aux propriétaires qui mettent leur bien en location. La loi ALUR (loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové) rend cette assurance obligatoire pour tout propriétaire d'un lot en copropriété, qu'il soit vacant, loué ou occupé à titre gratuit. Le tarif moyen d'une assurance PNO en France s'établit à 144 € par an, avec une fourchette allant de 90 à 226 € (source : Luko, 2025).
Pour un bien situé à l'étranger et mis en location, la garantie PNO internationale couvre la responsabilité civile du propriétaire, les dommages au bien même pendant les périodes de location, les périodes de vacance locative et, en option, les impayés de loyers. Le surcoût par rapport à une assurance simple résidence secondaire représente généralement 20 % à 40 %.
Les propriétaires détenant plusieurs biens locatifs à l'international ont intérêt à regrouper leurs contrats PNO auprès d'un seul courtier pour bénéficier d'une tarification groupée et d'une gestion simplifiée. France Épargne propose cette consolidation dans le cadre de son approche patrimoniale.
Le calcul de la prime repose sur quatre facteurs principaux, chacun pondéré différemment dans la tarification finale.
Localisation du bien (30 % du calcul) : le pays et la région, la présence en zone à risque (inondation, séisme, incendie) et le taux de criminalité local.
Caractéristiques du bien (35 % du calcul) : la valeur de reconstruction, la surface et le nombre de pièces, le type de construction, l'ancienneté et la qualité des matériaux.
Usage et occupation (20 % du calcul) : résidence secondaire ou bien locatif, durée moyenne d'inoccupation et fréquence des séjours.
Garanties souscrites (15 % du calcul) : niveau de couverture choisi, montant des franchises et options additionnelles.
| Destination | Fourchette tarifaire annuelle | Valeur type du bien |
|---|---|---|
| Espagne (côte méditerranéenne) | 350 à 650 € | 200 000 à 300 000 € |
| Portugal (intérieur et Algarve) | 300 à 550 € | 180 000 à 250 000 € |
| Suisse (cantons résidentiels) | 500 à 900 € | 350 000 à 600 000 € |
| Italie (Toscane, Ligurie) | 400 à 700 € | 220 000 à 350 000 € |
| Allemagne (grandes villes) | 380 à 620 € | 250 000 à 400 000 € |
Nos conseillers patrimoniaux analysent vos contrats et proposent des solutions adaptées à votre situation.
Être rappelé sous 6hNon, dans la grande majorité des cas. La couverture se limite à 60 à 90 jours d'absence selon les contrats. Au delà, l'indemnisation est nulle ou fortement réduite en cas de sinistre. Seulement 15 % des assureurs français acceptent d'étendre leur couverture à l'international, et parmi eux, 85 % la limitent à trois mois (source : Les Furets).
Les documents relatifs au bien comprennent l'acte de propriété, les plans et la surface exacte, l'attestation de valeur vénale et des photos intérieures et extérieures. Les documents personnels incluent une pièce d'identité, un justificatif de résidence fiscale et l'attestation des autres biens assurés (pour le calcul du bonus). Selon le pays, des certificats complémentaires peuvent être exigés : certificat de conformité (Espagne, Portugal), rapport d'évaluation sismique (Italie, Grèce) ou attestation de mise aux normes électriques.
Oui, à condition de souscrire une garantie PNO (Propriétaire Non Occupant) internationale. Cette garantie couvre votre responsabilité civile, les dommages pendant la location, les périodes de vacance et, en option, les impayés de loyers. Le surcoût représente 20 % à 40 % par rapport à une assurance résidence secondaire simple.
Avec un courtier comme France Épargne, la déclaration se fait en français 24h/24. Un expert local est mandaté, les documents sont traduits, et le dossier est suivi jusqu'au règlement. Sans accompagnement, la barrière de la langue et la méconnaissance des procédures locales rallongent considérablement les délais d'indemnisation.
L'obligation dépend du pays. En France, la loi ALUR impose une assurance responsabilité civile pour tout lot en copropriété. Dans certains pays européens, une assurance locale minimale est requise. Dans tous les cas, même en l'absence d'obligation légale, la souscription d'une assurance est vivement recommandée pour protéger un actif patrimonial significatif.
La déductibilité dépend de l'usage du bien. Pour un bien loué nu, les primes sont déductibles des revenus fonciers. Pour un bien loué meublé en LMNP, elles sont déductibles en charges. Pour une résidence secondaire personnelle, elles ne sont pas déductibles. La détention via une SCI permet la déduction en charges de la société.
France Épargne, en tant que gestionnaire de patrimoine et courtier en assurance, vous offre bien plus qu'une simple police d'assurance. L'accompagnement couvre l'ensemble de votre patrimoine international avec une vision globale incluant l'optimisation fiscale, un interlocuteur unique francophone, une assistance multilingue pour la gestion des sinistres, des révisions annuelles de vos garanties et une expertise réglementaire dans plus de 30 pays. Pour évaluer vos besoins spécifiques, vous pouvez solliciter un audit de vos contrats d'assurance ou utiliser nos simulateurs pour estimer le coût de votre couverture internationale.
Protéger vos propriétés internationales avec une assurance adaptée constitue un pilier de la gestion patrimoniale pour tout investisseur détenant des biens hors de France. Avec 3,8 millions de résidences secondaires recensées en France en 2025 et une croissance continue des investissements immobiliers transfrontaliers, le besoin d'une couverture spécialisée ne cesse de s'amplifier. Les trois options disponibles (extension française, assurance locale, accompagnement intégré par un courtier) répondent à des profils différents, mais seule une approche globale permet de combiner conformité réglementaire, optimisation fiscale et protection patrimoniale dans chaque pays concerné.
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