Promulguée le 19 février 2026, la loi de finances modifie en profondeur la fiscalité de l'épargne : flat tax portée à 31,4 % sur dividendes et plus-values, assurance-vie maintenue à 30 %, nouveau dispositif Jeanbrun pour l'immobilier locatif et extension du report de plafond PER à 5 ans.
Promulguée le 19 février 2026 et publiée au Journal officiel le lendemain, la loi de finances pour 2026 introduit plusieurs modifications substantielles dans la fiscalité du patrimoine des ménages français. Si le déficit public cible est fixé à 5 % du PIB en 2026 (contre 5,4 % en 2025) pour une dette publique projetée à 118,3 % du PIB, le texte comporte des mesures aux conséquences directes pour les épargnants, les investisseurs en bourse et les propriétaires bailleurs.
Trois grandes évolutions méritent une attention particulière : la hausse de la flat tax (PFU) sur les revenus du capital, la création du dispositif Jeanbrun pour l'investissement locatif, et les nouvelles règles applicables au Plan d'épargne retraite (PER). Le point complet sur ce que change cette loi pour vos placements.
Le principal changement fiscal de ce budget touche le prélèvement forfaitaire unique (PFU), communément appelé flat tax. Son taux passe de 30 % à 31,4 % à compter du 1er janvier 2026. Cette hausse résulte d'une mesure contenue dans la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 : la création d'une nouvelle « contribution financière pour l'autonomie » (CFA) qui augmente la contribution sociale généralisée (CSG) de 9,2 % à 10,6 % sur les revenus du capital.
En pratique, la décomposition du nouveau taux est la suivante :
Sont désormais taxés à 31,4 % les revenus et plus-values suivants :
La hausse de la CSG ne s'applique pas à l'ensemble des placements. Les produits suivants conservent le taux de prélèvements sociaux de 17,2 % et donc une flat tax totale de 30 % :
La distinction entre produits concernés et exclus crée un avantage comparatif net pour l'assurance-vie. À rendement équivalent, un épargnant détenant un contrat d'assurance-vie de plus de huit ans supporte désormais une pression fiscale inférieure de 1,4 point de prélèvements sociaux par rapport à un compte-titres ordinaire ou à un PER.
Le Plan d'épargne retraite connaît deux modifications de sens opposé dans cette loi de finances. D'un côté, la mesure de report des plafonds allonge les possibilités d'optimisation fiscale. De l'autre, la fin de la déductibilité après 70 ans et la soumission à la hausse de la CSG tempèrent l'attractivité du produit.
Jusqu'à présent, les contribuables pouvaient reporter leur plafond de déduction non utilisé sur les trois années suivantes. La loi de finances 2026 étend cette possibilité à cinq ans, à compter du 1er janvier 2026. Pour rappel, le plafond de déduction PER s'élève à 10 % des revenus annuels, dans la limite de 37 680 euros en 2026.
Attention : cette extension n'est pas rétroactive. Les plafonds non utilisés des années antérieures à 2026 demeurent reportables sur trois ans uniquement. Concrètement, le bénéfice de cette mesure ne sera pleinement visible qu'à partir de 2030 pour les versements de 2026 non utilisés.
Cette disposition cible en priorité les épargnants qui commencent tardivement à alimenter leur PER, une réalité statistique notable : selon les données sectorielles, environ un tiers des nouveaux adhérents au PER avaient entre 50 et 59 ans au moment de leur souscription.
La loi introduit une restriction significative : les versements effectués sur un PER après l'âge de 70 ans ne sont plus déductibles du revenu imposable. Les épargnants en activité ou ayant retardé l'ouverture de leur plan devront donc planifier leurs versements en tenant compte de cette limite.
La Direction générale des finances publiques (DGFiP) a confirmé que la hausse de la CSG s'applique à l'ensemble des contrats PER, sans exception. Les sorties en capital ou en rente issues d'un PER sont donc soumises à 18,6 % de prélèvements sociaux (contre 17,2 % précédemment) sur la fraction correspondant aux gains.
La loi de finances 2026 crée le « statut du bailleur privé », également dénommé dispositif Jeanbrun ou « Relance logement », applicable aux acquisitions réalisées entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028. Ce mécanisme vise à prendre la relève du dispositif Pinel, dont l'extinction a laissé un vide dans l'incitation à l'investissement locatif privé.
Contrairement au Pinel qui fonctionnait par réduction directe de l'impôt, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel. La base amortissable est calculée sur 80 % du prix d'acquisition (les 20 % restants étant forfaitairement attribués à la valeur du foncier, non amortissable).
Les taux de déduction annuelle varient selon le secteur locatif visé :
Pour un logement neuf :
Pour un logement ancien (avec travaux représentant au moins 30 % du prix d'acquisition) :
Pour un investisseur acquérant un appartement neuf à 200 000 euros, la base amortissable s'établit à 160 000 euros (80 % × 200 000 €). En optant pour la location en secteur intermédiaire, la déduction annuelle atteint 5 600 euros (160 000 € × 3,5 %). Le plafond annuel de déduction est fixé entre 8 000 euros et 12 000 euros selon la proportion de logements loués en secteur social ou très social.
Le dispositif est soumis à plusieurs conditions cumulatives :
La contribution différentielle sur les hauts revenus (CDHR), créée en 2025, est prorogée par la loi de finances 2026. Son principe reste inchangé : assurer un taux d'imposition minimal de 20 % pour les foyers fiscaux dont le revenu fiscal de référence dépasse 250 000 euros (célibataires) ou 500 000 euros (couples soumis à imposition commune). Cette contribution s'applique jusqu'au retour du déficit public sous les 3 % du PIB.
En termes de rendement, la CDHR déçoit les prévisions initiales : selon le Sénat, les recettes attendues s'établissent à environ 650 millions d'euros pour 2026, loin des 1,65 milliard d'euros initialement anticipés. L'écart témoigne d'une adaptation des stratégies fiscales des contribuables concernés.
Le plafond de déduction des déficits fonciers liés aux travaux de rénovation énergétique reste à 21 400 euros (contre 10 700 euros en régime normal) jusqu'au 31 décembre 2027. Cette mesure favorable aux propriétaires qui entreprennent des travaux d'amélioration énergétique est donc maintenue pour deux années supplémentaires.
L'aide MaPrimeRénov' est à nouveau accessible à l'ensemble des ménages en 2026, après une période de restriction. Les propriétaires souhaitant engager des travaux de rénovation énergétique peuvent à nouveau en bénéficier, quelle que soit leur tranche de revenus.
Les tranches du barème de l'impôt sur le revenu sont revalorisées de 0,9 % au titre de l'inflation. La tranche à 0 % s'applique désormais jusqu'à 11 600 euros de revenus (contre 11 497 euros), la tranche à 11 % jusqu'à 29 579 euros, et la tranche à 30 % jusqu'à 84 577 euros.
La loi crée une taxe de 20 % sur les actifs de luxe détenus dans des sociétés holding contrôlées par des personnes physiques, à partir d'un seuil patrimonial de 5 millions d'euros. Cette mesure s'applique aux exercices clos à compter du 31 décembre 2026.
La réforme fiscale de 2026 modifie les arbitrages entre enveloppes d'épargne. L'assurance-vie sort renforcée dans sa position comparativement aux comptes-titres ordinaires et aux PER, en raison du maintien de ses prélèvements sociaux à 17,2 %. Pour les épargnants ayant un horizon long et recherchant une enveloppe fiscalement optimisée, la différence de 1,4 point de prélèvements sociaux devient un critère de choix tangible sur la durée.
Le PER conserve son attrait principal : la déductibilité des versements du revenu imposable, dont l'avantage fiscal immédiat reste intact. L'extension du report de plafond à cinq ans renforce l'intérêt du produit pour les épargnants en milieu et fin de carrière. Toutefois, la fin de la déductibilité après 70 ans invite à anticiper les versements.
Pour les investisseurs immobiliers, le dispositif Jeanbrun offre un cadre nouveau mais son efficacité dépendra de la capacité des propriétaires à remplir les conditions de loyers plafonnés, de durée minimale de 9 ans et d'accès au régime réel. L'avantage fiscal est réel mais structurellement moins généreux que certains dispositifs antérieurs.
