La Française REM : distributions en chute libre jusqu'à 60 % sur ses SCPI de bureaux
La Française REM annonce des baisses de distribution atteignant 60 % en 2026 sur ses SCPI de bureaux franciliens. Taux d'occupation à 78 %, cinq résiliations majeures et plus de 600 millions d'euros de parts en attente de rachat chez ce seul gestionnaire.
Le premier gestionnaire français de SCPI par encours vient de lever le voile sur des projections 2026 qui marquent un tournant pour des milliers d'épargnants. La Française REM, qui administre plus de 9 milliards d'euros d'actifs immobiliers répartis sur 21 véhicules, anticipe des baisses de distribution pouvant atteindre 60 % sur ses SCPI les plus exposées aux bureaux d'Île de France. La crise de l'immobilier tertiaire, amorcée en 2022 avec la remontée des taux, entre dans une phase nouvelle où ce sont désormais les revenus locatifs eux mêmes qui se contractent.
Des baisses de distribution sans précédent sur quatre SCPI historiques
Les projections communiquées par La Française REM pour l'exercice 2026 révèlent des reculs spectaculaires. LF Grand Paris Patrimoine subit la correction la plus sévère : sa distribution cible passe de 9,60 euros par part en 2025 à une fourchette de 3,80 à 4,30 euros, soit un effondrement compris entre 55 % et 60 %. Crédit Mutuel Pierre 1 suit une trajectoire comparable avec une chute de 50 % à 55 %, passant de 8,52 euros à 3,80 ou 4,30 euros par part.
Sélectinvest 1 enregistre un recul de 35 % à 40 %, sa distribution glissant de 22,44 euros à une fourchette de 13,40 à 14,60 euros. Épargne Foncière, le vaisseau amiral du gestionnaire avec environ 5 milliards d'euros de capitalisation, voit sa distribution passer de 31,20 euros à 21,80 ou 23,40 euros par part, soit une baisse de 25 % à 30 %.
Seule LF Europimmo échappe au séisme avec une variation limitée de 0 % à 5 %, sa distribution restant autour de 28,50 à 30 euros par part.
Un changement radical de politique de distribution
Au delà des chiffres, c'est la philosophie même de la distribution qui évolue. La Française REM a décidé de baser désormais ses versements exclusivement sur les loyers effectivement encaissés, abandonnant la pratique antérieure qui intégrait des anticipations de plus values futures. Un complément pourra être versé en fin d'exercice si des cessions d'actifs génèrent des gains, mais le socle de revenus régulier se contracte fortement.
Cette transparence accrue constitue un aveu : les distributions passées reposaient en partie sur des projections optimistes qui ne se sont pas matérialisées. Pour les porteurs de parts, le message est clair : les revenus 2026 refléteront la réalité locative, et cette réalité s'est considérablement dégradée.
La vacance locative, moteur principal de la dégradation
Les taux d'occupation projetés pour 2026 illustrent la profondeur du problème. Sélectinvest 1 affiche le ratio le plus préoccupant à 69,6 %, signifiant que près d'un tiers de ses surfaces restent inoccupées. LF Grand Paris Patrimoine se situe à 74,3 %, Crédit Mutuel Pierre 1 à 75,4 % et Épargne Foncière à 82 %. La moyenne pondérée des quatre véhicules atteint 78,1 %, très en deçà du seuil de 90 % considéré comme sain par les professionnels du secteur.
Au second semestre 2025, cinq résiliations majeures ont accéléré la dégradation, générant un manque à gagner estimé à 30 millions d'euros pour les SCPI concernées. Le site de Panside à Issy les Moulineaux illustre cette dynamique : une réduction de 20 % des surfaces occupées y entraîne une perte de loyers de 2,6 millions d'euros pour le seul exercice 2026.
Une crise de liquidité qui s'enracine
Aux difficultés locatives s'ajoute un problème structurel de liquidité. Au 31 décembre 2025, les parts en attente de retrait totalisent des montants considérables : 276,5 millions d'euros pour Épargne Foncière, 104,6 millions pour Sélectinvest 1, 99,1 millions pour LF Grand Paris Patrimoine, 77,8 millions pour Crédit Mutuel Pierre 1 et 48,9 millions pour LF Europimmo. Au total, plus de 600 millions d'euros de demandes de rachat restent en suspens chez ce seul gestionnaire.
À l'échelle du marché, l'ASPIM chiffre le stock total de parts en attente à 2,8 milliards d'euros au 31 décembre 2025, soit 3,1 % de la capitalisation globale de 89 milliards d'euros. Les trois quarts de cette masse sont concentrés sur seulement 15 SCPI, majoritairement exposées aux bureaux franciliens.
Le cas de Perial, autre gestionnaire majeur, éclaire la gravité de la situation. Ses SCPI Perial O₂ et Perial Grand Paris ont vu leur variabilité de capital suspendue le 25 février 2026, avec plus de 1,7 million de parts à repositionner sur un marché secondaire réglementé à compter du 2 avril.
Un marché des bureaux franciliens en mutation structurelle
La dégradation des SCPI de bureaux s'inscrit dans une transformation profonde du marché tertiaire français. En Île de France, le taux de vacance a progressé de 5,5 % en 2019 à 10,5 % au troisième trimestre 2025. Plus de 9 millions de mètres carrés de bureaux sont vacants en France, un niveau inédit depuis les années 1990.
Plusieurs facteurs structurels alimentent cette tendance. Le télétravail, désormais ancré à une moyenne de deux à trois jours par semaine, pousse les entreprises à réduire leurs surfaces de 15 % à 30 % lors du renouvellement de leurs baux. La demande placée recule de 25 % par rapport à la moyenne décennale. Les franchises et mesures d'accompagnement consenties par les bailleurs représentent environ 30 % du loyer facial, érodant les revenus nets.
La montée en puissance du flex office accentue ce phénomène. Les entreprises privilégient des surfaces plus réduites mais de meilleure qualité, créant un marché à deux vitesses où les immeubles anciens ou mal situés peinent à trouver preneurs.
Un marché SCPI polarisé entre gagnants et perdants
Tandis que les SCPI de bureaux historiques traversent la tempête, le marché dans son ensemble affiche des signes de vitalité. La collecte nette des SCPI a atteint 4,6 milliards d'euros en 2025, en hausse de 29 % sur un an selon l'ASPIM. Au quatrième trimestre 2025, elle progresse encore de 14 % par rapport au trimestre précédent.
Les flux se dirigent massivement vers les SCPI diversifiées de nouvelle génération. Au quatrième trimestre 2025, Corum Origin domine la collecte avec 156 millions d'euros, suivi de Transitions Europe (154 millions) et Comète (132 millions). Ces véhicules affichent des rendements moyens de 5,99 % pour le segment diversifié, contre 4,62 % pour les SCPI de bureaux.
La recomposition est spectaculaire : les SCPI diversifiées captent désormais 65 % de la collecte totale du marché, contre 45 % en 2022. À l'inverse, des poids lourds historiques comme Pierval Santé (de 145 millions à zéro) ou Épargne Pierre (de 125 millions à 8 millions) ont vu leur collecte s'effondrer.
Quelles conséquences pour les épargnants ?
Pour les 300 000 à 400 000 porteurs de parts des SCPI de La Française REM, les options restent limitées. Vendre sur un marché secondaire où les décotes atteignent 25 % à 35 % pour les bureaux patrimoniaux reviendrait à cristalliser des pertes significatives, d'autant que les prix de parts ont déjà subi des corrections allant jusqu'à 24,56 % depuis début 2023 pour Crédit Mutuel Pierre 1 et 19,76 % pour Épargne Foncière.
Conserver ses parts signifie accepter des revenus durablement réduits, avec un taux de distribution réel qui pourrait tomber sous les 2 % pour certains véhicules, loin des rendements de 4 % à 5 % qui avaient attiré les souscripteurs.
La Française REM prévoit un programme de cessions d'actifs de 400 millions d'euros pour tenter de restaurer de la liquidité et financer la restructuration du portefeuille. Le ratio d'endettement constitue un autre point de vigilance : il atteint 20 % pour Épargne Foncière et dépasse 33 % pour LF Grand Paris Patrimoine.
Ce qu'il faut surveiller dans les prochains mois
Plusieurs échéances détermineront la trajectoire des SCPI de bureaux au cours du premier semestre 2026. L'évolution de la vacance locative en Île de France sera scrutée de près : un taux dépassant durablement les 12 % pourrait entraîner de nouvelles baisses de prix de parts. Les décisions de la BCE sur les taux directeurs, actuellement à 2,15 %, influenceront la valorisation des actifs immobiliers et la compétitivité relative des SCPI face aux placements obligataires.
Le marché secondaire des SCPI, dont le volume a reculé de 20 % en deux ans pour s'établir à 220 millions d'euros au deuxième trimestre 2025, donnera le pouls de la confiance des investisseurs. La capacité de La Française REM à exécuter son plan de cessions et à stabiliser les taux d'occupation constituera le véritable test de sa stratégie de redressement.
Pour les épargnants envisageant un investissement en SCPI, cette séquence rappelle une règle fondamentale : la diversification sectorielle et géographique n'est pas une option, c'est une nécessité. Les SCPI concentrées sur un seul segment, aussi prestigieux soit il, s'exposent à des risques que quatre années de crise viennent de matérialiser avec une brutalité sans appel.