La loi de finances 2026 instaure le statut du bailleur privé, un dispositif fiscal inédit fondé sur l'amortissement pour succéder au Pinel. Avec des taux allant jusqu'à 5,5 % par an et un objectif de 50 000 logements supplémentaires, cette réforme redessine l'investissement locatif en France.
Alors que la France traverse une crise du logement sans précédent, avec seulement 274 000 mises en chantier sur un an et une chute de 30 à 50 % des annonces locatives dans les grandes villes, le gouvernement a intégré un nouveau dispositif fiscal dans la loi de finances 2026 : le statut du bailleur privé, également baptisé « dispositif Jeanbrun » du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Adopté le 16 janvier 2026 par le recours à l'article 49.3 de la Constitution, ce mécanisme entend succéder au Pinel, arrivé à expiration le 31 décembre 2024, en proposant une approche radicalement différente fondée sur l'amortissement comptable plutôt que sur la réduction d'impôt directe.
Le marché locatif français connaît une tension inédite depuis plusieurs décennies. Le nombre de permis de construire délivrés est passé de 500 000 par an à moins de 350 000, tandis que les mises en chantier ont reculé à un niveau comparable à celui du début des années 1990. Dans les grandes métropoles comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Toulouse, les plateformes de location affichent 30 à 50 % de biens en moins qu'avant la crise sanitaire.
Plusieurs facteurs expliquent cet assèchement de l'offre. La hausse des taux de crédit, passés de 1 % à plus de 4 % en deux ans, a exclu des centaines de milliers de ménages de l'accession à la propriété, les maintenant sur un marché locatif déjà saturé. Parallèlement, de nombreux propriétaires bailleurs ont quitté le marché, préférant la vente, la location saisonnière ou la vacance plutôt que d'affronter un cadre réglementaire jugé contraignant.
Les conséquences sociales sont sévères : la France compte désormais 350 000 personnes sans domicile, 2,8 millions de ménages en attente d'un logement social et un record historique de 24 556 expulsions locatives avec concours de la force publique. C'est dans ce contexte que le gouvernement a conçu le statut du bailleur privé pour attirer les investisseurs vers le logement locatif de longue durée.
Le cœur du dispositif repose sur un amortissement fiscal annuel appliqué au prix d'acquisition du bien, hors foncier. Concrètement, la valeur du terrain est évaluée forfaitairement à 20 % du prix d'achat, et l'amortissement s'applique sur les 80 % restants. Cette déduction vient réduire le revenu foncier imposable, voire créer un déficit foncier imputable sur le revenu global de l'investisseur.
Les taux d'amortissement varient selon la nature du logement et le niveau de loyer pratiqué. Pour les logements neufs, le taux atteint 3,5 % par an en location intermédiaire, 4,5 % en location sociale et 5,5 % en location très sociale. Pour les logements anciens réhabilités, les taux s'établissent respectivement à 3 %, 3,5 % et 4 %, à condition que les travaux de rénovation représentent au moins 30 % du prix d'acquisition.
Le législateur a instauré des plafonds annuels pour encadrer l'avantage fiscal :
Le déficit foncier généré par l'amortissement peut être imputé sur le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, un plafond relevé à 21 400 euros lorsque l'investisseur réalise des travaux de rénovation énergétique, et ce jusqu'en 2027.
Pour bénéficier du dispositif, l'investisseur doit s'engager à louer le bien en location nue (non meublée) pendant une durée minimale de neuf ans. La mise en location doit intervenir dans les douze mois suivant l'achèvement de la construction ou l'acquisition du bien.
Le dispositif impose des standards environnementaux stricts. Les logements neufs doivent être conformes à la réglementation environnementale RE2020 et afficher un diagnostic de performance énergétique (DPE) de classe A ou B. Pour les logements anciens, la classe D minimum est requise, avec un objectif d'amélioration grâce aux travaux de rénovation.
Le dispositif s'applique aux biens acquis ou achevés entre la publication de la loi de finances 2026 et le 31 décembre 2028, offrant une fenêtre d'investissement de près de trois ans.
Le statut du bailleur privé marque une rupture philosophique avec le Pinel. Là où le Pinel offrait une réduction d'impôt directe (de 9 à 14 % du prix du bien selon la durée d'engagement), le nouveau dispositif repose sur l'amortissement comptable, un mécanisme plus proche du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel) mais appliqué à la location nue.
Autre différence notable : le Pinel était limité aux zones tendues (A bis, A et B1), alors que le statut du bailleur privé s'applique sur l'ensemble du territoire français, sans zonage géographique. Cette universalité ouvre des perspectives dans les villes moyennes où la tension locative s'est considérablement accrue ces dernières années.
En revanche, le Pinel n'imposait pas d'exigences aussi strictes en matière de performance énergétique ni de seuil minimum de travaux pour l'ancien. Le nouveau dispositif se veut plus sélectif mais potentiellement plus avantageux pour les investisseurs dans les tranches marginales d'imposition élevées.
Les réactions du secteur immobilier sont partagées. Danielle Dubrac, présidente de l'Unis (Union des syndicats de l'immobilier), estime que « le dispositif est parfait pour le neuf, mais perfectible pour l'ancien », pointant l'exigence de 30 % de travaux lourds qui restreint considérablement le périmètre d'éligibilité des logements anciens.
Plusieurs professionnels du secteur soulignent également l'absence de décrets d'application clairement définis. Sans ces textes réglementaires, les contours exacts du dispositif restent flous, ce qui freine les prises de décision des investisseurs potentiels. Selon un analyste de Meilleurtaux, « la simulation est indispensable pour comprendre le fonctionnement du dispositif. C'est un mécanisme plus complexe que ceux connus depuis 2014 ».
D'autres acteurs notent que l'attractivité du statut a diminué par rapport aux premières versions discutées en commission parlementaire, en raison de taux d'amortissement revus à la baisse et de plafonds inférieurs aux attentes initiales.
Prenons le cas d'un investisseur qui acquiert un appartement neuf pour 200 000 euros. La base amortissable s'élève à 160 000 euros (80 % du prix d'acquisition, après déduction forfaitaire du foncier). Avec un taux de 3,5 % en location intermédiaire, la déduction annuelle atteint 5 600 euros. Si l'on ajoute les charges déductibles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, frais de gestion), le déficit foncier peut significativement réduire l'imposition sur les revenus locatifs, voire s'imputer sur le revenu global.
Selon les estimations, le gain fiscal annuel oscille entre 1 200 et 3 000 euros pour les contribuables situés dans la tranche à 30 %, et peut dépasser 3 500 euros pour les tranches supérieures.
Le ministre du Logement Vincent Jeanbrun affiche l'ambition de créer 50 000 logements supplémentaires par an grâce à ce dispositif. Le gouvernement table également sur 500 millions d'euros de recettes fiscales induites par la relance de la construction et des transactions immobilières.
Ces projections restent toutefois conditionnées à la publication rapide des décrets d'application et à la stabilité du cadre réglementaire. L'histoire des dispositifs d'investissement locatif en France (Robien, Borloo, Scellier, Duflot, Pinel) montre que la complexité fiscale et les changements fréquents de règles constituent les principaux freins à l'engagement des investisseurs.
Pour les épargnants de France Epargne, le statut du bailleur privé mérite une analyse approfondie au regard de leur situation fiscale personnelle, de leur horizon d'investissement et de leur appétence pour la gestion locative. La fenêtre d'investissement s'étend jusqu'au 31 décembre 2028, laissant le temps d'attendre la clarification des décrets avant de s'engager.
