Les SCPI fuient massivement la France : 75 % des investissements désormais à l'international

Le marché des SCPI traverse une transformation structurelle majeure. En 2025, 75 % des acquisitions réalisées par les sociétés civiles de placement immobilier se sont concrétisées en dehors du territoire français, selon les données publiées par l'ASPIM. Il y a à peine dix ans, cette proportion ne dépassait pas 20 %. Ce basculement historique ne relève pas d'un simple effet de mode : il traduit une recomposition profonde des stratégies d'investissement, alimentée par la quête de rendements plus élevés, une fiscalité européenne avantageuse et la volonté de s'éloigner d'un marché hexagonal encore convalescent.

Un marché en pleine convalescence après deux années de correction

Le bilan 2025 des SCPI confirme un redressement progressif après le choc de taux de 2023 et 2024. La collecte nette a atteint 4,56 milliards d'euros, en hausse de 29 % sur un an, tandis que la collecte brute s'est élevée à 5,5 milliards d'euros (+17 %). Le quatrième trimestre 2025, avec 1,5 milliard d'euros de souscriptions brutes, a signé le meilleur trimestre depuis mi 2023. Le taux de distribution moyen pondéré s'établit à 4,91 %, en progression de 0,19 point par rapport à 2024.

Pourtant, ces chiffres globaux masquent une réalité à deux vitesses. La capitalisation totale du marché atteint 89 milliards d'euros, mais 2,8 milliards d'euros de parts restent en attente de rachat, soit 3,1 % de la capitalisation. Une quinzaine de véhicules, majoritairement orientés vers les bureaux franciliens, concentrent l'essentiel de ces demandes bloquées. Primopierre, cas emblématique de cette crise de liquidité, fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe depuis janvier 2026, ses retraits classiques étant purement et simplement gelés.

Le Royaume Uni, nouvelle terre promise des SCPI

Parmi les 3,9 milliards d'euros investis par les SCPI en 2025, les trois quarts ont été déployés hors de France. Le Royaume Uni s'impose comme la première destination, captant 27,5 % des montants investis à l'étranger. L'Espagne conserve sa position de leader en Europe du Sud avec 16,4 % des flux, talonnée par l'Italie (13,7 %). L'Allemagne, longtemps destination historique numéro un, a cédé du terrain au profit de marchés plus dynamiques comme l'Irlande.

Cette réorientation géographique s'accompagne d'une diversification sectorielle notable. L'hôtellerie a connu une progression spectaculaire : les investissements dans ce segment ont bondi de 110 à 465 millions d'euros en un an, soit un quadruplement. Les bureaux, qui représentaient autrefois 70 % du patrimoine des SCPI, ne captent plus que 33 % de la collecte. La logistique, les locaux d'activité et même l'éducation (dont les volumes ont quintuplé, atteignant 52 millions d'euros) gagnent du terrain.

Des performances nettement supérieures pour les véhicules internationaux

Les chiffres parlent d'eux mêmes. Les SCPI dont plus de 40 % des actifs se situent hors de France affichent un taux de distribution moyen de 6,09 %, contre 4,72 % pour l'ensemble du marché. Les SCPI diversifiées, souvent les plus internationalisées, dégagent une performance globale annuelle de +6,3 %, là où les véhicules à prépondérance bureaux stagnent autour de 0 %. Les SCPI résidentielles françaises accusent même un recul de 4,5 %.

Parmi les meilleures performances individuelles de 2025, les noms les plus cités sont ceux de véhicules largement investis en Europe : Wemo One (15,27 % de taux de distribution), Reason (12,90 %), Iroko Atlas (9,41 %), MomenTime (9,25 %) et Comète (9,00 %). Ces SCPI de nouvelle génération, souvent lancées sans frais d'entrée, misent sur une allocation géographique opportuniste, privilégiant le Royaume Uni, les Pays Bas, l'Espagne et l'Irlande.

Pourquoi cette migration profite aux épargnants français

Au delà des rendements bruts, l'avantage fiscal constitue un levier puissant. Les revenus issus d'immeubles situés hors de France échappent totalement aux prélèvements sociaux français, soit une économie de 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Ce principe, consacré par l'arrêt De Ruyter de la Cour de justice de l'Union européenne en 2015, repose sur le fait que ces revenus ne relèvent pas du régime de sécurité sociale français.

Les conventions fiscales bilatérales amplifient cet avantage. Selon le pays d'implantation, deux mécanismes s'appliquent : le crédit d'impôt (Allemagne, Espagne, Italie) ou la méthode du taux effectif (Pays Bas, Belgique, Irlande). Concrètement, pour un épargnant imposé à la tranche marginale de 30 %, un revenu de 10 000 euros issu d'une SCPI française génère environ 4 720 euros de prélèvements (47,2 %), contre seulement 1 600 euros pour une SCPI européenne (16 %). L'écart atteint 3 120 euros par an, soit un gain net considérable sur la durée.

« Après deux années d'ajustement, l'exercice 2025 confirme une amélioration graduelle pour une partie des fonds immobiliers grand public. La collecte des SCPI progresse nettement et se rapproche des niveaux observés avant la phase de correction, illustrant un regain d'intérêt des épargnants. »

Frédéric Bôl, président de l'ASPIM

Un marché à deux vitesses : les gagnants et les perdants

La concentration de la collecte révèle un fossé croissant. Cinq sociétés de gestion (Corum AM, Arkéa REIM, Iroko, Alderan et Atland Voisin) captent à elles seules 63 % de la collecte nette annuelle, avec respectivement 815, 600, 590, 494 et 372 millions d'euros. Ces acteurs partagent un trait commun : une exposition internationale forte et une politique de frais compétitive.

À l'opposé, les SCPI historiques à dominante bureaux parisiens subissent une hémorragie. Patrimmo Commerce affiche 19,63 % de sa capitalisation en parts bloquées. Primopierre cumule 252 millions d'euros de demandes de retrait non honorées (11,56 % de sa capitalisation). LF Grand Paris Patrimoine voit sa distribution cible s'effondrer de 55 à 60 % pour 2026. Le prix de part moyen pondéré a reculé de 3,45 % en 2025, l'essentiel des baisses se concentrant sur le premier semestre.

Quels risques pour les investisseurs ?

Cette ruée vers l'international n'est pas exempte de risques. L'exposition aux devises (notamment la livre sterling pour les SCPI investies au Royaume Uni) introduit une volatilité supplémentaire. Les marchés immobiliers étrangers obéissent à des cycles propres et à des cadres réglementaires que les épargnants français maîtrisent moins bien. La liquidité reste un enjeu : les SCPI demeurent des placements à horizon long, généralement 8 à 12 ans minimum.

Le risque de concentration géographique mérite également une attention particulière. Certains véhicules affichent plus de 50 % de leurs actifs dans un seul pays (Corum XL avec 54 % au Royaume Uni, par exemple). Un retournement localisé pourrait peser sur les distributions. Les investisseurs doivent aussi intégrer le risque de modification des conventions fiscales, même si celui ci reste théorique à court terme.

Ce qu'il faut surveiller dans les prochains mois

Plusieurs indicateurs guideront l'évolution du marché au deuxième trimestre 2026. La poursuite ou non de la baisse des taux directeurs de la BCE, actuellement en pause face au choc pétrolier, déterminera la trajectoire des valorisations immobilières européennes. Le volume des parts en attente de rachat, qui a légèrement diminué fin 2025 avec 11 revalorisations de prix de part au quatrième trimestre, sera scruté comme un baromètre de la confiance.

L'évolution de la collecte au premier trimestre 2026, dont les chiffres seront publiés par l'ASPIM en mai, confirmera ou infirmera la tendance à l'internationalisation. Enfin, la loi de finances 2026, qui relève les prélèvements sur les revenus du patrimoine à 18,6 % (contre 17,2 %), renforce mécaniquement l'attrait des SCPI européennes exonérées de ces cotisations. Cet écart fiscal élargi pourrait accélérer encore la migration des capitaux vers les véhicules investis hors de France.

Sources

• ASPIM, Communiqué de presse T4 2025, février 2026
• Meilleurtaux Placement, « Les SCPI fuient massivement la France », mars 2026
• Weelim, « SCPI : le bilan complet de 2025 », mars 2026
• Louveinvest, « Les meilleures SCPI internationales 2026 »
• MeilleureSCPI.com, « SCPI internationales mars 2026 »
• Fiscalimmo, « Avantages d'investir dans une SCPI européenne en 2026 »
• FranceSCPI, « Classement SCPI européennes 2026 »
• Portail SCPI, « Collecte SCPI rendement bilan 2025 »