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Les réformes réglementaires des SCPI de 2024 à 2026 : ordonnance AIFM, nouvelles obligations de transparence, PGA obligatoire, valeur liquidative, protection des investisseurs. Guide complet.
Le cadre réglementaire des SCPI a connu une transformation profonde entre 2024 et 2026. Deux textes majeurs ont réformé en profondeur les règles du jeu : l'ordonnance du 3 juillet 2024 qui transpose la directive européenne AIFM 2 en droit français, et l'ordonnance du 24 octobre 2024 qui renforce les obligations de transparence et de reporting. Ces réformes touchent la valorisation des actifs, les indicateurs de performance publiés, les règles de liquidité et les conditions d'information des investisseurs. Ce guide vous explique les changements concrets et leurs implications pour les associés de SCPI.
Le cadre réglementaire des SCPI repose sur plusieurs textes fondateurs. La loi du 31 décembre 1970 a créé les premières structures juridiques permettant l'investissement collectif en immobilier. Le régime actuel des SCPI est principalement encadré par les articles L214-50 à L214-84 du Code monétaire et financier, régulièrement complétés par des textes réglementaires de l'AMF.
Avant les réformes de 2024, les obligations de reporting des SCPI étaient moins standardisées qu'elles ne le sont aujourd'hui. Les sociétés de gestion publiaient des informations financières selon des formats hétérogènes, ce qui rendait les comparaisons entre fonds difficiles pour les investisseurs non initiés. Le taux de distribution était calculé selon des méthodes variables selon les SGP, et la transparence sur la valeur des actifs était inégale.
La période 2023 et 2024 a mis en lumière les limites du cadre réglementaire existant. La remontée rapide des taux directeurs de la BCE (de 0 à 4,5 % entre mars 2022 et septembre 2023) a entraîné une dévalorisation des actifs immobiliers, en particulier dans le secteur des bureaux. Plusieurs SGP ont tardé à ajuster leurs prix de parts à la baisse, laissant subsister un écart important entre les prix de souscription et la valeur réelle des actifs.
Les investisseurs découvraient avec surprise que des SCPI affichant des taux de distribution attractifs avaient en réalité subi des moins-values patrimoniales significatives. L'absence d'un indicateur de performance globale officiel et standardisé rendait difficile la détection précoce de ces situations. C'est dans ce contexte que les réformes de 2024 ont été préparées et adoptées.
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Scanner mes SCPILa directive 2011/61/UE relative aux gestionnaires de fonds d'investissement alternatifs (AIFM) a été révisée par la directive 2024/927/UE, dite AIFM 2. Cette révision vise à harmoniser les règles applicables aux gestionnaires de fonds alternatifs dans toute l'Union européenne, à renforcer la protection des investisseurs et à améliorer la transparence des marchés.
La transposition de cette directive en droit français par l'ordonnance du 3 juillet 2024 a modifié plusieurs aspects du cadre applicable aux SCPI, considérées comme des fonds d'investissement alternatifs (FIA) au sens du droit européen.
L'ordonnance de juillet 2024 renforce les exigences relatives à la valorisation des actifs des SCPI. Les expertises immobilières indépendantes doivent désormais être réalisées selon des méthodes harmonisées et publiées de façon plus fréquente et plus transparente.
La valeur de reconstitution du patrimoine, qui sert de référence pour la fixation des prix de souscription des SCPI à capital variable, est désormais calculée et publiée semestriellement de façon obligatoire pour toutes les SCPI (contre une pratique plus variable avant la réforme). La fourchette de plus ou moins 10 % autour de cette valeur de reconstitution, dans laquelle doit s'inscrire le prix de souscription, reste maintenue.
L'ordonnance de juillet 2024 a également renforcé les exigences relatives à la gestion de la liquidité des SCPI à capital variable. Les SGP doivent désormais documenter de façon plus précise leur politique de gestion de la liquidité, anticiper les risques de déséquilibre entre flux entrants et sortants, et mettre en place des outils de gestion de la liquidité conformes aux standards européens.
Ces dispositions visent à prévenir les situations de blocage des retraits observées en 2023 et 2024. Elles ne garantissent pas l'absence de tout délai de retrait en cas de tension de marché, mais elles imposent aux SGP d'anticiper ces situations et de communiquer plus clairement sur les risques de liquidité.
C'est sans doute la mesure la plus visible pour les investisseurs particuliers. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les SCPI sont tenues de publier annuellement un indicateur de Performance Globale Annuelle (PGA) calculé selon une méthode standardisée définie par l'ASPIM.
La PGA combine le taux de distribution (TD) et la variation du prix de part sur l'année. Elle donne une image complète de la performance d'un investissement en SCPI, en intégrant à la fois le rendement courant (dividendes) et la création ou destruction de valeur patrimoniale (évolution du prix de part).
Avant cette obligation, les SCPI pouvaient mettre en avant leur seul taux de distribution, qui peut rester attractif même lorsque la valeur du patrimoine se déprécie. La PGA obligatoire interdit désormais cette lecture partielle de la performance. Pour une explication détaillée de cet indicateur et de son utilisation, consultez notre article Taux de distribution, PGA, TRI : comprendre les indicateurs SCPI.
L'ordonnance du 24 octobre 2024 impose également la publication régulière d'une valeur liquidative (VL) pour toutes les SCPI. La valeur liquidative est calculée en divisant la valeur nette d'inventaire des actifs par le nombre de parts en circulation.
Cette mesure est inspirée du cadre applicable aux fonds d'investissement en valeurs mobilières (OPCVM), qui publient leur valeur liquidative quotidiennement ou hebdomadairement. Pour les SCPI, la fréquence de publication de la VL est moins élevée (semestrielle ou trimestrielle selon les fonds), mais sa publication obligatoire offre un nouveau point de comparaison entre le prix de souscription et la valeur intrinsèque des actifs.
Un écart significatif entre le prix de souscription et la valeur liquidative peut signaler que la SCPI est surcotée (prix de souscription supérieur à la VL) ou sous-cotée (prix de souscription inférieur à la VL). Cette information était difficile à obtenir avant la réforme.
Depuis le 1er janvier 2025, les SCPI doivent publier un Document d'Informations Clés (DIC ou KID en anglais) standardisé au niveau européen, selon le format défini par le règlement européen PRIIPs (Packaged Retail and Insurance-based Investment Products).
Ce document synthétique contient : la description du fonds et de ses objectifs, les scénarios de performance à différents horizons (1 an, 5 ans, horizon recommandé), la décomposition des coûts totaux sur une durée normalisée, et les indicateurs de risque sur une échelle harmonisée de 1 à 7.
Le DIC standardisé permet pour la première fois une comparaison directe entre SCPI sur la base des mêmes métriques de coût et de risque, calculées selon les mêmes méthodes. C'est un progrès significatif pour les investisseurs particuliers qui souhaitent comparer plusieurs fonds avant d'investir.
Au-delà des indicateurs annuels, les réformes de 2024 ont également renforcé les obligations de communication continue des SCPI. Les bulletins trimestriels doivent désormais inclure un ensemble d'informations standardisées : le montant des parts en attente de retrait (pour les SCPI à capital variable), le TOF global et par catégorie d'actifs, l'évolution du RAN (report à nouveau), la liste des acquisitions et cessions réalisées dans le trimestre, et les perspectives de distribution.
Cette standardisation des bulletins trimestriels améliore la comparabilité entre SCPI et facilite le suivi régulier par les investisseurs.
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Lancer la simulationL'obligation de publier la PGA protège les investisseurs contre une communication axée exclusivement sur le taux de distribution. Une SCPI qui affichait un TD de 5 % tout en subissant une dépréciation de son patrimoine de 8 % devra désormais afficher une PGA de moins 3 %, ce qui donne une image beaucoup plus honnête de la performance réelle.
Le DIC standardisé et la PGA calculée selon une méthode commune permettent enfin des comparaisons directes entre SCPI sur des bases objectives. Avant les réformes, les SGP pouvaient présenter leurs performances selon des méthodes avantageuses pour elles, rendant les comparaisons trompeuses.
Les nouvelles obligations de publication sur les parts en attente de retrait et la politique de liquidité permettent aux investisseurs d'anticiper plus tôt les tensions potentielles sur un fonds. Un investisseur qui observe une croissance rapide des parts en attente de retrait peut décider de ne pas investir dans ce fonds ou de réduire son exposition avant que la situation ne s'aggrave. Pour suivre ces données en temps réel, notre scanner de santé SCPI agrège les données de liquidité publiées par toutes les SCPI actives.
L'Autorité des Marchés Financiers est l'organisme de tutelle des SCPI et des sociétés de gestion de portefeuille. Elle agrée les SGP qui souhaitent créer et gérer des SCPI, valide les notices d'information (documents réglementaires qui décrivent chaque SCPI aux investisseurs potentiels), et supervise le respect des obligations légales et réglementaires.
L'AMF dispose de pouvoirs de sanction en cas de manquement aux obligations réglementaires : sanctions pécuniaires, interdictions d'exercice, retrait d'agrément dans les cas les plus graves. L'activité de supervision a été renforcée suite aux tensions observées sur le marché SCPI en 2023 et 2024.
L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier est l'organisation professionnelle qui représente les SGP gérant des SCPI et des OPCI. L'ASPIM joue un rôle clé dans la normalisation des pratiques : elle définit les méthodes de calcul des indicateurs (dont la PGA), publie des études et bilans du marché, et représente la profession auprès des pouvoirs publics et des régulateurs européens.
Les données statistiques publiées par l'ASPIM (collecte annuelle, capitalisation globale, taux de distribution moyen, etc.) constituent la référence du marché.
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Faire le quizLes réformes de 2024 ne constituent pas le point final de l'évolution réglementaire. Plusieurs chantiers sont encore en cours ou en préparation.
La révision des règles d'investissement des SCPI, notamment pour permettre une plus grande diversification vers des actifs non traditionnels (infrastructures, actifs liés à la transition énergétique, actifs de santé), est une piste explorée au niveau européen. La France pourrait autoriser les SCPI à augmenter leur exposition à des actifs alternatifs jusqu'à 35 % de leur patrimoine, contre des limites plus strictes aujourd'hui.
Le renforcement des exigences ESG (Environnement, Social, Gouvernance) est une autre tendance de fond. Le label ISR Immobilier, déjà adopté par plusieurs SCPI, pourrait voir ses critères renforcés et son périmètre élargi. Les SCPI qui n'intègrent pas de critères ESG dans leur gestion pourraient se voir imposer des obligations de reporting supplémentaires.
La supervision des risques systémiques liés à l'immobilier collectif est également renforcée au niveau européen, dans le cadre du Comité européen du risque systémique (ESRB). Les SCPI françaises, en tant que fonds d'investissement alternatifs de taille significative, entrent dans le périmètre de cette surveillance macroprudentielle.
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Lancer le simulateurLa multiplication des indicateurs réglementaires obligatoires (PGA, VL, DIC) et leur standardisation représentent une opportunité pour les investisseurs bien informés. Notre équipe décrypte chaque trimestre les indicateurs publiés par les principales SCPI du marché pour vous aider à détecter les fonds solides et à éviter ceux qui traversent des difficultés structurelles.
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Les réformes réglementaires de 2024 et 2025 ont transformé en profondeur le niveau de transparence du marché SCPI. La Performance Globale Annuelle obligatoire, la valeur liquidative publiée régulièrement et le Document d'Informations Clés standardisé permettent désormais aux investisseurs de comparer les fonds sur des bases objectives et d'anticiper plus tôt les difficultés potentielles. Ces avancées constituent un progrès réel pour la protection des épargnants, même si elles ne suppriment pas les risques inhérents à tout investissement immobilier. La compréhension de ces indicateurs réglementaires est désormais une compétence indispensable pour tout investisseur SCPI sérieux.
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