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Protégez votre copropriété pendant les travaux : garanties MRI, dommages ouvrage, décennale, franchises et bonnes pratiques. Guide expert actualisé.
Les travaux de rénovation en copropriété sont indispensables pour préserver la valeur de l'immeuble, mais ils génèrent des risques financiers considérables. En France, les dégâts des eaux représentent à eux seuls 43,7 % des sinistres déclarés en 2024, soit environ 2 millions de cas et 2,39 milliards d'euros d'indemnisations (France Assureurs, Bilan 2024). Pour les copropriétés engagées dans des travaux, le contrat Multirisque Immeuble (MRI) constitue le premier filet de sécurité financier. Complété par la garantie dommages ouvrage et les assurances professionnelles des intervenants, il protège le patrimoine collectif contre les sinistres accidentels, les malfaçons et les responsabilités civiles. Ce guide détaille l'ensemble des garanties, leurs conditions d'application, les franchises et plafonds actualisés, ainsi que les bonnes pratiques pour sécuriser chaque étape du chantier.
À retenir :
- Le contrat MRI couvre les parties communes et, sous conditions, les parties privatives pendant les travaux (incendie, dégâts des eaux, RC du syndicat)
- La garantie dommages ouvrage est obligatoire pour tout gros ouvrage affectant la solidité de l'immeuble (article L.242 1 du Code des assurances)
- La surprime catastrophe naturelle est passée de 12 % à 20 % depuis le 1er janvier 2025 (arrêté du 22 décembre 2023)
- Le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans, y compris celles de moins de 50 lots depuis le 1er janvier 2025
- Une déclaration de sinistre tardive peut entraîner un refus d'indemnisation : respectez le délai de 5 jours ouvrés
En avril 2023, dans une copropriété du centre ville de Marseille, un ouvrier chargé du décapage de l'ancienne couverture a déclenché un incendie en manipulant un chalumeau. Le bilan des dégâts illustre l'ampleur des risques sur un chantier de copropriété :
| Poste de réparation | Coût estimé |
|---|---|
| Remplacement de la charpente (30 m²) | 32 000 € |
| Isolation et remise en état des plafonds | 18 000 € |
| Nettoyage et décontamination des parties communes | 22 500 € |
| Total | 72 500 € |
Grâce à la prise en charge par le contrat MRI de la copropriété, ces montants ont été indemnisés en moins de quatre mois, dans l'attente du recouvrement ultérieur auprès de l'entreprise fautive. Sans cette couverture, chaque copropriétaire aurait dû contribuer à hauteur de 2 500 € en moyenne, majorés des intérêts de retard. Ce cas illustre pourquoi la vérification des garanties avant tout démarrage de chantier représente une priorité absolue pour le syndic et le conseil syndical.
Le contrat Multirisque Immeuble protège en principe les parties communes et, sous conditions, les parties privatives de l'immeuble. Pendant les travaux, il est impératif de vérifier que votre contrat inclut les garanties suivantes.
Incendie, explosion et implosion : cette garantie couvre les dommages consécutifs aux flammes ou aux gaz en provenance du chantier. Elle intervient notamment lorsque des travaux de soudure, de découpe ou d'étanchéité à la flamme sont réalisés sur les parties communes.
Dégâts des eaux : les infiltrations liées aux modifications de toiture, aux raccordements provisoires ou aux chutes de matériaux sont couvertes. En copropriété, 65 % des dégâts des eaux impactent au moins deux logements distincts selon l'Agence Qualité Construction, ce qui rend cette garantie particulièrement stratégique.
Responsabilité civile du syndicat : elle couvre les dommages causés à des tiers (passants, voisins, visiteurs) par les installations du chantier, les échafaudages ou le matériel de découpe. La loi ALUR (article 9 1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2014 366 du 24 mars 2014) impose à chaque syndicat de copropriétaires de s'assurer contre cette responsabilité civile.
Vandalisme et vol : la protection du matériel laissé sur site est assurée si le contrat le prévoit spécifiquement. Une clause dédiée doit être vérifiée, car cette garantie n'est pas systématiquement incluse dans les contrats standard.
Catastrophes naturelles : les tempêtes, inondations et glissements de terrain reconnus par arrêté interministériel sont couverts. Depuis le 1er janvier 2025, la surprime catastrophe naturelle est passée de 12 % à 20 % sur tous les contrats MRI et MRH, générant un surcoût estimé à 16 € par ménage et par an (arrêté du 22 décembre 2023, France Assureurs).
Déclaration préalable des travaux : l'assureur doit être informé dès l'assemblée générale validant le projet de travaux. L'article L.113 2 du Code des assurances impose cette obligation d'information, sous peine de réduction proportionnelle de l'indemnité voire de déchéance de garantie.
Respect des normes et règles de l'art : le chantier doit être conduit selon les Documents Techniques Unifiés (DTU) et les normes en vigueur. Un manquement à ces règles constitue un motif de refus de garantie par l'assureur.
Limites d'intervention : certaines opérations lourdes portant sur la structure porteuse ou les fondations peuvent nécessiter des extensions de garantie spécifiques ou un avenant « clause travaux ». Le syndic doit systématiquement interroger l'assureur en amont pour s'assurer que la nature des travaux est bien couverte.
La garantie dommages ouvrage (DO) est obligatoire pour tout gros ouvrage affectant la solidité de l'immeuble, conformément à l'article L.242 1 du Code des assurances, issu de la loi Spinetta du 4 janvier 1978. En copropriété, c'est le syndic qui doit proposer la souscription de cette assurance à l'assemblée générale.
La DO offre une indemnisation rapide, sans attendre la recherche de responsabilités ni la décision judiciaire. L'assureur dispose de 60 jours pour statuer sur la prise en charge, puis de 90 jours pour formuler une offre d'indemnisation, et de 15 jours supplémentaires pour procéder au règlement une fois l'offre acceptée.
Elle prend en charge les malfaçons relevant de la décennale pendant 10 ans après la réception des travaux. Les désordres couverts sont ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination : fissures structurelles importantes, affaissement des planchers, effondrement de toiture, défauts d'étanchéité majeurs.
| Type de travaux | Montant estimé | Prime DO estimée | Taux |
|---|---|---|---|
| Réfection de toiture | 200 000 € | 4 000 à 6 000 € | 2 à 3 % |
| Ravalement de façade | 160 000 € | 4 480 € | 2,8 % |
| Réhabilitation lourde | 500 000 € | 5 000 à 15 000 € | 1 à 3 % |
Pour les professionnels et copropriétés, la prime DO représente généralement 1 % à 3 % du coût total des travaux (Le Comparateur Assurance, données 2026). Pour les particuliers, ce taux monte à 6 % voire 7 %. La prime est collectée en une seule fois à la souscription, avec un ajustement possible dans les deux mois suivant l'achèvement du projet.
La DO ne remplace pas le MRI. Elle intervient exclusivement pour les désordres de nature décennale (malfaçons structurelles), tandis que le MRI couvre les sinistres accidentels (incendie, dégâts des eaux, catastrophes naturelles) et la responsabilité civile du syndicat. Les deux contrats se complètent pour offrir une protection globale. Pour approfondir cette distinction, consultez notre guide sur les différences entre dommages ouvrage et décennale.
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Les entreprises et artisans intervenant sur le chantier de la copropriété doivent justifier de deux assurances distinctes, exigées par la loi Spinetta du 4 janvier 1978.
La RC Pro couvre tous les dommages causés à autrui du fait de l'activité professionnelle de l'intervenant. Elle protège la copropriété en cas de négligence, d'erreur ou de faute de l'entreprise pendant les travaux.
La garantie décennale couvre pendant 10 ans les vices et malfaçons affectant la solidité ou la destination de l'ouvrage. Elle est obligatoire pour tous les professionnels du bâtiment avant le démarrage de tout chantier. Le défaut de souscription expose le professionnel à une peine de 6 mois d'emprisonnement et 75 000 € d'amende (article L.243 3 du Code des assurances). Pour un guide complet sur cette garantie, consultez notre article dédié à l'assurance décennale.
Le syndic et le conseil syndical doivent appliquer une rigueur absolue dans la vérification des assurances :
Les franchises et plafonds d'indemnisation varient selon la nature du sinistre et les clauses du contrat MRI. Le tableau suivant présente les montants couramment pratiqués sur le marché français.
| Nature du sinistre | Franchise habituelle | Plafond indicatif |
|---|---|---|
| Incendie sur chantier | 500 € | 200 000 € |
| Dégâts des eaux liés aux travaux | 380 € | 150 000 € |
| Catastrophe naturelle (non professionnel) | 380 € (légal) | 300 000 € |
| Sécheresse et mouvement de terrain | 1 520 € (légal) | 300 000 € |
| Vol et vandalisme sur site | 760 € | 100 000 € |
Qui supporte la franchise en copropriété ? Lorsque le sinistre affecte les parties communes ou des zones mixtes (communes et privatives), c'est le syndicat des copropriétaires qui supporte la franchise. Ce coût est réparti entre les copropriétaires selon les tantièmes définis par le règlement de copropriété.
Convention IRSI pour les dégâts des eaux : la convention d'Indemnisation et de Recours des Sinistres Immeuble (IRSI), en vigueur depuis le 1er juin 2018, s'applique aux dégâts des eaux et incendies dont le montant est inférieur ou égal à 5 000 € HT par local sinistré. Elle se décompose en deux tranches : la tranche 1 pour les sinistres jusqu'à 1 600 € et la tranche 2 pour les sinistres entre 1 601 € et 5 000 € HT. Au delà de 5 000 € HT, la procédure classique de droit commun s'applique.
Ces montants varient selon les compagnies, la localisation géographique et le profil de risque de l'immeuble. La négociation avec l'assureur ou la mise en concurrence permet souvent de réduire les franchises. Pour comprendre comment ces paramètres influencent les charges de copropriété, consultez notre guide sur l'optimisation du budget du syndic.
Une gestion rigoureuse du sinistre réduit significativement le délai de règlement. Selon la Fédération Française de l'Assurance (FFA, Enquête 2023), une déclaration rapide et complète diminue de 30 % le délai moyen d'indemnisation.
1. Information rapide de l'assureur : dès la constatation du sinistre, informez votre assureur par téléphone, puis confirmez par lettre recommandée avec accusé de réception. L'article L.113 2 du Code des assurances fixe les délais suivants :
| Type de sinistre | Délai de déclaration |
|---|---|
| Dégâts des eaux, incendie, bris de glace | 5 jours ouvrés |
| Vol, acte de vandalisme | 2 jours ouvrés |
| Catastrophe naturelle (après arrêté) | 10 jours ouvrés |
2. Constat contradictoire : un expert mandaté par l'assureur intervient généralement sous 10 jours pour établir un rapport sur l'étendue des dommages. En copropriété, le syndic coordonne l'accès de l'expert aux parties communes et facilite les contacts avec les copropriétaires concernés.
3. Transmission des justificatifs : rassemblez et transmettez les devis détaillés, factures, photographies datées, procès verbal de réception des travaux et tout document attestant de la nature et de l'ampleur des dommages.
4. Suivi actif du dossier : relancez l'assureur chaque mois pour éviter qu'un dossier ne tombe en sommeil. Documentez chaque échange (date, interlocuteur, contenu) pour constituer un historique en cas de litige.
En cas de catastrophe naturelle, la déclaration doit intervenir dans les 10 jours ouvrés suivant la publication de l'arrêté interministériel au Journal Officiel. La franchise légale de 380 € s'applique (1 520 € pour les sinistres liés à la sécheresse).
Parties communes, responsabilité civile, dégâts des eaux : vérifiez que votre couverture multirisque est à jour.
Demander un audit gratuitLe cadre réglementaire de l'assurance en copropriété a connu plusieurs évolutions majeures ces dernières années. Le syndic doit connaître et appliquer ces dispositions pour sécuriser la copropriété.
L'article 9 1 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014, impose trois obligations distinctes :
Pour approfondir les obligations liées aux propriétaires non occupants, consultez notre guide complet sur l'assurance PNO et notre article sur la loi ALUR et l'assurance PNO obligatoire.
Le PPT est désormais obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Son calendrier d'application s'est déployé progressivement :
| Taille de la copropriété | Date d'obligation |
|---|---|
| 200 lots et plus | 1er janvier 2023 |
| 51 à 200 lots | 1er janvier 2024 |
| Moins de 50 lots | 1er janvier 2025 |
Le PPT identifie les travaux nécessaires sur un horizon de 10 ans pour la sécurité, la santé et la performance énergétique de l'immeuble (Service Public.fr). Les assureurs intègrent désormais la conformité au PPT dans leur évaluation des risques. Une copropriété qui reporte les travaux identifiés comme nécessaires s'expose à des majorations de prime, voire à un refus de renouvellement du contrat MRI.
Depuis le 1er janvier 2026, le Diagnostic de Performance Énergétique collectif est obligatoire pour toutes les copropriétés de moins de 50 lots dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013. Ce diagnostic oriente les travaux de rénovation énergétique et influence directement les choix assurantiels, notamment pour les copropriétés envisageant l'installation de panneaux solaires ou d'équipements de performance énergétique.
L'arrêté du 22 décembre 2023 a relevé la surprime catastrophe naturelle de 12 % à 20 % sur tous les contrats d'assurance de biens, à compter du 1er janvier 2025. Pour une copropriété, cette hausse se traduit par un surcoût direct sur la prime MRI, estimé à 16 € par ménage et par an. Cette augmentation vise à combler le déficit cumulé de 1,9 milliard d'euros du régime des catastrophes naturelles (France Assureurs). Pour comprendre l'impact des sinistres climatiques sur votre contrat, consultez notre guide dédié aux sinistres climatiques et au multirisque immeuble.
La prévention représente la première des garanties. Selon le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment (CSTB, Guide 3e édition, décembre 2024), une démarche structurée de prévention réduit significativement la fréquence des sinistres sur chantier.
Réunion préparatoire : organisez une rencontre entre le syndic, le conseil syndical et les entreprises pour définir les modalités de sécurité (accès, stockage des matériaux, plan d'évacuation). Cette réunion permet d'identifier en amont les zones à risque et de formaliser les consignes par écrit.
Vérification exhaustive des assurances : collectez et archivez les attestations de RC Pro, de garantie décennale et éventuellement de DO de chaque intervenant. Vérifiez que les montants assurés correspondent aux montants réels des travaux.
Plan de prévention : rédigez une note de sécurité intégrant les risques spécifiques au chantier (chute d'objets, émissions de poussière, circulation sur trottoir, manipulation de produits chimiques ou de chalumeau).
Délimitation et sécurisation des zones : balisez les zones à risque (toiture, façades, réseaux) avant toute intervention. La signalétique doit être visible par les copropriétaires, les visiteurs et les passants.
Communication transparente : informez les copropriétaires et les voisins des dates clés, des horaires de travaux et des consignes de sécurité. Un affichage dans les parties communes et une notification écrite constituent de bonnes pratiques.
Suivi régulier : le syndic ou un représentant du conseil syndical doit effectuer des visites de contrôle régulières pour vérifier le respect des consignes de sécurité et l'avancement des travaux conformément au cahier des charges.
L'indice FFB (Fédération Française du Bâtiment) du coût de la construction a atteint un niveau record de 1 183,5 au troisième trimestre 2025, contre 1 174,6 au même trimestre de 2024, soit une progression de +0,76 % en glissement annuel (Droit Finances, données FFB 2025). Cet indice sert de base à la révision annuelle des primes d'assurance MRI et MRH, car il reflète directement l'évolution du coût de réparation des sinistres.
Jean Marc Jancovici, président du Shift Project, a souligné lors d'une intervention publique en 2025 que « la combinaison du vieillissement du parc immobilier français et de l'intensification des événements climatiques va mécaniquement accroître la sinistralité des copropriétés dans les décennies à venir ».
En 2024, les événements climatiques ont coûté 5 milliards d'euros aux assureurs français, dont 2,2 milliards pour les tempêtes, la grêle et la neige, et 2 milliards pour les catastrophes naturelles stricto sensu (France Assureurs, Bilan 2024). La Caisse Centrale de Réassurance (CCR) projette une escalade de +40 % des coûts climatiques d'ici 2050.
Pour les copropriétés, cette tendance se traduit par des hausses de prime MRI estimées entre 7 % et 15 % selon les régions en 2026 (sources : Cabinet Addactis, LeLynx). Les zones les plus touchées sont les Hauts de France (+15 %), la région PACA (+13 %) et la Nouvelle Aquitaine (+11 %).
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Être rappelé sous 6hLa loi ALUR (article 9 1 de la loi du 10 juillet 1965) impose au syndicat des copropriétaires de s'assurer contre sa responsabilité civile. Bien que le contrat MRI ne soit pas légalement « obligatoire » en tant que tel, il constitue dans la pratique la seule manière de couvrir l'ensemble des risques liés aux parties communes (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile). Aucun professionnel de l'immobilier ne recommande de gérer une copropriété sans MRI.
C'est le syndic qui doit proposer la souscription de la DO à l'assemblée générale des copropriétaires, conformément à l'article L.242 1 du Code des assurances. La décision de souscription est votée en AG. En cas de travaux urgents, le syndic peut souscrire directement et faire ratifier à la prochaine assemblée. Le défaut de souscription expose le syndic à sa responsabilité personnelle.
Il est strictement interdit de faire intervenir une entreprise sans attestation de garantie décennale en cours de validité pour des travaux relevant de cette obligation. Le syndic engage sa responsabilité en cas de non vérification. Si une malfaçon survient et que l'entreprise n'est pas assurée, la copropriété devra supporter l'intégralité des coûts de réparation, sans recours possible auprès d'un assureur.
La convention IRSI s'applique aux dégâts des eaux et incendies en immeuble lorsque le montant des dommages est inférieur ou égal à 5 000 € HT par local sinistré. Pour les sinistres de chantier dont le montant dépasse ce seuil, la procédure de droit commun s'applique, avec expertise contradictoire et recours entre assureurs.
Le délai est de 5 jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre pour les dégâts des eaux et incendies (article L.113 2 du Code des assurances). Pour un vol ou un acte de vandalisme, ce délai est réduit à 2 jours ouvrés. En cas de catastrophe naturelle, le délai est de 10 jours ouvrés après la publication de l'arrêté interministériel au Journal Officiel.
Les travaux de rénovation énergétique (isolation thermique, remplacement de chaudière, installation de panneaux solaires) sont couverts par le MRI au même titre que les autres travaux, sous réserve de déclaration préalable à l'assureur. La garantie dommages ouvrage est également nécessaire si ces travaux affectent la solidité de l'ouvrage ou son étanchéité.
France Épargne met à votre disposition son expertise en assurance immobilière pour sécuriser votre copropriété pendant et après les travaux. Nos conseillers spécialisés analysent vos contrats MRI existants, identifient les lacunes de couverture et négocient des conditions adaptées à votre profil de risque.
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Les travaux en copropriété représentent un investissement stratégique pour la valeur et la pérennité de l'immeuble, mais les risques financiers associés exigent une protection rigoureuse. Un contrat MRI correctement dimensionné, complété par une garantie dommages ouvrage et des assurances professionnelles valides, constitue le socle indispensable de cette protection. Les évolutions réglementaires récentes, notamment la hausse de la surprime catastrophe naturelle à 20 %, l'obligation du PPT pour toutes les copropriétés et le DPE collectif, renforcent encore la nécessité d'un audit régulier de vos garanties. N'attendez pas le sinistre pour agir : vérifiez vos couvertures, exigez les attestations de chaque intervenant et planifiez l'ensemble des démarches assurantielles avant le démarrage du chantier.
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