Le taux de distribution : point de départ du calcul
Notre simulateur utilise le taux de distribution moyen du marché SCPI de 2025, soit 4,91 % brut. Ce taux représente le rapport entre les dividendes versés et le prix de part au 1er janvier de l'exercice. Il est calculé selon la méthodologie ASPIM (Association française des Sociétés de Placement Immobilier) et constitue l'indicateur de référence du secteur.
Ce taux brut est le point de départ. Le rendement net que vous percevrez réellement dépend ensuite de votre tranche marginale d'imposition et de l'enveloppe fiscale choisie. C'est précisément ce que notre simulateur calcule pour vous en quelques secondes.
Direct vs Assurance Vie vs PER : les formules expliquées
En investissement direct, les revenus SCPI sont soumis chaque année à l'impôt sur le revenu à votre TMI et aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour un investisseur à 30 % de TMI, le rendement net est donc de 4,91 % × (1 - 0,30 - 0,172) = 2,59 % par an. C'est le cas le moins favorable fiscalement pour les contribuables moyens à hauts revenus.
En assurance vie, les SCPI sont souscrites via des unités de compte. La société d'assurance redistribue en moyenne 85 % des loyers perçus, après déduction de ses frais de gestion. En revanche, les revenus capitalisent sans imposition annuelle. Le rendement net de capitalisation est estimé à 4,91 % × 85 % - 0,60 % = 3,57 %, avant impôt sur les retraits.
Le Plan d'Épargne Retraite (PER) offre une déduction fiscale à l'entrée. Pour un versement de 50 000 € à 41 % de TMI, l'économie d'impôt immédiate est de 20 500 €. Cette somme, réinvestie, améliore significativement le rendement global sur la durée. À la sortie, les sommes sont soumises à l'IR, mais souvent à une tranche inférieure en phase de retraite.
Projection de capital : la puissance des intérêts composés
Notre simulateur projette votre capital final en appliquant la formule des intérêts composés : capital final = capital initial × (1 + taux annuel)^n. Cette projection suppose un réinvestissement intégral des revenus distribués, ce qui n'est pas systématique en SCPI. Les SCPI versent généralement des dividendes trimestriels que l'investisseur peut choisir de réinvestir ou de consommer.
Dans la réalité, la valorisation d'une SCPI dépend aussi de l'évolution du prix de part, qui peut augmenter ou diminuer en fonction de la valorisation du patrimoine immobilier sous-jacent. Notre projection est conservatrice : elle n'intègre pas de revalorisation du prix de part, ce qui en fait une estimation prudente du rendement cumulé.
