/
/
Non-résident français ? Découvrez comment obtenir une assurance emprunteur pour acheter un bien en France : conditions, surprimes, assureurs et démarches.
Vous résidez à l'étranger et souhaitez acquérir un bien immobilier en France ? L'assurance emprunteur représente une étape cruciale de votre projet, souvent plus complexe pour les non-résidents. Depuis la loi Lemoine de février 2022, vos droits ont évolué, mais des spécificités persistent selon votre pays de résidence. Ce guide complet vous accompagne pour obtenir la meilleure couverture au tarif le plus avantageux, où que vous viviez.
Un emprunteur non-résident est une personne physique qui ne réside pas fiscalement en France métropolitaine ou dans les départements d'outre-mer. Cette situation concerne plusieurs profils : expatriés français travaillant à l'étranger, binationaux vivant hors de France, étrangers souhaitant investir dans l'immobilier français, ou encore retraités installés sous d'autres cieux.
La résidence fiscale se détermine selon plusieurs critères cumulatifs ou alternatifs. Vous êtes considéré comme non-résident si votre foyer fiscal se situe hors de France, si vous exercez votre activité professionnelle principale à l'étranger, ou si le centre de vos intérêts économiques se trouve dans un autre pays. Cette distinction administrative a des conséquences directes sur l'accès à l'assurance emprunteur.
Les assureurs évaluent le risque différemment pour les non-résidents. Trois facteurs principaux influencent cette évaluation : le système de santé du pays de résidence, la stabilité politique et économique de la zone géographique, et la complexité administrative des démarches en cas de sinistre.
Un emprunteur résidant en Suisse ne présentera pas le même profil qu'un résident à Dubaï ou à Bangkok. Les assureurs considèrent que la qualité des soins médicaux, l'accès aux données de santé et la fiabilité des systèmes administratifs varient considérablement selon les pays.
Le marché français de l'assurance emprunteur s'appuie sur des statistiques de santé publique, des tables de mortalité nationales et des processus standardisés adaptés aux résidents français. Pour les non-résidents, cette mécanique bien huilée rencontre plusieurs obstacles.
Le questionnaire de santé, même supprimé pour certains profils depuis la loi Lemoine (prêts inférieurs à 200 000 € par personne avec échéance avant 60 ans), reste souvent exigé pour les non-résidents. Les assureurs compensent ainsi l'absence de visibilité sur le système de santé étranger par une évaluation médicale plus approfondie.
La gestion des sinistres pose également question. En cas d'arrêt de travail ou d'invalidité, l'assureur doit obtenir des certificats médicaux traduits, vérifier l'incapacité selon des référentiels français alors que vous exercez à l'étranger, et coordonner les remboursements avec des organismes internationaux. Cette complexité administrative justifie, aux yeux des assureurs, une tarification spécifique.
Au-delà du questionnaire médical, les non-résidents doivent compléter un questionnaire de risque de séjour. Ce document évalue la zone géographique de résidence selon plusieurs dimensions : qualité du système de santé local, stabilité politique et sécurité, risques sanitaires endémiques (paludisme, dengue, etc.), et accessibilité des soins médicaux.
Un médecin conseil de l'assureur analyse ces éléments pour déterminer une majoration tarifaire ou d'éventuelles exclusions de garanties. Par exemple, une résidence dans un pays en conflit peut entraîner l'exclusion de la garantie décès pour faits de guerre.
Calculez vos mensualités, le coût total et visualisez l'impact de l'assurance emprunteur sur votre crédit.
Lancer la simulationPour obtenir une assurance emprunteur en tant que non-résident, vous devez d'abord emprunter auprès d'une banque française ou établie dans l'Espace Économique Européen. Les banques françaises acceptent généralement de financer des non-résidents sous certaines conditions : apport personnel de 30 à 40% (contre 10 à 20% pour les résidents), revenus justifiés et réguliers (souvent avec conversion en euros), et projet d'investissement locatif ou résidence secondaire.
Les banques exigent systématiquement une domiciliation bancaire en France pour gérer les prélèvements du crédit et des assurances. Certains établissements imposent également un garant solidaire résidant en France, notamment pour les primo-accédants non-résidents.
Les assureurs français classent les pays en plusieurs catégories de risque. La zone 1 comprend l'Union Européenne, l'Espace Économique Européen (Norvège, Islande, Liechtenstein), la Suisse, Monaco, et les collectivités d'outre-mer françaises (Nouvelle-Calédonie, Polynésie française, Wallis-et-Futuna). Ces destinations bénéficient généralement de conditions standard sans surprime majeure.
La zone 2 inclut les pays de l'OCDE hors Europe (États-Unis, Canada, Australie, Japon, Corée du Sud, Nouvelle-Zélande) ainsi que certains pays émergents stables (Singapour, Émirats Arabes Unis, Qatar). Une surprime de 20 à 50% s'applique couramment pour ces résidences.
La zone 3 regroupe les pays à risque élevé : zones de conflit, pays instables politiquement, régions à risques sanitaires majeurs. Les surprimes atteignent 100% ou plus, voire un refus pur et simple selon l'assureur.
Contrairement à une idée reçue, la nationalité importe moins que la résidence effective. Un Français expatrié à Dubaï subira les mêmes contraintes qu'un Émirati résidant aux Émirats. Inversement, un Américain résidant à Paris bénéficiera des conditions standard d'un résident français.
Toutefois, certains assureurs appliquent des restrictions selon la nationalité pour des raisons de conformité réglementaire (sanctions internationales, embargos) ou de gestion des risques (ressortissants de pays en conflit avec la France).
Le taux de base d'une assurance emprunteur dépend de l'âge, de l'état de santé, du statut fumeur, du montant emprunté et des garanties souscrites. Pour les non-résidents, une surprime géographique s'ajoute à ce taux de base.
Cette surprime oscille entre 0% (Union Européenne, EEE) et plus de 100% (zones à très haut risque). Un emprunteur de 35 ans en bonne santé, résidant en France, paie environ 0,15% du capital emprunté. Le même profil résidant à New York paiera 0,18 à 0,22% (surprime de 20 à 50%), tandis qu'à Pékin ou Bangkok, le taux atteindra 0,25 à 0,30%.
Prenons le cas de Thomas, 38 ans, expatrié à Singapour. Il emprunte 300 000 € sur 20 ans pour un investissement locatif à Lyon. Son profil médical est excellent, il ne fume pas.
Avec un contrat de bancassurance française standard, le taux proposé atteint 0,42% compte tenu de son âge et de sa résidence hors Europe. Cotisation mensuelle : 105 €, soit 25 200 € sur 20 ans.
En passant par une délégation d'assurance spécialisée dans les expatriés, Thomas obtient un taux de 0,26% grâce à une tarification plus fine. Cotisation mensuelle : 65 €, soit 15 600 € sur 20 ans. Économie réalisée : 9 600 €.
Autre exemple : Marie, 45 ans, résidente en Belgique. Elle emprunte 250 000 € sur 15 ans pour une résidence secondaire en Bretagne. Sa résidence dans l'UE ne génère aucune surprime géographique. Le taux obtenu en délégation d'assurance est de 0,28%, contre 0,45% proposé par sa banque. Cotisation mensuelle : 58 € vs 94 €. Économie : 6 480 € sur 15 ans.
Les contrats groupe proposés par les banques appliquent une mutualisation des risques. Un expatrié paie le même taux qu'un résident du même âge, majoré d'une surprime forfaitaire selon la zone géographique. Ce système présente l'avantage de la simplicité mais pénalise les profils favorables.
La délégation d'assurance, autorisée par la loi Lagarde depuis 2010 et facilitée par la loi Lemoine depuis 2022, permet une tarification individualisée. Les assureurs alternatifs spécialisés dans les expatriés analysent finement votre pays de résidence, votre métier, et votre état de santé pour proposer un tarif sur mesure, souvent 30 à 60% moins cher que la bancassurance.
Les garanties fondamentales restent identiques : garantie décès, PTIA (Perte Totale et Irréversible d'Autonomie), ITT (Incapacité Temporaire de Travail), IPT (Invalidité Permanente Totale), et IPP (Invalidité Permanente Partielle).
Cependant, certaines garanties peuvent être exclues ou limitées selon votre résidence. La garantie ITT pose souvent problème pour les non-résidents. Comment évaluer une incapacité temporaire de travail lorsque vous exercez un métier inexistant en France, dans un environnement professionnel différent, avec des barèmes d'invalidité divergents ?
Certains assureurs proposent une garantie ITT limitée géographiquement : prise en charge uniquement si l'arrêt de travail résulte d'un accident ou maladie survenu en France. D'autres excluent purement et simplement cette garantie, se concentrant sur décès et PTIA, plus objectives à évaluer.
Ces deux garanties fondamentales sont généralement maintenues pour les non-résidents, moyennant la surprime géographique. La garantie décès couvre le capital restant dû quel que soit le lieu du décès, sauf exclusions spécifiques (faits de guerre, sports extrêmes non déclarés, etc.).
La PTIA (invalidité à 100% avec dépendance à une tierce personne pour les actes quotidiens) s'évalue selon le barème français, même si l'invalidité survient à l'étranger. L'assureur exige des certificats médicaux traduits par un traducteur assermenté, établis par des médecins reconnus.
L'IPT (invalidité permanente totale, taux supérieur à 66%) et l'IPP (invalidité permanente partielle, taux de 33 à 66%) nécessitent une expertise médicale contradictoire. Pour les non-résidents, cette expertise se complique : l'assureur peut exiger un examen par un médecin conseil en France, générant des frais de déplacement.
Certains contrats prévoient des réseaux de médecins conseils internationaux, notamment dans les grandes métropoles (New York, Londres, Singapour, Hong Kong, Dubaï). Cette option facilite la gestion des sinistres mais reste rare.
Les assureurs spécialisés proposent des aménagements contractuels pour les expatriés : franchise géographique (garanties jouant uniquement en France ou dans votre pays de résidence), clause de retour en France (suppression de la surprime si vous revenez résider en France avant la fin du prêt), ou encore garanties modulables selon vos déplacements professionnels.
Loi Lemoine, délégation d'assurance : estimez les économies possibles sur la durée de votre prêt.
Calculer mes économiesLa constitution du dossier requiert une attention particulière. Côté identité : passeport en cours de validité, justificatif de résidence à l'étranger (bail, facture d'électricité, attestation employeur), et parfois un extrait d'acte de naissance traduit.
Côté professionnel : contrat de travail ou attestation employeur précisant l'ancienneté et la nature du poste, bulletins de salaire des trois derniers mois (traduits en français si nécessaire), et justificatifs de revenus complémentaires (revenus fonciers, dividendes, pensions).
Côté médical : questionnaire de santé détaillé (même si vous êtes dispensé en tant que résident français), questionnaire de risque de séjour analysant votre environnement, et éventuellement examens médicaux complémentaires (prise de sang, électrocardiogramme, consultation spécialisée).
La souscription débute par une simulation en ligne ou un contact avec un courtier spécialisé. Vous indiquez votre pays de résidence, votre projet immobilier, le montant emprunté et la durée du prêt. Le courtier interroge plusieurs assureurs pour obtenir des devis comparatifs.
Une fois l'offre sélectionnée, vous complétez les questionnaires détaillés et fournissez les pièces justificatives. Le médecin conseil de l'assureur analyse votre dossier médical et votre questionnaire de risque de séjour. Selon votre profil, il peut demander des examens complémentaires ou un entretien téléphonique.
L'assureur émet ensuite une proposition d'assurance précisant le taux, les garanties, les exclusions et les conditions particulières liées à votre statut de non-résident. Vous disposez d'un délai de réflexion avant d'accepter. Une fois votre accord donné, le contrat est transmis à votre banque pour validation de l'équivalence des garanties selon les 18 critères CCSF.
Comptez 4 à 8 semaines pour finaliser votre assurance emprunteur en tant que non-résident, contre 2 à 4 semaines pour un résident. Les délais s'allongent en raison de l'analyse du risque de séjour, de la traduction des documents, et des échanges internationaux.
Anticipez cette durée dans votre calendrier d'acquisition. Demandez une offre de prêt avec condition suspensive d'obtention de l'assurance dans un délai raisonnable (90 jours plutôt que 45 jours standard).
Depuis le 1er septembre 2022, la loi Lemoine permet de résilier son assurance emprunteur à tout moment, sans frais ni pénalités, dès lors que le contrat d'assurance a été souscrit depuis plus de douze mois. Cette liberté bénéficie également aux non-résidents.
Si vous avez souscrit l'assurance groupe de votre banque lors de votre emprunt, vous pouvez désormais la remplacer par une délégation d'assurance plus compétitive. Aucun préavis n'est requis, une simple lettre ou email à votre assureur actuel suffit, accompagné du nouveau contrat respectant l'équivalence des garanties.
Cette flexibilité offre un levier d'économies considérable. Beaucoup d'expatriés ayant souscrit il y a plusieurs années paient des taux élevés, calculés selon les barèmes d'époque. Le marché s'est depuis ouvert, et les offres pour non-résidents se sont multipliées. Comparer régulièrement votre assurance emprunteur peut générer des milliers d'euros d'économies.
La loi Lemoine supprime le questionnaire médical sous trois conditions cumulatives : prêt immobilier pour un bien à usage d'habitation ou mixte, part assurée par personne inférieure à 200 000 €, et échéance du contrat avant le 60e anniversaire de l'emprunteur.
En théorie, ces dispositions s'appliquent aussi aux non-résidents. En pratique, certains assureurs continuent d'exiger un questionnaire médical pour les expatriés, arguant du besoin d'évaluer le risque sanitaire lié au pays de résidence. Cette pratique, contestable juridiquement, persiste dans certains établissements.
Faites valoir vos droits si vous remplissez les trois critères. La loi ne fait aucune distinction entre résidents et non-résidents. Un refus de dispense médicale peut être contesté auprès du médiateur de l'assurance.
Plusieurs assureurs se sont spécialisés dans la couverture des expatriés et non-résidents. Ces acteurs comprennent les spécificités de votre situation et proposent des contrats adaptés : couverture mondiale sans surprime excessive, réseaux de médecins conseils internationaux, gestion des sinistres en plusieurs langues, et garanties modulables selon vos déplacements.
Parmi ces spécialistes, on trouve des filiales d'assureurs internationaux (Allianz Expatriés, AXA Global, April International) et des courtiers dédiés aux Français de l'étranger. Ces acteurs affichent des taux souvent 30 à 50% inférieurs aux offres bancaires standard pour expatriés.
Les contrats internationaux prévoient une couverture sans franchise géographique. Que le sinistre survienne en France, dans votre pays de résidence, ou lors d'un déplacement professionnel ailleurs, les garanties jouent pleinement.
Cette couverture mondiale rassure particulièrement les expatriés mobiles, changeant de pays tous les deux ou trois ans. Pas besoin de renégocier l'assurance à chaque mutation, le contrat suit vos pérégrinations.
Négociez une clause de retour en France dans votre contrat. Cette disposition prévoit la suppression automatique de la surprime géographique si vous revenez résider en France avant la fin de votre prêt.
Par exemple, vous souscrivez un prêt sur 20 ans alors que vous êtes expatrié à Singapour. Vous payez un taux de 0,28% incluant une surprime de 30%. Au bout de 5 ans, vous rentrez en France. Avec la clause de retour, votre taux passe à 0,18%, aligné sur les résidents français. Vous économisez ainsi plusieurs milliers d'euros sur les 15 années restantes.
Nos conseillers comparent votre contrat actuel avec les meilleures offres du marché. Gratuit, sans engagement.
Être rappelé sous 6hRemplissez le questionnaire de risque de séjour avec précision et sincérité. Toute fausse déclaration, même involontaire, peut entraîner la nullité du contrat en cas de sinistre. Si vous pratiquez des activités à risque dans votre pays de résidence (plongée, sports mécaniques, etc.), déclarez-les.
Certains assureurs proposent d'exclure la garantie ITT pour les non-résidents, réduisant ainsi le tarif. Cette exclusion peut sembler acceptable si vous disposez d'une assurance revenu de remplacement via votre employeur expatrié.
Cependant, vérifiez les conditions de votre assurance employeur. Couvre-t-elle uniquement les accidents du travail ? S'arrête-t-elle si vous changez d'employeur ou rentrez en France ? Une double couverture temporaire vaut mieux qu'une absence de protection.
Si vous déménagez dans un autre pays en cours de prêt, informez immédiatement votre assureur. Un changement de résidence modifie votre profil de risque. Passer de Bruxelles à Lagos, par exemple, justifie une réévaluation tarifaire.
Certains contrats prévoient une clause d'adaptation automatique : si vous déménagez vers un pays à risque moindre, votre cotisation diminue. Inversement, un déménagement vers une zone à risque élevé entraîne une majoration. L'absence de déclaration expose à un refus de prise en charge en cas de sinistre.
La gestion administrative des dossiers non-résidents prend plus de temps. Ne vous y prenez pas au dernier moment. Lancez les démarches d'assurance dès l'obtention de votre offre de prêt, voire en amont si vous anticipez des difficultés (problème de santé, résidence en zone à risque).
France Épargne possède une expertise reconnue dans l'accompagnement des expatriés et non-résidents pour leur assurance emprunteur. Notre réseau de partenaires internationaux nous permet de proposer des solutions adaptées à votre situation, quel que soit votre pays de résidence.
Nous analysons votre profil complet : résidence actuelle et historique, projet immobilier en France, profil médical et professionnel, et besoins en garanties. Notre équipe compare ensuite les offres de plus de 15 assureurs spécialisés dans les non-résidents pour identifier la couverture optimale au meilleur tarif.
Nous gérons l'intégralité des démarches administratives : traduction de documents si nécessaire, coordination avec le médecin conseil de l'assureur, vérification de l'équivalence des garanties selon les 18 critères CCSF, et interface avec votre banque pour la validation du contrat. Vous bénéficiez d'un interlocuteur unique francophone, où que vous résidiez.
Notre service inclut également un accompagnement post-souscription. Si vous changez de pays de résidence, nous renégocions votre contrat pour adapter la tarification. Si vous revenez en France, nous activons la clause de retour pour supprimer les surprimes. En cas de sinistre, nous vous assistons dans la constitution du dossier et les échanges avec l'assureur.
Demander un bilan patrimonial gratuit
Obtenir une assurance emprunteur en tant que non-résident français ou étranger souhaitant investir en France reste possible, malgré les complexités administratives et tarifaires. La clé réside dans une préparation minutieuse de votre dossier, une comparaison approfondie des offres, et le recours à des spécialistes de l'expatriation.
La loi Lemoine a renforcé vos droits, même depuis l'étranger : résiliation à tout moment sans frais, et suppression du questionnaire médical sous conditions. Exploitez ces avancées pour négocier les meilleures conditions.
Anticipez les délais, déclarez avec sincérité votre situation géographique et médicale, et privilégiez la délégation d'assurance auprès d'assureurs spécialisés. Les économies réalisées justifient largement l'investissement en temps et en énergie, souvent de l'ordre de 10 000 à 20 000 € sur la durée totale du prêt.
Points clés à retenir :
À lire également :
Sources :
Un échange avec l'un de nos conseillers patrimoniaux pourrait aller plus loin. Sans frais, sans engagement, réponse garantie sous 6 heures.