Glossaire SCPI

Valeur totale du patrimoine immobilier d'une SCPI, après déduction de toutes les dettes et charges. Correspond à la somme des valeurs d'expertise de tous les actifs diminuée de l'endettement net. C'est la base de calcul de la valeur de reconstitution.

Organisation professionnelle regroupant les sociétés de gestion de SCPI, OPCI et autres fonds immobiliers régulés en France. L'ASPIM publie les statistiques officielles du marché, établit les normes et défend les intérêts de la profession auprès des régulateurs.

Régulateur français des marchés financiers qui supervise et agrée les sociétés de gestion de SCPI. L'AMF approuve les documents d'information (DIS), contrôle les pratiques commerciales et veille à la protection des épargnants. Toute SCPI doit être agréée par l'AMF pour commercialiser ses parts.

Opération consistant à vendre des actifs immobiliers détenus en portefeuille pour réinvestir dans d'autres biens. L'arbitrage permet à la société de gestion de recycler le capital vers des actifs plus performants, d'améliorer la qualité du patrimoine ou de financer des travaux. Une politique d'arbitrage active est généralement un signe de gestion dynamique.

Document publié par la société de gestion chaque trimestre, présentant les informations clés de la SCPI : dividendes versés, taux d'occupation, acquisitions réalisées, actualité du marché locatif, évolution du prix de part. Le BT est disponible gratuitement sur le site de la société de gestion et sur les plateformes spécialisées.

Structure de SCPI dont le capital (nombre total de parts) est figé, sauf lors d'augmentations de capital ponctuelles. En l'absence d'augmentation de capital, un investisseur souhaitant acquérir des parts doit les acheter sur le marché secondaire, auprès d'un associé vendeur. Cette structure crée une tension entre acheteurs et vendeurs qui peut provoquer des délais de retrait importants.

Structure de SCPI dont le capital peut augmenter en permanence par émission de nouvelles parts. Les nouvelles souscriptions permettent de financer de nouveaux actifs. En revanche, les demandes de retrait doivent être compensées par de nouvelles souscriptions de même montant. En cas de déséquilibre (plus de vendeurs que d'acheteurs), des parts peuvent se retrouver en attente.

Valeur totale d'une SCPI calculée en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix de part. Indicateur de la taille d'un fonds : une capitalisation supérieure à 500 M€ est généralement un gage de maturité et de diversification. En 2025, la capitalisation totale du marché SCPI français dépasse 88 Md€.

Stratégie consistant à financer l'achat de parts de SCPI par un emprunt bancaire pour bénéficier d'un effet de levier. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers générés par les SCPI, ce qui réduit la charge fiscale. Cette stratégie amplifie les gains mais aussi les risques : si le rendement SCPI est inférieur au coût du crédit, la stratégie est perdante.

Période entre la date de souscription et la première date à laquelle les dividendes commencent à être versés à l'investisseur. Ce délai, généralement de 3 à 6 mois, correspond au temps nécessaire à la SCPI pour investir les capitaux collectés dans de nouveaux actifs. Il est mentionné dans la note d'information de chaque SCPI.

Séparation temporaire du droit de propriété en deux composantes : la nue-propriété (détention du capital) et l'usufruit (perception des revenus). En SCPI, un investisseur peut acheter la nue-propriété avec une décote de 20 à 40 % sur le prix plein, sans percevoir de revenus pendant la durée du démembrement (5 à 20 ans). À l'extinction de l'usufruit, il récupère la pleine propriété sans frottement fiscal.

Document réglementaire obligatoire, équivalent du DIC (Document d'Information Clé) pour les SCPI, présentant les principales caractéristiques du fonds : risques, rendement historique, frais, liquidité et horizon de placement recommandé. Le DIS doit être remis avant toute souscription.

Revenu versé périodiquement (généralement trimestriellement) aux associés d'une SCPI, correspondant à leur quote-part des loyers encaissés, nets des charges de gestion. Le dividende n'est pas garanti et peut varier d'un trimestre à l'autre en fonction du taux d'occupation et des travaux.

Évaluation de la valeur vénale d'un bien immobilier réalisée par un expert indépendant et agréé. Les SCPI ont l'obligation réglementaire de faire expertiser l'ensemble de leur patrimoine chaque année par des experts externes, qui fournissent une valeur d'expertise servant de base au calcul de la valeur de reconstitution.

Commission prélevée lors de l'achat de parts de SCPI, représentant généralement 5 à 10 % du prix de souscription pour les SCPI classiques. Ces frais couvrent les coûts de distribution, de collecte et les frais d'acte notarié. Les SCPI de nouvelle génération (Iroko Zen, Remake Live) proposent 0 % de frais d'entrée, mais intègrent les coûts différemment.

Commission annuelle prélevée par la société de gestion sur les loyers bruts encaissés par la SCPI, généralement de 7 à 12 % des revenus locatifs. Ces frais rémunèrent la gestion quotidienne du patrimoine, la comptabilité, la relation avec les locataires et les assemblées générales. Ils sont déduits avant le calcul du dividende distribué.

Institut de recherche et d'analyse consacré à l'immobilier d'investissement en France. L'IEIF publie des études de référence sur les marchés immobiliers, les performances des SCPI et les évolutions réglementaires. Ses données sont utilisées par les sociétés de gestion et les investisseurs professionnels.

Indice trimestriel publié par l'INSEE utilisé pour la révision des loyers commerciaux en France. La plupart des baux commerciaux des immeubles détenus par des SCPI prévoient une indexation annuelle des loyers sur l'ILC, ce qui permet une protection partielle contre l'inflation.

Mécanisme consistant à utiliser l'endettement pour amplifier le rendement des fonds propres. En SCPI, l'effet de levier s'applique à deux niveaux : au niveau du fonds (la SCPI peut emprunter pour financer des acquisitions, dans la limite réglementaire de 40 % de la valeur des actifs) et au niveau de l'investisseur (achat de parts à crédit). Le levier amplifie les gains mais aussi les pertes.

Facilité avec laquelle les parts d'une SCPI peuvent être revendues. La liquidité est l'un des risques spécifiques des SCPI : contrairement aux actions cotées, les parts ne se revendent pas immédiatement. Pour les SCPI à capital variable, la liquidité dépend de l'équilibre entre demandes de retrait et nouvelles souscriptions. Pour les SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur sur le marché secondaire.

Ratio d'endettement exprimé en pourcentage de la valeur des actifs financés par emprunt. Réglementairement, les SCPI ne peuvent pas dépasser 40 % de LTV. Un LTV élevé (> 25-30 %) expose la SCPI à un risque de refinancement et à une sensibilité accrue aux remontées de taux d'intérêt.

Revenu locatif versé par les locataires à la SCPI en contrepartie de l'occupation des biens immobiliers. Les loyers sont la principale source de revenus d'une SCPI de rendement. Ils sont encaissés par la société de gestion, qui en déduit ses frais avant de distribuer le solde aux associés sous forme de dividendes.

Marché permettant l'échange de parts de SCPI à capital fixe entre investisseurs. Les ordres de vente et d'achat sont confrontés lors de séances d'échange, généralement mensuelles ou bimensuelles. Le prix de transaction est librement fixé par l'offre et la demande, ce qui peut créer des décotes ou des primes par rapport à la valeur de reconstitution.

Segment du marché immobilier dédié aux surfaces professionnelles : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, locaux d'activité, établissements de santé. Les SCPI de rendement investissent principalement sur ce marché, car les rendements y sont structurellement supérieurs à l'immobilier résidentiel. Les loyers sont indexés sur des indices professionnels (ILC, ILAT).

Document officiel et réglementaire décrivant exhaustivement les caractéristiques d'une SCPI : statuts, politique d'investissement, stratégie de gestion, frais, risques, modalités de souscription et de retrait. Approuvé par l'AMF, ce document est opposable à la société de gestion. Sa lecture attentive est indispensable avant tout investissement.

Droit de propriété sans jouissance du bien, dans le cadre d'un démembrement. L'acquéreur en nue-propriété de parts SCPI bénéficie d'une décote sur le prix d'achat (généralement 25 à 40 %) mais ne perçoit aucun dividende pendant la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit, il devient plein propriétaire sans frottement fiscal ni imposition sur la plus-value liée au remembrement.

Fonds d'investissement immobilier réglementé, plus liquide que les SCPI car il doit conserver 10 à 30 % de ses actifs sous forme de liquidités. Cette poche de liquidité facilite les remboursements mais dilue le rendement. Les OPCI offrent une meilleure liquidité mais un rendement généralement inférieur aux SCPI. Ils peuvent être logés en assurance vie.

Nouvel indicateur rendu obligatoire par l'AMF depuis octobre 2025, exprimant le rendement global d'une SCPI en additionnant le taux de distribution et la variation du prix de part sur l'exercice. Par exemple, un TD de 5 % et une baisse de prix de 2 % donnent un PGA de 3 %. Plus représentatif que le seul TD pour comparer les SCPI entre elles.

Parts de SCPI à capital variable dont les demandes de retrait sont en attente d'exécution, car elles ne sont pas compensées par de nouvelles souscriptions. Signe de tension de liquidité : plus le nombre de parts en attente est élevé, plus il sera difficile et long de revendre ses parts. Certaines SCPI ont accumulé plusieurs années d'attente en 2023-2025.

Ensemble des actifs immobiliers détenus par une SCPI : immeubles de bureaux, commerces, entrepôts, établissements de santé, résidences gérées. La qualité du patrimoine (localisation, état, type de locataires) est déterminante pour la stabilité des revenus et la valorisation du capital. Une diversification géographique et sectorielle forte est un facteur de résilience.

Expression populaire désignant les placements collectifs en immobilier (SCPI, OPCI, SCI). Le terme illustre la nature du placement : l'investisseur détient un titre financier (le papier) donnant accès à l'immobilier (la pierre), sans les contraintes de gestion directe. La pierre-papier permet d'investir dans l'immobilier à partir de quelques milliers d'euros.

Gain réalisé lors de la revente d'un actif immobilier ou de parts de SCPI à un prix supérieur au prix d'achat. Les plus-values immobilières réalisées par les SCPI sont imposées au taux de 19 % plus les prélèvements sociaux, avec des abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale après 22 ans pour l'IR et 30 ans pour les prélèvements sociaux).

Prix auquel les parts d'une SCPI sont proposées à la souscription (prix de souscription) ou racheté (prix de retrait). Pour les SCPI à capital variable, le prix de part est fixé par la société de gestion et doit rester dans une fourchette de + ou - 10 % de la valeur de reconstitution. Une baisse du prix de part génère une perte en capital pour les investisseurs existants.

Prélèvements obligatoires de 17,2 % prélevés sur les revenus immobiliers (loyers SCPI) et les plus-values immobilières en France. Ils sont composés de la CSG (9,2 %), de la CRDS (0,5 %), du prélèvement de solidarité (7,5 %) et d'autres contributions. Pour les revenus étrangers de SCPI européennes, certains pays appliquent une convention fiscale permettant d'éviter la double imposition.

Réserve de trésorerie constituée par une SCPI en mettant de côté une partie des loyers encaissés au lieu de les distribuer immédiatement. Le RAN permet de lisser les dividendes dans le temps : en cas de baisse temporaire des loyers (vacance locative, travaux), la SCPI peut puiser dans ses réserves pour maintenir un dividende stable. Un RAN élevé (> 3 mois de distribution) est un indicateur de prudence de gestion.

Part du patrimoine financée par emprunt, exprimé en pourcentage de la valeur des actifs. La réglementation SCPI plafonne le ratio d'endettement à 40 %. Un ratio élevé expose la SCPI à un risque de refinancement (renouvellement du crédit à un taux plus élevé) et à une volatilité accrue en cas de baisse des valeurs immobilières. À surveiller en période de hausse des taux.

Performance totale d'un investissement SCPI, combinant le taux de distribution (revenus) et la variation du prix de part (capital). Formula : rendement global = TD + (prix de part N - prix de part N-1) / prix de part N-1. Un investisseur doit évaluer le rendement global, pas uniquement le TD, pour comparer les SCPI entre elles.

Catégorie fiscale dans laquelle sont classés les revenus des SCPI détenues en direct. Ils s'ajoutent aux revenus imposables du foyer et sont soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux. Les charges foncières (intérêts d'emprunt, travaux) peuvent être déduites pour les détenteurs de parts à crédit.

Structure juridique permettant à plusieurs personnes de détenir et gérer un bien immobilier en commun. À ne pas confondre avec les SCPI : une SCI est généralement constituée pour gérer un patrimoine familial ou personnel, avec des règles de gestion plus souples mais aussi moins de protection réglementaire pour les associés.

Fonds d'investissement collectif permettant à des particuliers d'investir en immobilier tertiaire à partir de quelques milliers d'euros. La SCPI collecte des capitaux auprès d'associés, acquiert et gère un patrimoine immobilier, puis redistribue les loyers sous forme de dividendes. C'est le principal véhicule de la pierre-papier en France.

SCPI dont l'objectif principal est de générer des revenus locatifs réguliers pour les associés. Elles investissent dans l'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, entrepôts, santé) et visent un taux de distribution de 4 à 7 % par an. C'est la famille la plus courante de SCPI en France, représentant la grande majorité des 88 Md€ de capitalisation du marché.

SCPI dont l'objectif est d'offrir à ses associés des avantages fiscaux (réduction d'impôt, défiscalisation) en investissant dans des actifs éligibles à des dispositifs fiscaux : Pinel (résidentiel neuf), Malraux (rénovation patrimoine), Déficit Foncier (travaux). Les revenus courants sont limités ou nuls pendant la phase de constitution du patrimoine.

Entité juridique agréée par l'AMF qui crée, gère et commercialise une ou plusieurs SCPI. La SGP est responsable de la stratégie d'investissement, de l'acquisition et cession des actifs, de la gestion locative, de la comptabilité et de la communication aux associés. La qualité de la SGP est un critère fondamental dans le choix d'une SCPI.

Achat de parts de SCPI sur le marché primaire, directement auprès de la société de gestion. La souscription se fait généralement via un bulletin de souscription accompagné du paiement. Le délai entre la souscription et la première distribution est le délai de jouissance (3 à 6 mois). Différente de l'achat sur le marché secondaire.

Prix réel d'acquisition d'une part de SCPI, incluant le prix de souscription, les frais d'entrée et les droits d'enregistrement. C'est la base de calcul pour déterminer si un investisseur est en plus-value ou en moins-value lors de la revente. Il est important de le distinguer du prix de souscription affiché.

Principal indicateur de rendement d'une SCPI, exprimant le rapport entre les dividendes versés sur l'année N et le prix de part au 1er janvier de l'année N. Formula : TD = (dividendes annuels / prix de part au 1er janvier) × 100. Calculé selon la méthodologie ASPIM pour permettre des comparaisons entre SCPI. Le TD moyen du marché est de 4,91 % en 2025.

Taux d'imposition appliqué à la dernière tranche des revenus d'un contribuable en France. Les tranches 2025 sont : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %. Le TMI est déterminant pour choisir la stratégie d'investissement SCPI (direct, assurance vie ou PER). Plus le TMI est élevé, plus l'optimisation fiscale est rentable.

Indicateur de performance locative d'une SCPI, calculé comme le rapport entre les loyers effectivement facturés et les loyers qui auraient été perçus si tous les actifs avaient été loués à pleine valeur de marché. Un TOF supérieur à 95 % est considéré comme excellent. Il est différent du Taux d'Occupation Physique (TOP) qui mesure la superficie louée.

Proportion en surface (m²) des actifs immobiliers d'une SCPI qui sont effectivement occupés par des locataires. Un TOP de 90 % signifie que 10 % des surfaces sont vacantes. Le TOP peut différer du TOF car certains baux prennent fin mais le locataire continue d'occuper les locaux.

Mesure de la performance globale d'un investissement sur une période donnée, tenant compte des flux de trésorerie (dividendes reçus) et de la variation du prix de part (capital). Le TRI permet de comparer des investissements avec des profils de revenus différents sur des périodes données (5, 10, 15 ans). C'est l'indicateur de performance historique le plus rigoureux.

Droit de percevoir les revenus d'un bien (loyers, dividendes SCPI) sans en être propriétaire. Dans un démembrement, l'usufruitier perçoit les dividendes pendant toute la durée du démembrement. À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété est reconstituée automatiquement dans les mains du nu-propriétaire, sans frottement fiscal ni coût supplémentaire.

Période durant laquelle un actif immobilier n'est pas loué, entraînant une absence de revenus locatifs. La vacance peut être physique (l'immeuble est vide) ou financière (l'immeuble est loué mais les loyers ne sont pas perçus). La réduction de la vacance est l'un des défis permanents de la gestion d'une SCPI, notamment sur le marché des bureaux en Île-de-France depuis 2023.

Valeur vénale d'un actif immobilier estimée par un expert indépendant, représentant le prix auquel cet actif pourrait être cédé dans des conditions normales de marché. Les SCPI publient annuellement la valeur d'expertise de chaque actif. La somme des valeurs d'expertise constitue la base de calcul de la valeur de reconstitution.

Valeur théorique d'une part de SCPI si la société devait reconstituer son patrimoine à l'identique aux conditions actuelles du marché. Elle inclut la valeur d'expertise des actifs, la trésorerie nette des dettes et les frais d'acquisition (droits de mutation, frais d'acte). Le prix de souscription doit rester dans une fourchette de ±10 % de la valeur de reconstitution.

Prix auquel une SCPI rachète les parts d'un associé souhaitant se retirer. Pour les SCPI à capital variable, la valeur de retrait est en général inférieure au prix de souscription d'environ 5 à 10 % (montant des frais d'entrée). Elle est calculée en déduisant les frais de collecte du prix de souscription.

Montant minimum requis pour souscrire pour la première fois dans une SCPI. Ce montant varie selon les SCPI : de 1 000 € à 10 000 € pour les SCPI les plus accessibles, jusqu'à 20 000 € ou plus pour certains fonds institutionnels. Il est distinct du montant minimum de parts à acquérir lors d'une acquisition ultérieure.