SCPI Edmond de Rothschild Europa

La SCPI Edmond de Rothschild Europa est une SCPI diversifiée à dominante européenne lancée en 2024 par Edmond de Rothschild REIM, plateforme immobilière du groupe Edmond de Rothschild (250 ans d'histoire, 196 milliards d'euros d'actifs sous gestion, 100 % familial). Au 31 décembre 2025, elle affiche une distribution de 8,75 %, un taux d'occupation financière de 100 %, une capitalisation de 72,4 millions d'euros et 11 immeubles répartis sur quatre pays européens. La SCPI cible un rendement long terme de 6 % sur la durée de placement recommandée et porte le label ISR, gage d'une politique d'investissement intégrant des critères environnementaux, sociaux et de gouvernance. Sa jeunesse (premier exercice plein en 2025) lui permet d'acheter à des prix décotés sur un marché européen en consolidation depuis 2022, sans porter d'héritage de bureaux franciliens à problèmes. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est jamais garanti.

1. 01

   Distribution 2025 de 8,75 %

   Performance globale annuelle 2025 publiée à 8,75 %, l'une des distributions les plus élevées du marché des SCPI lancées récemment. Objectif cible 6 % sur la durée de placement recommandée.

2. 02

   Diversification paneuropéenne réelle

   11 immeubles répartis entre Pays-Bas (43 %), Allemagne (42 %), Royaume-Uni (8 %) et France (7 %). Cinq secteurs représentés : commerce, activités, logistique, hôtellerie, bureaux.

3. 03

   TOF de 100 % et taux de recouvrement de 100 %

   Tous les actifs sont loués au 31 décembre 2025 et l'intégralité des loyers est encaissée. WALB et WALT de 13,6 ans, soit une visibilité locative de plus d'une décennie.

4. 04

   Une plateforme immobilière de 13,7 milliards d'euros

   Edmond de Rothschild REIM gère 751 actifs avec 150 collaborateurs dans 9 bureaux européens (France, Allemagne, Luxembourg, Royaume-Uni, Irlande, Belgique, Suisse, Pays-Bas).

5. 05

   Label ISR, classification SFDR article 8

   Politique d'acquisition et de gestion intégrant les critères ESG. Audit énergétique systématique des actifs, plans de travaux ciblés.

6. 06

   Convention fiscale européenne avantageuse

   Les revenus issus des actifs Pays-Bas, Allemagne et Royaume-Uni échappent aux prélèvements sociaux français de 17,2 % par convention fiscale, ce qui réduit nettement la pression fiscale par rapport à une SCPI 100 % France.

EdR Europa se positionne comme une SCPI de conviction : la sélection privilégie des actifs en pleine propriété, dans des marchés métropolitains européens où les équipes terrain de la plateforme assurent une connaissance précise des dynamiques locales. La répartition sectorielle équilibre cinq classes d'actifs (commerce 36 %, activités 29 %, logistique 21 %, hôtel 8 %, bureaux 6 %), ce qui réduit la dépendance au cycle des bureaux qui pèse aujourd'hui sur la moyenne du marché des SCPI françaises. La capitalisation est jeune (72 millions d'euros au 31 décembre 2025 contre 19 millions un an plus tôt), ce qui autorise une politique d'acquisitions opportunistes : le fonds achète quand les vendeurs ont besoin de liquidité, en 2024 et 2025 les valeurs européennes ont reflué de 15 à 30 % par rapport au pic de 2022. Le ratio d'endettement est nul à fin 2025, la SCPI ne porte aucune dette structurelle.

Au 31 décembre 2025, la SCPI EdR Europa compte 1 493 associés, 361 976 parts émises, une capitalisation de 72 395 200 euros et une collecte nette annuelle de 53 000 600 euros. Le patrimoine totalise 11 immeubles auxquels s'ajoutent 2 actifs sécurisés en cours d'acquisition, soit 62 857 mètres carrés et 4,8 millions d'euros de loyers annualisés. Dix locataires sont présents au bilan. La SCPI applique un prix de part de 200 euros, une valeur de retrait de 180 euros, une valeur de réalisation de 179,28 euros et une valeur de reconstitution de 220,66 euros, ce qui place le prix de souscription en décote de 9,36 % par rapport à la valeur de reconstitution. Une décote technique qui constitue un coussin avant que la SCPI puisse mécaniquement justifier une revalorisation du prix de la part.

EdR Europa étant une SCPI majoritairement européenne, la fiscalité des revenus suit le régime des conventions fiscales bilatérales signées entre la France et chaque pays de localisation des actifs. Pour un investisseur résident fiscal français, les revenus fonciers issus des Pays-Bas, d'Allemagne, du Royaume-Uni et d'Irlande sont taxés dans l'État de la source puis exonérés ou crédités d'impôt en France, ce qui se traduit en pratique par l'absence de prélèvements sociaux de 17,2 % sur la quote-part étrangère. Sur la part française (7 % des actifs), les revenus restent soumis au barème progressif de l'impôt sur le revenu majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %. Pour les TMI 30 %, 41 % et 45 %, la SCPI européenne ressort donc plus efficiente fiscalement qu'une SCPI 100 % France. EdR Europa s'intègre également en assurance vie chez plusieurs assureurs partenaires, ce qui ouvre l'option d'une fiscalité allégée après huit ans (PFU 24,7 % avec abattement annuel).

Le portefeuille EdR Europa est diversifié sur cinq classes d'actifs et quatre pays. La répartition géographique en valeur vénale fait apparaître 43 % aux Pays-Bas, 42 % en Allemagne, 8 % au Royaume-Uni et 7 % en France. La répartition sectorielle place le commerce en tête (36 %), suivi des activités (29 %), de la logistique (21 %), de l'hôtellerie (8 %) et des bureaux (6 %). Cette allocation est volontairement sous-pondérée sur le bureau, classe d'actif aujourd'hui sous tension à la suite du virage massif vers le télétravail post-2020 et de la vacance accrue en Île-de-France. Les dix locataires en place génèrent 4,8 millions d'euros de loyers annualisés sur 62 857 mètres carrés. La durée moyenne pondérée des baux fermes (WALB) et des baux totaux (WALT) ressort à 13,6 ans, une visibilité locative très supérieure à la moyenne du marché des SCPI françaises.

EdR Europa s'adresse en priorité à un investisseur prêt à mobiliser au moins 5 000 euros (25 parts) sur un horizon de placement recommandé d'au moins huit à dix ans. Le profil idéal cumule trois caractéristiques : une tranche marginale d'imposition de 30 % ou plus qui rend la fiscalité européenne particulièrement avantageuse ; un portefeuille SCPI déjà constitué avec une SCPI française classique, ce qui justifie d'ajouter une brique européenne pour diversifier ; un objectif de revenus récurrents complétés par une potentielle revalorisation du prix de la part liée à la décote de 9,36 % sur la valeur de reconstitution. EdR Europa fonctionne aussi pour un primo-investisseur exigeant, qui privilégie une jeune SCPI très bien gérée plutôt qu'une SCPI ancienne de bureau dont les fondamentaux se dégradent.

Edmond de Rothschild REIM est la plateforme immobilière européenne du groupe Edmond de Rothschild. Avec 13,7 milliards d'euros d'actifs sous gestion, 751 actifs, 150 collaborateurs et neuf bureaux européens, elle se classe parmi les principaux gestionnaires immobiliers européens. La présence locale en France, Allemagne, Luxembourg, Royaume-Uni, Irlande, Belgique, Suisse et Pays-Bas garantit une couverture terrain : les acquisitions sont sourcées et négociées par les équipes locales, les rénovations supervisées sur place, la gestion locative pilotée au plus près des marchés. Le groupe Edmond de Rothschild affiche 250 ans d'histoire, demeure 100 % familial et gère 196 milliards d'euros d'actifs au global. Cette continuité actionnariale rare dans l'industrie financière européenne a une conséquence concrète pour les associés de la SCPI : les décisions de gestion répondent à un horizon multi-générationnel, jamais aux pressions trimestrielles d'un actionnariat coté.

1. 01

   Étude de la documentation officielle

   Avant toute souscription, vous lisez le DIC (document d'informations clés), la note d'information visée par l'AMF, le rapport annuel et les statuts de la SCPI. Ces documents détaillent la stratégie, les frais, les risques et le mode de fonctionnement du fonds.

2. 02

   Choix de l'enveloppe et simulation fiscale

   Investissement direct, assurance vie ou PER selon votre TMI et votre horizon. Le rendement net après impôts varie sensiblement selon l'enveloppe ; un conseiller patrimonial spécialisé peut produire la simulation chiffrée.

3. 03

   Signature du bulletin de souscription

   Le bulletin se signe par voie électronique ou par courrier. Le règlement s'effectue par virement à la SCPI en investissement direct, ou via votre contrat d'assurance vie selon l'enveloppe retenue. Le ticket d'entrée minimum est de 25 parts, soit 5 000 euros.

4. 04

   Délai de jouissance, six mois pleins

   L'entrée en jouissance se déclenche le premier jour du sixième mois qui suit la souscription. Concrètement, une souscription au 15 janvier produit ses premiers revenus au quatrième trimestre civil suivant. Ce délai correspond au temps nécessaire au déploiement des capitaux dans de nouveaux immeubles.

5. 05

   Distributions trimestrielles

   Une fois l'entrée en jouissance atteinte, les loyers sont distribués chaque trimestre civil. Le calendrier de versement est publié par la société de gestion en début d'année.

6. 06

   Bordereau fiscal annuel

   Chaque printemps, la société de gestion transmet le bordereau de déclaration fiscale détaillant la quote-part de revenus français et de revenus européens (par pays), ainsi que les charges déductibles. Ce document permet de remplir directement la déclaration de revenus fonciers.

Cette SCPI ne convient pas à un horizon de placement inférieur à huit ans : les frais de souscription de 12 % rendent le rendement net négatif sur trois à cinq ans en cas de revente. Elle ne convient pas non plus à un investisseur qui cherche un investissement 100 % France pour des raisons d'attachement au marché national, ni à celui qui souhaite percevoir des dividendes mensuels (la distribution est trimestrielle). Pour un primo-investisseur disposant d'un capital inférieur à 5 000 euros, le ticket d'entrée est dissuasif : d'autres SCPI de nouvelle génération à frais nuls et minimum d'investissement de 200 euros conviennent mieux. Enfin, EdR Europa étant jeune (lancée en 2024), elle ne dispose pas d'un historique long permettant de juger d'un cycle complet, l'investisseur prudent peut préférer une SCPI ayant traversé une crise immobilière complète.

EdR Europa est référencée dans plusieurs contrats d'assurance vie multisupport, ce qui permet de l'intégrer à un patrimoine déjà structuré. En assurance vie, le rendement crédité est légèrement inférieur au rendement direct (la redistribution des loyers est généralement de 85 à 95 % selon les contrats, des frais d'unité de compte de 0,5 à 0,7 % par an s'appliquent), mais la fiscalité capitalisée et l'abattement après huit ans (4 600 euros pour un célibataire, 9 200 euros pour un couple) compensent largement la décote pour les TMI 41 % et 45 %. En détention directe, la fiscalité européenne déjà avantageuse rend l'écart moins spectaculaire qu'avec une SCPI 100 % France. Le calcul du point de bascule dépend de votre tranche marginale, de votre horizon et de la composition de votre contrat d'assurance vie.

EdR Europa propose un mécanisme de démembrement temporaire de parts qui dissocie pour une durée de 5 à 15 ans la nue-propriété de l'usufruit. Le nu-propriétaire achète les parts avec une décote variant de 20 à 35 % selon la durée du démembrement, ne perçoit aucun revenu pendant la période, ne supporte aucune fiscalité sur les revenus, est totalement exonéré d'IFI sur ces parts. À l'extinction du démembrement, le nu-propriétaire récupère automatiquement la pleine propriété sans aucune fiscalité supplémentaire. La clé de répartition est publiée par la société de gestion à chaque période. Cette stratégie convient parfaitement aux contribuables fortement imposés cherchant à se constituer un capital différé sans alourdir leur pression fiscale courante.

Acheter un bien immobilier en direct mobilise un apport important, demande des compétences en gestion locative, génère des frais d'acquisition de 7 à 8 % et expose à des risques concentrés sur un actif unique. EdR Europa apporte une diversification immédiate sur 11 immeubles dans quatre pays, externalise la gestion locative auprès d'une plateforme de 150 collaborateurs, et permet une mise initiale aussi modeste que 5 000 euros. Le rendement net après impôts d'une SCPI européenne pour un TMI 30 % se situe entre 4 et 5 % selon les années, soit souvent supérieur au rendement net d'un investissement locatif Pinel ou ancien à crédit, sans la charge mentale ni les aléas locatifs. Le contrepoint : pas d'effet de levier crédit aussi puissant qu'en immobilier direct, et pas d'enrichissement par les travaux que l'on réalise soi-même.

Sur 2024, premier exercice complet, la SCPI a versé une distribution de 1,53 % calculée prorata temporis sur la fin d'année. Sur 2025, premier exercice plein, le taux de distribution ressort à 8,75 %, ce qui constitue à la fois la performance globale annuelle et le taux de distribution puisque le prix de la part est resté stable à 200 euros. Cette double valeur s'explique par l'absence de revalorisation du prix sur l'exercice 2025 (le marché est resté en consolidation), ce qui rend la PGA strictement égale à la distribution. La cible communiquée par la société de gestion sur la durée de placement recommandée est de 6 %, ce qui suppose un retour vers une dynamique de marché normalisée à partir de 2026 ou 2027. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.