Financement, crédit, et services complémentaires pour votre patrimoine
Au-delà des placements classiques, de nombreuses solutions patrimoniales peuvent optimiser votre situation : crédit immobilier, rachat de crédit, crédit lombard, financement de projets. Ces outils, bien utilisés, sont des leviers puissants pour développer et structurer votre patrimoine.
La gestion de patrimoine ne se limite pas à l'investissement. Elle inclut également :
L'endettement, souvent perçu négativement, est en réalité un levier patrimonial essentiel. Bien calibré, il permet d'acquérir des actifs productifs tout en conservant des liquidités pour d'autres opportunités.
Notre approche : Analyser votre situation globale pour identifier les solutions complémentaires qui optimisent votre stratégie patrimoniale.
Le crédit immobilier finance l'acquisition de votre résidence principale, secondaire ou locative. Avec des taux historiquement attractifs (même après la remontée de 2022-2023), c'est le levier principal pour constituer un patrimoine immobilier.
Idéal pour : Acquéreurs immobiliers, investisseurs locatifs
Le crédit in fine ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt, le capital étant remboursé en une seule fois à l'échéance. Optimal pour l'investissement locatif (intérêts 100% déductibles) avec nantissement d'un contrat d'assurance-vie.
Idéal pour : Investisseurs locatifs TMI élevé, patrimoine financier à nantir
Le crédit lombard est un prêt garanti par le nantissement d'un portefeuille financier (assurance-vie, compte-titres). Il permet d'obtenir des liquidités sans vendre ses actifs, évitant ainsi l'imposition des plus-values.
| Solution | Objectif Principal | Ticket d'entrée | Complexité | Accompagnement |
|---|---|---|---|---|
| Crédit immobilier | Acquisition | Selon projet | Moyenne | Courtier/Banque |
| Crédit in fine | Levier fiscal | 100 000 €+ | Élevée | CGP + Courtier |
| Crédit lombard | Liquidités sans vente | 100 000 €+ | Moyenne | Banque privée |
| Rachat de crédit | Réduction mensualités | Selon encours | Faible | Courtier |
| SCI | Structure immobilière | Bien immobilier | Moyenne | Notaire + CGP |
| Holding | Optimisation globale | > 500 000 € | Élevée | Avocat + CGP |
| Assurance emprunteur | Protection crédit | Lié au crédit | Faible | Courtier/Assureur |
| Montage sur-mesure | Optimisation complexe | Variable | Très élevée | Équipe pluridisciplinaire |
Ces solutions complémentaires s'intègrent dans une vision patrimoniale globale :
Règle d'or : Ces outils sont des moyens, pas des fins. Ils doivent servir des objectifs patrimoniaux clairs (constitution, protection, transmission) et être adaptés à votre situation réelle.
Chaque solution a des implications fiscales spécifiques :
Pour un investissement locatif, les intérêts sont déductibles des revenus fonciers. En location meublée (LMNP/LMP), ils sont déductibles du bénéfice BIC. Pour la résidence principale, pas de déduction.
SCI à l'IR : revenus imposés chez les associés selon leur quote-part. SCI à l'IS : amortissement possible, imposition au taux de l'IS (15-25%), mais taxation des plus-values à la cession.
Le crédit lombard n'est pas un événement fiscal (pas de cession). Vous évitez l'imposition des plus-values latentes. Les intérêts du crédit ne sont généralement pas déductibles (usage personnel).
Les cotisations ne sont pas déductibles. En cas de décès, le capital versé à la banque n'est pas imposable. Le remboursement anticipe du crédit libère les héritiers de la dette.
L'endettement est souvent mal perçu, pourtant c'est un levier patrimonial puissant quand il est bien utilisé :
Emprunter 200 000 € sur 20 ans pour acheter un bien locatif à 5% de rendement génère ~10 000 €/an de revenus. L'effort d'épargne mensuel est limité, et le patrimoine se constitue progressivement.
Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers. En crédit in fine, cette déduction est maximale (100% des intérêts). Le coût réel du crédit diminue avec votre TMI.
Le crédit lombard permet d'emprunter contre un portefeuille financier. Vous gardez vos actifs, évitez l'imposition des plus-values, et obtenez des liquidités pour d'autres investissements.
Transmettre un bien avec un crédit en cours réduit l'assiette fiscale (dettes déductibles). Le bénéficiaire hérite de l'actif net. Stratégie de transmission par l'endettement.
Le taux d'endettement de 35% est une limite prudente. Au-delà, le moindre aléa (chômage, maladie, vacance locative) peut créer des difficultés. Conservez toujours une marge de manœuvre.
L'assurance représente jusqu'à 30% du coût total du crédit. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez changer à tout moment. Une délégation d'assurance peut économiser des milliers d'euros.
Une SCI a un coût (création, comptabilité, formalisme). Pour un seul bien avec un seul propriétaire, elle est rarement utile. Elle prend son sens pour la transmission, la gestion à plusieurs, ou l'option IS.
Regrouper ses crédits réduit les mensualités mais allonge la durée. Le coût total peut augmenter significativement. Faites les calculs précis avant de vous engager.
Si le portefeuille nanti baisse, la banque peut exiger un remboursement partiel (appel de marge). Prévoyez une marge de sécurité (ne pas nantir 100% de la valeur d'emprunt).
Les solutions complémentaires exigent une vision globale de votre patrimoine. France Épargne vous accompagne :
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Depuis 2022, le HCSF impose un taux d'endettement maximum de 35% (incluant l'assurance emprunteur). Ce taux est calculé sur les revenus nets. Certaines exceptions existent pour les investisseurs locatifs (différentiel possible) ou les hauts revenus.
Le crédit in fine est optimal pour l'investissement locatif à fort taux d'imposition (intérêts 100% déductibles). Depuis la remontée des taux, l'écart avec le crédit amortissable s'est réduit. Il reste pertinent pour les TMI 41-45% avec un patrimoine financier à nantir.
Oui, depuis la loi Lemoine (2022), vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais et sans délai. La nouvelle assurance doit offrir des garanties équivalentes. L'économie peut atteindre 10 000 à 30 000 € sur la durée du prêt.
La SCI est pertinente pour : acheter à plusieurs (évite l'indivision), préparer la transmission (donation de parts), opter pour l'IS (amortissement, report des déficits). Pour un bien unique en résidence principale, le nom propre est généralement plus simple.
Vous nantissez un portefeuille (assurance-vie, compte-titres) en garantie. La banque prête généralement 50-70% de la valeur nantie. Les intérêts sont souvent inférieurs à un crédit classique. Attention : si le portefeuille baisse, la banque peut demander un remboursement anticipé partiel (appel de marge).
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Idéal pour : Patrimoine financier important, besoin de liquidités ponctuelles
Le rachat de crédit (ou regroupement) regroupe plusieurs prêts en un seul, souvent pour réduire les mensualités. Il peut aussi permettre de renégocier le taux ou d'allonger la durée pour retrouver de la capacité d'emprunt.
Idéal pour : Surendettement, besoin de trésorerie, taux anciens élevés
La SCI est une structure juridique pour détenir et gérer un patrimoine immobilier à plusieurs. Elle facilite la transmission (donation de parts), organise la gestion, et offre des options fiscales (IR ou IS).
Idéal pour : Couples, familles, transmission anticipée, patrimoine immobilier multiple
La holding patrimoniale est une société détenant des participations (immobilier, actions, autres sociétés). Elle permet d'optimiser la fiscalité (régime mère-fille, intégration fiscale) et de structurer la transmission.
Idéal pour : Entrepreneurs, patrimoine > 1 M€, transmission complexe
L'assurance emprunteur garantit le remboursement du prêt en cas de décès, invalidité ou incapacité de l'emprunteur. Depuis la loi Lemoine (2022), elle est résiliable à tout moment sans frais.
Idéal pour : Tous emprunteurs, optimisation du coût du crédit
Les montages sur mesure combinent plusieurs outils pour répondre à des situations complexes : LBO familial, OBO immobilier, apport-cession (150-0 bis), donation avant cession, pacte Dutreil...
Idéal pour : Situations complexes, cession d'entreprise, transmission importante
Holding, démembrement, apport-cession : ces montages exigent une expertise juridique et fiscale pointue. Les erreurs peuvent coûter très cher (requalification fiscale). Faites-vous accompagner.