Multirisque Immeuble et travaux en copropriété : protégez efficacement votre patrimoine

Introduction Les travaux de rénovation ou de réhabilitation dans une copropriété sont souvent indispensables pour garantir la pérennité et la valeur de l’immeuble. Toutefois, ces opérations génèrent des risques accrus : incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile envers les tiers, malfaçons, etc. Dans ce contexte, votre contrat Multirisque Immeuble (MRI) doit être parfaitement adapté : il constitue le filet de sécurité financier pour la copropriété, tout en complétant la garantie dommages-ouvrage et les assurances professionnelles des intervenants. Cet article approfondit les protections existantes, détaille les garanties et leurs limites, intègre des données chiffrées et des références réglementaires, et propose des bonnes pratiques pour sécuriser chaque étape du chantier.

1. Cas concret : incendie lors d’une réfection de toiture à Marseille En avril 2023, dans une copropriété du centre-ville de Marseille, un ouvrier chargé du décapage de l’ancienne couverture a déclenché un incendie en manipulant un chalumeau. Bilan des dégâts :

• Charpente partiellement consumée sur 30 m²,
• Isolation détruite et plafonds du dernier étage effondrés,
• Fumées nocives diffusées dans trois logements voisins. Le coût total des réparations a atteint 72 500 €, dont :
• 32 000 € pour le remplacement de la charpente,
• 18 000 € pour l’isolation et la remise en état des plafonds,
• 22 500 € pour le nettoyage et la décontamination des parties communes. Grâce à la prise en charge par le MRI de la copropriété, ces montants ont été indemnisés en moins de quatre mois, en attendant le recouvrement ultérieur auprès de l’entreprise fautive. Sans cette couverture, chaque copropriétaire aurait dû contribuer à hauteur de 2 500 € en moyenne, majoré des intérêts de retard.

2. Garanties MRI pendant les travaux : étendue et conditions Le MRI protège en principe les parties communes et, sous conditions, les parties privatives de l’immeuble. Pendant les travaux, vérifiez que votre contrat inclut :

• Incendie, explosion et implosion : dommages consécutifs aux flammes ou aux gaz en provenance du chantier.
• Dégâts des eaux : infiltration liée aux modifications de toiture, aux raccordements provisoires ou aux chutes de matériaux.
• Responsabilité civile du syndicat : couvrant les dommages causés à des tiers (passants, voisins) par les installations du chantier (échafaudage, matériels de découpe).
• Vandalisme et vol : protection du matériel laissé sur site, si le contrat le prévoit spécifiquement.
• Catastrophes naturelles : tempêtes, inondations, glissements de terrain reconnus par arrêté.

Conditions d’application :

• Déclaration préalable des travaux : l’assureur doit être informé dès l’assemblée générale validant le projet (article L. 125-5 du Code des assurances).
• Respect des normes et règles de l’art : le chantier doit être conduit selon DTU (Documents Techniques Unifiés) et normes en vigueur, sous peine de refus de garantie.
• Limites d’intervention : certaines opérations lourdes (interventions sur la structure porteuse, fondations) peuvent nécessiter des extensions de garantie spécifiques ou un avenant “clause travaux”.

3. Garantie dommages-ouvrage : un complément indispensable Obligatoire pour tout gros ouvrage affectant la solidité de l’immeuble (loi Spinetta 1978), la garantie dommages-ouvrage (DO) offre :

• Indemnisation rapide sans attendre la décision judiciaire, dans un délai moyen de 3 à 6 mois.
• Prise en charge des malfaçons relevant de la décennale, pendant 10 ans après réception des travaux.
• Montants moyens : la prime DO s’élève généralement à 2–4 % du coût total des travaux. Pour une réfection de toiture estimée à 200 000 €, la prime peut atteindre 6 000 €.

Cette garantie ne remplace pas le MRI : elle intervient en complément pour les désordres de nature décennale, tandis que le MRI couvre les sinistres accidentels et la RC.

4. Responsabilité civile et décennale des intervenants Les entreprises et artisans doivent justifier de :

• Responsabilité civile professionnelle : pour tous dommages causés à autrui du fait de leur activité (ce contrat est souvent appelé RC Pro).
• Garantie décennale : couvrant pendant 10 ans les vices et malfaçons affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage (loi du 4 janvier 1978).

Points de vigilance :

• Vérifiez la validité des attestations d’assurance à chaque renouvellement annuel.
• Assurez-vous que la DO et la RC Pro couvrent bien les montants de travaux.
• En cas de sous-traitance, contrôlez que le sous-traitant produit lui aussi une garantie décennale.

5. Procédure optimale de gestion de sinistre Pour garantir une indemnisation sans heurts :

1. Information rapide : dès constatation, informez votre assureur (par téléphone puis lettre recommandée AR) sous 5 jours ouvrés (article L. 114-1 du code des assurances).
2. Constat contradictoire : un expert missionné en 10 jours (délai indicatif) établit un rapport sur l’étendue des dommages.
3. Transmission des justificatifs : devis détaillés, factures, photos, procès-verbal de réception des travaux.
4. Suivi du dossier : relance tous les mois pour éviter le « dossier en sommeil » et obtenir une offre d’indemnisation.

Une gestion rigoureuse réduit de 30 % le délai moyen de règlement (FFA, Enquête 2023).

6. Chiffrage des franchises et plafonds

Pour l’incendie sur chantier, la franchise est généralement de 500 € et le plafond d’indemnisation de l’ordre de 200 000 €.

En cas de dégâts des eaux liés aux travaux, une franchise souvent fixée à 380 € s’applique, pour un plafond moyen de 150 000 €.

Si un glissement de terrain intervient sur le chantier, la franchise habituelle est de 1 000 €, tandis que le plafond d’indemnisation peut atteindre 300 000 €.

Pour le vol ou le vandalisme sur le site, la franchise est couramment de 760 €, avec un plafond autour de 100 000 €.

Ces montants peuvent varier selon les compagnies et la localisation géographique.

7. Renvois réglementaires et sources Renvois réglementaires et sources** Pour approfondir :

• Code des assurances : articles L. 125-1 à L. 125-6 (catastrophes naturelles), L. 114-1 (déclaration de sinistre), L. 241-1 (DO).
• Loi Spinetta du 4 janvier 1978 (garantie décennale).
• Documents Techniques Unifiés (DTU 20.1 pour la couverture).
• FFA (Fédération Française de l’Assurance), enquête 2023 sur la sinistralité chantier.

8. Bonnes pratiques de prévention et de coordination La prévention est la première des garanties :

• Réunion préparatoire : organisez une rencontre entre syndic, conseil syndical et entreprises pour définir les modalités de sécurité (accès, stockage, évacuation).
• Plan de prévention : note de sécurité intégrant les risques spécifiques (chute d’objets, émissions de poussière, circulation sur trottoir).
• Entretien et repérage : délimitez et sécurisez les zones à risque (toiture, façades, réseaux) avant toute intervention.
• Communication transparente : informez les copropriétaires et voisins des dates clés et des consignes de sécurité.

Ces actions permettent de réduire de 40 % la fréquence des sinistres mineurs (rapport CSTB 2022).

Conclusion : anticiper pour sécuriser votre projet Les travaux en copropriété sont un investissement pour l’avenir, mais comportent des aléas qu’il est crucial de maîtriser. Un contrat MRI adapté, complété par une garantie dommages-ouvrage et des assurances professionnelles valides, constitue le socle de votre protection. À cela s’ajoutent une gestion rigoureuse du sinistre et des mesures de prévention coordonnées par le syndic.

N’attendez pas le sinistre pour agir : vérifiez vos garanties, faites expertiser votre contrat, et planifiez l’ensemble des démarches avant le démarrage du chantier. Vous protégerez ainsi la valeur de votre patrimoine et assurerez la sérénité de vos copropriétaires.

Rédigé par des spécialistes en assurance immobilière – Sources : Code des assurances, Legifrance, FFA, CSTB, DTU.