Introduction Dans un contexte d’inflation et de sinistralité croissante, les charges de copropriété grèvent de plus en plus le budget des parties. Parmi elles, l’assurance Multirisque Immeuble (MRI) figure souvent en tête de liste. Or, un contrat souscrit il y a plusieurs années et reconduit tacitement peut contenir des garanties superflues, des franchises mal calibrées ou des primes surdimensionnées. Il est donc essentiel de mener un audit structuré, d’instaurer une procédure de renégociation et de définir un calendrier de suivi pour réduire la prime sans fragiliser la protection de l’immeuble.
1. Comprendre l’impact du MRI sur le budget des copropriétaires Le coût du MRI dépend de multiples paramètres : nombre de lots, surface assurée, localisation géographique et historique sinistralité de la copropriété. Par exemple, pour un immeuble de dix logements en zone urbaine, la prime annuelle peut varier de 6 000 € à 12 000 €, selon que l’on dispose ou non de garanties facultatives (vol, protection juridique, dommages électriques). Sur une période de cinq ans, un contrat mal adapté peut représenter un surcoût de l’ordre de 20 000 € à 30 000 €. Comprendre la répartition de ces postes de dépenses est la première étape avant toute optimisation.
2. Audit du contrat existant et analyse des sinistres passés Avant de solliciter de nouveaux devis, il convient de dresser l’historique des sinistres déclarés : fréquence, montant des indemnités, délais de règlement et exercice de recours. Cette cartographie permet d’identifier les garanties peu mobilisées (par exemple, la couverture vol d’œuvres d’art, rarement déclenchée) et au contraire celles fréquemment sollicitées. En parallèle, vérifiez la part de la prime liée aux franchises : une franchise standard de 380 € pour un dégât des eaux peut représenter 8 % de la prime totale, alors qu’une franchise de 1 000 € pour un glissement de terrain correspond à 15 %. Ce chiffrage vous guide vers les garanties à moduler ou à renforcer.
3. Exemples concrets d’optimisation
4. Garanties essentielles et options modulables Pour concilier coût et sécurité, distinguez :
5. Références réglementaires et obligations du syndic Le syndic a l’obligation, conformément à l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965, de faire assurer la copropriété. Par ailleurs, le Code des assurances (articles L.125-5 et L.241-1) rappelle la nécessité d’informer l’assureur de tout changement affectant le risque. Enfin, la loi Spinetta du 4 janvier 1978 impose la garantie dommages-ouvrage pour les travaux lourds. Intégrez ces références dans votre cahier des charges et votre ordre du jour d’assemblée générale pour encadrer juridiquement toute renégociation.
6. Procédure de renégociation et suivi périodique La démarche doit se dérouler en plusieurs étapes :
7. Bonnes pratiques de gouvernance et de prévention Au-delà de l’assurance, une gestion proactive réduit naturellement la sinistralité et les coûts :
Conclusion Optimiser le coût de l’assurance Multirisque Immeuble constitue un levier puissant pour réduire les charges de copropriété, tout en préservant la qualité de la couverture. En combinant un audit rigoureux, une renégociation structurée et un suivi périodique, le syndic et le conseil syndical peuvent générer des économies significatives — souvent de 10 % à 20 % de la prime annuelle — sans compromettre la sécurité des biens et des personnes. Lancez dès maintenant votre démarche en assemblée générale et inscrivez la renégociation du MRI à l’ordre du jour, pour un budget maîtrisé et une transparence renforcée.
Rédigé par des spécialistes en gestion de copropriété et assurance immobilière – Sources : Code des assurances, loi du 10 juillet 1965, loi Spinetta 1978, FFA, CSTB.
