--- title: SCPI Kyaneos Pierre slug: kyaneos-pierre sgp: Kyaneos Asset Management isPartner: oui description: "SCPI 100 % résidentielle française gérée par Kyaneos Asset Management. Distribution 4,35 % en 2025, performance globale 5,25 %, 5 250 lots dans 38 départements, fiscalité optimisée par les travaux de rénovation déductibles." keywords: [SCPI Kyaneos Pierre, SCPI résidentielle, SCPI Kyaneos AM, SCPI rendement résidentiel France, SCPI rénovation énergétique, investir SCPI Avignon Toulouse, SCPI fiscalité optimisée, Kyaneos Pierre avis] canonical: "https://www.france-epargne.fr/scpi/fonds/kyaneos-pierre" publishedAt: 2026-04-28 updatedAt: 2026-04-28 --- # SCPI Kyaneos Pierre > Une SCPI 100 % résidentielle française qui achète des immeubles anciens en région, les rénove en profondeur et les met en location dans des quartiers milieu de gamme. 5 250 lots répartis sur 691 immeubles dans 38 départements. Distribution publiée à 4,35 % en 2025, performance globale annuelle 5,25 %, prix de la part en hausse continue depuis 2018. ## Données clés | Caractéristique | Valeur | | --- | --- | | Société de gestion | Kyaneos Asset Management | | Secteur | Résidentiel | | Géographie | France | | Année de lancement | 2018 | | Taux de distribution dernier exercice | 4,35 % | | Taux d'occupation financière | 89,6 % | | Capitalisation | 440 354 000 € | | Prix de la part | 224 € | | Investissement minimum | 2 240 € | | Frais de souscription | 11 % | | Frais de gestion annuels | 8 % | | Indicateur de risque (SRRI) | 3/7 | ## Pourquoi la SCPI Kyaneos Pierre intéresse les investisseurs en 2026 Lancée en juin 2018 par Kyaneos Asset Management, Kyaneos Pierre est une SCPI 100 % résidentielle française à capital variable. Au 31 décembre 2025, elle affiche un taux de distribution de 4,35 %, une performance globale annuelle de 5,25 %, un TRI 5 ans de 4,30 % et une capitalisation de 440 millions d'euros, en croissance constante depuis 2018. Sa stratégie d'investissement est singulière sur le marché : achat d'immeubles résidentiels anciens dans des villes de taille intermédiaire (Avignon, Orléans, Toulouse, Amiens, Lille, Bretagne à venir), travaux de rénovation lourde sur l'efficience énergétique et le confort des locataires, mise en location dans des quartiers milieu de gamme à forte demande. Le portefeuille compte aujourd'hui 5 250 lots répartis sur 691 immeubles, soit l'une des plus fortes granularités du marché des SCPI françaises. Cette intégration verticale (acquisition, rénovation, gestion locative) est rare et constitue le moat opérationnel du fonds : 1 000 logements sont rénovés par an par les 17 collaborateurs dédiés aux travaux. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et le capital n'est pas garanti. ## Les arguments concrets en faveur de Kyaneos Pierre - **Distribution 2025 de 4,35 % et PGA de 5,25 %** : La performance globale annuelle (5,25 %) intègre la revalorisation du prix de la part (de 222 à 224 euros sur 2025) en plus de la distribution. TRI 5 ans de 4,30 %. - **Une SCPI 100 % résidentielle, classe d'actif résiliente** : Le résidentiel français est nettement moins exposé que les bureaux à la crise post-2020 : la demande locative reste structurellement supérieure à l'offre dans les villes ciblées par Kyaneos. - **Fiscalité optimisée par les travaux déductibles** : Les travaux de rénovation réalisés sur les immeubles sont déductibles des revenus fonciers, ce qui réduit la base imposable. Sur 2025, le résultat distribué ressort à 9,66 euros par part contre seulement 0,93 euro par part de résultat foncier imposable. - **Une granularité exceptionnelle** : 5 250 lots sur 691 immeubles dans 38 départements : aucun locataire ne représente plus de quelques pour cent des loyers, ce qui dilue le risque locatif au maximum. - **Gestion locative et travaux internalisés** : Kyaneos compte 33 collaborateurs dont 17 dédiés aux travaux. AMG Services, filiale créée en 2024, mutualise dépannage et maintenance. Le groupe pèse 85 salariés et environ 1 000 logements rénovés par an. - **Prix de la part en hausse de 12 % depuis la création** : De 200 euros en 2018 à 224 euros en 2025, soit une revalorisation cumulée de 12 %. Trajectoire de prix continue, contrairement à la majorité des SCPI ayant subi des baisses depuis 2023. ## La stratégie d'investissement de Kyaneos Asset Management La logique de Kyaneos Pierre est une boucle industrielle simple : achat d'immeubles résidentiels anciens en région, travaux lourds de rénovation, mise en location à long terme. Les acquisitions sont réalisées à des prix décotés en province, dans des villes où la demande locative reste structurellement forte (Avignon, Orléans, Toulouse, Amiens, Lille, et prochainement la Bretagne). Le ciblage privilégie les quartiers milieu de gamme, ni les centres-villes premium aux prix tendus, ni les zones à forte vacance. Les travaux portent à la fois sur l'efficience énergétique (isolation des combles et des murs, double vitrage, ventilation mécanique contrôlée, pompe à chaleur ou énergie renouvelable) et sur la qualité d'habitation (basse tension, plomberie, électricité, meubles de cuisine et de salle de bain). L'objectif chiffré est d'atteindre dans les 12 mois suivant l'acquisition une note d'efficience énergétique d'au moins 3 sur 5 sur 80 % du parc. Au 31 décembre 2025, 92 % des biens dépassent ce seuil, contre 59 % avant travaux. ## Le triple objectif Kyaneos : énergie, locataire, rendement La société de gestion structure sa thèse autour d'un triple objectif assumé. L'efficience énergétique, d'abord : améliorer la performance des logements par des travaux d'isolation, de chauffage et de double vitrage permet à la fois de réduire les charges des locataires et de protéger la valeur des actifs face au durcissement réglementaire (interdiction progressive de location des passoires thermiques en France). Le bien-être des locataires, ensuite : améliorer la qualité du logement assure leur confort et réduit le turn-over locatif, l'occupation moyenne au 31 décembre 2025 ressort à 89,6 %. Le rendement financier, enfin : allier la résilience du marché résidentiel à une fiscalité optimisée par la déductibilité des travaux. Ces trois axes sont mesurés et publiés au reporting annuel, ce qui aligne les intérêts de la société de gestion, des locataires et des associés. ## Les chiffres clés au 31 décembre 2025 Au 31 décembre 2025, Kyaneos Pierre affiche une capitalisation de 440 millions d'euros, en croissance par rapport aux 391 millions de fin 2024 et aux 332 millions de fin 2023. Le patrimoine compte 5 250 lots répartis sur 691 immeubles dans 38 départements français. Le taux d'occupation financier ressort à 89,6 %, dont 89,6 % de locaux occupés, 3,0 % de locaux en travaux et 7,4 % de locaux vacants. La répartition par typologie est de 88,5 % d'habitations et 11,5 % de commerces et bureaux qui complètent les rez-de-chaussée d'immeubles. Le prix de la part s'établit à 224 euros au 1er janvier 2026, contre 222 euros en 2024 et 200 euros à la création en 2018. La SCPI distribue trimestriellement, le dividende par part en pleine jouissance a augmenté chaque trimestre en 2025 (2,40 euros au 4T 2024 puis 2,40, 2,41, 2,42 et 2,43 euros sur les quatre trimestres 2025). ## Une fiscalité particulièrement efficiente L'atout fiscal de Kyaneos Pierre est concret et chiffré. Les travaux de rénovation que la SCPI réalise massivement (1 000 logements rénovés par an environ) sont déductibles des revenus fonciers conformément au régime de droit commun. En pratique, sur l'exercice 2025, pour une part détenue, le résultat distribué brut s'élève à 9,66 euros tandis que le résultat foncier imposable ressort à 0,93 euro. L'écart entre les deux correspond aux charges et aux travaux déductibles. Pour un investisseur en TMI 30 %, l'imposition courante se calcule donc sur 0,93 euro et non sur 9,66 euros, ce qui réduit drastiquement la pression fiscale. Cet avantage est particulièrement marqué les premières années suivant l'acquisition d'un immeuble par la SCPI, lorsque les travaux pèsent fortement. Sur la durée, l'effet s'estompe à mesure que les logements sont livrés et stabilisés. La fiscalité réelle dépend de votre situation et de l'évolution du portefeuille de la SCPI. ## Frais et conditions de souscription | Caractéristique | Valeur | | --- | --- | | Prix de la part | 224 € | | Investissement minimum | 2 240 € (10 parts) | | Frais de souscription | 11 % | | Frais de gestion annuels | 8 % des loyers | | Distribution | Trimestrielle | | Indicateur de risque | 3 sur 7 (SRRI) | | Endettement de la SCPI | 24 % du patrimoine | | Liquidité | Capital variable, retrait dans les conditions du marché | ## L'historique de prix de la part : une trajectoire continue Depuis sa création en juin 2018, Kyaneos Pierre a relevé son prix de souscription chaque année ou presque : 200 euros en 2018, 208 euros en 2019, 212 euros en 2020, 216 euros en 2021, 216 euros en 2022, 220 euros en 2023, 222 euros en 2024 et 224 euros en 2025. Cette trajectoire représente une revalorisation cumulée de 12 % en huit ans, soit environ 1,4 % par an de progression du prix de la part. Cette dynamique vient s'ajouter à la distribution annuelle de 4 à 5 % pour produire la performance globale annuelle de 5,25 % publiée en 2025. La trajectoire n'est pas garantie : elle reflète à la fois les travaux de rénovation qui revalorisent les immeubles, l'évolution du marché résidentiel français et la prudence de la société de gestion qui préfère sous-revaloriser plutôt que devoir baisser le prix en cas de retournement. ## Kyaneos Pierre face à deux SCPI résidentielles concurrentes ### Kyaneos Pierre (Kyaneos AM) - Distribution 2025 : 4,35 % - Performance globale annuelle : 5,25 % - 100 % résidentiel France - Frais souscription : 11 % - Capitalisation : 440 M€ - Stratégie : achat ancien + rénovation - Fiscalité : travaux déductibles importants ### Iroko Zen (Iroko) - Distribution 2025 : 7,32 % - Performance globale annuelle : variable - Diversifiée Europe - Frais souscription : 0 % - Capitalisation : 1,4 Md€ - Stratégie : actifs Europe en direct - Fiscalité : convention européenne ### Novapierre Résidentiel (Paref Gestion) - Distribution 2025 : environ 1,5 % - Performance globale annuelle : variable - 100 % résidentiel France et démembrement - Frais souscription : 11,76 % - Capitalisation : environ 350 M€ - Stratégie : viager et démembrement - Fiscalité : revenus fonciers classiques ## Pour quel profil d'investisseur Kyaneos Pierre convient Kyaneos Pierre s'adresse à un investisseur qui cherche une SCPI résiliente, peu corrélée à la crise des bureaux qui pèse sur le marché français depuis 2023, avec une fiscalité allégée par les travaux déductibles. Le profil idéal cumule trois éléments : un horizon de placement d'au moins huit à dix ans pour amortir les frais de souscription de 11 % ; une tranche marginale d'imposition de 30 %, 41 % ou 45 % qui rend l'avantage fiscal des travaux particulièrement intéressant ; un objectif de revenus complémentaires complétés par une potentielle revalorisation du prix de la part. La SCPI fonctionne aussi bien en investissement direct que via un crédit immobilier, les intérêts d'emprunt étant déductibles des revenus fonciers (effet de double levier avec les travaux). Pour un patrimoine soumis à l'IFI, l'exposition immobilière de Kyaneos Pierre entre dans l'assiette imposable contrairement aux SCPI européennes. ## Risques principaux à connaître avant de souscrire L'investissement en parts de SCPI est un placement long terme dont le capital n'est pas garanti. Les principaux risques de Kyaneos Pierre : risque de perte en capital (le prix de la part peut baisser même si la trajectoire historique a été haussière) ; risque locatif lié aux logements résidentiels (impayés, vacance, encadrement des loyers dans certaines villes) ; risque de baisse des dividendes en cas d'augmentation des charges ou de durcissement de la réglementation locative ; risque de liquidité (le retrait dépend de la collecte nette en cours) ; risque sectoriel limité car la SCPI est concentrée sur le résidentiel français qui ne bénéficie pas de la diversification européenne. Le ratio d'endettement de 24 % du patrimoine apporte un effet de levier mais aussi un risque en cas de hausse des taux. Le délai de jouissance et les frais d'entrée de 11 % rendent l'horizon court (moins de cinq ans) inadapté. ## Kyaneos Asset Management, une société de gestion intégrée Créée en janvier 2018 par une équipe entrepreneuriale, Kyaneos Asset Management est une société de gestion de portefeuille agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. Le groupe gère aujourd'hui 500 millions d'euros d'actifs immobiliers à travers 6 SCPI : Kyaneos Pierre (rendement, 440 millions de capitalisation) et 5 SCPI fiscales Kyaneos Denormandie (dont Kyaneos Denormandie 5 lancée en 2025). L'effectif compte 33 collaborateurs au sein de la société de gestion, dont 17 dédiés à la maîtrise d'ouvrage des travaux. AMG Services, filiale créée en 2024, mutualise les services de dépannage et de maintenance. L'ensemble du groupe pèse environ 85 salariés. Le maillage géographique couvre cinq zones d'investissement (Sud-Est depuis 2018, Centre Nord depuis 2019, Sud-Ouest depuis 2020, Nord depuis 2021, et Bretagne en 2026). Cette intégration verticale (acquisition, rénovation, gestion locative) est rare sur le marché français des SCPI et constitue un moat opérationnel difficile à répliquer. ## Le parcours de souscription de Kyaneos Pierre 1. **Étude de la documentation officielle** : Lecture du DIC (document d'informations clés), de la note d'information visée par l'AMF, du rapport annuel et des statuts. Ces documents détaillent la stratégie d'achat-rénovation, les frais, les risques et la fiscalité spécifique à la SCPI résidentielle. 2. **Choix de l'enveloppe et simulation fiscale** : Investissement direct ou financement à crédit. Le calcul de l'écart entre le résultat distribué (9,66 euros par part en 2025) et le résultat foncier imposable (0,93 euro par part) permet de chiffrer l'avantage fiscal lié aux travaux selon votre TMI. Un conseiller patrimonial spécialisé peut produire la simulation chiffrée. 3. **Signature du bulletin de souscription** : Le bulletin se signe par voie électronique ou par courrier. Le règlement s'effectue par virement à la SCPI en investissement direct. En cas de financement à crédit, la banque débloque les fonds au moment de la souscription. 4. **Délai de jouissance** : L'entrée en jouissance se déclenche conformément au calendrier publié par la société de gestion. Les premiers dividendes trimestriels sont versés à compter du trimestre civil suivant. 5. **Distributions trimestrielles** : Une fois la jouissance acquise, les loyers sont distribués chaque trimestre. Le dividende par part en pleine jouissance s'élevait à 2,43 euros au quatrième trimestre 2025, en progression continue trimestre après trimestre. 6. **Bordereau fiscal annuel** : Kyaneos Asset Management transmet chaque printemps le bordereau de déclaration fiscale détaillant le résultat distribué brut, les frais et charges, les intérêts d'emprunt déductibles et le résultat foncier net imposable. Ce document permet de remplir directement la déclaration de revenus fonciers. ## Quand la SCPI Kyaneos Pierre ne convient pas Cette SCPI ne convient pas à un horizon de placement inférieur à huit ans : les frais de souscription de 11 % rendent le rendement net négatif sur trois à cinq ans en cas de revente. Elle ne convient pas non plus à un investisseur cherchant une distribution mensuelle (la distribution est trimestrielle) ni à celui qui souhaite échapper à la fiscalité immobilière française (les SCPI européennes type EdR Europa sont alors plus indiquées). Pour un patrimoine très important assujetti à l'IFI, l'exposition résidentielle française entre dans l'assiette imposable et alourdit la fiscalité du patrimoine global. Pour un investisseur très défensif, les frais de gestion annuels de 8 % des loyers (relativement élevés sur le marché des SCPI) peuvent être un frein, ils se justifient par l'intégration verticale et l'intensité opérationnelle de la stratégie. ## L'historique de TOF et la dynamique d'occupation Le taux d'occupation financier de Kyaneos Pierre s'est amélioré de manière continue depuis trois ans : 79,2 % en 2022, 83,2 % en 2023, 87 % en 2024 et 89,6 % en 2025. Cette progression reflète à la fois l'avancement des programmes de rénovation (un logement en travaux ne perçoit pas de loyer mais sera occupé une fois livré) et l'efficacité des mises en location. Au 31 décembre 2025, sur les 10,4 % de locaux qui ne sont pas générateurs de loyers, 3,0 % sont en cours de travaux et 7,4 % sont vacants. Cette structure est cohérente avec la stratégie d'achat-rénovation : la SCPI accepte une vacance temporaire en échange d'une revalorisation lourde des immeubles, ce qui se traduit ensuite par des loyers plus élevés et une qualité locative durable. ## Kyaneos Pierre en assurance vie ou en direct Kyaneos Pierre est principalement souscrite en investissement direct, là où l'avantage fiscal des travaux déductibles s'exprime pleinement. En assurance vie, certains contrats référencent la SCPI mais la fiscalité capitalisée du contrat fait perdre une partie de l'avantage spécifique des travaux (les travaux ne sont plus déductibles individuellement, ils sont dilués dans la valorisation de l'unité de compte). Pour un TMI 30 %, l'investissement direct ressort généralement plus efficient sur Kyaneos Pierre que l'assurance vie, contrairement à la majorité des SCPI européennes. Le financement à crédit est en revanche très adapté : les intérêts d'emprunt s'ajoutent aux travaux dans la déduction des revenus fonciers, ce qui peut neutraliser quasi totalement l'imposition courante les premières années. Le scénario optimal dépend de votre TMI, de votre capacité d'endettement et de votre patrimoine déjà structuré. ## Comparaison avec l'investissement immobilier locatif direct Acheter un immeuble résidentiel ancien à rénover en région demande des compétences en sourcing, en travaux et en gestion locative que peu d'investisseurs particuliers maîtrisent. Kyaneos Pierre industrialise cette stratégie avec 17 collaborateurs dédiés aux travaux et environ 1 000 logements rénovés par an. Là où un investisseur particulier rénove un appartement tous les deux ans, la SCPI rénove deux à trois logements par jour ouvré. La diversification immédiate sur 5 250 lots et 38 départements réduit l'aléa locatif individuel. La contrepartie : vous ne choisissez pas vos immeubles, vous payez 11 % de frais de souscription contre 7 à 8 % de frais d'acquisition en direct, et vous renoncez à l'enrichissement personnel du gestionnaire qui rénove ses propres biens. Le calcul comparatif dépend du temps que vous voulez consacrer à votre patrimoine immobilier. ## Mentions légales obligatoires L'investissement en parts de SCPI est un placement long terme dont le capital n'est pas garanti. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le taux de distribution de 4,35 % publié au 31 décembre 2025 et la performance globale annuelle de 5,25 % ne constituent pas une promesse de rendement et peuvent évoluer à la hausse comme à la baisse. Les exemples fiscaux fournis (résultat distribué 9,66 euros par part, résultat foncier 0,93 euro par part) sont fondés sur l'exercice 2025 et sur des hypothèses de la société de gestion ; ils ne constituent en aucun cas une garantie ou une promesse de fiscalité future. Il existe un risque de perte en capital, un risque lié à la liquidité des parts et un risque locatif. La société de gestion Kyaneos Asset Management est agréée par l'Autorité des Marchés Financiers. ## Questions fréquentes ### Quel est le rendement de la SCPI Kyaneos Pierre en 2025 ? Au 31 décembre 2025, Kyaneos Pierre publie un taux de distribution de 4,35 %, une performance globale annuelle de 5,25 % et un TRI 5 ans de 4,30 %. La distribution est trimestrielle, le dividende par part en pleine jouissance s'élève à 2,43 euros au quatrième trimestre 2025. Le prix de la part est passé de 222 à 224 euros sur l'exercice, ce qui contribue à l'écart entre la PGA (5,25 %) et le taux de distribution (4,35 %). Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. ### Quel est le ticket d'entrée minimum pour investir dans Kyaneos Pierre ? Le minimum de souscription en investissement direct est de 2 240 euros, soit 10 parts à 224 euros. Le ticket d'entrée modéré rend la SCPI accessible à un large éventail d'investisseurs. Le financement à crédit est possible via plusieurs banques spécialisées dans le crédit SCPI, ce qui permet d'investir sans mobiliser tout le capital initial. La capacité d'endettement et le montage bancaire dépendent de votre situation. ### Quels sont les frais de la SCPI Kyaneos Pierre ? Les frais de souscription s'élèvent à 11 %, intégralement déduits du prix d'achat. Les frais de gestion annuels représentent 8 % des loyers bruts encaissés et sont prélevés avant le calcul du rendement affiché. Aucun frais de sortie n'est dû à la cession des parts en capital variable. Pour un investissement de 50 000 euros, les frais de souscription représentent 5 500 euros, à amortir sur la durée de détention recommandée de huit à dix ans. Les frais de gestion plus élevés que la moyenne du marché se justifient par l'intégration verticale (gestion locative et travaux internalisés). ### Comment fonctionne l'avantage fiscal des travaux de rénovation ? Les travaux de rénovation que la SCPI réalise sur ses immeubles sont déductibles des revenus fonciers conformément au régime de droit commun (article 31 du Code général des impôts). Concrètement, la quote-part de travaux affectée à votre détention vient en déduction de votre revenu foncier imposable. Sur 2025, le résultat distribué brut s'élève à 9,66 euros par part tandis que le résultat foncier imposable ressort à 0,93 euro par part : pour un TMI 30 %, l'imposition courante porte donc sur 0,93 euro et non sur 9,66 euros, ce qui réduit la pression fiscale d'environ 80 % sur la base imposable. Cet avantage est plus prononcé les premières années suivant l'acquisition d'un immeuble par la SCPI. ### Kyaneos Pierre est-elle exposée à l'encadrement des loyers ? Le portefeuille de Kyaneos Pierre se concentre sur des villes de taille intermédiaire en région (Avignon, Orléans, Toulouse, Amiens, Lille) où l'encadrement des loyers ne s'applique généralement pas, contrairement à Paris et Lille (Lille étant partiellement concernée). La stratégie d'achat dans des quartiers milieu de gamme limite l'exposition aux dispositifs réglementaires les plus contraignants. La société de gestion adapte sa politique d'acquisition à l'évolution réglementaire ; le risque réglementaire reste néanmoins une donnée à surveiller pour toute SCPI résidentielle française. ### Quel est l'horizon de placement recommandé ? La société de gestion recommande un horizon de placement minimum de huit à dix ans. Cette durée est cohérente avec l'amortissement des frais de souscription de 11 % et avec la nature long terme de l'investissement résidentiel. Sur cinq ans, les frais d'entrée pèsent encore lourdement sur le rendement net après cession. À partir de huit à dix ans, la combinaison de la distribution courante (4 à 5 %), de la revalorisation du prix de la part (1,4 % par an en moyenne) et de l'avantage fiscal des travaux compense largement les frais initiaux. ### Le prix de la part peut-il baisser ? Oui, le prix de la part d'une SCPI à capital variable peut baisser, et cela est arrivé sur le marché des SCPI françaises depuis 2023 : 36 SCPI ont réduit leur prix, certaines de plus de 40 %. Sur Kyaneos Pierre, la trajectoire historique a été continûment haussière depuis 2018 (de 200 à 224 euros, soit +12 %), portée par les travaux de rénovation qui revalorisent les immeubles et par le marché résidentiel français resté plus stable que le bureau. Cette trajectoire passée ne garantit pas l'avenir : un retournement du marché résidentiel ou une dégradation des rendements locatifs pourrait mécaniquement justifier une baisse du prix. ### Peut-on financer Kyaneos Pierre à crédit ? Oui, le financement à crédit fonctionne particulièrement bien sur Kyaneos Pierre. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers et viennent s'ajouter aux travaux dans la base déductible. Pour un TMI 30 % ou plus, le cumul des deux mécanismes peut neutraliser quasi totalement l'imposition courante sur les premières années. Plusieurs banques financent la souscription à des taux compris entre 3,5 % et 5 % en 2026 (BCE à 2,15 %). Le montage à crédit est plus complexe qu'une souscription en direct : il demande de comparer plusieurs offres, de calibrer la durée du prêt et d'aligner le cash-flow net sur votre capacité d'épargne mensuelle. ### Quelle est la composition géographique du patrimoine ? Au 31 décembre 2025, le patrimoine de Kyaneos Pierre est réparti sur 38 départements français. Les zones d'investissement historiques sont le Sud-Est autour d'Avignon (depuis 2018), le Centre Nord autour d'Orléans (depuis 2019), le Sud-Ouest autour de Toulouse (depuis 2020) et le Nord autour d'Amiens et Lille (depuis 2021). Une nouvelle zone d'implantation est prévue en Bretagne pour 2026. L'allocation cible des villes moyennes en croissance démographique, à l'écart des marchés tendus comme Paris ou la Côte d'Azur. Cette diversification géographique régionale est rare sur le marché des SCPI françaises et apporte une couverture territoriale large. ### Kyaneos Pierre est-elle assujettie à l'IFI ? Oui, Kyaneos Pierre étant une SCPI 100 % France investie en immobilier résidentiel, la valeur des parts entre dans l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour les patrimoines dépassant le seuil de 1 300 000 euros. La société de gestion publie chaque année une valeur IFI utilisable pour la déclaration. Pour un patrimoine fortement IFI imposable, l'investissement en SCPI européenne (type EdR Europa avec ses 93 % d'actifs hors France) peut être préférable, ou alors une stratégie de démembrement temporaire sur Kyaneos Pierre peut être envisagée pour exonérer la part nue-propriété. ### Quelle est la différence entre Kyaneos Pierre et les SCPI Kyaneos Denormandie ? Kyaneos Pierre est une SCPI de rendement classique, dont l'objectif est de distribuer des revenus fonciers réguliers. Les SCPI Kyaneos Denormandie (au nombre de cinq, dont la dernière lancée en 2025) sont des SCPI fiscales qui s'appuient sur le dispositif Denormandie (réduction d'impôt jusqu'à 21 % du montant investi sur douze ans contre l'achat de logements anciens à rénover dans certaines villes éligibles). Les SCPI fiscales sont plus complexes, immobilisent les parts pendant la durée du dispositif, et ciblent les contribuables cherchant principalement à réduire leur impôt sur le revenu. Kyaneos Pierre cible les investisseurs cherchant des revenus complémentaires plutôt qu'une réduction d'impôt. ### Comment se compare Kyaneos Pierre aux SCPI européennes ? Les deux profils répondent à des objectifs distincts. Kyaneos Pierre apporte une exposition résidentielle française avec un avantage fiscal lié aux travaux et une trajectoire de prix haussière (+12 % depuis 2018). Les SCPI européennes (type EdR Europa, Iroko Zen, Corum) délivrent des rendements bruts plus élevés (6 à 8 %) et exonèrent les revenus européens des prélèvements sociaux français de 17,2 %. La SCPI résidentielle est moins corrélée à la crise des bureaux, la SCPI européenne est plus exposée au cycle économique global. La construction de portefeuille SCPI optimale combine généralement les deux profils dans des proportions calibrées sur votre TMI, votre patrimoine global et votre objectif principal (revenus immédiats, capitalisation, défiscalisation). ### Le ratio d'endettement de 24 % est-il un risque ? Le ratio d'endettement de 24 % du patrimoine signifie que la SCPI a financé une partie de ses acquisitions par dette. Cet effet de levier amplifie le rendement quand les taux sont bas et stables, mais il fragilise la SCPI si les taux remontent fortement et durablement (ce qui s'est produit entre 2022 et 2024 et a pénalisé certaines SCPI fortement leveragées). Sur Kyaneos Pierre, le niveau de 24 % est modéré et reste dans les limites prudentielles habituelles. La société de gestion publie chaque trimestre l'évolution du ratio. Cet endettement contribue à expliquer les frais de gestion plus élevés (8 % des loyers) que la moyenne du marché. ### Quel est le taux d'occupation et que signifient les 7,4 % de vacance ? Au 31 décembre 2025, le taux d'occupation financier de Kyaneos Pierre s'établit à 89,6 %. Sur les 10,4 % restants, 3,0 % sont des locaux en travaux (logements en cours de rénovation, non générateurs de loyers temporairement) et 7,4 % sont des locaux vacants (en attente de remise en location ou en transition entre deux locataires). Le TOF est en progression continue (79,2 % en 2022, 83,2 % en 2023, 87 % en 2024, 89,6 % en 2025). Cette progression reflète l'avancement des programmes de rénovation et l'efficacité de la mise en location. Le seuil cible communiqué par la société de gestion est d'au moins 90 %.