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title: "Club Deals : Investir en Cercle Privé dans un Actif Unique"
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publishedAt: "2026-02-21T22:43:00.859Z"
updatedAt: "2026-04-20T01:17:09.822Z"
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# Club Deals : Investir en Cercle Privé dans un Actif Unique

> Rejoignez un cercle restreint de 20 à 40 co-investisseurs sélectionnés autour d'un actif identifié. Ticket à partir de 100 000 EUR, TRI cible de 8% à 12%, horizon de 3 à 7 ans. France Épargne structure votre entrée via un pacte d'associés solide et un véhicule dédié (SAS ou SCI).

## Qu'est ce qu'un club deal : définition juridique et mécanique patrimoniale

Un **club deal** est une opération d'investissement réalisée par un cercle restreint d'investisseurs qui se regroupent pour financer ensemble un actif identifié, via un véhicule juridique dédié. Le nombre de co-investisseurs reste volontairement limité, typiquement **entre 20 et 40 membres**, rarement plus de cent. Chaque participant détient une participation au capital du véhicule (une SAS ou une SCI dans plus de 90% des cas), proportionnelle à son apport financier. Cette structure repose sur quatre piliers opérationnels : un **nombre limité d'investisseurs** triés sur le volet, un **actif précis et préidentifié** (immeuble tertiaire parisien, hôtel 4 étoiles sur la Côte d'Azur, PME non cotée en phase de croissance, projet de développement mixte), une **durée fixée à l'avance** (horizon de 3 à 10 ans selon la stratégie), et une **structure juridique dédiée** encadrée par un **pacte d'associés** qui fixe la gouvernance, les règles de distribution et les modalités de sortie (selon Ramify, 2026).

Le club deal se distingue radicalement des véhicules collectifs grand public comme les SCPI, OPCI ou SIIC. Là où une SCPI collecte l'épargne de milliers de porteurs pour acquérir des dizaines d'immeubles diversifiés, un club deal concentre les capitaux d'un petit groupe sur **une seule opération**. Cette concentration est à la fois la force et la contrainte du modèle : elle offre une **lisibilité totale** sur l'actif sous-jacent (l'investisseur connaît l'adresse, le locataire, le prix d'achat, le business plan), mais expose les investisseurs à une **dépendance entière** à la qualité de cette unique opération. Le club deal constitue donc une déclinaison du **private equity** appliquée soit à l'immobilier, soit au capital investissement, soit à des actifs atypiques (vignobles, aviation, énergies renouvelables, parcs hôteliers, actifs de santé). Le format s'est diffusé en France dans les années 2000 dans l'immobilier tertiaire, puis étendu au capital investissement via les family offices et cabinets patrimoniaux.

La **mécanique patrimoniale** est la suivante. Un **opérateur** (société de gestion, gestionnaire de patrimoine, asset manager spécialisé, family office multi-familial) identifie une opportunité, mène la **due diligence** juridique, financière et technique, structure le véhicule d'acquisition et réunit un tour de table d'investisseurs qualifiés. Chaque investisseur souscrit une part des **actions de la SAS** ou des **parts de la SCI**, qui devient propriétaire de l'actif cible. L'opérateur gère l'actif sur toute la période de détention (exploitation, travaux, asset management, relations locataires, pilotage des équipes opérationnelles), puis organise la **sortie par cession** à l'échéance. Les produits et plus-values sont alors distribués aux associés selon la **clé de répartition** définie dans le pacte, souvent assortie d'un **hurdle rate** (seuil de rendement préférentiel pour les investisseurs, généralement 6% à 8% annualisés) et d'un **carried interest** (intéressement de l'opérateur au-delà de ce seuil, généralement 10% à 25% des gains excédentaires).

La **performance cible** varie selon la nature de l'actif et la stratégie retenue. Les club deals **immobiliers core** (actifs prime, locataires solides, baux longs) visent un TRI compris **entre 6% et 8%** annualisés. Les stratégies **value-add** (repositionnement d'actif, rénovation, relocation) ciblent **8% à 12%**. Les stratégies **opportunistes** (développement, restructuration lourde, actifs en retournement) peuvent viser **12% à 18%** au prix d'un risque élevé. Les club deals en **private equity** affichent des ambitions encore plus élevées, **entre 8% et 20%** annualisés, avec une dispersion forte selon les opérations : les buyouts sur PME matures visent 12% à 18%, le growth equity 15% à 25%, le venture 20% à 40% (mais avec des taux de perte partielle ou totale significatifs selon Sapians, 2026). Ces rendements sont toutefois à mettre en regard de l'**illiquidité totale** du placement : le capital est immobilisé jusqu'à la sortie, sans marché secondaire organisé pour céder ses parts en cours de route, ce qui impose une rigueur absolue dans le dimensionnement de l'exposition au sein du patrimoine.

Le club deal s'est imposé comme un **outil patrimonial majeur** pour les investisseurs avertis en quête de rendement décorrélé des marchés cotés. Dans un contexte où les fonds euros plafonnent autour de 2,5% à 3% net de frais, où les SCPI affichent des rendements entre 4% et 6% avec des frais de souscription de 8% à 12%, et où les marchés actions connaissent une volatilité accrue, la prime de rendement offerte par les club deals (généralement 4 à 8 points au dessus des SCPI, 2 à 5 points au dessus du crowdfunding) justifie pleinement l'illiquidité pour qui peut se permettre cet horizon.

![Schéma illustré des quatre piliers d'un club deal : investisseurs restreints, actif identifié, véhicule dédié, horizon temporel](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1776647783/franceepargne/products/club-deals/club-deals-definition.jpg)

_Les quatre piliers fondateurs d'un club deal : cercle restreint, actif précis, durée fixée, structure dédiée (source : AMF, France Invest)_

## Pourquoi rejoindre un club deal avec France Épargne

- **Accès à des opérations exclusives** — France Épargne sélectionne des opportunités off-market non accessibles via les fonds grand public : immeubles de bureaux prime, PME en croissance, actifs de prestige. La sélection repose sur une due diligence approfondie et un track record vérifié des opérateurs partenaires.
- **Rendement cible de 8% à 12% TRI** — Les club deals immobiliers visent un TRI entre 6% et 12% annualisés, le private equity entre 8% et 20%. Ces niveaux restent supérieurs aux SCPI (4% à 6%) et aux fonds euros (2% à 3%), compensant l'illiquidité par une prime de rendement significative.
- **Cercle d'investisseurs aligné** — Vous co-investissez aux côtés de 20 à 40 profils sélectionnés : family offices, dirigeants d'entreprise, HNWI. Le pacte d'associés garantit un alignement d'intérêts et une gouvernance collégiale, loin de la passivité d'un investissement en fonds.
- **Transparence sur l'actif sous-jacent** — Contrairement aux fonds mutualisés où l'investisseur ne connaît souvent que les grandes lignes, le club deal porte sur un actif précis, documenté et analysé. Rapports périodiques, visites de site et assemblées générales permettent un suivi direct.
- **Structure juridique sécurisée** — Le véhicule (SAS ou SCI) est encadré par un pacte d'associés négocié en amont : droits de gouvernance, clauses de sortie, mécanismes anti-dilution, droit de préemption. France Épargne travaille avec des cabinets d'avocats spécialisés pour verrouiller la documentation.
- **Frais maîtrisés et carried interest** — Les frais de structuration se situent entre 1% et 5%, les frais de gestion annuels entre 1% et 2%. Le carried interest (10% à 25% des plus-values au delà d'un hurdle rate) aligne l'opérateur sur votre performance, à la différence des frais fixes des SCPI (8% à 12% de souscription).
- **Diversification hors marchés cotés** — Les club deals décorrèlent votre patrimoine des marchés financiers volatils. L'actif sous-jacent (immeuble, entreprise) suit sa propre trajectoire de valorisation, offrant une diversification réelle face aux actions et obligations cotées.
- **Accompagnement France Épargne de A à Z** — Bilan patrimonial, sélection de l'opération adaptée, analyse du pacte, souscription, suivi annuel, accompagnement à la sortie. Un interlocuteur unique pour l'ensemble de votre allocation, avec une vision patrimoniale globale (fiscalité, transmission, IFI).

> **Découvrez les club deals accessibles chez France Épargne**
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> Échangez avec un conseiller pour comprendre si votre profil patrimonial est compatible avec un club deal et découvrir les opérations en cours de structuration.
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## Fonctionnement opérationnel : du sourcing à la sortie

La **mise en place d'un club deal** suit un processus rigoureux en huit étapes. L'opérateur commence par le **sourcing de l'opportunité** : identification d'un actif à fort potentiel, souvent off-market, grâce à son réseau de brokers, de banques privées, d'avocats d'affaires et de dirigeants. Cette phase peut prendre plusieurs mois et n'aboutit qu'à une opération retenue sur dix étudiées. En immobilier, le sourcing privilégie les cessions confidentielles d'actifs sous-gérés (immeubles vacants à repositionner, portefeuilles d'hôtels en fin de cycle, bureaux nécessitant une restructuration énergétique). En private equity, il vise les PME familiales en transmission, les spin-offs de grands groupes ou les build-ups sectoriels. La qualité du sourcing distingue les opérateurs de premier plan : un dealflow propriétaire, construit sur 10 à 20 ans de relations, permet d'accéder à des actifs à prix attractifs avant qu'ils n'arrivent sur le marché public.

Vient ensuite la **due diligence** multidimensionnelle, qui mobilise typiquement trois à cinq cabinets spécialisés pendant six à douze semaines. La due diligence **financière** analyse les flux passés et projetés, modélise plusieurs scénarios de cession (base case, upside, downside), stress-teste les hypothèses de taux, de vacance locative et de valeur de sortie. La due diligence **juridique** audite les titres de propriété, le régime d'urbanisme, les contentieux existants, les clauses des baux et les garanties environnementales. La due diligence **technique** évalue l'état réel de l'actif, les capex à prévoir, le diagnostic énergétique (DPE) et la conformité aux normes. La due diligence **fiscale** optimise le montage, traite le régime d'IFI, planifie la fiscalité de sortie. Chacun de ces chantiers produit un rapport écrit joint à la documentation investisseurs.

Une fois la décision d'investir prise, l'opérateur **structure le véhicule juridique**. Le choix entre **SAS** et **SCI** dépend de la nature de l'actif et de la stratégie fiscale : la SAS convient aux opérations de private equity, à l'immobilier d'exploitation et aux montages avec dette importante ; la SCI s'impose pour l'immobilier patrimonial et locatif pur, notamment si l'objectif est de faire remonter les revenus fonciers aux associés. Certaines opérations utilisent des structures plus complexes : Sociétés en Commandite par Actions (SCA), SC (Société Civile) simple, ou montages à plusieurs étages (holding de reprise, SPV d'acquisition, SCI de portage). Le **pacte d'associés** est négocié à ce stade : il fixe la gouvernance (présidence, conseil de surveillance, quorums qualifiés), les clauses financières (hurdle rate, carried interest, cascade de distribution, comptes d'associés), les clauses de liquidité (sortie obligatoire, drag along, tag along, droit de première offre), les protections des minoritaires (droit de veto sur décisions stratégiques, droit de préemption, clauses anti-dilution). C'est la pièce contractuelle centrale : mal négociée, elle peut transformer une belle opération en piège pour les investisseurs.

Le **tour de table** réunit ensuite les co-investisseurs. Chaque participant signe la **documentation de souscription** (bulletin de souscription, pacte d'associés, lettre d'information, questionnaire investisseur qualifié), vire ses fonds sur un compte séquestre notarié, puis l'acquisition de l'actif est finalisée via signature notariale (en immobilier) ou signing/closing (en private equity). Le tour de table peut s'étaler sur quatre à douze semaines selon le nombre d'investisseurs à réunir. Les plateformes digitales accélèrent parfois ce processus à deux à trois semaines via des souscriptions en ligne, mais au prix d'une personnalisation moindre.

**L'horizon d'investissement** varie de **3 à 7 ans** pour la majorité des opérations, parfois jusqu'à 10 ans pour les stratégies de développement lourd ou les opérations d'infrastructure. Durant cette période, l'opérateur exploite et valorise l'actif : il pilote les travaux de rénovation, les relocations, les restructurations capitalistiques, les refinancements opportuns pour extraire de la valeur, les développements complémentaires. Des **assemblées générales annuelles** permettent aux investisseurs de valider les comptes, les budgets et les décisions stratégiques. Des **assemblées extraordinaires** peuvent être convoquées pour les décisions structurantes (cession partielle, refinancement, ouverture de capital, changement de stratégie). Les investisseurs reçoivent typiquement un **reporting trimestriel** sur l'avancement du business plan, les KPI opérationnels et les écarts par rapport au plan initial.

La **sortie** constitue l'événement clé. Elle prend généralement la forme d'une **cession de l'actif** à un investisseur institutionnel, à un acteur industriel ou à un autre véhicule. En immobilier, les acquéreurs types sont les foncières cotées (SIIC), les SCPI en constitution de portefeuille, les fonds immobiliers institutionnels allemands ou anglo-saxons, les family offices étrangers. En private equity, les acquéreurs sont les industriels du secteur, les fonds secondaires (rachat des parts par un autre fonds pour prolonger la détention), les introductions en bourse pour les plus belles opérations, ou les rachats par le management (MBO). Les produits de cession sont distribués selon la **cascade du pacte** : remboursement du capital aux associés en premier, rémunération au hurdle rate (souvent 6% à 8%), puis partage des plus-values excédentaires entre investisseurs et opérateur via le carried interest (clé typique 80/20 en faveur des investisseurs au delà du hurdle). Il est essentiel de comprendre qu'il n'existe **aucun marché secondaire structuré** pour les parts de club deal. Toute tentative de sortie anticipée se heurte à une décote d'illiquidité significative, voire à l'impossibilité pure de céder ses parts avant l'échéance planifiée (source : Ramify, 2026).

## Souscrire à un club deal avec France Épargne

1. **Bilan patrimonial et test d'adéquation** — Analyse approfondie de votre patrimoine, de vos objectifs et de votre capacité à immobiliser des fonds sur 5 à 7 ans. Test d'adéquation réglementaire : vérification du statut d'investisseur averti ou qualifié et compatibilité avec votre allocation cible.
2. **Sélection de l'opération adaptée** — Présentation des club deals accessibles chez France Épargne et de ses partenaires opérateurs. Analyse comparative des thèses d'investissement, des TRI cibles, des risques et des horizons. Recommandation personnalisée selon votre profil de risque.
3. **Analyse du pacte et de la documentation** — Revue détaillée du pacte d'associés, du business plan, des comptes prévisionnels et des clauses de sortie. Identification des points de vigilance : carried interest, gouvernance minoritaire, clauses de liquidité, garanties de passif.
4. **Souscription et versement des fonds** — Signature du bulletin de souscription, du pacte d'associés et de la lettre d'information. Virement sur compte séquestre notarié, puis libération des fonds lors du closing de l'opération. Remise du kit fiscal pour votre déclaration.
5. **Suivi annuel et reporting** — Participation aux assemblées générales, réception des rapports de gestion, analyse des KPI opérationnels. France Épargne consolide votre reporting avec votre allocation globale et vous accompagne dans la gestion de votre IFI et de votre fiscalité.
6. **Sortie et distribution des produits** — À l'échéance, cession de l'actif selon la stratégie prévue. Distribution des produits selon la cascade du pacte : remboursement du capital, rémunération au hurdle rate, partage des plus-values. Conseil en remploi et optimisation fiscale de la plus-value.

![Étapes de souscription à un club deal accompagné par France Épargne, du bilan patrimonial à la sortie](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1776647805/franceepargne/products/club-deals/club-deals-processus.jpg)

_Le processus France Épargne : du bilan patrimonial à la distribution des produits de sortie_

## Quel type de club deal choisir

### Club deal immobilier

- Actif : immeuble tertiaire, hôtel, résidentiel de prestige
- Ticket : 100 000 à 1 000 000 EUR
- TRI cible : 6% à 12% annualisés
- Horizon : 5 à 7 ans
- Structure juridique : SCI le plus souvent, parfois SAS
- Sortie : cession à foncière, SCPI, investisseur institutionnel

### Club deal private equity

- Actif : PME non cotée, opération de croissance, LBO
- Ticket : 100 000 à 500 000 EUR, parfois supérieur
- TRI cible : 8% à 20% annualisés (dispersion élevée)
- Horizon : 4 à 7 ans
- Structure juridique : SAS systématiquement
- Sortie : cession à industriel, fonds secondaire, introduction en bourse

### Club deal actifs atypiques

- Actif : vignobles, aviation, énergies renouvelables, art
- Ticket : dès 20 000 EUR pour certains montages
- TRI cible : 5% à 15% selon classe d'actif
- Horizon : 5 à 15 ans selon l'actif
- Structure juridique : SAS, SCI ou GFV selon l'actif
- Sortie : cession à collectionneurs, opérateurs sectoriels, fonds spécialisés

### Club deal digital (plateformes)

- Actif : immobilier résidentiel, locatif, promotion
- Ticket : dès 1 000 à 10 000 EUR selon plateforme
- TRI cible : 7% à 10% annualisés
- Horizon : 3 à 5 ans
- Structure juridique : SAS administrée par la plateforme
- Sortie : cession à l'échéance ou marché secondaire limité

## Chiffres clés du marché des club deals

| Indicateur | Valeur | Source |
| --- | --- | --- |
| Marché M&A France en valeur (2024) | 60,3 milliards USD | PwC Global M&A 2025 |
| Nombre de transactions M&A France (2024) | 1 326 opérations | PwC Global M&A 2025 |
| Mid-market M&A France S1 2025 | 10,1 milliards EUR déployés | PwC, 2025 |
| Segment midcap France S1 2025 (5 à 100 M EUR) | 5 milliards EUR sur 274 entreprises | PwC, 2025 |
| Private equity mondial (2024) | 1,7 trillion USD en deal value | Harvard Corpgov, 2025 |
| Ticket minimum club deal private equity | 100 000 à 500 000 EUR | Baltis, 2025 |
| Ticket minimum club deal immobilier | 250 000 à 1 000 000 EUR | Ramify, 2026 |
| TRI cible club deal immobilier | 6% à 12% annualisés | Sapians, 2026 |
| TRI cible club deal private equity | 8% à 20% annualisés | Overlord, 2025 |
| Nombre typique de co-investisseurs | 20 à 40 membres | France Invest, 2024 |
| Durée moyenne d'un club deal | 3 à 7 ans | Kays WM, 2025 |
| Frais de structuration | 1% à 5% du montant investi | Baltis, 2025 |
| Frais de gestion annuels | 1% à 2% | Cashbee, 2025 |
| Carried interest | 10% à 25% des plus-values | Holistik Patrimoine, 2025 |

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> Chaque club deal a ses spécificités fiscales, juridiques et opérationnelles. Un conseiller France Épargne vous aide à identifier la typologie la plus adaptée à vos objectifs patrimoniaux et à votre horizon.
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## Analyse experte : contexte de marché et positionnement stratégique

Le **marché français des club deals** s'inscrit dans une dynamique plus large du capital investissement et du M&A. En **2024**, le marché des fusions acquisitions français a atteint **60,3 milliards de dollars en valeur**, mais avec seulement **1 326 transactions** (une baisse de 29% en volume par rapport à 2023 selon PwC). Le **mid-market** (opérations entre 5 et 100 millions d'euros), segment principal pour les club deals, a déployé **10,1 milliards d'euros au premier semestre 2025**, son plus bas niveau depuis le second semestre 2020 (source : PwC Global M&A Trends 2025). Ce ralentissement apparent masque un repositionnement structurel : les opérateurs deviennent plus sélectifs, les décotes de prix apparaissent et les fenêtres d'acquisition se rouvrent pour les capitaux disciplinés.

La **remontée des taux directeurs** depuis 2022 a eu un effet pivot sur l'écosystème. Le crédit coûte plus cher, les levées sont plus exigeantes, certains vendeurs (fonds en fin de vie, foncières en difficulté, particuliers cédants) acceptent désormais des **décotes de 10% à 25%** sur les valorisations de 2021. Ce contexte crée un environnement propice aux club deals bien positionnés : les opérateurs qui disposent de liquidités et d'un réseau de co-investisseurs fiables peuvent capter des actifs à des prix d'entrée plus favorables, avec un potentiel de création de valeur accru à la cession (selon Ramify, 2026). Les club deals immobiliers sur bureaux prime, hôtellerie haut de gamme et actifs de santé sont particulièrement recherchés. En **private equity**, les opérations de **build-up** (acquisitions successives consolidant un secteur) et les **spin-offs** de divisions de grands groupes dominent le dealflow.

Le **mouvement de démocratisation** transforme le paysage. Historiquement, les club deals étaient la chasse gardée des family offices, des HNWI et d'une poignée de cabinets patrimoniaux disposant du deal flow adéquat. Depuis 2021-2022, des **plateformes digitales** comme Baltis, Sezame, HouseBase ou Tantiem (première plateforme française d'immobilier fractionné agréée AMF) ont fait émerger des formats accessibles avec des **tickets de 1 000 à 10 000 euros**, en s'appuyant sur la réglementation AMF du financement participatif. Ces offres démocratisent l'accès mais transforment la nature de l'investissement : moins de gouvernance active, plus de standardisation, proximité croissante avec le crowdfunding. Elles ne remplacent pas le club deal institutionnel classique (ticket à partir de 100 000 EUR avec gouvernance pleine).

À l'échelle mondiale, le **private equity** a totalisé **1,7 trillion de dollars** en valeur annoncée en 2024, en hausse de 22% par rapport à 2023 (source : Harvard Corporate Governance, 2025). Aux États-Unis, le deal value a rebondi de 8% au premier semestre 2025 à plus de **195 milliards de dollars** (selon EY Private Equity Pulse Q4 2025). L'année 2024 a également marqué le retour des **multi-sponsor deals** avec des opérations emblématiques comme le take-private de R1 RCM par TowerBrook et Clayton Dubilier & Rice pour **8,9 milliards de dollars**, illustrant le pouvoir du co-investissement structuré. Les **exits** (sorties d'actifs détenus par les fonds PE) ont également explosé : **481 milliards de dollars** de cessions aux industriels en 2025, en hausse de 26% en volume et de plus de 75% en valeur par rapport à 2024. Ce regain d'activité sur les sorties ouvre des fenêtres de sortie pour les clubs deals en fin de cycle, et alimente le deal flow secondaire pour les opérations d'entrée.

Le **paysage concurrentiel français** s'est densifié depuis 2021 avec l'émergence de nouveaux acteurs. Côté opérateurs institutionnels historiques, des maisons comme Primonial, Swiss Life Asset Managers, Amundi Immobilier, BNP Paribas REIM ou La Française Real Estate Managers proposent depuis longtemps des club deals à leurs clients HNWI. Côté plateformes digitales, Baltis, Sezame, HouseBase, Tantiem, Anaxago et Ramify adressent une clientèle plus large avec des tickets réduits. Entre les deux, des cabinets patrimoniaux indépendants comme France Épargne structurent des opérations sur-mesure pour une clientèle ciblée, en sélectionnant les opérateurs et en négociant des conditions d'entrée favorables. Cette stratification du marché crée des arbitrages selon le profil : les investisseurs à très haut patrimoine privilégient les opérations institutionnelles, les HNWI intermédiaires les cabinets patrimoniaux indépendants, les investisseurs débutants les plateformes digitales.

**France Épargne positionne** son offre club deals sur trois axes complémentaires. **Sélection rigoureuse** d'opérations mid-market avec opérateurs éprouvés : track record vérifié, transparence documentaire, alignement d'intérêts via co-investissement significatif de l'équipe (skin in the game). **Négociation de pactes protecteurs** pour les minoritaires : renforcement des clauses de gouvernance, droits d'information périodique, clauses de liquidité contraignantes, mécanismes de remplacement du gérant en cas de défaillance. **Intégration patrimoniale globale** : le club deal n'est jamais recommandé isolément mais toujours dans une allocation d'ensemble tenant compte de l'IFI, de la fiscalité des revenus et des plus-values, du dispositif de transmission et de la liquidité globale du patrimoine. Cette approche holistique différencie un gestionnaire de patrimoine d'une plateforme transactionnelle pure.

## Évolution comparée des rendements cibles par classe d'actifs

_Visualisation interactive disponible sur la page._

![Visualisation du marché français des club deals et du private equity en milliards d'euros](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1776647794/franceepargne/products/club-deals/club-deals-marche.jpg)

_Le marché français du mid-market et du private equity : 60,3 milliards USD en 2024 (source : PwC)_

## Risques, cadre réglementaire AMF et traitement fiscal

Les club deals sont soumis à un **cadre réglementaire strict** en France, supervisé par l'**AMF** (Autorité des Marchés Financiers). Le point juridique le plus sensible est la **qualification en FIA** (Fonds d'Investissement Alternatif), qui déclenche des obligations lourdes : société de gestion agréée, dépositaire, reporting prudentiel, sanctions pénales en cas de non-conformité (jusqu'à **3 ans d'emprisonnement et 375 000 euros d'amende** pour exercice illégal). L'AMF considère qu'un véhicule constitue un FIA dès lors qu'il remplit quatre conditions cumulatives : instrument de placement collectif, perspective de rendement financier, capitaux levés auprès d'une **pluralité d'investisseurs** et politique d'investissement définie. En pratique, dès trois investisseurs non liés familialement ou professionnellement, le seuil de pluralité est franchi (source : Couderc Dinh, 2025).

Pour échapper à la qualification FIA, le club deal doit respecter **l'une des trois exemptions** prévues : offre limitée à moins de **150 personnes non qualifiées** sur 12 mois, OU ticket d'entrée minimum de **100 000 EUR** par investisseur, OU montant total de l'offre inférieur à **8 millions d'euros** sur 12 mois. C'est pourquoi la plupart des club deals français imposent un ticket minimum de 100 000 euros : c'est la voie d'exemption la plus simple. L'AMF a renforcé récemment ses contrôles et sanctionné plusieurs opérateurs pour requalification abusive en club deal de véhicules qui auraient dû être agréés comme Autres FIA (source : newsletter Couderc Dinh, 2025). **France Épargne** travaille exclusivement avec des structures respectant ces seuils et dispose de l'agrément d'intermédiation en opérations de banque et services de paiement (IOBSP) et de conseil en investissements financiers (CIF) auprès de l'ORIAS.

Sur le **plan fiscal**, le traitement dépend du véhicule choisi. Une **SAS à l'impôt sur les sociétés (IS)** acquitte un IS de **15% jusqu'à 42 500 EUR** de bénéfices puis **25%** au-delà. Les dividendes distribués aux associés subissent le **Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30%** (17,2% de prélèvements sociaux et 12,8% d'impôt). Les plus-values de cession des titres de SAS détenus par des particuliers sont imposables au PFU de 30%, avec option possible pour le barème progressif si plus favorable. Pour les SAS de PME éligibles, une détention supérieure à 8 ans ouvre droit à des **abattements majorés** (85% selon l'ancien régime dirigeant). La **SCI à l'impôt sur le revenu** fait remonter les revenus fonciers directement dans l'IR de l'associé à sa **tranche marginale d'imposition (TMI)** plus 17,2% de prélèvements sociaux. Les plus-values sont des plus-values immobilières des particuliers, imposées à **36,2%** après abattements pour durée de détention (exonération totale après 30 ans). La **SCI à l'IS**, plus technique, permet d'amortir le bien mais impose à 25% les plus-values professionnelles.

Les **risques** des club deals sont multiples et doivent être intégrés à toute décision. L'**illiquidité totale** est le premier : aucun marché secondaire organisé, sortie conditionnée à la cession de l'actif, décote significative en cas de cession anticipée de parts (quand elle est possible). Une étude Preqin de 2024 estime la décote d'illiquidité entre 25% et 40% sur les rares transactions secondaires de parts de club deals, contre 5% à 15% sur les fonds PE institutionnels disposant d'un marché secondaire plus profond. Le **risque de concentration** vient ensuite : toute l'exposition repose sur un seul actif, sans diversification sectorielle, géographique ou temporelle. Si l'actif sous-performe, l'intégralité de l'investissement est pénalisée, à la différence d'un fonds diversifié où les échecs sont compensés par les succès. Le **risque de perte en capital** est réel : le capital n'est pas garanti, les TRI cibles ne sont pas des engagements. Les statistiques sectorielles montrent qu'environ 10% à 15% des club deals immobiliers value-add et opportunistes rendent un TRI négatif ou nul, et 5% à 10% des opérations subissent une perte partielle significative.

Le **risque opérateur** est central : la performance dépend entièrement de la qualité de l'asset manager, de sa capacité à exécuter le business plan, à gérer les imprévus (vacance locative prolongée, contentieux, sinistres) et à sortir au bon moment du cycle. Les opérateurs récents sans historique sont particulièrement sensibles : leur premier fonds ou premier club deal peut bénéficier de conditions initiales favorables (effet millésime), mais le risque d'exécution est plus élevé. France Épargne privilégie les opérateurs disposant d'au moins trois cycles complets vérifiables (entrée, gestion, sortie avec distribution effective). Le **risque de marché** pèse également : une chute des valorisations immobilières (comme celle observée entre 2022 et 2024 sur certains segments tertiaires, jusqu'à -25% sur les bureaux secondaires) peut compromettre la rentabilité d'un club deal même bien géré si la sortie tombe au mauvais moment. Les **risques opérationnels spécifiques** varient selon l'actif : pour un hôtel, risque d'exploitation et de marque ; pour une PME, risque de direction et d'environnement concurrentiel ; pour un immeuble de bureaux, risque locatif et de repositionnement.

Enfin, le **risque fiscal** existe en cas de redressement sur le montage (requalification AMF, remise en cause du régime mère-fille, contestation d'abus de droit) ou de changement législatif pendant la période de détention (évolution du PFU, réforme de l'IFI, modification des abattements pour durée de détention). Ces changements étant difficiles à anticiper, ils constituent un aléa réel sur les opérations de 5 à 7 ans. C'est pourquoi l'accompagnement par un **gestionnaire de patrimoine habilité** comme France Épargne reste essentiel : analyse du pacte avec cabinet d'avocats spécialisé, test d'adéquation réglementaire documenté, intégration dans l'allocation globale, suivi dans la durée avec revue annuelle de la performance et anticipation des évolutions fiscales. Cette vigilance permanente distingue un investissement accompagné d'un investissement opportuniste isolé.

## Questions fréquentes sur les club deals

### Qu'est ce qu'un club deal et en quoi diffère-t-il d'un fonds d'investissement ?

Un club deal est une opération d'investissement rassemblant un cercle restreint d'investisseurs (20 à 40 membres) autour d'un actif unique préidentifié, via un véhicule juridique dédié (SAS ou SCI). Contrairement à un fonds d'investissement qui gère plusieurs opérations en parallèle avec diversification, le club deal concentre les capitaux sur une seule opération. Les investisseurs bénéficient d'une gouvernance directe via un pacte d'associés, d'une transparence totale sur l'actif et d'un alignement d'intérêts renforcé avec l'opérateur.

### Quel est le ticket minimum pour entrer dans un club deal ?

Pour un club deal private equity classique, le ticket minimum se situe entre 100 000 EUR et 500 000 EUR selon la nature de l'opération. Les club deals immobiliers institutionnels imposent généralement un ticket entre 250 000 EUR et 1 million d'euros. Certains actifs atypiques (vignobles, aviation) sont accessibles dès 20 000 EUR. Les plateformes digitales proposent des tickets dès 1 000 à 10 000 EUR, mais avec une gouvernance moins active. Le seuil de 100 000 EUR est la voie principale d'exemption de la qualification FIA par l'AMF.

### Quelle est la durée typique d'un club deal ?

La durée d'immobilisation se situe généralement entre 3 et 7 ans, avec une moyenne autour de 5 ans. Certains club deals de développement immobilier peuvent s'étendre jusqu'à 10 ans. Cette durée correspond au temps nécessaire pour acquérir l'actif, le valoriser (travaux, asset management, build-up opérationnel) puis le céder à un acquéreur pertinent. Un horizon ferme est indispensable : il n'existe pas de marché secondaire organisé pour sortir avant l'échéance.

### À qui s'adresse un club deal ?

Les club deals s'adressent prioritairement aux investisseurs avertis disposant d'un patrimoine suffisant : particuliers fortunés (HNWI), family offices, dirigeants d'entreprise en phase post-cession, cadres supérieurs et professions libérales. Le profil type dispose d'un patrimoine global supérieur à 1 million d'euros et peut allouer 5% à 15% de ce patrimoine à des actifs illiquides. France Épargne réalise systématiquement un test d'adéquation avant toute souscription.

### Quel rendement peut-on attendre d'un club deal ?

Les club deals immobiliers visent un TRI compris entre 6% et 12% annualisés selon la stratégie (core, value-add, opportuniste). Les club deals en private equity affichent des TRI cibles entre 8% et 20%, avec une dispersion forte. Ces rendements sont des objectifs, pas des engagements : le capital n'est pas garanti et la performance finale dépend de l'exécution du business plan et des conditions de marché à la sortie.

### Comment France Épargne sélectionne-t-elle les opérations ?

France Épargne applique une grille de sélection rigoureuse : track record vérifié de l'opérateur sur au moins trois cycles complets, qualité du pacte d'associés (protection des minoritaires, carried interest aligné, clauses de sortie), analyse indépendante du business plan et des hypothèses de sortie, cohérence avec le contexte de marché. Moins d'une opération sur dix étudiées est proposée à nos clients.

### Quelle est la procédure pour souscrire un club deal ?

La procédure se déroule en cinq temps. D'abord, un bilan patrimonial approfondi et un test d'adéquation réglementaire. Ensuite, la présentation détaillée de l'opération (business plan, pacte, documentation fiscale). Puis la revue juridique du pacte par votre conseiller et si souhaité votre avocat. Vient ensuite la signature du bulletin de souscription et du pacte d'associés, avec virement des fonds sur compte séquestre. Enfin, la libération des fonds lors du closing de l'opération.

### Peut-on sortir d'un club deal avant l'échéance ?

Techniquement oui, dans la pratique rarement. Il n'existe pas de marché secondaire organisé pour les parts de club deal. Une sortie anticipée suppose de trouver un acquéreur pour vos parts (souvent un autre associé ou un tiers proposé à l'opérateur), avec une décote d'illiquidité de 20% à 40%. Le pacte peut par ailleurs imposer un droit de préemption ou une clause d'agrément qui complique la cession. Il faut donc aborder un club deal avec l'idée d'immobiliser les fonds jusqu'à la sortie programmée.

### Quelles garanties protègent les investisseurs minoritaires ?

Le pacte d'associés est la pièce maîtresse. Il comprend typiquement : droits de vote renforcés sur décisions stratégiques (cession, refinancement, travaux majeurs), droit de préemption en cas de cession de parts, clause de tag along (sortie conjointe si l'opérateur vend), clause de liquidité à l'échéance avec vote qualifié, obligations d'information périodique et droits d'audit. France Épargne vérifie systématiquement ces clauses avant toute recommandation.

### Comment sont imposés les revenus d'un club deal en SAS ?

Une SAS acquitte l'impôt sur les sociétés (15% jusqu'à 42 500 EUR puis 25%). Les dividendes distribués à l'investisseur personne physique subissent le Prélèvement Forfaitaire Unique de 30% (12,8% d'IR plus 17,2% de prélèvements sociaux), avec option possible pour le barème progressif. Les plus-values de cession des actions sont imposables au PFU de 30%, avec abattements possibles pour les titres de PME détenus plus de 8 ans sous certaines conditions.

### Comment sont imposés les revenus d'un club deal en SCI ?

Pour une SCI à l'impôt sur le revenu, les loyers remontent directement dans la déclaration de l'associé comme revenus fonciers, imposés à sa tranche marginale plus 17,2% de prélèvements sociaux. La plus-value à la sortie est une plus-value immobilière des particuliers, imposée à 36,2% avec abattements progressifs pour durée de détention (exonération totale d'IR après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans). Pour une SCI à l'IS, le régime suit celui de la SAS avec la possibilité d'amortir le bien.

### Un club deal est-il soumis à l'IFI ?

Les parts de SCI détenant de l'immobilier non professionnel entrent dans l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), proportionnellement à la quote-part immobilière. Les parts de SAS portant sur de l'immobilier d'exploitation ou sur une PME opérationnelle peuvent être partiellement ou totalement exonérées (biens professionnels, pacte Dutreil). France Épargne analyse systématiquement l'impact IFI lors de la recommandation.

### Peut-on loger un club deal dans un PEA ou un PEA-PME ?

Oui, sous conditions strictes. Les actions de SAS éligibles (PME européenne, activité opérationnelle, siège en UE, effectif sous 5 000, CA sous 1,5 milliard EUR) peuvent entrer dans un PEA-PME. Cela permet de bénéficier de l'exonération d'impôt sur les plus-values après 5 ans de détention (seuls les prélèvements sociaux restent dus). Les parts de SCI immobilière ne sont pas éligibles au PEA. Un audit d'éligibilité est indispensable avant souscription.

### Quels sont les frais associés à un club deal ?

Les frais comprennent typiquement : des frais de structuration de 1% à 5% du montant investi (prélevés à l'entrée), des frais de gestion annuels de 1% à 2% prélevés sur les flux, et un carried interest de 10% à 25% des plus-values excédant un hurdle rate (seuil de rendement préférentiel, souvent 6% à 8%). Ces frais restent généralement inférieurs à ceux des SCPI (8% à 12% de frais de souscription). France Épargne négocie les conditions pour ses clients lorsque c'est possible.

### Qu'est ce que le carried interest et comment fonctionne-t-il ?

Le carried interest est un mécanisme d'intéressement de l'opérateur aux performances excédentaires du club deal. Il s'active uniquement lorsque les investisseurs ont récupéré leur capital et un rendement minimum (hurdle rate de 6% à 8% en général). Au delà de ce seuil, les plus-values sont partagées selon une clé souvent de 80% pour les investisseurs et 20% pour l'opérateur. Ce système aligne les intérêts de l'opérateur sur la performance réelle, contrairement aux frais fixes.

### France Épargne prend-elle des frais additionnels pour accompagner un club deal ?

France Épargne est rémunérée selon deux modalités possibles : une rétrocession sur les frais de structuration de l'opérateur (transparente dans le document d'information clé), ou un honoraire de conseil forfaitaire convenu en amont pour l'analyse et l'accompagnement (bilan patrimonial, revue du pacte, suivi). Toutes les rémunérations sont divulguées conformément à la réglementation CIF et à MiFID II. Aucun coût caché, aucune rétrocession ponctuelle non divulguée.

### Puis-je investir dans un club deal via ma société ou ma holding ?

Oui, et c'est fréquemment pertinent. Investir via une société holding à l'IS permet de bénéficier du régime mère-fille (exonération de 95% des dividendes perçus) et du régime des plus-values à long terme sur titres de participation (taxation à 3% effectif après cinq ans de détention sous conditions). France Épargne peut coordonner cet investissement avec votre expert-comptable pour optimiser la structuration patrimoniale.

### Comment France Épargne suit-elle mon investissement dans la durée ?

Votre conseiller France Épargne consolide votre participation dans votre reporting patrimonial global. Vous recevez chaque année un récapitulatif de votre allocation, les documents fiscaux pour votre déclaration, et un point sur l'avancement opérationnel de l'actif. Nous préparons également les assemblées générales avec vous (analyse de l'ordre du jour, recommandations de vote) et anticipons la sortie pour optimiser votre remploi et votre fiscalité.

### Que se passe-t-il si l'opérateur du club deal fait faillite ?

Le véhicule juridique (SAS ou SCI) est juridiquement distinct de l'opérateur. Si l'opérateur fait faillite, le véhicule continue d'exister et les associés peuvent désigner un nouveau gestionnaire selon les règles du pacte. L'actif sous-jacent reste la propriété du véhicule. C'est pourquoi la qualité du pacte d'associés (clauses de remplacement du gérant, quorums de décision) est déterminante. France Épargne vérifie systématiquement ces clauses de continuité.

### Combien de club deals France Épargne propose-t-elle par an ?

France Épargne propose entre 3 et 8 opérations par an à sa clientèle, couvrant différentes typologies (immobilier prime, private equity mid-market, actifs atypiques). Chaque opération est présentée à un cercle restreint de clients dont le profil correspond à la thèse d'investissement. Cette sélectivité volontaire garantit la qualité du dealflow et l'alignement avec les profils patrimoniaux.

### Quel pourcentage de mon patrimoine allouer aux club deals ?

La bonne pratique patrimoniale consiste à allouer entre 5% et 15% du patrimoine financier aux actifs illiquides (club deals, private equity, immobilier direct non liquide), avec diversification sur plusieurs millésimes et typologies. Cette allocation dépend de votre horizon, de vos besoins de liquidité, de votre capacité d'absorption des risques et de votre situation patrimoniale globale. Un bilan patrimonial France Épargne permet de déterminer la fraction optimale pour votre situation.

> Le club deal n'est pas un produit, c'est une discipline patrimoniale. Il impose de choisir un opérateur de confiance, de négocier un pacte protecteur et d'accepter l'illiquidité en échange d'une prime de rendement. Lorsque ces trois conditions sont réunies, il constitue l'un des outils les plus puissants pour construire un patrimoine de long terme.
>
> — _Conseiller patrimonial France Épargne, Expert en structuration patrimoniale et investissements non cotés_

## Pour quels profils patrimoniaux un club deal est-il pertinent

Les club deals ne conviennent pas à tous les profils. Ils s'adressent à des investisseurs disposant d'une **surface financière suffisante** pour absorber un ticket minimum de 100 000 EUR sans fragiliser leur équilibre patrimonial, et d'une **capacité d'immobilisation** d'au moins cinq à sept ans. Plusieurs profils types trouvent naturellement leur place dans cette classe d'actifs.

Le **dirigeant d'entreprise en phase post-cession** représente la cible historique. Après la vente de sa société, il dispose d'un capital significatif à réinvestir (souvent de 2 à 20 millions d'euros selon la taille de la cession) et cherche à reconstituer une allocation diversifiée hors de son secteur d'origine. Le club deal en private equity lui offre l'occasion de remettre son expertise opérationnelle au service d'opérations qu'il comprend, aux côtés d'opérateurs expérimentés. Un dirigeant ayant cédé une PME industrielle pour 8 millions d'euros peut allouer 1,5 million d'euros à trois ou quatre club deals de 300 000 à 500 000 EUR, constituant ainsi un mini portefeuille PE sur trois à quatre millésimes.

La **famille HNWI (High Net Worth Individual)** avec un patrimoine global de 2 à 10 millions d'euros constitue un deuxième profil central. Typiquement, un cadre supérieur au sommet de sa carrière, un avocat associé, un médecin spécialiste en cabinet ou un entrepreneur en activité. Ces profils disposent d'un flux de revenus élevés, d'une épargne régulière, et cherchent à sortir d'une allocation trop concentrée sur l'assurance vie en fonds euros et l'immobilier locatif direct. Le club deal leur apporte une diversification vers des actifs non cotés avec un potentiel de rendement supérieur. Une allocation type pourrait répartir 10% du patrimoine financier sur 2 à 3 club deals par millésime, avec renouvellement tous les 2 à 3 ans pour lisser les cycles.

Le **family office** et la **famille multigénérationnelle** constituent un troisième profil, avec des patrimoines supérieurs à 20 millions d'euros. Ici, le club deal s'intègre dans une allocation stratégique globale couvrant actions cotées, obligations, immobilier, private equity institutionnel et actifs atypiques. La part dédiée aux club deals peut représenter 15% à 25% du patrimoine financier, avec une diversification fine sur différentes stratégies (core immobilier, value-add, buyout, growth equity, actifs réels). Ces familles apprécient la **gouvernance directe** et **l'accès aux opérateurs de premier rang**, qu'elles n'obtiendraient pas via des fonds standards.

Le **professionnel libéral** (avocat, notaire, expert-comptable, médecin spécialiste) en cours de carrière représente un profil en forte croissance. Avec un patrimoine financier entre 500 000 EUR et 3 millions d'euros, et des revenus annuels de 150 000 à 500 000 EUR, il peut absorber un ticket club deal de 100 000 à 250 000 EUR par opération. Sa fiscalité souvent lourde (tranche marginale à 41% ou 45%) rend particulièrement attractives les structures SAS soumises au PFU plafonné à 30%, ou les dispositifs de SCI à l'IS permettant l'amortissement.

Certains profils doivent **renoncer** au club deal ou le réserver à une fraction très minoritaire de leur patrimoine. Le jeune cadre en début de carrière (moins de 500 000 EUR de patrimoine financier) devrait prioriser la constitution d'une épargne de précaution couvrant six mois de dépenses, un PEA correctement approvisionné pour profiter de l'exonération après cinq ans, une assurance vie multisupport diversifiée, et un premier investissement immobilier locatif avant d'envisager des actifs illiquides sophistiqués. Le retraité avec une espérance de vie compatible avec un horizon 5-7 ans mais ayant besoin de liquidités régulières pour compléter ses revenus de retraite doit limiter strictement son exposition aux club deals, sous peine de se retrouver coincé dans des actifs immobilisés alors qu'il a besoin de cash. Tout investisseur dont l'allocation totale aux actifs illiquides (club deals, private equity fonds, immobilier direct, FCPR, SOFICA) dépasserait 25% du patrimoine financier devrait revoir sa stratégie et rééquilibrer vers des actifs liquides avant d'ajouter une nouvelle opération non cotée. Le risque de concentration sur l'illiquidité est souvent sous-estimé, il peut pourtant menacer la stabilité financière familiale en cas d'imprévu majeur (urgence médicale, divorce, perte d'emploi).

Le **timing d'entrée** dans les club deals mérite également réflexion. Entrer sur un millésime défavorable (prix haut, taux bas, concurrence intense entre acheteurs) expose à des performances décevantes même si l'opérateur est de qualité. Entrer sur un millésime favorable (décotes, rareté des acheteurs, dislocation de marché) offre au contraire un potentiel de surperformance. La discipline d'investissement recommandée consiste à échelonner les souscriptions sur plusieurs millésimes (un à deux club deals par an sur trois à quatre ans), plutôt que de concentrer l'ensemble de l'allocation sur un seul millésime. **France Épargne** réalise systématiquement un **test d'adéquation** avant toute souscription, combinant évaluation du patrimoine, analyse des besoins de liquidité, capacité d'absorption des risques, objectifs de transmission et horizon temporel global. Ce diagnostic documenté protège à la fois l'investisseur et le conseiller, conformément aux obligations MiFID II et CIF.

![Profils d'investisseurs éligibles aux club deals en France, HNWI, family offices et dirigeants](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1776647811/franceepargne/products/club-deals/club-deals-profils.jpg)

_Les profils types compatibles avec une allocation club deal : dirigeants, HNWI, family offices, professions libérales_

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