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title: "Résidences d'Affaires"
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updatedAt: "2026-04-10T21:14:44.984Z"
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# Résidences d'Affaires

> Investissez dans l'appart'hôtel : rendement de 3% à 5% net, TVA récupérable à 20%, gestion déléguée par bail commercial sur 9 à 12 ans. 700 résidences en France, 28 millions de nuitées en 2024, marché en croissance structurelle confirmée en 2025.

## Qu'est-ce qu'une résidence d'affaires et pourquoi investir

**Une résidence d'affaires est un ensemble immobilier de 80 à 120 logements meublés, exploité sous bail commercial par un gestionnaire professionnel, destiné à héberger cadres, consultants et salariés en déplacement professionnel.** Ces résidences, également appelées appart'hôtels, proposent des appartements entièrement équipés (cuisine, salle de bain, espace de travail) pour des séjours allant de quelques nuits à plusieurs mois. L'investisseur acquiert un ou plusieurs lots dans la résidence et confie leur exploitation à un opérateur spécialisé (Adagio, Nemea, Odalys, Residhome, Appart'City) qui garantit le versement d'un loyer contractuel, indépendamment du taux d'occupation réel.

Le marché français comptait 700 appart'hôtels début 2025, totalisant 28 millions de nuitées en 2024 contre 18 millions en 2015 (FNRT/INSEE). Cette croissance, deux fois supérieure à celle de l'hôtellerie classique, s'explique par la convergence de trois facteurs structurels. Le premier est l'augmentation continue des déplacements professionnels : le chiffre d'affaires du secteur hôtelier français a atteint 22 milliards d'euros en 2025 (In Extenso Tourisme), avec un RevPAR en hausse de 2% sur l'année. Le deuxième facteur est le durcissement réglementaire des locations saisonnières, via la loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui a provoqué un report partiel de la demande vers les appart'hôtels professionnels. Le troisième facteur est la reconversion croissante de bureaux vacants en résidences de services, comme l'illustre l'opérateur Edgar Suites, qui a inauguré deux résidences en 2025 dans d'anciens immeubles de bureaux parisiens.

**L'investissement en résidence d'affaires repose sur un mécanisme différent de l'immobilier locatif classique.** L'investisseur n'a aucun contact avec les occupants, ne gère ni la recherche de locataires ni l'entretien courant, et perçoit un loyer fixe garanti par le bail commercial signé avec l'exploitant. Ce bail, d'une durée minimale de 9 ans (généralement 9 à 12 ans), transfère l'intégralité de la gestion opérationnelle au gestionnaire : accueil des clients, ménage, fourniture du linge, petit déjeuner et maintenance des équipements. En contrepartie, l'exploitant conserve la marge entre le prix facturé aux occupants et le loyer versé au propriétaire.

**Les résidences d'affaires se distinguent des résidences de tourisme par leur implantation et leur clientèle.** Elles sont systématiquement situées au centre ou à proximité immédiate des zones économiques actives des grandes et moyennes agglomérations françaises : quartiers d'affaires, pôles technologiques, zones aéroportuaires, gares TGV. Cette localisation stratégique garantit une demande constante de la part de la clientèle professionnelle, réduisant la saisonnalité qui affecte les résidences de tourisme en zone côtière ou montagnarde. Les villes à clientèle mixte (loisirs et affaires), comme Marseille, Nice, Lyon et Bordeaux, affichent des taux d'occupation élevés toute l'année, y compris en basse saison.

**Un panel de plus de 360 appart'hôtels affiliés à des enseignes nationales totalise près de 43 000 appartements, représentant environ 77% de l'offre disponible en zone urbaine en France.** Le reste du marché est composé de résidences indépendantes ou de petits réseaux régionaux. Cette concentration autour de grands opérateurs offre une certaine visibilité sur la qualité de gestion, mais impose également une dépendance structurelle envers le gestionnaire choisi. La solidité financière et la notoriété de l'exploitant constituent le premier critère de sélection pour tout investisseur en résidence d'affaires.

## Les avantages d'un investissement en résidence d'affaires

- **Rendement locatif contractuel de 3% à 5% net** — Le bail commercial garantit le versement d'un loyer fixe pendant 9 à 12 ans, indépendamment du taux d'occupation de l'appartement. Ce rendement, supérieur au rendement moyen de l'immobilier résidentiel en Île de France (3,5% brut), est sécurisé par un contrat juridiquement contraignant entre le propriétaire et l'exploitant.
- **Récupération de la TVA à 20% sur le prix d'achat** — L'acquisition d'un bien neuf en résidence d'affaires sous bail commercial ouvre droit à la récupération intégrale de la TVA (20% du prix TTC), à condition de conserver le bien pendant 20 ans et de proposer au moins 3 services para-hôteliers. Pour un appartement à 200 000€ TTC, le remboursement atteint 33 333€.
- **Gestion entièrement déléguée sans contrainte locative** — L'exploitant prend en charge l'intégralité de la gestion : recherche de clients, accueil, ménage, maintenance, fourniture du linge et petit déjeuner. L'investisseur ne subit aucun impayé de loyer, aucune vacance locative et aucun appel téléphonique de locataire. La gestion est totalement passive.
- **Amortissement comptable neutralisant l'impôt sur les loyers** — Le régime réel LMNP permet d'amortir le bien sur 25 à 30 ans (bâti) et le mobilier sur 5 à 7 ans. Cet amortissement comptable réduit ou annule le bénéfice imposable pendant les 15 à 20 premières années d'exploitation, générant des revenus locatifs nets d'impôt sur le revenu.
- **Marché en croissance structurelle depuis 10 ans** — Le nombre de nuitées en appart'hôtels en France est passé de 18 millions en 2015 à 28 millions en 2024 (FNRT/INSEE), soit une progression de 55% en 9 ans. La loi Le Meur de 2024 renforce cette dynamique en restreignant les locations saisonnières et en orientant la demande vers les résidences professionnelles structurées.

## Comparatif des résidences de services par type d'investissement

| Critère | Résidence d'affaires | Résidence étudiante | Résidence seniors | EHPAD |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Rendement net moyen | 3% à 5% | 3,5% à 4,5% | 3,8% à 4,5% | 4% à 6% |
| Durée du bail commercial | 9 à 12 ans | 9 à 11 ans | 9 à 12 ans | 9 à 12 ans |
| Récupération TVA 20% | Oui | Oui | Oui | Oui |
| Ticket d'entrée moyen | 120 000€ à 250 000€ | 70 000€ à 150 000€ | 100 000€ à 200 000€ | 150 000€ à 300 000€ |
| Exonération réintégration amortissements | Non (depuis mars 2025) | Oui | Oui | Oui |
| Saisonnalité de l'activité | Faible (urbain) | Faible (10 mois/an) | Aucune | Aucune |
| Risque exploitant | Modéré | Faible | Modéré | Faible |
| Revente sur marché secondaire | Bonne liquidité | Très bonne | Bonne | Moyenne |

## Le bail commercial : socle juridique de l'investissement

**Le bail commercial est le contrat qui lie l'investisseur propriétaire à l'exploitant de la résidence d'affaires pour une durée minimale de 9 ans, renouvelable.** Ce bail, régi par les articles L.145-1 et suivants du Code de commerce, confère au locataire (l'exploitant) un droit au renouvellement et une protection juridique renforcée. Pour l'investisseur, ce cadre juridique présente des garanties mais aussi des contraintes qu'il est essentiel de comprendre avant tout engagement.

**Le loyer contractuel est le paramètre central du bail.** Il est exprimé en euros par an ou par trimestre et représente le revenu garanti de l'investisseur. Ce montant est fixé lors de la signature du bail et fait l'objet d'une indexation annuelle sur un indice de référence (généralement l'ILC, Indice des Loyers Commerciaux, publié par l'INSEE). L'exploitant s'engage à verser ce loyer quel que soit le taux d'occupation de l'appartement, ce qui constitue la principale différence avec un investissement locatif classique où le propriétaire supporte directement le risque de vacance.

**Les charges et les travaux sont répartis selon les termes du bail.** En règle générale, l'exploitant prend en charge les travaux d'entretien courant, le remplacement du mobilier et des équipements, ainsi que les charges liées à l'exploitation (énergie, eau, assurances d'exploitation). Le propriétaire conserve à sa charge les gros travaux relevant de l'article 606 du Code civil (toiture, structure, façades) ainsi que les charges de copropriété non récupérables. Cette répartition doit être détaillée dans le bail et vérifiée attentivement avant signature.

**Le renouvellement du bail constitue un moment clé pour l'investisseur.** À l'échéance du bail initial (9 à 12 ans), l'exploitant peut demander le renouvellement, que le propriétaire ne peut refuser qu'en versant une indemnité d'éviction souvent très élevée (équivalente à la valeur du fonds de commerce exploité). En pratique, la majorité des baux sont renouvelés, mais l'exploitant peut profiter de cette échéance pour renégocier les conditions, notamment le montant du loyer à la baisse si la rentabilité de la résidence ne le justifie plus. Cette renégociation représente le risque financier le plus fréquent pour les investisseurs en résidences d'affaires.

**La résiliation anticipée du bail est encadrée par la loi.** L'exploitant peut donner congé à chaque période triennale (tous les 3 ans), moyennant un préavis de 6 mois. Le propriétaire ne peut résilier le bail qu'en fin de période triennale et sous conditions strictes. En cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) de l'exploitant, l'administrateur judiciaire peut décider de poursuivre ou de résilier le bail, exposant le propriétaire à une interruption temporaire ou définitive de ses revenus locatifs.

**Vérifications indispensables avant de signer un bail commercial en résidence d'affaires.** Examinez la solidité financière de l'exploitant (comptes annuels, ratio d'endettement, historique de paiement des loyers sur ses autres résidences). Vérifiez le montant du loyer par rapport au chiffre d'affaires moyen de la résidence : un loyer représentant plus de 30% du CA de l'exploitant sur le site indique un risque de renégociation future. Contrôlez les clauses de répartition des charges et des travaux. Assurez-vous que le bail prévoit une clause de substitution permettant le remplacement de l'exploitant en cas de défaillance. Enfin, faites examiner le bail par un avocat spécialisé en droit commercial immobilier avant toute signature.

## Investissement neuf ou marché secondaire : quelle stratégie choisir

### Résidence d'affaires neuve (VEFA)

- Prix d'achat : 120 000€ à 250 000€ selon la ville et la surface
- Récupération TVA 20% intégrale (33 333€ sur un bien à 200 000€ TTC)
- Bail commercial neuf de 9 à 12 ans avec l'exploitant
- Rendement brut initial souvent plus faible (3% à 3,5%)
- Garantie décennale et conformité aux normes en vigueur
- Risque de décote à la revente si cession avant 10 ans

### Résidence d'affaires en revente LMNP (marché secondaire)

- Prix d'achat inférieur de 15% à 30% au prix du neuf
- Rendement brut supérieur (5% à 7% constaté en 2025)
- Historique de performance vérifiable (loyers versés, taux d'occupation)
- Pas de récupération de TVA (sauf transfert dans certains cas)
- Durée restante du bail souvent plus courte (risque de renégociation)
- Frais de notaire classiques (7% à 8%) au lieu des frais réduits du neuf

## Fiscalité LMNP : ce que l'investisseur en résidence d'affaires doit savoir

**Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) constitue le cadre fiscal standard pour l'investissement en résidence d'affaires.** Ce statut s'applique automatiquement lorsque les revenus locatifs meublés du foyer fiscal sont inférieurs à 23 000€ par an et ne dépassent pas les autres revenus professionnels du foyer. Au delà de ces seuils, l'investisseur bascule au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des conséquences fiscales et sociales significativement différentes.

**Le régime micro-BIC offre une simplicité déclarative mais un avantage fiscal limité.** Les revenus locatifs inférieurs à 77 700€ annuels peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50%, applicable automatiquement sans justification de charges. Ce plafond et cet abattement sont maintenus en 2026 pour les résidences de services exploitées sous bail commercial, confirmés par la loi de finances 2026 promulguée le 19 février 2026. Pour un loyer annuel de 8 000€, l'assiette imposable au micro-BIC est de 4 000€, soumise au barème progressif de l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux de 17,2%.

**Le régime réel est presque toujours plus avantageux pour les résidences d'affaires.** Il permet de déduire l'ensemble des charges réelles (intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de comptabilité, charges de copropriété non récupérables) et surtout d'amortir le bien immobilier et le mobilier. L'amortissement par composants décompose l'investissement en plusieurs postes : structure sur 25 à 30 ans (taux de 3% à 4% par an), toiture sur 25 ans, installations techniques sur 15 ans, agencements intérieurs sur 10 ans, et mobilier sur 5 à 7 ans (taux de 14% à 20% par an). Le terrain n'est pas amortissable et représente généralement 15% à 20% du prix d'acquisition. La loi de finances 2026 a définitivement abandonné le sous-amendement qui proposait de plafonner l'amortissement à 2%, préservant ainsi l'intégralité du régime par composants.

**L'amortissement génère un déficit comptable qui neutralise l'impôt.** Pour un bien acquis à 180 000€ (hors terrain), l'amortissement annuel cumulé (bâti + mobilier) représente environ 6 000€ à 8 000€ les premières années. Si le loyer annuel net de charges est de 6 500€, le résultat fiscal est négatif ou nul, ce qui signifie zéro impôt sur les revenus locatifs pendant 15 à 20 ans. Les amortissements non utilisés (lorsque le déficit dépasse le revenu) sont reportables sans limitation de durée, constituant une réserve fiscale mobilisable les années suivantes.

**La récupération de la TVA est un avantage considérable mais conditionné.** L'acquisition d'un bien neuf en résidence d'affaires ouvre droit au remboursement de la TVA à 20% sur le prix d'achat et le mobilier, à condition de remplir quatre critères cumulatifs : le bien doit être neuf, loué via un bail commercial à un exploitant professionnel, la résidence doit fournir au moins trois services para-hôteliers sur quatre (accueil, petit déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge), et le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans. Une revente avant ce délai entraîne un remboursement proportionnel au Trésor Public. La demande de remboursement s'effectue via le formulaire n° 3519-SD dans un délai de 3 à 6 mois après la signature de l'acte authentique.

**Réintégration des amortissements à la revente : le changement clé depuis 2025.** Depuis le 1er mars 2025 (date d'application aux cessions introduite par la loi de finances 2025), les amortissements déduits pendant la période de détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value immobilière lors de la revente. Cette mesure s'applique à tous les amortissements cumulés depuis l'acquisition. Concrètement, pour un bien acquis 200 000€, revendu 250 000€ après 12 ans avec 70 000€ d'amortissements cumulés, la plus-value taxable passe de 50 000€ à 120 000€, soit un surcoût d'imposition d'environ 18 000€. Les résidences étudiantes, seniors et EHPAD bénéficient d'une exonération totale de cette réintégration, mais les résidences d'affaires n'en font pas partie. L'exonération progressive pour durée de détention reste applicable : exonération totale d'IR après 22 ans, et exonération complète (IR + prélèvements sociaux) après 30 ans.

## Croissance des nuitées en appart'hôtels en France

_Visualisation interactive disponible sur la page._

## Les risques à évaluer avant d'investir en résidence d'affaires

**La défaillance de l'exploitant constitue le risque principal et le plus documenté de l'investissement en résidence d'affaires.** L'exemple le plus marquant est celui d'Appart'City, dont le chiffre d'affaires est passé de 13 millions à 1 million d'euros par mois pendant la crise sanitaire, contraignant le tribunal de commerce de Montpellier à prononcer une procédure de sauvegarde le 15 avril 2021. Les 13 000 propriétaires investisseurs ont subi des retards de paiement, des renégociations de loyers et, pour certains, la résiliation pure et simple de leur bail commercial sur les résidences les moins rentables. Si Appart'City a finalement réussi sa restructuration et relancé son développement, cet épisode illustre la vulnérabilité de l'investisseur face à la santé financière du gestionnaire.

**La renégociation du loyer au renouvellement du bail est un risque fréquent et prévisible.** À l'issue du bail initial de 9 à 12 ans, l'exploitant dispose d'un levier de négociation considérable : il peut demander une baisse du loyer en invoquant l'évolution du marché, la dégradation de la rentabilité du site, ou la nécessité de travaux de rénovation. Les investisseurs ayant acquis des biens en VEFA entre 2008 et 2015 à des rendements de 4% à 4,5% brut ont fréquemment subi des baisses de 15% à 30% lors du premier renouvellement. Le propriétaire qui refuse la baisse s'expose au non-renouvellement du bail, le contraignant soit à verser une indemnité d'éviction à l'exploitant sortant, soit à trouver un nouvel exploitant dans un délai très court.

**Le risque de revente avec décote est amplifié par la réintégration des amortissements.** Les lots en résidence d'affaires acquis en neuf entre 2020 et 2022 à des rendements de 3% à 3,5% se revendent en 2025 avec une décote significative, car le marché secondaire exige des rendements minimum de 4% à 4,2%. Un bien acheté 200 000€ TTC générant 6 000€ de loyer annuel (3% brut) se revend autour de 143 000€ pour atteindre le rendement de 4,2% attendu par les acquéreurs du marché secondaire, soit une perte brute de 57 000€. La réintégration des amortissements depuis mars 2025 aggrave cette situation en alourdissant la fiscalité de la plus-value lors de la cession.

**L'absence d'exonération de la réintégration des amortissements pénalise spécifiquement les résidences d'affaires.** Contrairement aux résidences étudiantes, seniors et EHPAD qui bénéficient d'une exonération totale de la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value, les résidences d'affaires ne figurent pas dans la liste des exceptions prévues par la loi de finances 2025. La loi de finances 2026 (promulguée le 19 février 2026) n'a pas modifié cet état de fait. Cette asymétrie fiscale réduit l'attractivité relative des résidences d'affaires par rapport aux autres catégories de résidences de services pour les investisseurs envisageant une revente avant 22 ans de détention.

**La qualité de l'emplacement détermine la résilience de l'investissement à long terme.** Une résidence d'affaires située dans un quartier dont l'attractivité économique décline (fermeture d'entreprises, déplacement du centre d'affaires, concurrence accrue d'hôtels de chaîne) verra son taux d'occupation baisser, fragilisant la capacité de l'exploitant à maintenir le loyer contractuel. Les investisseurs doivent évaluer la pérennité du bassin d'emploi, la desserte en transports (TGV, aéroport, métro), la concurrence hôtelière locale et les projets d'urbanisme susceptibles de modifier l'attractivité du quartier.

**Le surcoût à l'achat par rapport à l'immobilier classique est de 20% à 30%.** Les résidences de services sont vendues meublées et équipées, avec des prestations de standing supérieur au marché résidentiel classique. Ce surcoût se justifie par les services inclus et la garantie locative, mais il pèse sur la valorisation à la revente si le bail commercial est fragilisé. Un bien acquis 200 000€ en résidence de services serait valorisé 150 000€ à 160 000€ en tant que logement classique, ce qui constitue le plancher de revente en cas de sortie du dispositif LMNP.

## Comment réussir son investissement en résidence d'affaires

1. **Vérifiez la solidité financière de l'exploitant** — Consultez les comptes annuels du gestionnaire sur société.com ou Infogreffe. Analysez le chiffre d'affaires, le résultat net et le ratio d'endettement sur les 3 dernières années. Privilégiez les opérateurs ayant un historique de plus de 10 ans et un parc significatif : Adagio (Accor), Nemea (59 résidences urbaines en 2026), Residhome (Réside Études), Odalys Magora (400 établissements).
2. **Analysez l'emplacement par rapport au bassin d'emploi local** — Vérifiez la proximité des pôles économiques, la desserte en transports en commun (gare TGV, métro, tramway), la présence d'entreprises et de centres de congrès. Les villes à clientèle mixte loisirs et affaires (Marseille, Nice, Lyon, Bordeaux) offrent une occupation plus régulière que les zones exclusivement professionnelles.
3. **Comparez le rendement net après charges et fiscalité** — Ne vous arrêtez pas au rendement brut annoncé par le promoteur. Déduisez la taxe foncière (800€ à 2 000€/an), les charges de copropriété non récupérables (500€ à 1 500€/an), les frais de comptabilité (500€ à 800€/an) et l'assurance propriétaire non occupant (150€ à 300€/an). Le rendement net réel est généralement inférieur de 1 à 1,5 point au rendement brut affiché.
4. **Faites examiner le bail commercial par un avocat spécialisé** — Portez une attention particulière aux clauses de répartition des charges et travaux, au mécanisme d'indexation du loyer (indice ILC), aux conditions de renouvellement, à la clause de substitution en cas de défaillance de l'exploitant, et aux conditions de résiliation anticipée. Un bail mal rédigé peut coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros à long terme.
5. **Planifiez la durée de détention en fonction de la fiscalité** — La récupération de TVA impose une conservation de 20 ans minimum. L'exonération de plus-value (IR) intervient après 22 ans, et l'exonération totale après 30 ans. Pour les résidences d'affaires soumises à la réintégration des amortissements depuis mars 2025 (confirmée par la loi de finances 2026), la détention longue (22 ans ou plus) est la stratégie la plus avantageuse fiscalement.

![Infographie des avantages fiscaux LMNP en résidence d'affaires : TVA, amortissement, régime réel](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775357100/franceepargne/products/residences-affaires/residences-affaires-gallery-1.jpg)

_Les trois leviers fiscaux de l'investissement en résidence d'affaires : récupération TVA, amortissement comptable et régime réel_

## Les principaux exploitants de résidences d'affaires en France

**Le choix de l'exploitant est le facteur le plus déterminant pour la réussite d'un investissement en résidence d'affaires.** Un gestionnaire solide assure la pérennité des loyers, l'entretien du bien et la valorisation de la résidence sur le long terme. À l'inverse, un exploitant fragile expose l'investisseur à des retards de paiement, des renégociations forcées et, dans le pire des cas, une résiliation du bail commercial.

**Adagio Aparthotels (Accor / Pierre et Vacances Center Parcs).** Premier réseau européen d'appart'hôtels, Adagio bénéficie de la puissance commerciale du groupe Accor (5 500 hôtels dans 110 pays) et de l'expertise résidentielle de Pierre et Vacances. Le réseau propose trois gammes (Adagio Original, Adagio Access, Adagio Premium) couvrant l'ensemble du spectre tarifaire. La taille du groupe et la diversification géographique réduisent le risque de défaillance, mais les rendements proposés aux investisseurs sont parmi les plus modérés du marché.

**Nemea Groupe.** Fondé en 1994, Nemea a opéré un recentrage stratégique majeur en 2025 en cédant ses résidences de tourisme au groupe Goélia, pour se concentrer exclusivement sur les résidences urbaines. En 2026, le groupe exploite 59 résidences sous les marques Nemea Appart'hôtel (affaires) et Nemea Appart'Etud (étudiants), avec un objectif de chiffre d'affaires de 80 millions d'euros à 5 ans. Le rythme d'ouverture est de 3 à 6 nouvelles résidences par an, avec 9 établissements rénovés prévus en 2026.

**Odalys Magora (Groupe Duval).** Créé en 1998, le groupe, rebaptisé Magora, exploite 400 établissements accueillant plus de 2 millions de vacanciers par an. Son positionnement mixte tourisme et affaires (marque Odalys City) et sa présence internationale (Espagne, Portugal, Italie) assurent une diversification géographique et sectorielle.

**Residhome (Réside Études).** Filiale affaires du groupe Réside Études, Residhome est un acteur historique du segment appart'hôtel en France. Le groupe opère sur trois segments complémentaires : résidences étudiantes (Les Estudines), résidences seniors (Les Girandières) et résidences affaires (Residhome), ce qui lui confère une assise financière diversifiée.

**Appart'City.** Malgré la procédure de sauvegarde traversée en 2021, Appart'City a réussi sa restructuration et relancé son développement avec une stratégie de montée en gamme. Le cas Appart'City est cependant un rappel pour tous les investisseurs : la solidité passée d'un exploitant ne garantit pas sa solidité future, et la diversification entre plusieurs gestionnaires est une stratégie de prudence pertinente pour les patrimoines importants.

**Critères de sélection d'un exploitant fiable.** Chiffre d'affaires supérieur à 50 millions d'euros, résultat net positif sur les 3 dernières années, ratio d'endettement inférieur à 70%, parc de plus de 40 résidences, historique de paiement des loyers vérifiable auprès d'autres copropriétaires, et notation financière disponible sur les bases de données professionnelles (Infogreffe, Creditsafe). La vérification de ces indicateurs est accessible gratuitement sur les sites de publication des comptes annuels et sur les plateformes spécialisées en analyse de solvabilité. France Épargne réalise cette analyse systématiquement pour chaque projet d'investissement en résidence de services présenté à ses clients.

**Évolutions récentes du marché des opérateurs.** La reconversion de bureaux vacants en appart'hôtels constitue une tendance forte portée par des acteurs comme Edgar Suites, qui transforme d'anciens immeubles de bureaux en résidences haut de gamme dans les centres-villes français (deux inaugurations en 2025). Cette dynamique élargit le choix pour les investisseurs mais introduit de nouveaux opérateurs dont l'historique de gestion est plus court. La vigilance sur la solidité financière et l'expérience opérationnelle du gestionnaire reste le premier réflexe avant tout engagement contractuel.

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## Revente d'un bien en résidence d'affaires : marché secondaire et valorisation

**Le marché secondaire des résidences d'affaires en LMNP est un marché actif mais technique, où la valorisation du bien dépend davantage du rendement locatif que de la seule valeur immobilière.** Contrairement au marché résidentiel classique, où le prix est principalement déterminé par la localisation et la surface, le prix d'un bien en résidence de services est calculé par capitalisation du loyer : prix de revente = loyer annuel net divisé par le taux de rendement attendu par l'acheteur. Un loyer annuel de 7 000€ avec un rendement cible de 5% donne un prix de revente de 140 000€, indépendamment du prix d'achat initial.

**Les rendements exigés par les acquéreurs du marché secondaire sont supérieurs à ceux du neuf.** En 2025, les biens en résidence d'affaires se revendent à des rendements supérieurs à 6%, alors que les programmes neufs affichent des rendements de 3% à 3,5%. Cette différence reflète plusieurs facteurs : l'absence de récupération de TVA sur l'ancien, la durée restante plus courte du bail commercial, le risque de renégociation au prochain renouvellement, et la vétusté relative du bien et du mobilier. Les lots acquis en VEFA entre 2020 et 2022 à des rendements de 3% à 3,5% subissent mécaniquement une décote à la revente.

**Le remboursement partiel de la TVA en cas de revente avant 20 ans pèse sur la rentabilité globale.** La TVA récupérée à l'achat (20% du prix TTC) doit être restituée au prorata des années restantes si le bien est cédé avant le vingtième anniversaire de l'acquisition. Pour un bien acheté 200 000€ TTC avec une TVA récupérée de 33 333€, une revente après 10 ans oblige à restituer 16 667€ (50% de la TVA). Ce remboursement, cumulé avec la décote de marché, peut transformer un investissement théoriquement rentable en opération déficitaire.

**Stratégies pour optimiser la revente.** La première option est la revente au terme du bail commercial, lorsqu'un nouveau bail est signé avec l'exploitant : le bien retrouve une durée de bail longue (9 ans) et se revend avec une prime par rapport à un bail en fin de course. La deuxième option est la revente à l'exploitant lui-même, qui peut être intéressé par la consolidation de son parc de propriétaires. La troisième option est la revente via des plateformes spécialisées dans le LMNP d'occasion (Revenu Pierre, La Centrale du LMNP, Céla Vi Pierre) qui disposent d'un réseau d'investisseurs avertis recherchant des biens déjà en exploitation.

**Le délai de revente et la liquidité du marché secondaire.** Le délai moyen de cession d'un bien en résidence d'affaires se situe entre 3 et 6 mois pour un lot correctement positionné en prix. Les biens situés dans les grandes métropoles (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux) se revendent plus rapidement que ceux implantés dans des villes moyennes. La présence d'un bail commercial en cours avec un exploitant reconnu accélère significativement la transaction, car les acquéreurs du marché secondaire recherchent avant tout la sécurité du revenu locatif garanti. Un bien dont le bail arrive à échéance dans les 2 ans est plus difficile à céder, l'incertitude sur les conditions de renouvellement pesant sur la négociation du prix. Les conseillers France Épargne accompagnent les propriétaires dans l'évaluation précise de leur bien et l'identification du canal de revente le plus adapté à leur situation.

**Impact de l'état du bien sur le prix de revente.** Le mobilier et les équipements d'un appartement en résidence d'affaires subissent une usure accélérée liée à la rotation élevée des occupants. Un mobilier vétuste ou des équipements défaillants réduisent la valeur perçue du lot par les acheteurs potentiels. L'exploitant est généralement tenu de renouveler le mobilier selon les termes du bail, mais la qualité et la fréquence de ce renouvellement varient considérablement d'un gestionnaire à l'autre.

## Répartition du parc d'appart'hôtels par opérateur en France

_Visualisation interactive disponible sur la page._

![Comparaison des rendements nets entre résidences d'affaires, étudiantes, seniors et EHPAD](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775357103/franceepargne/products/residences-affaires/residences-affaires-gallery-2.jpg)

_Les résidences d'affaires offrent un rendement intermédiaire entre les résidences étudiantes et les EHPAD_

> L'investissement en résidence d'affaires offre un rendement régulier et une gestion totalement déléguée, mais exige une analyse rigoureuse de l'exploitant et du bail commercial. La loi de finances 2026 a stabilisé le régime LMNP : pas de plafonnement des amortissements, pas de nouvelle réforme fiscale. Un bon emplacement dans une métropole dynamique, un gestionnaire solide et une détention longue constituent les trois piliers d'un investissement pérenne.
>
> — _Équipe France Épargne, Conseillers en gestion de patrimoine et investissement immobilier_

![Quartier d'affaires d'une métropole française avec résidences de services et immeubles de bureaux](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775357106/franceepargne/products/residences-affaires/residences-affaires-gallery-3.jpg)

_Les résidences d'affaires sont implantées à proximité des pôles économiques des grandes métropoles françaises_

## Résidences d'affaires et stratégie patrimoniale globale

**L'investissement en résidence d'affaires s'intègre dans une stratégie patrimoniale diversifiée, aux côtés d'autres classes d'actifs immobiliers et financiers.** France Épargne recommande de ne pas concentrer plus de 20% à 30% de son patrimoine global sur un seul type d'actif, et de considérer la résidence d'affaires comme un complément de revenus réguliers plutôt que comme un vecteur de plus-value à court terme.

**Complémentarité avec l'assurance vie.** Les revenus locatifs d'une résidence d'affaires constituent un flux de trésorerie régulier qui peut être réinvesti dans un contrat d'assurance vie multisupport. Cette stratégie combine la rentabilité immobilière (3% à 5% net) avec la diversification des supports financiers (fonds euros, unités de compte, SCPI en assurance vie), tout en bénéficiant de la fiscalité avantageuse de l'assurance vie après 8 ans d'ancienneté.

**Financement à crédit : l'effet de levier immobilier.** L'acquisition d'un bien en résidence d'affaires se finance couramment à crédit sur 15 à 20 ans. Les intérêts d'emprunt sont déductibles au régime réel LMNP, réduisant encore le résultat fiscal imposable. Le loyer garanti couvre tout ou partie des mensualités du crédit, permettant de constituer un patrimoine immobilier sans effort d'épargne significatif. Les taux d'emprunt actuels, stabilisés autour de 3% à 3,5% sur 20 ans, rendent cette stratégie pertinente pour les investisseurs disposant d'une capacité d'emprunt résiduelle.

**Transmission patrimoniale et résidence d'affaires.** En cas de décès du propriétaire, le bien intègre l'actif successoral. Le bail commercial se poursuit avec les héritiers, qui continuent de percevoir les loyers dans les conditions du contrat initial. Les héritiers doivent informer l'exploitant du changement de propriétaire dans un délai raisonnable. La transmission via une SCI familiale peut simplifier la gestion successorale et permettre un démembrement de propriété (nue-propriété aux enfants, usufruit aux parents), optimisant les droits de succession tout en conservant les revenus locatifs pour le donateur.

**Diversification géographique et sectorielle.** Pour les investisseurs disposant d'un patrimoine immobilier supérieur à 300 000€, la diversification entre plusieurs résidences d'affaires (dans des villes différentes) et plusieurs types de résidences de services (affaires et étudiantes et seniors) réduit le risque de concentration sur un seul exploitant, un seul marché local ou un seul segment de clientèle. Cette approche multi-actifs est celle que les conseillers France Épargne privilégient pour les patrimoines significatifs.

**Résidence d'affaires et IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).** Les biens immobiliers détenus en résidence d'affaires entrent dans l'assiette de l'IFI pour leur valeur vénale nette (valeur du bien moins capital restant dû du crédit). Le financement à crédit réduit mécaniquement la base imposable à l'IFI pendant la durée du remboursement. Pour un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 million d'euros, cette déductibilité du crédit constitue un levier d'optimisation patrimoniale supplémentaire. Les conseillers France Épargne intègrent systématiquement la dimension IFI dans l'analyse globale de chaque projet d'investissement en résidence de services.

**Arbitrage entre résidence d'affaires et SCPI.** Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) constituent une alternative à l'investissement direct en résidence d'affaires. Les SCPI offrent une diversification immédiate (plusieurs dizaines d'immeubles répartis géographiquement), une liquidité supérieure (possibilité de revente des parts sur le marché secondaire) et un ticket d'entrée plus faible (à partir de 5 000€). En contrepartie, les SCPI ne permettent pas la récupération de TVA, ne bénéficient pas du régime LMNP (amortissements, micro-BIC) et génèrent des revenus fonciers imposés au barème progressif de l'IR. L'investissement direct en résidence d'affaires reste plus avantageux fiscalement pour les contribuables dans les tranches d'imposition élevées (30% et au delà). Les conseillers France Épargne réalisent une analyse comparative détaillée entre ces deux véhicules pour chaque profil patrimonial.

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## Questions fréquentes sur l'investissement en résidence d'affaires

### Quel est le rendement moyen d'une résidence d'affaires ?

Le rendement net contractuel d'une résidence d'affaires se situe entre 3% et 5% selon l'emplacement, l'exploitant et le type de bien (neuf ou ancien). En neuf (VEFA), les rendements sont généralement de 3% à 3,5% brut, tandis que sur le marché secondaire (revente LMNP), les rendements dépassent 5% à 6% en 2025. Après déduction des charges (taxe foncière, charges de copropriété, frais de comptabilité, assurance), le rendement net réel est inférieur de 1 à 1,5 point au rendement brut affiché par le promoteur ou le vendeur.

### Comment fonctionne la récupération de TVA en résidence d'affaires ?

L'achat d'un bien neuf en résidence d'affaires sous bail commercial permet de récupérer la TVA à 20% sur le prix d'acquisition et le mobilier. La demande s'effectue via le formulaire n° 3519-SD dans un délai de 3 à 6 mois après la signature chez le notaire. Quatre conditions sont cumulatives : le bien doit être neuf, loué via un bail commercial à un exploitant professionnel, la résidence doit proposer au moins 3 services para-hôteliers sur 4 (accueil, petit déjeuner, nettoyage, fourniture du linge), et le propriétaire doit conserver le bien pendant 20 ans. Toute revente avant 20 ans entraîne un remboursement proportionnel de la TVA au Trésor Public.

### Quelle est la durée minimale du bail commercial en résidence d'affaires ?

Le bail commercial en résidence d'affaires a une durée minimale de 9 ans, conformément aux articles L.145-1 et suivants du Code de commerce. En pratique, les baux sont souvent signés pour 9 à 12 ans. L'exploitant peut donner congé à chaque période triennale (tous les 3 ans) avec un préavis de 6 mois. Au terme du bail, le propriétaire ne peut refuser le renouvellement qu'en versant une indemnité d'éviction au gestionnaire, ce qui rend la rupture économiquement dissuasive pour le bailleur.

### Que se passe-t-il si l'exploitant de la résidence fait faillite ?

En cas de procédure collective (redressement ou liquidation judiciaire) de l'exploitant, l'administrateur judiciaire décide de poursuivre ou de résilier chaque bail commercial. Si le bail est résilié, le propriétaire doit trouver un nouvel exploitant ou reprendre la gestion à titre individuel. En pratique, un nouvel opérateur reprend généralement l'exploitation, mais les conditions du bail (notamment le montant du loyer) sont souvent renégociées à la baisse. L'exemple d'Appart'City en 2021 illustre ce scénario : procédure de sauvegarde, renégociation des loyers et résiliation de certains baux sur les sites les moins rentables.

### Les résidences d'affaires sont-elles exonérées de la réintégration des amortissements ?

Non. Depuis le 1er mars 2025 (date d'application aux cessions introduite par la loi de finances 2025), les amortissements déduits pendant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente pour les résidences d'affaires. Seules les résidences étudiantes, seniors et EHPAD bénéficient d'une exonération totale de cette réintégration. La loi de finances 2026 (promulguée le 19 février 2026) n'a pas modifié cette règle. Pour les investisseurs en résidence d'affaires, la stratégie optimale est la détention longue : l'exonération progressive de plus-value (totale après 22 ans pour l'IR, après 30 ans pour les prélèvements sociaux) compense intégralement l'impact de la réintégration.

### Quel est le prix moyen d'un investissement en résidence d'affaires ?

Le ticket d'entrée pour un investissement en résidence d'affaires se situe entre 120 000€ et 250 000€ pour un studio ou un T2 en neuf, selon la ville et la surface. En région, un studio de 25 m² démarre autour de 120 000€ TTC, tandis qu'un T2 de 40 m² en Île de France peut atteindre 250 000€ TTC. Sur le marché secondaire (revente LMNP), les prix sont inférieurs de 15% à 30% au neuf, avec un rendement plus élevé. Les frais annexes incluent les frais de notaire (2,5% à 3% en neuf, 7% à 8% en ancien), les frais de dossier bancaire et les honoraires de comptable LMNP.

### Peut-on utiliser personnellement son appartement en résidence d'affaires ?

Non, l'usage personnel du bien est incompatible avec le bail commercial et la récupération de TVA. Le bail commercial transfère l'intégralité de la jouissance du bien à l'exploitant pour la durée du contrat (9 à 12 ans minimum). Toute occupation personnelle, même ponctuelle, viole les termes du bail et peut entraîner la remise en cause de la récupération de TVA par l'administration fiscale. Si l'investisseur souhaite disposer d'un logement dans la même ville, il doit acquérir un second bien en dehors de la résidence de services.

### Comment choisir entre résidence d'affaires, étudiante et seniors ?

Le choix dépend de trois critères principaux. Le rendement : les résidences étudiantes et d'affaires offrent des rendements de 3% à 5%, les EHPAD jusqu'à 6%. La fiscalité à la revente : les résidences étudiantes et seniors bénéficient d'une exonération de la réintégration des amortissements, pas les résidences d'affaires. Le risque : les résidences étudiantes bénéficient d'une demande structurellement croissante (pénurie de logements étudiants), les résidences d'affaires dépendent davantage de la conjoncture économique et du cycle des déplacements professionnels. France Épargne recommande une diversification entre plusieurs types de résidences pour optimiser le couple rendement/risque.

### Comment fonctionne l'amortissement LMNP en résidence d'affaires ?

L'amortissement LMNP permet de déduire comptablement la dépréciation du bien de vos revenus locatifs, réduisant ou annulant l'impôt sur ces revenus. Le bien est décomposé par composants : structure sur 25 à 30 ans (3% à 4%/an), toiture sur 25 ans, installations techniques sur 15 ans, agencements intérieurs sur 10 ans, mobilier sur 5 à 7 ans (14% à 20%/an). Le terrain (15% à 20% du prix) n'est pas amortissable. L'amortissement annuel total représente environ 6 000€ à 8 000€ pour un bien de 180 000€, ce qui neutralise fréquemment l'intégralité du loyer imposable pendant 15 à 20 ans. La loi de finances 2026 a confirmé le maintien du régime par composants sans plafonnement.

### Quels sont les services proposés dans une résidence d'affaires ?

Les résidences d'affaires proposent au minimum quatre services para-hôteliers requis pour la récupération de TVA : accueil de la clientèle, petit déjeuner, nettoyage régulier des logements et fourniture du linge de maison. Les résidences haut de gamme ajoutent des espaces de coworking avec connectique, des salles de réunion et de séminaire, une salle de sport, un parking sécurisé, une laverie, un espace petit déjeuner et parfois un restaurant. Ces services différencient les résidences d'affaires des locations meublées classiques et justifient leur classement en tant que résidence de services.

### Quelle ville choisir pour investir en résidence d'affaires ?

Les villes les plus adaptées combinent une activité économique dynamique, une desserte en transports excellente et une demande mixte (loisirs et affaires). Paris et sa première couronne restent les valeurs sûres malgré des prix d'entrée élevés (200 000€ à 350 000€). Lyon, Marseille, Nice, Bordeaux, Toulouse et Nantes offrent un compromis entre rendement (3,5% à 5%), dynamisme économique et qualité de vie attirant une clientèle diversifiée. Les villes moyennes avec un pôle économique identifié (quartier d'affaires, zone technologique, centre hospitalier universitaire) présentent des opportunités à des prix d'entrée plus accessibles.

### Faut-il acheter en résidence d'affaires neuve ou en revente LMNP ?

Le neuf (VEFA) offre la récupération de TVA à 20%, la garantie décennale, un bail long et des frais de notaire réduits (2,5% à 3%), mais avec un rendement initial plus faible (3% à 3,5%). La revente LMNP (marché secondaire) offre un rendement supérieur (5% à 7%), un historique de performance vérifiable et un prix inférieur de 15% à 30%, mais sans récupération de TVA et avec un bail résiduel plus court. Pour un investissement à plus de 20 ans, le neuf est généralement plus favorable grâce à la TVA. Pour un investisseur recherchant un rendement immédiat, le marché secondaire est plus attractif.

### Le bail commercial protège-t-il l'investisseur contre les loyers impayés ?

Le bail commercial garantit contractuellement le versement du loyer par l'exploitant, indépendamment du taux d'occupation réel de l'appartement. L'investisseur ne subit pas directement le risque de vacance locative, qui est transféré au gestionnaire. Cependant, cette protection a ses limites : en cas de difficultés financières de l'exploitant, les loyers peuvent être retardés, renégociés à la baisse ou suspendus dans le cadre d'une procédure collective. La garantie locative est aussi solide que la santé financière du gestionnaire.

### Quels sont les frais annuels d'un investissement en résidence d'affaires ?

Les charges annuelles récurrentes comprennent la taxe foncière (800€ à 2 000€ selon la commune et la surface), les charges de copropriété non récupérables (500€ à 1 500€/an), l'assurance propriétaire non occupant (150€ à 300€/an), les frais de comptabilité LMNP (500€ à 800€/an pour un cabinet spécialisé), et la CFE (cotisation foncière des entreprises, 200€ à 600€/an). Au total, les charges annuelles représentent 2 000€ à 5 000€, soit 1 à 1,5 point de rendement en moins par rapport au rendement brut affiché.

### La résidence d'affaires est-elle un bon investissement pour la retraite ?

La résidence d'affaires constitue un complément de revenus régulier pour la retraite, à condition de l'acquérir suffisamment tôt pour rembourser le crédit avant la cessation d'activité. Un achat à 45 ans avec un crédit sur 20 ans génère un revenu net de 4 000€ à 8 000€ par an à partir de 65 ans, sans aucune gestion. Le régime réel LMNP continue de bénéficier d'amortissements reportés, et la transmission aux héritiers se fait dans le cadre successoral classique avec maintien du bail commercial.

### Que se passe-t-il à l'échéance du bail commercial ?

À l'échéance du bail (9 à 12 ans), trois scénarios sont possibles. Le renouvellement aux mêmes conditions est le cas le plus favorable mais le moins fréquent. La renégociation du loyer (généralement à la baisse de 10% à 30%) est le scénario le plus courant, l'exploitant profitant de l'échéance pour ajuster le loyer à la réalité du marché. Le non-renouvellement est rare car il oblige le propriétaire à verser une indemnité d'éviction élevée. France Épargne accompagne ses clients dans la négociation du renouvellement pour préserver les conditions financières du bail.

### L'investissement en résidence d'affaires est-il accessible à crédit ?

L'acquisition d'un bien en résidence d'affaires se finance couramment à crédit sur 15 à 20 ans. Les banques acceptent ce type de financement car le bail commercial apporte une garantie de revenus locatifs réguliers. Les intérêts d'emprunt sont intégralement déductibles au régime réel LMNP. Le loyer garanti couvre généralement 70% à 100% des mensualités du crédit, limitant l'effort d'épargne mensuel à 100€ à 300€. Un apport personnel de 10% à 20% du prix d'achat est généralement requis par les établissements bancaires.

### Comment revendre son bien en résidence d'affaires ?

La revente s'effectue principalement via des plateformes spécialisées dans le LMNP d'occasion : Revenu Pierre, La Centrale du LMNP, Céla Vi Pierre. Ces plateformes disposent d'un réseau d'investisseurs recherchant des biens déjà en exploitation. Le prix de revente est déterminé par capitalisation du loyer annuel : loyer divisé par le taux de rendement cible de l'acheteur. En 2025, les résidences d'affaires se revendent à des rendements supérieurs à 6%. Le délai de revente moyen est de 3 à 6 mois pour un bien correctement positionné en prix.

### Quelles sont les différences entre résidence d'affaires et hôtel ?

La résidence d'affaires (appart'hôtel) propose des appartements meublés avec cuisine équipée, permettant des séjours autonomes de quelques jours à plusieurs mois. L'hôtel propose des chambres sans cuisine, adaptées à des séjours courts. Les tarifs en résidence d'affaires sont généralement inférieurs de 20% à 40% à ceux d'un hôtel de catégorie équivalente pour des séjours de plus de 3 nuits, car la cuisine intégrée réduit les frais de restauration. Pour l'investisseur, la différence tient au cadre juridique : l'appart'hôtel en résidence de services relève du bail commercial et du statut LMNP, l'hôtel relève du fonds de commerce hôtelier.

### La loi Le Meur de 2024 a-t-elle un impact sur les résidences d'affaires ?

La loi Le Meur du 19 novembre 2024, qui durcit la réglementation des locations saisonnières de type Airbnb, a un impact positif indirect sur les résidences d'affaires. En restreignant l'offre de meublés de tourisme non classés (limitation à 90 jours/an, obligation d'enregistrement en mairie, durcissement fiscal), la loi provoque un report partiel de la demande vers les appart'hôtels professionnels. Ce phénomène renforce le taux d'occupation des résidences d'affaires et consolide la capacité des exploitants à maintenir les loyers contractuels.

### Comment déclarer ses revenus LMNP en résidence d'affaires ?

Au régime micro-BIC, les revenus sont déclarés sur le formulaire 2042-C-PRO (case 5ND pour les LMNP), et l'abattement de 50% est calculé automatiquement. Au régime réel, la déclaration nécessite un bilan comptable (liasse fiscale 2031 et annexes 2033) établi par un expert-comptable ou un centre de gestion agréé. L'adhésion à un CGA (Centre de Gestion Agréé) est recommandée pour éviter la majoration de 15% du bénéfice imposable. Les frais de comptabilité (500€ à 800€/an) sont déductibles et donnent droit à une réduction d'impôt plafonnée à 915€ par an.

### Qu'est-ce que la loi de finances 2026 change pour le LMNP en résidence d'affaires ?

La loi de finances 2026, promulguée le 19 février 2026, a stabilisé le régime LMNP sans apporter de nouvelles contraintes pour les investisseurs en résidence d'affaires. Le sous-amendement qui proposait de plafonner le taux d'amortissement à 2% a été définitivement abandonné. Le régime par composants (bâti amorti sur 25 à 30 ans, mobilier sur 5 à 7 ans) reste inchangé. Le plafond micro-BIC de 77 700€ et l'abattement de 50% sont maintenus. En revanche, la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value à la revente (introduite par la loi de finances 2025 pour les cessions à partir du 1er mars 2025) reste applicable aux résidences d'affaires, sans modification.

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