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title: "Nue-Propriété : Investir dans l'Immobilier avec une Décote de 30 à 40 %"
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updatedAt: "2026-04-04T21:13:06.971Z"
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# Nue-Propriété : Investir dans l'Immobilier avec une Décote de 30 à 40 %

> La nue-propriété est un mode d'acquisition immobilière permettant d'acheter un bien à 60 à 70 % de sa valeur réelle, avec exonération totale d'IFI, zéro fiscalité sur les revenus pendant 15 à 20 ans, et reconstitution automatique de la pleine propriété au terme de la convention. C'est le placement immobilier le plus efficace en net d'impôt pour les contribuables fortement fiscalisés.

## Qu'est-ce que la nue-propriété immobilière ?

La **nue-propriété** est le droit de disposer d'un bien immobilier (le vendre, le donner, le léguer) sans pouvoir l'utiliser ni en percevoir les revenus. Ce mécanisme repose sur le **démembrement de propriété**, une technique juridique codifiée aux articles 578 à 624 du Code civil, qui sépare le droit de propriété en deux composantes : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposition). À l'extinction de l'usufruit, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité ni frais supplémentaire.

Le **démembrement temporaire** constitue la forme dominante dans l'investissement immobilier. L'investisseur acquiert la nue-propriété d'un logement neuf ou rénové, tandis que l'usufruit est cédé pour une durée déterminée (généralement **15 à 20 ans**) à un bailleur institutionnel ou social. Ce dernier assure la gestion locative intégrale du bien : sélection des locataires, perception des loyers, entretien courant et réparations. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant cette période, mais bénéficie en contrepartie d'une **décote significative** sur le prix d'acquisition, comprise entre **30 et 40 %** de la valeur en pleine propriété (source : nue-propriete.org, 2026). Cette décote représente la valeur actualisée des loyers que l'investisseur renonce à percevoir pendant la durée du démembrement.

Trois formes structurent le marché. L'**Usufruit Locatif Social (ULS)**, créé par Perl en 2000, cède l'usufruit à un organisme HLM ou une Société d'Économie Mixte (SEM) qui loge des ménages sous conditions de ressources. L'**Usufruit Locatif Intermédiaire (ULI)** implique un bailleur institutionnel qui pratique des loyers intermédiaires, inférieurs au marché libre mais supérieurs au loyer social. L'**Usufruit Locatif Libre (ULL)** fait intervenir un opérateur privé sans contrainte de plafond de loyers. Dans les trois cas, le mécanisme de reconstitution est identique : au terme de la convention, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien, libre de tout occupant et remis en état par l'usufruitier sortant.

Le marché de la nue-propriété en France est structuré autour de quelques opérateurs majeurs. **Perl**, filiale de Nexity, est le leader historique avec une présence dans plus de **130 communes** dont Paris et les dix plus grandes agglomérations françaises (source : perl.fr, 2026). Les programmes proposent des biens neufs répondant aux dernières normes environnementales (RE2020), avec des décotes atteignant **37,5 %** sur certaines opérations. En février 2026, Perl a franchi le jalon des **1 000 logements restitués** en pleine propriété depuis 2017, avec plus de **1 300 fins d'usufruit** attendues dans les trois prochaines années (source : MySweetImmo, février 2026). Ce bilan de restitutions actives confirme la maturité et la crédibilité opérationnelle du modèle. **Inter Invest**, **iSelection** et **Fidexi** complètent l'offre avec des programmes dans les métropoles régionales et le grand parisien. Les budgets d'investissement démarrent à **120 000 EUR** pour un studio en première couronne parisienne ou en métropole régionale, et s'étendent jusqu'à **800 000 EUR** et au delà pour des appartements familiaux dans les arrondissements parisiens.

L'attractivité de ce placement repose sur un triptyque fondamental. Le premier pilier est l'**acquisition à prix décoté** : l'investisseur mobilise un capital inférieur de 30 à 40 % par rapport à un achat en pleine propriété, ce qui améliore mécaniquement le rendement à terme. Le deuxième pilier est la **neutralité fiscale absolue** : pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire ne déclare aucun revenu foncier, ne paie aucune taxe foncière et voit le bien sortir de son assiette IFI. Le troisième pilier est la **sécurité de l'opération** : la gestion est intégralement déléguée à un professionnel, éliminant les risques d'impayés, de vacance locative et de gestion quotidienne. France Épargne accompagne ses clients dans la sélection des programmes, la structuration du financement et l'intégration de l'investissement en nue-propriété dans leur stratégie patrimoniale globale.

![Schéma conceptuel du démembrement de propriété avec séparation usufruit et nue-propriété](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775308717/franceepargne/products/nue-propriete/nue-propriete-gallery-1.jpg)

_Le démembrement de propriété sépare l'usufruit (usage et revenus) de la nue-propriété (disposition), permettant une acquisition à prix décoté de 30 à 40 %_

## Les atouts de l'investissement en nue-propriété

- **Acquisition à prix décoté de 30 à 40 %** — L'investisseur acquiert un bien immobilier à un prix inférieur de 30 à 40 % à sa valeur en pleine propriété. Cette décote, qui représente la valeur actualisée des loyers non perçus pendant le démembrement, constitue un levier de rendement à terme sans équivalent sur le marché immobilier. Sur un programme Perl de 20 ans, la décote atteint 37,5 % (source : nue-propriete.org, 2026).
- **Exonération totale d'IFI pendant le démembrement** — Pendant toute la durée du démembrement, le bien en nue-propriété sort de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière du nu-propriétaire. Seul l'usufruitier est redevable de l'IFI sur la valeur du bien (source : service-public.gouv.fr, 2026). Pour un contribuable dont le patrimoine immobilier dépasse 1 300 000 EUR, cette exonération génère une économie annuelle substantielle, cumulable sur 15 à 20 ans.
- **Zéro fiscalité sur les revenus** — Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer et ne déclare aucun revenu foncier pendant le démembrement : pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux (17,2 %), pas de taxe foncière. Cette neutralité fiscale totale est particulièrement avantageuse pour les contribuables soumis à une tranche marginale d'imposition élevée (TMI 41 % ou 45 %).
- **Reconstitution automatique de la pleine propriété** — À l'expiration de la convention de démembrement, l'investisseur retrouve automatiquement l'intégralité des droits sur le bien, libre de tout occupant, sans formalité juridique ni frais supplémentaire. Le bailleur s'engage contractuellement à restituer le logement en bon état d'habitabilité.
- **Transmission patrimoniale optimisée** — La donation de la nue-propriété permet de transmettre un bien en réduisant la base taxable aux droits de donation. Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur de la nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier : à 55 ans, la nue-propriété représente 50 % de la valeur du bien, réduisant les droits de donation de moitié par rapport à une donation en pleine propriété.
- **Gestion intégralement déléguée** — L'usufruitier (bailleur social ou institutionnel) assure la gestion locative complète : sélection des locataires, quittancement, entretien courant, réparations et remise en état au terme de la convention. Le nu-propriétaire ne supporte aucune charge de gestion ni aucun aléa locatif pendant toute la durée du démembrement.

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## Comment fonctionne l'investissement en nue-propriété ?

L'investissement en nue-propriété suit un processus structuré qui repose sur le **démembrement temporaire du droit de propriété**. L'investisseur acquiert la nue-propriété d'un bien immobilier tandis que l'usufruit est cédé pour une durée fixe à un bailleur professionnel. Ce mécanisme, encadré par les articles 578 à 624 du Code civil, garantit la reconstitution automatique de la pleine propriété au terme de la convention sans intervention judiciaire ni coût additionnel.

La **première étape** consiste à définir le cadre patrimonial de l'investissement. L'objectif peut être la réduction de l'assiette IFI, la préparation de la retraite à horizon 15 à 20 ans, la constitution d'un patrimoine immobilier sans contrainte de gestion ou la transmission anticipée aux enfants. Le budget, la localisation cible et la durée du démembrement sont calibrés en fonction de la situation fiscale, du patrimoine existant et de l'horizon de détention. France Épargne réalise un audit patrimonial complet pour cadrer ces paramètres et modéliser le rendement prévisionnel de l'opération.

La **sélection du programme** mobilise une analyse approfondie de l'offre disponible. Les programmes en nue-propriété sont proposés par des opérateurs spécialisés (Perl, iSelection, Inter Invest, Fidexi) dans le neuf (logements RE2020) ou dans l'ancien rénové. Les critères de sélection portent sur la **localisation** (tension du marché locatif, potentiel de valorisation, qualité de vie), la **qualité du bailleur usufruitier** (solidité financière, historique de gestion, engagements contractuels de restitution), la **durée du démembrement** (15, 17 ou 20 ans, impactant directement le taux de décote) et le **prix d'acquisition** rapporté au marché local en pleine propriété.

Le **financement** de l'acquisition en nue-propriété présente des spécificités importantes. Le nu-propriétaire ne percevant aucun revenu locatif pendant le démembrement, la capacité de remboursement repose intégralement sur ses autres revenus. Le **prêt in fine** est souvent privilégié : l'emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du crédit et rembourse le capital à l'échéance, idéalement synchronisée avec la fin du démembrement. Le **crédit amortissable** classique reste possible avec un apport personnel de **10 à 30 %** selon les établissements (source : nuepro-immo.fr, 2025). Les intérêts d'emprunt contractés pour l'acquisition de la nue-propriété sont **déductibles des revenus fonciers** provenant d'autres biens locatifs, sous réserve que l'usufruit soit détenu par un bailleur social (article 156 I 3° du CGI). Cette déduction peut générer un **déficit foncier** imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

La **signature de l'acte authentique** chez le notaire formalise l'acquisition de la nue-propriété et la cession de l'usufruit au bailleur. Les frais de notaire s'établissent à **2 à 3 % du prix** dans le neuf (frais réduits) et à **7 à 8 %** dans l'ancien. La convention de démembrement précise les droits et obligations de chaque partie : durée de l'usufruit, conditions de restitution, état du bien au terme, répartition des charges et des travaux.

Pendant la **phase de démembrement**, le nu-propriétaire n'a aucune obligation de gestion. Le bailleur usufruitier assume l'intégralité de la gestion locative et prend en charge la taxe foncière. Le nu-propriétaire conserve uniquement la responsabilité des **grosses réparations** (article 606 du Code civil : murs de soutènement, voûtes, toitures, poutres), ces travaux étant rares dans les programmes neufs couverts par les garanties décennale et biennale.

Dans le cadre d'un programme **neuf en VEFA** (Vente en l'État Futur d'Achèvement), le calendrier de démembrement débute à la livraison du logement, et non à la signature du contrat de réservation. L'investisseur bénéficie d'un appel de fonds progressif pendant la construction (5 % à la réservation, 35 % aux fondations, 70 % à la mise hors d'eau, 95 % à l'achèvement et 5 % à la livraison), ce qui lisse l'effort financier sur 18 à 24 mois. Les programmes neufs offrent un avantage supplémentaire : la **garantie de parfait achèvement** (1 an), la **garantie biennale** (2 ans) et la **garantie décennale** (10 ans) protègent le nu-propriétaire contre les défauts de construction. La conformité aux normes **RE2020** assure une performance énergétique élevée et une pérennité des matériaux sur la durée complète du démembrement.

Au **terme du démembrement**, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire retrouve l'intégralité des droits sur le bien. Le bailleur restitue le logement **libre de tout occupant et en bon état d'habitabilité**. L'investisseur dispose alors de trois options : occuper le bien (résidence principale ou secondaire), le mettre en location au prix du marché libre pour percevoir des revenus complémentaires, ou le revendre pour réaliser la plus-value accumulée. France Épargne accompagne ses clients à chaque étape de ce processus, de l'identification du programme à la stratégie de sortie.

## Les étapes clés de l'investissement en nue-propriété

1. **Audit patrimonial et définition des objectifs** — Analyse de votre situation fiscale (TMI, IFI, revenus fonciers existants), de votre patrimoine global et de vos objectifs à 15 ou 20 ans. Définition du budget d'investissement, de la zone géographique cible et de la durée de démembrement optimale.
2. **Sélection du programme de nue-propriété** — Identification des programmes disponibles (neuf RE2020 ou ancien rénové) auprès des opérateurs spécialisés. Analyse comparative : localisation, qualité du bailleur usufruitier, décote appliquée, potentiel de valorisation du marché local et engagements contractuels de restitution.
3. **Structuration du financement** — Montage du financement adapté (prêt in fine ou amortissable) avec négociation des conditions bancaires. Modélisation de la déductibilité des intérêts d'emprunt sur les revenus fonciers existants et du déficit foncier potentiel.
4. **Signature chez le notaire et mise en place du démembrement** — Signature de l'acte authentique d'acquisition de la nue-propriété. Formalisation de la convention de démembrement précisant la durée, les conditions de restitution, la répartition des charges et l'état du bien au terme.
5. **Phase de détention : zéro gestion, zéro fiscalité** — Pendant 15 à 20 ans, aucune action de gestion requise. Le bailleur usufruitier assure la gestion locative intégrale, paie la taxe foncière et entretient le bien. Le nu-propriétaire bénéficie de l'exonération IFI et ne déclare aucun revenu foncier.
6. **Reconstitution de la pleine propriété et stratégie de sortie** — Au terme du démembrement, récupération automatique de la pleine propriété du bien, libre de tout occupant et en bon état. Arbitrage entre occupation personnelle, mise en location au prix du marché libre ou revente en pleine propriété.

![Famille française planifiant sa stratégie patrimoniale avec un conseiller en gestion de patrimoine](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775308721/franceepargne/products/nue-propriete/nue-propriete-gallery-2.jpg)

_L'investissement en nue-propriété s'intègre dans une stratégie patrimoniale globale, combinant optimisation fiscale et préparation de la retraite_

## Comparatif des stratégies d'investissement immobilier

### Nue-propriété (démembrement temporaire)

- Ticket d'entrée : 120 000 à 800 000 EUR (après décote de 30 à 40 %)
- Décote acquisition : 30 à 40 % de la pleine propriété
- Revenus pendant la détention : aucun
- Fiscalité des revenus : néant (pas de loyers perçus)
- IFI : exonération totale pendant le démembrement
- Gestion : déléguée intégralement au bailleur professionnel
- Horizon : 15 à 20 ans (fixe et contractuel)
- TRI estimé : 6,8 à 7,45 % net annualisé sur 15 ans (source : Inter Invest / Baromètre Galivel, 2025)

### SCPI en pleine propriété

- Ticket d'entrée : 5 000 à 50 000 EUR
- Décote acquisition : aucune
- Revenus pendant la détention : dividendes trimestriels
- Fiscalité des revenus : revenus fonciers (IR + prélèvements sociaux 17,2 %)
- IFI : inclus dans l'assiette au prorata des parts
- Gestion : déléguée à la société de gestion
- Horizon : 8 à 10 ans recommandé
- TRI estimé : 4 à 5 % brut avant fiscalité (source : ASPIM, 2025)

### Immobilier locatif direct (LMNP)

- Ticket d'entrée : 100 000 à 500 000 EUR
- Décote acquisition : aucune (hors négociation)
- Revenus pendant la détention : loyers mensuels
- Fiscalité des revenus : BIC réel ou micro-BIC (abattement 50 %)
- IFI : inclus dans l'assiette
- Gestion : active (locataire, travaux, comptabilité)
- Horizon : 9 à 15 ans selon dispositif
- TRI estimé : 3 à 7 % brut selon localisation et gestion

### Viager occupé

- Ticket d'entrée : bouquet de 30 à 50 % de la valeur + rente mensuelle
- Décote acquisition : variable selon l'espérance de vie du vendeur
- Revenus pendant la détention : aucun
- Fiscalité des revenus : néant (rente versée au vendeur)
- IFI : inclus dans l'assiette (valeur décotée du droit d'habitabilité)
- Gestion : limitée (gros travaux à la charge de l'acheteur)
- Horizon : aléatoire (lié à l'espérance de vie du vendeur)
- TRI estimé : variable et non prévisible

## Barème fiscal du démembrement de propriété (article 669 du CGI)

| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété | Décote effective pour le nu-propriétaire | Intérêt patrimonial |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Moins de 21 ans | 95 % | 5 % | 95 % de décote sur les droits | Transmission très anticipée (mise à jour LFI 2025) |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % | 80 % de décote sur les droits | Transmission anticipée longue durée |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % | 70 % de décote sur les droits | Donation progressive en SCI |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % | 60 % de décote sur les droits | Préparation de la transmission |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % | 50 % de décote sur les droits | Stratégie retraite et transmission |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % | 40 % de décote sur les droits | Optimisation successorale |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % | 30 % de décote sur les droits | Transmission courte durée |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % | 20 % de décote sur les droits | Succession imminente |

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## Fiscalité complète de la nue-propriété : IFI, revenus, transmission et plus-value

La **fiscalité de la nue-propriété** constitue l'un des principaux moteurs de ce placement. Le régime fiscal est extrêmement favorable pendant la phase de démembrement et offre des leviers d'optimisation significatifs à chaque étape du cycle de détention.

**Exonération d'IFI pendant le démembrement.** Le bien acquis en nue-propriété sort intégralement de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière du nu-propriétaire. Seul l'usufruitier est tenu de déclarer le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété (source : service-public.gouv.fr, 2026). Le seuil d'assujettissement à l'IFI est fixé à **1 300 000 EUR** de patrimoine immobilier net. Le barème progressif va de **0,5 %** (entre 800 000 et 1 300 000 EUR) à **1,5 %** (au delà de 10 000 000 EUR). Pour un contribuable dont le patrimoine immobilier atteint 2 000 000 EUR, l'acquisition de 500 000 EUR de nue-propriété réduit l'assiette IFI de ce montant, générant une économie annuelle de **2 500 à 5 000 EUR** selon la tranche marginale. Sur 15 ans de démembrement, l'économie cumulée d'IFI représente **37 500 à 75 000 EUR**, soit 7,5 à 15 % du capital investi.

**Neutralité totale sur les revenus.** Le nu-propriétaire ne percevant aucun loyer pendant le démembrement, il ne déclare aucun revenu foncier et ne supporte ni impôt sur le revenu ni prélèvements sociaux (17,2 %) sur les revenus du bien. Pour un contribuable au TMI de 45 %, un loyer annuel de 15 000 EUR en pleine propriété générerait une imposition de **9 330 EUR par an** (45 % + 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 62,2 % de taxation marginale). Sur 15 ans, l'économie théorique par rapport à une détention en pleine propriété atteint **139 950 EUR** de fiscalité évitée.

**Déductibilité des intérêts d'emprunt.** Les intérêts d'un emprunt contracté pour l'acquisition de la nue-propriété sont déductibles des revenus fonciers provenant d'autres biens locatifs, conformément à l'article 31 I 1° d du CGI. Cette déduction est élargie lorsque l'usufruit est détenu par un bailleur social (organisme HLM ou organisme agréé), en application de l'article 156 I 3° du CGI : dans ce cas, les intérêts d'emprunt peuvent générer un **déficit foncier** imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes (source : bofip.impots.gouv.fr, BOI-RFPI-BASE-20-80). La fraction du déficit foncier résultant des intérêts d'emprunt ne peut pas s'imputer sur le revenu global, uniquement sur les revenus fonciers futurs.

**Transmission et donation en nue-propriété.** La donation de la nue-propriété d'un bien à ses enfants constitue l'un des outils les plus efficaces de la stratégie de transmission patrimoniale. Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, déterminée par le **barème de l'article 669 du CGI** en fonction de l'âge de l'usufruitier. À 55 ans, la nue-propriété représente **50 %** de la valeur du bien ; à 65 ans, **60 %** ; à 75 ans, **70 %**. Chaque parent dispose d'un abattement de **100 000 EUR** par enfant, renouvelable tous les **15 ans**. Au décès de l'usufruitier, l'enfant nu-propriétaire retrouve l'ensemble des droits sur le bien **sans droits de succession supplémentaires** et sans formalité.

**Dispositif temporaire article 790 A bis du CGI.** En vigueur du 16 février 2025 au 31 décembre 2026, ce mécanisme exonère de droits de mutation les dons d'argent jusqu'à **100 000 EUR par donateur** (plafond global de 300 000 EUR par bénéficiaire), à condition que les fonds soient utilisés dans les 6 mois pour l'acquisition d'un bien neuf en pleine propriété ou des travaux de rénovation énergétique, avec conservation du bien 5 ans minimum (source : Légifrance, 2025). **Important** : ce dispositif ne s'applique pas aux acquisitions en démembrement. Il concerne les acquisitions en pleine propriété par le bénéficiaire, et ne peut pas être combiné avec un montage de nue-propriété. Il reste pertinent en stratégie patrimoniale globale si le donataire souhaite acquérir sa résidence principale en complément d'un investissement en nue-propriété financé séparément.

**Nouvel abattement IFI pour les acquéreurs en ULS (LFI 2025).** La loi de finances 2025 (article 15) a introduit un abattement supplémentaire de **20 % sur la valeur IFI** pour les nu-propriétaires ayant acquis à titre onéreux leurs droits dans le cadre d'un dispositif d'investissement locatif social (Usufruit Locatif Social). Ce nouvel avantage s'applique aux acquisitions en ULS et renforce encore l'attractivité de cette formule pour les contribuables assujettis à l'IFI (source : Poitout Avocat / LFI 2025).

**Plus-value à la revente.** La cession de la nue-propriété est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value est taxée à **36,2 %** (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements progressifs pour durée de détention s'appliquent : exonération totale d'IR après **22 ans** et de prélèvements sociaux après **30 ans** (source : service-public.gouv.fr, 2026). Si le nu-propriétaire attend la reconstitution de la pleine propriété et utilise le bien comme résidence principale avant de le revendre, l'exonération pour résidence principale s'applique intégralement.

**Statut du bailleur privé (loi de finances 2026).** La loi de finances 2026 a introduit un nouveau statut du bailleur privé permettant l'amortissement comptable des logements loués nus et un déficit foncier relevé à **40 000 EUR par an** (source : Lefebvre Dalloz, 2026). Ce statut ne concerne pas directement le nu-propriétaire pendant la phase de démembrement (pas de revenus locatifs), mais il améliore significativement la rentabilité de la phase locative au terme de la convention si l'investisseur choisit de mettre le bien en location nue.

France Épargne modélise l'ensemble de ces paramètres fiscaux dans une simulation personnalisée, intégrant les économies d'IFI, l'évitement de l'imposition des revenus fonciers, la déductibilité des intérêts d'emprunt, l'optimisation de la transmission et la projection de la plus-value à terme.

## Évolution de la valeur patrimoniale d'un investissement en nue-propriété sur 20 ans

_Visualisation interactive disponible sur la page._

![Programme immobilier neuf en nue-propriété dans une métropole française](https://res.cloudinary.com/dhsaq1mm8/image/upload/v1775308724/franceepargne/products/nue-propriete/nue-propriete-gallery-3.jpg)

_Les programmes de nue-propriété dans le neuf (RE2020) offrent des décotes de 30 à 40 % et bénéficient des garanties décennale et biennale_

## Risques, limites et points de vigilance de l'investissement en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété, malgré ses avantages fiscaux et patrimoniaux considérables, comporte des **contraintes spécifiques** que tout investisseur averti doit analyser avant de s'engager.

L'**absence de revenus locatifs** pendant toute la durée du démembrement constitue la contrepartie directe de la décote d'acquisition et de la neutralité fiscale. Pendant 15 à 20 ans, le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer. S'il finance l'acquisition par emprunt, les mensualités de remboursement doivent être couvertes intégralement par ses autres revenus. France Épargne recommande de vérifier que les mensualités de remboursement ne dépassent pas **25 % des revenus nets** disponibles après prise en compte de toutes les autres charges d'emprunt.

La **liquidité réduite** du marché de la nue-propriété constitue un risque de blocage. La revente de la nue-propriété avant la fin du démembrement est juridiquement possible, mais le **marché secondaire** reste étroit et peu organisé. Le nombre d'acquéreurs potentiels est limité car l'investissement en nue-propriété s'adresse à un profil patrimonial spécifique (source : inter-invest.fr, 2026). Le délai de vente peut atteindre **6 à 12 mois**, avec un risque de décote supplémentaire par rapport à la valeur théorique.

Le **risque lié au bailleur usufruitier** mérite une analyse approfondie. En cas de défaillance financière de l'organisme usufruitier, le nu-propriétaire pourrait se retrouver face à un bien mal entretenu. Ce risque est fortement atténué lorsque l'usufruit est détenu par un **bailleur social** (organisme HLM) dont la solidité financière est garantie par l'État, ou par un **bailleur institutionnel** de premier plan. La convention de démembrement doit préciser les obligations de restitution du bien en bon état d'habitabilité et les recours en cas de non-respect.

L'**incertitude sur la valeur future** du bien immobilier est inhérente à tout investissement immobilier, amplifiée par l'horizon long du démembrement. Le marché immobilier peut connaître des cycles de correction significatifs sur 15 à 20 ans. Les programmes situés dans des **zones tendues** (Paris, Lyon, Bordeaux, Nantes, Toulouse) présentent un risque de dévalorisation structurellement plus faible en raison de la pression démographique et de la rareté du foncier.

Les **contraintes de financement** sont réelles. Les établissements bancaires évaluent la capacité de remboursement sans prendre en compte les revenus locatifs futurs du bien. L'apport personnel requis varie de **10 à 30 %** selon le profil de l'emprunteur. Le financement par prêt in fine nécessite généralement un nantissement (contrat d'assurance vie, portefeuille de valeurs mobilières) pour garantir le remboursement du capital à l'échéance.

Les **grosses réparations** (article 606 du Code civil) restent théoriquement à la charge du nu-propriétaire : murs de soutènement, voûtes, toitures, poutres. Dans la pratique, les programmes neufs bénéficient de la **garantie décennale** (10 ans) et de la **garantie biennale** (2 ans) couvrant les défauts de construction. Certaines conventions de démembrement prévoient également une prise en charge intégrale par l'usufruitier.

L'**évolution réglementaire** constitue un paramètre à surveiller sur un horizon de 15 à 20 ans. Toutefois, les avantages fiscaux propres à la phase de démembrement sont inhérents au mécanisme juridique lui-même et ne dépendent pas d'un dispositif fiscal temporaire. La nue-propriété repose sur le Code civil (articles 578 à 624), un cadre juridique stable depuis plus de deux siècles, ce qui la distingue fondamentalement des dispositifs de défiscalisation conjoncturels (Pinel, Malraux, Denormandie) dont les conditions peuvent être modifiées ou supprimées par chaque loi de finances.

France Épargne analyse l'ensemble de ces risques dans la modélisation patrimoniale de chaque projet et recommande des programmes sélectionnés sur des critères stricts de localisation, de qualité de bailleur et de solidité contractuelle.

## Nue-propriété de SCPI : démembrer des parts pour optimiser la fiscalité

Le **démembrement de parts de SCPI** (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) constitue une déclinaison accessible et liquide de la stratégie de nue-propriété, ouvrant le marché à des budgets à partir de **5 000 EUR**. Le mécanisme repose sur les mêmes principes juridiques que le démembrement immobilier physique, avec des spécificités propres à la pierre papier.

L'investisseur acquiert la **nue-propriété de parts de SCPI** auprès d'une société de gestion, tandis que l'usufruit temporaire est cédé à un acquéreur institutionnel (banque, assureur, fondation) pour une durée fixe de 5 à 15 ans. La décote appliquée est calculée en fonction de la durée du démembrement et du rendement distribué par la SCPI : **20 % sur 5 ans**, **30 % sur 10 ans**, jusqu'à **40 % sur 15 ans** (source : France SCPI, 2026). Ce taux est déterminé par le rendement moyen de la SCPI et le taux d'actualisation retenu par l'usufruitier institutionnel.

Pendant la phase de démembrement, le nu-propriétaire de parts de SCPI ne perçoit **aucun dividende** et bénéficie de la même triple exonération que la nue-propriété immobilière physique : pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux (17,2 %), sortie de l'assiette IFI. La valeur des parts n'entre pas dans le calcul de l'IFI du nu-propriétaire car les parts de SCPI ne sont pas des actifs immobiliers directs lorsqu'elles sont détenues en nue-propriété temporaire, sous réserve de la qualification juridique retenue par la doctrine administrative (source : bofip.impots.gouv.fr). À l'expiration de la convention, le nu-propriétaire récupère la **pleine propriété des parts** et commence à percevoir les dividendes trimestriels distribués par la SCPI.

Le **taux de rendement interne** espéré pour une nue-propriété de SCPI varie selon la durée du démembrement et la qualité de la SCPI sélectionnée. Sur un horizon de 10 ans, le TRI net annualisé se situe entre **3,5 et 5,5 %** en intégrant la revalorisation potentielle du prix de part et l'effet mécanique de la reconstitution (source : IEIF, 2025). Ce rendement se compare favorablement à la nue-propriété immobilière physique sur les mêmes horizons, avec l'avantage d'une liquidité théoriquement plus élevée (les parts de SCPI peuvent être cédées sur le marché secondaire des parts, bien que ce marché reste limité).

Les **SCPI les plus adaptées** au démembrement présentent trois caractéristiques clés. En premier lieu, un rendement distribué élevé et stable, au delà de 5 % brut par an, car c'est ce rendement qui détermine la valeur économique de l'usufruit et donc la décote accordée au nu-propriétaire. En second lieu, une forte diversification géographique et sectorielle réduisant la volatilité du prix de part sur la durée du démembrement. En troisième lieu, un historique de gestion long, supérieur à 10 ans, attestant de la capacité de la société de gestion à traverser plusieurs cycles économiques. Les SCPI positionnées sur l'immobilier de santé (Pierval Santé, Sofidy Europe Invest), la logistique ou les bureaux européens diversifiés répondent à ces critères avec une résilience accrue adaptée aux horizons longs.

Le **régime fiscal de la plus-value** sur les parts de SCPI diffère de celui applicable à l'immobilier direct. Les cessions de parts de SCPI sont soumises au régime des plus-values sur valeurs mobilières et non au régime immobilier, ce qui implique l'application du prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 % (12,8 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux) sauf option pour le barème progressif. Cette distinction fiscale est à prendre en compte dans la stratégie de sortie au terme de la convention de démembrement.

La **combinaison SCPI et immobilier physique en nue-propriété** dans un même portefeuille permet d'optimiser trois dimensions complémentaires. La liquidité globale du portefeuille est améliorée car les parts de SCPI offrent une sortie plus rapide que l'immobilier physique en cas de besoin. La diversification des sources de valorisation réduit la dépendance à un seul marché local. L'échelonnement des échéances de reconstitution sur différentes années (par exemple, 10 ans pour les SCPI et 18 ans pour l'immobilier physique) lisse les flux de revenus à la retraite et évite une concentration de capital à reconstituer simultanément. France Épargne sélectionne les SCPI éligibles au démembrement et structure les opérations en coordination avec la stratégie patrimoniale globale, en tenant compte du profil fiscal, de l'horizon de détention et des autres actifs du client.

## Questions fréquentes sur l'investissement en nue-propriété

### Quel est le principe du démembrement de propriété en nue-propriété ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer le droit de propriété en deux composantes : l'usufruit (le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus) et la nue-propriété (le droit de disposer du bien). L'investisseur acquiert la nue-propriété à un prix décoté de 30 à 40 % par rapport à la pleine propriété, tandis que l'usufruit est cédé pour une durée fixe (15 à 20 ans) à un bailleur professionnel. Au terme de cette période, la pleine propriété se reconstitue automatiquement au profit du nu-propriétaire, sans formalité ni frais supplémentaire.

### Quelle est la décote à l'achat pour un investissement en nue-propriété ?

La décote à l'achat varie de 30 à 40 % de la valeur du bien en pleine propriété, selon la durée du démembrement et l'opérateur. Sur une durée de 15 ans, la décote se situe généralement entre 30 et 35 %. Sur 20 ans, elle peut atteindre 37,5 à 40 %. Perl, le leader du marché, propose des décotes allant jusqu'à 37,5 % sur certains programmes neufs. Cette décote représente la valeur actualisée des loyers que le nu-propriétaire renonce à percevoir pendant la durée du démembrement.

### La nue-propriété est-elle exonérée d'IFI ?

Oui, le bien acquis en nue-propriété sort intégralement de l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement. Seul l'usufruitier est tenu de déclarer le bien à l'IFI pour sa valeur en pleine propriété (source : service-public.gouv.fr, 2026). Cette exonération s'applique automatiquement, sans démarche particulière, dès lors que le démembrement est régulièrement constitué. Le seuil d'assujettissement à l'IFI est fixé à 1 300 000 EUR de patrimoine immobilier net.

### Quels revenus fonciers déclare le nu-propriétaire ?

Aucun. Le nu-propriétaire ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement et ne déclare donc aucun revenu foncier. Cette absence de revenus entraîne une neutralité fiscale totale : pas d'impôt sur le revenu, pas de prélèvements sociaux (17,2 %), pas de contribution sur les hauts revenus. En contrepartie, le nu-propriétaire ne peut pas non plus bénéficier des dispositifs de défiscalisation liés aux revenus fonciers. Les intérêts d'emprunt restent toutefois déductibles des revenus fonciers provenant d'autres biens locatifs.

### Comment est financé un achat en nue-propriété ?

L'acquisition en nue-propriété peut être financée par fonds propres ou par crédit immobilier. Le prêt in fine est souvent privilégié : l'emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant la durée du prêt et le capital à l'échéance, synchronisée avec la fin du démembrement. Le crédit amortissable classique est également possible avec un apport personnel de 10 à 30 %. Les banques évaluent la capacité de remboursement sans tenir compte de revenus locatifs futurs. Les intérêts d'emprunt sont déductibles des revenus fonciers d'autres biens si l'usufruit est détenu par un bailleur social (article 156 I 3° du CGI).

### Que se passe-t-il au terme du démembrement ?

À l'expiration de la durée de démembrement prévue dans la convention, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété du bien sans aucune formalité juridique, sans frais de notaire et sans fiscalité additionnelle. Le bailleur usufruitier restitue le logement libre de tout occupant et en bon état d'habitabilité. L'investisseur peut alors occuper le bien, le mettre en location au prix du marché libre pour générer des revenus complémentaires, ou le revendre en pleine propriété pour réaliser la plus-value.

### Peut-on revendre la nue-propriété avant la fin du démembrement ?

Oui, la revente de la nue-propriété est juridiquement possible à tout moment. Le nu-propriétaire peut céder ses droits à un tiers sans l'accord de l'usufruitier. Le marché secondaire de la nue-propriété existe mais reste étroit : le nombre d'acquéreurs potentiels est limité et le délai de vente peut atteindre 6 à 12 mois. La valeur de revente intègre la décote résiduelle liée à la durée de démembrement restante et l'évolution du marché immobilier local. Des cabinets spécialisés facilitent les transactions sur ce marché secondaire.

### Qui paie la taxe foncière et les charges pendant le démembrement ?

Pendant le démembrement, la taxe foncière est à la charge de l'usufruitier (le bailleur social ou institutionnel), conformément à l'article 1400 du CGI. L'usufruitier assume également les charges courantes, l'entretien et les réparations locatives. Le nu-propriétaire conserve théoriquement la responsabilité des grosses réparations (article 606 du Code civil : murs de soutènement, toitures, poutres), mais dans les programmes neufs, la garantie décennale couvre ces risques pendant 10 ans. Certaines conventions prévoient une prise en charge par l'usufruitier.

### Quelle est la différence entre nue-propriété et viager ?

La nue-propriété (démembrement temporaire) et le viager sont deux formes d'investissement immobilier décoté, mais elles diffèrent sur plusieurs points fondamentaux. En nue-propriété, la durée est fixe (15 à 20 ans) et le paiement est intégral à l'achat, sans rente. En viager, la durée est aléatoire (liée à l'espérance de vie du vendeur) et le paiement comprend un bouquet plus une rente mensuelle. L'usufruitier en nue-propriété est un bailleur professionnel qui gère le bien et le restitue en bon état. En viager occupé, le vendeur conserve l'usage du bien jusqu'à son départ ou son décès.

### Quel est le barème fiscal de la nue-propriété (article 669 CGI) ?

Le barème de l'article 669 du Code général des impôts fixe la répartition entre usufruit et nue-propriété en fonction de l'âge de l'usufruitier. Mis à jour par la loi de finances 2025 (nouvelle tranche pour les moins de 21 ans), le barème est le suivant : moins de 21 ans, usufruit 95 % et nue-propriété 5 % ; 21 à 30 ans, 80/20 ; 31 à 40 ans, 70/30 ; 41 à 50 ans, 60/40 ; 51 à 60 ans, 50/50 ; 61 à 70 ans, 40/60 ; 71 à 80 ans, 30/70 ; 81 à 90 ans, 20/80 ; 91 ans et plus, 10/90. Pour l'usufruit temporaire (à durée fixe), la valorisation est de 23 % par tranche de 10 ans.

### La nue-propriété est-elle adaptée à la préparation de la retraite ?

Oui, la nue-propriété est particulièrement adaptée à la préparation de la retraite. Un actif de 45 à 50 ans qui investit en nue-propriété sur 15 à 20 ans récupérera la pleine propriété du bien entre 60 et 70 ans, au moment du passage à la retraite. Il disposera alors d'un logement (résidence principale ou secondaire) ou d'un bien locatif générant des revenus complémentaires. Pendant la vie active, l'absence de revenus fonciers permet d'investir sans alourdir une fiscalité déjà élevée en fin de carrière.

### Peut-on investir en nue-propriété de SCPI ?

Oui, le démembrement de parts de SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier) est une alternative au démembrement immobilier physique. L'investisseur acquiert la nue-propriété de parts de SCPI avec une décote de 20 % sur 5 ans, 30 % sur 10 ans et jusqu'à 40 % sur 15 ans (source : France SCPI, 2026). Pendant le démembrement, il ne perçoit aucun dividende et bénéficie de la triple exonération (IR, prélèvements sociaux, IFI). Au terme, il récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir les dividendes. Le TRI net espéré se situe entre 3,5 et 5,5 % (source : IEIF, 2025). Le ticket d'entrée est plus accessible (à partir de 5 000 EUR).

### Quels sont les risques d'un investissement en nue-propriété ?

Les principaux risques sont l'absence de revenus pendant 15 à 20 ans (impossibilité de compenser les mensualités de crédit par des loyers), la liquidité réduite du marché secondaire (délai de revente de 6 à 12 mois), l'incertitude sur la valeur du bien à la reconstitution de la pleine propriété (cycles immobiliers) et le risque de défaillance de l'usufruitier (mauvais entretien du bien). Ces risques sont fortement atténués par la sélection de programmes en zones tendues, le choix d'un bailleur social solide et un montage financier prudent.

### Comment la nue-propriété optimise-t-elle la transmission patrimoniale ?

La donation de la nue-propriété réduit la base taxable des droits de donation. Les droits sont calculés uniquement sur la valeur de la nue-propriété (article 669 du CGI), et non sur la valeur du bien en pleine propriété. À 55 ans, la nue-propriété ne représente que 50 % de la valeur du bien : un bien de 500 000 EUR ne génère que 250 000 EUR de base taxable. Avec l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans, un couple peut transmettre 400 000 EUR de nue-propriété en franchise totale de droits. Au décès de l'usufruitier, la pleine propriété se reconstitue sans droits de succession supplémentaires.

### Quelle est la fiscalité de la plus-value en cas de revente de la nue-propriété ?

La revente de la nue-propriété est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. La plus-value (prix de cession moins prix d'acquisition de la nue-propriété) est taxée à 36,2 % (19 % d'IR + 17,2 % de prélèvements sociaux). Des abattements pour durée de détention s'appliquent : 6 % par an de la 6e à la 21e année pour l'IR (exonération après 22 ans) et 1,65 % par an de la 6e à la 21e année puis 9 % la 22e année et 1,60 % par an au delà pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans). Si le bien devient la résidence principale après reconstitution, l'exonération est totale.

### Quel budget minimum pour investir en nue-propriété immobilière ?

Le budget minimum pour un investissement en nue-propriété immobilière physique se situe autour de 120 000 EUR pour un studio en première couronne parisienne ou en métropole régionale, après application de la décote de 35 à 40 %. Ce montant correspond à un bien d'une valeur en pleine propriété de 185 000 à 200 000 EUR. Il faut ajouter les frais de notaire (2 à 3 % dans le neuf, 7 à 8 % dans l'ancien). Pour un investissement via les SCPI en démembrement, le ticket d'entrée est plus accessible, à partir de 5 000 EUR.

### Quels sont les trois types de nue-propriété : ULS, ULI, ULL ?

L'ULS (Usufruit Locatif Social) cède l'usufruit à un bailleur social (organisme HLM ou SEM) qui loge des ménages sous conditions de ressources. C'est la forme la plus sécurisée, portée par des opérateurs garantis par l'État. L'ULI (Usufruit Locatif Intermédiaire) implique un bailleur institutionnel qui pratique des loyers intermédiaires (inférieurs au marché libre). L'ULL (Usufruit Locatif Libre) fait intervenir un opérateur privé sans contrainte de plafond de loyers, offrant potentiellement une décote plus importante mais avec un risque bailleur plus élevé.

### La nue-propriété convient-elle aux expatriés ?

Oui, la nue-propriété est particulièrement adaptée aux expatriés français souhaitant investir en France. L'absence totale de gestion locative (déléguée à l'usufruitier) supprime les contraintes de la gestion à distance. Aucun revenu foncier à déclarer simplifie les obligations fiscales. L'exonération d'IFI est automatique. Au retour en France, l'expatrié dispose d'un logement en pleine propriété (si le démembrement est arrivé à terme) ou d'un actif immobilier en cours de reconstitution. France Épargne assure le suivi patrimonial pour les clients expatriés.

### Quel est l'impact du nouveau statut du bailleur privé sur la nue-propriété ?

Le statut du bailleur privé, adopté dans la loi de finances 2026, permet l'amortissement comptable des logements loués nus et relève le déficit foncier à 40 000 EUR par an (source : Lefebvre Dalloz, 2026). Ce statut n'impacte pas directement le nu-propriétaire pendant la phase de démembrement (pas de revenus locatifs). En revanche, au terme de la convention, si l'investisseur choisit de mettre le bien en location nue, il pourra bénéficier de cet amortissement et de ce déficit foncier relevé, améliorant la rentabilité nette de la phase locative. Par ailleurs, la loi de finances 2025 a introduit un abattement IFI supplémentaire de 20 % pour les nu-propriétaires ayant acquis en ULS (Usufruit Locatif Social), renforçant l'attractivité de cette formule pour les contribuables assujettis à l'IFI.

### Comment France Épargne accompagne-t-il un investissement en nue-propriété ?

France Épargne propose un accompagnement patrimonial complet en cinq étapes : audit patrimonial et fiscal personnalisé (analyse IFI, TMI, revenus fonciers existants, horizon de retraite), sélection du programme adapté parmi les offres ULS, ULI et ULL des opérateurs de référence, structuration du financement (prêt in fine ou amortissable avec optimisation de la déductibilité des intérêts), suivi administratif jusqu'à la signature chez le notaire, et conseil de sortie au terme du démembrement (arbitrage entre occupation, location et revente). Ce service intégré garantit la cohérence de l'investissement en nue-propriété avec la stratégie patrimoniale globale du client.

### La nue-propriété est-elle un placement sûr ?

La nue-propriété est considérée comme l'un des placements immobiliers les plus sécurisés du marché. La décote à l'achat constitue un amortisseur naturel contre les baisses de marché : même si le marché immobilier recule de 10 à 15 %, l'investisseur récupère un bien dont la valeur en pleine propriété reste supérieure à son prix d'acquisition. La gestion par un bailleur professionnel élimine les risques d'impayés et de vacance locative. En ULS, la solidité financière du bailleur social est garantie par l'État. Le risque principal reste l'engagement long terme (15 à 20 ans) et l'absence de liquidité immédiate.

> L'investissement en nue-propriété constitue l'un des rares dispositifs immobiliers qui combine acquisition à prix décoté, exonération fiscale totale pendant la détention et reconstitution automatique de la pleine propriété. Pour les contribuables soumis à l'IFI ou à une tranche marginale élevée, c'est un outil patrimonial d'une efficacité remarquable.
>
> — _France Épargne, Département Gestion de Patrimoine et Investissement Immobilier_

## Profils investisseurs : à qui s'adresse la nue-propriété ?

L'investissement en nue-propriété s'adresse à des **profils patrimoniaux spécifiques** qui partagent un point commun : la recherche d'un placement immobilier sans contrainte de gestion et à forte efficacité fiscale. Chaque profil appelle une stratégie de structuration et un calendrier distincts.

Le **contribuable assujetti à l'IFI** constitue le premier profil cible. Un patrimoine immobilier net supérieur à 1 300 000 EUR déclenche l'assujettissement à l'Impôt sur la Fortune Immobilière, avec un barème progressif de 0,5 à 1,5 %. L'acquisition en nue-propriété permet de sortir le bien de l'assiette IFI pendant toute la durée du démembrement. Pour un investisseur détenant un patrimoine immobilier de 2 500 000 EUR, l'achat de 400 000 EUR de nue-propriété réduit l'assiette à 2 100 000 EUR, générant une économie annuelle de **4 000 à 6 000 EUR** selon la tranche marginale. Sur 15 ans, l'économie cumulée atteint **60 000 à 90 000 EUR**, soit 15 à 22,5 % du capital investi.

L'**actif en préparation de retraite** représente le deuxième profil majeur. Un cadre ou professionnel libéral de 45 à 50 ans investissant en nue-propriété sur 15 à 20 ans récupère la pleine propriété du bien entre 60 et 70 ans, au moment précis où ses revenus d'activité cessent. Le bien reconstitué peut alors servir de **résidence principale** (économie de loyer ou valeur d'usage), de **résidence secondaire** ou de **bien locatif** générant des revenus complémentaires. Pendant la vie active, l'absence de revenus fonciers permet d'investir sans alourdir une fiscalité déjà élevée en fin de carrière (TMI 41 ou 45 %).

Le **cadre dirigeant ou professionnel libéral à TMI élevée** investit en nue-propriété pour éviter de générer des revenus fonciers supplémentaires dans un contexte fiscal lourd. Un revenu foncier additionnel de 20 000 EUR par an en pleine propriété subirait une imposition de **62,2 %** (TMI 45 % + prélèvements sociaux 17,2 %) soit **12 440 EUR** d'impôts annuels. Sur 15 ans, l'économie d'impôt liée à l'absence de revenus fonciers atteint **186 600 EUR** en valeur brute.

L'**expatrié français** trouve dans la nue-propriété une réponse à trois contraintes simultanées : investir en immobilier en France sans gérer un bien à distance, éviter les complexités fiscales des revenus fonciers perçus depuis l'étranger (pas de revenus à déclarer) et préparer son retour en France avec un logement disponible. France Épargne assure le suivi patrimonial à distance pour les clients expatriés, avec un reporting annuel et un conseil de sortie adapté au calendrier de retour.

Le **parent en stratégie de transmission** utilise la nue-propriété comme outil de donation anticipée. La donation de la nue-propriété d'un bien immobilier à ses enfants réduit la base taxable des droits de mutation. Un couple de 55 ans peut donner la nue-propriété d'un bien de 1 000 000 EUR (soit 500 000 EUR de base taxable) à deux enfants en utilisant l'abattement de 100 000 EUR par parent et par enfant renouvelable tous les 15 ans. Au décès des parents, l'usufruit s'éteint et les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession. Le dispositif temporaire de l'article 790 A bis du CGI (en vigueur jusqu'au 31 décembre 2026) offre une opportunité supplémentaire d'exonération à saisir avant son terme.

L'**investisseur prudent** recherchant un placement sécurisé apprécie la nue-propriété pour son profil de risque maîtrisé. La décote d'acquisition constitue un **amortisseur naturel** contre les baisses de marché : même une correction immobilière de 15 à 20 % laisse l'investisseur en situation de plus-value latente grâce à la décote initiale de 30 à 40 %. L'absence de risque locatif, la gestion professionnelle par un bailleur solide et la reconstitution automatique au terme de la convention font de la nue-propriété un placement particulièrement résilient.

L'**investisseur diversifié** combine la nue-propriété avec d'autres classes d'actifs pour construire un portefeuille patrimonial équilibré. La nue-propriété immobilière physique s'articule avec les SCPI en démembrement (liquidité relative et mutualisation), l'assurance vie (enveloppe fiscale et liquidité), le PER (déduction fiscale et horizon retraite) et l'immobilier locatif direct (revenus courants). Un investisseur détenant 200 000 EUR de nue-propriété physique, 50 000 EUR de SCPI en démembrement et 100 000 EUR en assurance vie combine trois moteurs de performance complémentaires : la décote immobilière, le rendement pierre papier et la sécurité du fonds en euros.

France Épargne adapte sa recommandation au profil de chaque client : sélection du programme, calibrage de la durée de démembrement, structuration du financement et articulation avec les autres composantes du patrimoine. Un conseiller dédié suit chaque dossier de l'investissement initial à la stratégie de sortie.

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