--- title: "Statut du bailleur privé : l'amortissement Jeanbrun redessine l'investissement locatif neuf" slug: statut-du-bailleur-prive-lamortissement-jeanbrun-redessine-linvestissement-locatif-neuf category: tax-legislation description: "Le dispositif Jeanbrun remplace le Pinel par un amortissement de 3,5 à 5,5 % logé dans l'article 31 du CGI, hors plafond des niches fiscales." keywords: [statut bailleur privé, dispositif Jeanbrun, amortissement locatif 2026, investissement locatif neuf, déficit foncier, loi de finances 2026, remplacement Pinel, article 31 CGI] tags: [statut-bailleur-prive, dispositif-jeanbrun, investissement-locatif, amortissement, fiscalite-immobiliere, loi-de-finances-2026, deficit-foncier, pinel, immobilier-neuf, revenus-fonciers] canonical: "https://www.france-epargne.fr/news/statut-du-bailleur-prive-lamortissement-jeanbrun-redessine-linvestissement-locatif-neuf" author: "Emmanuel d'Ibelin" publishedAt: "2026-06-14T18:07:14.233Z" updatedAt: "2026-06-14T18:07:14.251Z" readingTimeMinutes: 6 --- # Statut du bailleur privé : l'amortissement Jeanbrun redessine l'investissement locatif neuf > Entré en vigueur le 21 février 2026, le statut du bailleur privé issu de la loi de finances remplace le Pinel par un mécanisme d'amortissement logé dans l'article 31 du CGI. Jusqu'à 5,5 % par an et hors plafond des niches fiscales, mais l'avantage se rembourse à la revente. La fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024 avait laissé l'investissement locatif neuf sans cadre fiscal dédié. La loi de finances pour 2026 a comblé ce vide en créant le **statut du bailleur privé**, baptisé dispositif Jeanbrun du nom du ministre du Logement Vincent Jeanbrun. Applicable depuis le 21 février 2026, il troque la réduction d'impôt forfaitaire du Pinel contre un mécanisme d'**amortissement** calé sur la valeur du bien. Le changement de logique modifie en profondeur le calcul de rentabilité pour les épargnants qui visent la pierre. ## Un amortissement logé dans les revenus fonciers Le dispositif s'inscrit dans l'article 31 du Code général des impôts, celui qui régit la détermination du revenu foncier. Concrètement, le bailleur déduit chaque année une fraction de la valeur de son logement de ses loyers imposables. La base d'amortissement correspond à 80 % du prix d'acquisition, les 20 % restants étant réputés représenter la valeur du terrain, qui ne s'amortit pas. Le taux varie selon le niveau de loyer accepté par le propriétaire. Dans le neuf, il atteint **3,5 % par an pour un loyer intermédiaire**, 4,5 % pour un loyer social et 5,5 % pour un loyer très social. Plus le bailleur accepte d'encadrer son loyer, plus l'avantage fiscal s'élargit. La déduction annuelle reste toutefois bornée : le plafond s'établit à 8 000 € pour le loyer intermédiaire, 10 000 € pour le social et 12 000 € pour le très social, par foyer fiscal et tous biens confondus. ## Hors du plafond global des niches fiscales La différence majeure avec le Pinel tient à la nature juridique de l'avantage. L'amortissement n'est pas une réduction d'impôt mais une règle de calcul du revenu imposable. Il échappe donc au **plafonnement global des niches fiscales** fixé à 10 000 € par an. Un contribuable peut ainsi cumuler le statut du bailleur privé avec d'autres avantages plafonnés sans buter sur ce seuil, un atout que le Pinel n'offrait pas. L'amortissement peut générer un déficit foncier, c'est à dire un excédent de charges sur les loyers perçus. Ce déficit s'impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an, voire 21 400 € lorsque des travaux de rénovation énergétique sont engagés. Au delà, l'excédent reste reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Le mécanisme se révèle d'autant plus efficace que le taux marginal d'imposition du bailleur est élevé. > Le statut du bailleur privé doit permettre la remise sur le marché de 50 000 logements locatifs privés supplémentaires par an, selon les objectifs affichés par le plan Relance logement, complétés par 125 000 logements sociaux. ## Des conditions d'éligibilité strictes Le bénéfice du dispositif suppose le respect d'un cahier des charges précis. Le logement doit être un appartement situé dans un immeuble collectif : les maisons individuelles sont exclues. La location doit être nue, à usage de résidence principale, et le bailleur s'engage sur une durée minimale de neuf ans. Le bien doit être mis en location dans les douze mois suivant son achèvement ou son acquisition. Le neuf doit respecter la réglementation environnementale RE2020 et afficher une étiquette énergétique performante. L'ancien entre également dans le champ du dispositif, à condition que des travaux lourds représentant au moins 30 % du prix d'acquisition portent le logement en classe A, B ou C du diagnostic de performance énergétique. Contrairement au Pinel et à son zonage contraignant, le statut du bailleur privé s'applique sur l'ensemble du territoire. Les plafonds de loyer et de ressources des locataires sont en revanche fixés par référence au zonage ABC pour le loyer intermédiaire, et par commune pour le social et le très social. ## L'avantage se rembourse à la revente L'amortissement n'est pas un cadeau définitif. À la revente du bien, les amortissements déduits année après année viennent gonfler la **plus-value imposable**. Le prix de revient retenu pour le calcul de la plus-value est diminué des amortissements pratiqués, ce qui mécaniquement augmente la base taxable. L'avantage obtenu pendant la phase locative est donc partiellement repris au moment de la cession. Cette caractéristique distingue nettement le dispositif d'une réduction d'impôt sèche. Le statut du bailleur privé reporte la charge fiscale plutôt qu'il ne l'efface, tout en jouant sur l'écart entre le taux marginal d'imposition du bailleur pendant la détention et la fiscalité de la plus-value à la sortie, qui décroît avec la durée grâce aux abattements pour durée de détention. La rentabilité réelle dépendra donc de l'horizon de revente autant que du taux d'amortissement choisi. ## Une application immédiate, sans décret jugé nécessaire La mise en oeuvre du dispositif a suscité des interrogations chez les promoteurs, soucieux de pouvoir commercialiser rapidement leurs programmes. Dans un courrier daté du 20 mars 2026 adressé à la Fédération des promoteurs immobiliers, Vincent Jeanbrun a confirmé qu'aucun décret d'application n'était nécessaire pour rendre le statut opérationnel. Les plafonds de loyer et de ressources sont fixés par renvoi à des barèmes existants, ce qui permet une entrée en application sans texte réglementaire complémentaire pour le coeur du dispositif. Pour les épargnants, le statut du bailleur privé rouvre une voie d'optimisation fiscale dans l'immobilier locatif neuf, mais en déplaçant le curseur. Là où le Pinel récompensait l'engagement par une réduction d'impôt immédiate et plafonnée, le mécanisme Jeanbrun récompense la détention longue et les hauts revenus, au prix d'une reprise à la cession. L'arbitrage entre les deux logiques, comme la comparaison avec d'autres supports tels que les sociétés civiles de placement immobilier, mérite une analyse patrimoniale au cas par cas. ## Ce qu'il faut surveiller Plusieurs paramètres restent à préciser dans les prochains mois. La doctrine fiscale détaillée de l'administration sur les modalités de réintégration des amortissements à la plus-value conditionnera le calcul de rentabilité à long terme. Le rythme de lancement des programmes éligibles par les promoteurs constituera un second indicateur, après une année 2025 marquée par un recul de la construction neuve. Enfin, le couplage du dispositif avec le bonus déficit foncier de 21 400 € pour la rénovation énergétique, prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, ouvre une fenêtre spécifique pour l'investissement dans l'ancien à rénover.