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title: "SCI en assurance vie : la transformation imposée avant 2029 redessine la pierre papier des contrats"
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description: Le décret du 30 avril 2026 impose aux SCI logées en assurance vie et en PER de se conformer aux fonds réglementés avant le 1er janvier 2029. Ce qui change.
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author: "Emmanuel d'Ibelin"
publishedAt: "2026-06-27T23:08:38.818Z"
updatedAt: "2026-06-27T23:08:38.833Z"
readingTimeMinutes: 5
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# SCI en assurance vie : la transformation imposée avant 2029 redessine la pierre papier des contrats

> Le décret du 30 avril 2026 ferme l'assurance vie et le PER aux nouvelles SCI immobilières. Les 21 milliards d'euros déjà logés dans ces supports devront se conformer aux règles des fonds réglementés avant le 1er janvier 2029, sous peine de gel.

Les **sociétés civiles immobilières** nichées dans les contrats d'assurance vie et les plans d'épargne retraite vivent leurs derniers mois sous leur forme actuelle. Le décret n° 2026-341 du 30 avril 2026, publié au Journal officiel le 5 mai, impose à ces supports de se conformer au cadre des fonds réglementés avant le 1er janvier 2029. Passé cette date, les SCI qui n'auront pas franchi le pas ne pourront plus recevoir de versements ni servir de destination à un arbitrage.

La mesure concerne directement les épargnants. Selon l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM), l'actif net des sociétés civiles à prépondérance immobilière distribuées au grand public atteignait **21 milliards d'euros** au 31 décembre 2025. La quasi totalité de cet encours loge dans des contrats d'assurance vie et des PER, où la SCI servait depuis vingt ans de porte d'entrée souple vers la pierre.

## Ce que change précisément le décret

Le texte vise une catégorie technique : les « autres FIA », ces fonds d'investissement alternatifs mentionnés à l'article L. 214-24 du Code monétaire et financier qui ne relèvent d'aucun cadre européen ou national harmonisé. Depuis le 6 mai 2026, lendemain de la publication, aucun nouveau contrat ne peut référencer ce type de support. Les SCI non cotées à objet uniquement immobilier ou foncier entrent dans le viseur.

Pour les positions déjà constituées, le décret organise une transition. Les supports référencés avant son entrée en vigueur restent détenus, valorisés et arbitrables selon les anciennes règles jusqu'au 1er janvier 2029. C'est l'article 3, consacré aux sociétés à objet immobilier ou foncier, qui porte cette échéance différée. Les autres dispositions, elles, s'appliquent déjà.

Trois voies de mise en conformité se dessinent. La première consiste à transformer la SCI en **SCPI** ou en **OPCI**, deux véhicules dotés d'un cadre prudentiel éprouvé mais plus contraignant. La deuxième s'appuie sur le règlement européen relatif aux fonds européens d'investissement à long terme : la société doit alors respecter les conditions prévues aux articles 9 à 16 du règlement (UE) 2015/760, dit ELTIF, ouvert aux investisseurs particuliers. Une dérogation prolonge ce délai jusqu'au 1er janvier 2032 pour les stratégies les plus complexes.

## Pourquoi le régulateur a sifflé la fin de partie

La décision prolonge une séquence ouverte par la crise immobilière de 2023. Plusieurs fonds avaient alors gelé ou ralenti les retraits, incapables de céder assez vite leurs immeubles pour honorer les demandes de rachat. La promesse de liquidité quotidienne portée par l'enveloppe assurance vie s'était heurtée à la réalité d'actifs longs à vendre.

Les chiffres récents traduisent une stabilisation encore fragile. Sur l'ensemble de 2025, les sociétés civiles ont enregistré une décollecte nette de 584 millions d'euros, un reflux atténué de 33 % par rapport à 2024, pour une performance moyenne de 1,5 % sur l'année. La normalisation s'amorce, mais l'épisode a convaincu les pouvoirs publics d'aligner les promesses commerciales sur la liquidité réelle des sous jacents.

> L'objectif affiché du décret consiste à mieux faire correspondre la liquidité promise aux porteurs avec la réalité des actifs détenus, souvent constitués d'immobilier peu liquide.

## Ce que les épargnants doivent surveiller

Aucune liquidation forcée n'est prévue. Un détenteur de parts de SCI conserve son investissement et peut continuer à arbitrer jusqu'à l'échéance, à condition que la société de gestion ait engagé sa mise en conformité. La vraie question porte sur le sort de chaque fonds : se transformer, fusionner avec un véhicule plus robuste, ou se laisser glisser vers le gel après 2029.

Les sociétés de gestion travaillent sur des projets de transformation qu'elles devront présenter aux assureurs et aux gestionnaires de PER au plus tard au printemps 2027. Pour l'épargnant, le réflexe utile consiste à identifier la nature exacte de ses supports immobiliers. Une SCPI agréée par l'Autorité des marchés financiers n'est pas concernée par la réforme : elle relève déjà d'un régime réglementé. Seules les SCI maison, conçues sur mesure par les assureurs, doivent évoluer.

La distinction compte d'autant plus que la pierre papier réglementée conserve son attrait. En 2025, les SCPI ont collecté **4,6 milliards d'euros** nets, en hausse de 29 % sur un an, pour un taux de distribution moyen de 4,91 %. Le mouvement de bascule des SCI vers les SCPI ou les OPCI pourrait donc renforcer un segment déjà porteur.

Le passage d'une SCI à une SCPI ne se réduit pas à un changement d'étiquette. La SCPI obéit à des règles de valorisation, d'information et de gouvernance plus strictes, avec un suivi régulier de son taux d'occupation et de sa valeur de reconstitution. L'OPCI, lui, conserve une poche d'actifs liquides destinée à absorber les rachats, ce qui réduit le risque de blocage mais dilue l'exposition immobilière pure. Chaque solution répond à un arbitrage entre liquidité et rendement que l'épargnant devra évaluer au moment où sa société de gestion tranchera.

## Un signal pour l'ensemble des unités de compte

La réforme s'inscrit dans un marché de l'assurance vie en pleine mutation vers le risque. À fin 2025, l'encours des unités de compte atteignait **666,4 milliards d'euros**, en progression de 13,5 % sur un an, soit 32,4 % de l'encours total de l'assurance vie contre 28,8 % en 2023, selon France Assureurs. Les cotisations en UC ont représenté 75,1 milliards d'euros sur l'année, et la collecte nette en UC a atteint 42,5 milliards, soit 84 % de la collecte nette globale du placement préféré des Français.

Dans ce contexte, le législateur cherche à crédibiliser la diversification immobilière sans rouvrir la brèche de liquidité de 2023. La SCI maison, longtemps appréciée pour sa souplesse de valorisation et ses faibles frais d'entrée, cède la place à des structures plus encadrées. Pour les détenteurs, la prochaine étape sera de lire attentivement les communications de leur assureur : le calendrier de transformation des supports immobiliers s'écrira d'ici 2027, bien avant l'échéance de 2029.