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title: "Nexity renégocie ses garanties d'achèvement après un recul de 17 % de ses réservations"
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description: "Nexity voit ses réservations reculer de 17 % et renégocie ses GFA. GFA, assurance CNR et dommages-ouvrage protègent l'acheteur en VEFA face aux faillites."
keywords: [Nexity réservations 2026, "garantie financière d'achèvement", assurance constructeur non réalisateur, assurance CNR promoteur, VEFA garanties acheteur, dommages-ouvrage VEFA, défaillances promoteurs immobiliers, Altarea réservations 2026, logement neuf crise 2026, responsabilité décennale vendeur]
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author: "Emmanuel d'Ibelin"
publishedAt: "2026-10-26T09:13:33.266Z"
updatedAt: "2026-10-26T09:13:33.302Z"
readingTimeMinutes: 8
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# Nexity renégocie ses garanties d'achèvement après un recul de 17 % de ses réservations

> Nexity a réservé 5 394 logements neufs en neuf mois, 17 % de moins qu'en 2025, et renégocie ses garanties d'achèvement. Avec 114 promoteurs en procédure collective cet été, les garanties GFA, CNR et dommages-ouvrage protègent l'acheteur en VEFA.

Le promoteur **Nexity** a enregistré 5 394 réservations de logements neufs sur les neuf premiers mois de 2026, contre 6 536 un an plus tôt, soit un recul de 17 %. Le groupe a publié ces chiffres le 22 octobre 2026. Il y annonce des négociations avec son pool bancaire pour proroger sa ligne de crédit et ses **garanties financières d'achèvement** (GFA), ces engagements d'un garant financier qui assurent à l'acheteur sur plan que son immeuble sera terminé. Avec l'assurance dommages-ouvrage et l'assurance de responsabilité décennale du vendeur, ces garanties forment les trois protections légales de l'acheteur en **VEFA** (vente en l'état futur d'achèvement).

## L'activité de Nexity au 30 septembre 2026

La valeur des réservations de Nexity a baissé de 19 %, à 1 147 millions d'euros. Le chiffre d'affaires total recule de 17 %, à 1 611 millions d'euros. Le **carnet de commandes** (chiffre d'affaires futur déjà sécurisé) atteint 3,5 milliards d'euros, soit 1,6 année d'activité. Les réservations des accédants, qui achètent leur résidence principale, baissent de 18 %. Les investisseurs individuels progressent de 1 %, à 1 465 réservations, dont plus de 260 au titre du **dispositif Jeanbrun**, l'amortissement fiscal ouvert aux bailleurs particuliers depuis le premier trimestre 2026.

Nexity attribue le recul des ventes aux accédants à la hausse des taux et à la baisse du pouvoir d'achat des ménages. Le groupe relève un taux moyen de crédit immobilier de 3,40 % en septembre, en hausse de 0,15 point par rapport à juin. Nexity confirme viser un résultat opérationnel courant en hausse en 2026. Son encours de GFA s'élève à 1,4 milliard d'euros. Sa ligne de crédit de 625 millions d'euros arrive à échéance en février 2028.

> « Le décalage de la reprise du cycle que nous avions annoncé fin juillet se confirme. Nous avons donc amplifié dès ce trimestre les mesures structurantes visant la poursuite du renforcement de la structure financière et l'adaptation continue des organisations de Nexity. »
> 
> Véronique Bédague, présidente-directrice générale de Nexity

## Les réservations d'Altarea à fin septembre

**Altarea**, qui a publié ses chiffres la veille, présente un tableau moins dégradé. Le groupe a réservé 5 997 logements neufs à fin septembre, soit 2 % de plus qu'un an plus tôt, mais leur valeur baisse de 6 %, à 1 241 millions d'euros. Les ventes en bloc aux investisseurs institutionnels représentent 67 % des lots réservés. Les réservations des particuliers reculent de 4 % et celles des accédants de 8 %. Le chiffre d'affaires consolidé d'Altarea sur neuf mois baisse de 9,6 %, à 1 292,1 millions d'euros.

Ces deux publications s'inscrivent dans un marché au plus bas. La **Fédération des promoteurs immobiliers** (FPI) a recensé 19 356 réservations de logements neufs au deuxième trimestre 2026, en chute de 23,6 % sur un an. Les ventes en bloc ont plongé de 40,8 %, à 5 162 logements. Le délai d'écoulement de l'offre atteint 21,4 mois.

> « Le niveau d'inquiétude des promoteurs est maximal. Nous sommes passés d'environ 33 000 à 24 000 emplois dans notre secteur, soit une perte proche d'un tiers en deux ans. »
> 
> Pascal Boulanger, président de la FPI, le 9 septembre 2026

## 114 sociétés de promotion en procédure collective cet été

Les défaillances de promoteurs augmentent alors que celles du bâtiment reculent. Entre juillet et septembre 2026, 114 sociétés de promotion immobilière ont fait l'objet d'une sauvegarde, d'un redressement ou d'une liquidation judiciaire, contre 107 au troisième trimestre 2025, soit une hausse de 6,5 %. Parmi elles, 81 ont été placées directement en liquidation, soit 71,1 % des procédures. La construction compte 3 452 défaillances sur la même période, en recul de 3,1 % sur un an. Celles des agences immobilières baissent de 12,6 %.

> « Avec l'immobilier, nous sommes dans le B2C. L'impact des défaillances est plus visible pour le grand public et donc problématique. Il y a une société derrière chaque programme immobilier. »
> 
> Thierry Millon, directeur des études d'Altares, le 16 octobre 2026

Lorsque la société venderesse disparaît, l'acheteur dépend des garanties et des assurances que la loi oblige à souscrire avant la vente et avant l'ouverture du chantier.

## Quelle garantie protège l'acheteur avant la livraison ?

Avant de signer une VEFA, le vendeur doit souscrire une garantie financière de l'achèvement de l'immeuble. L'article L261-10-1 du Code de la construction et de l'habitation l'impose. L'acquéreur peut la mettre en œuvre en cas de **défaillance financière du vendeur**, définie comme l'absence des fonds nécessaires à l'achèvement. Le garant peut alors faire désigner un **administrateur ad hoc**, doté des pouvoirs du maître de l'ouvrage, qui fait terminer les travaux et réceptionne l'immeuble.

Cette garantie s'arrête à l'achèvement de l'immeuble. L'article R261-24 du même code fixe ce terme. Un homme de l'art ou un organisme de contrôle indépendant constate l'achèvement. Les malfaçons qui apparaissent après la réception relèvent d'un autre régime.

## Dix ans de responsabilité après la réception

L'article 1646-1 du Code civil soumet le vendeur d'un immeuble à construire, à compter de la réception, aux mêmes obligations que les architectes et entrepreneurs liés au maître de l'ouvrage. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs. La responsabilité décennale court dix ans à compter de la réception (article 1792-4-1). L'article 1792-1 répute constructeur toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire.

### L'assurance du vendeur

Le promoteur doit s'assurer comme un constructeur. L'article L241-2 du Code des assurances oblige celui qui fait réaliser des travaux de construction pour le compte d'autrui à être couvert par une assurance de responsabilité décennale, et ajoute : « Il en est de même lorsque les travaux de construction sont réalisés en vue de la vente. » Cette couverture porte le nom d'[assurance constructeur non réalisateur (CNR)](https://www.france-epargne.fr/products/assurance-decennale/assurance-constructeur-non-realisateur-cnr). Elle garantit la responsabilité du vendeur pour les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Le défaut d'assurance expose à six mois d'emprisonnement et 75 000 euros d'amende (article L243-3). L'administrateur ad hoc désigné par le garant d'achèvement est lui aussi réputé constructeur et doit disposer de cette assurance.

### L'assurance dommages-ouvrage du programme

Le vendeur doit en outre souscrire, avant l'ouverture du chantier, une **assurance dommages-ouvrage** (DO) pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs (article L242-1). Elle paie la totalité des réparations des dommages de nature décennale « en dehors de toute recherche des responsabilités ». L'assureur dispose de 60 jours après la déclaration de sinistre pour se prononcer sur la prise en charge et de 90 jours pour présenter une offre d'indemnité. Pour l'acquéreur d'un programme dont le promoteur a disparu, la DO ouvre une indemnisation qui ne passe pas par le vendeur.

En 2025, les assureurs ont encaissé 2 299 millions d'euros de cotisations de responsabilité civile décennale, la branche dont relève l'assurance CNR. Les cotisations de dommages-ouvrage atteignent 763 millions d'euros, en baisse de 4,4 %. Ces montants excluent les assureurs étrangers qui opèrent en libre prestation de services. Après une perte technique de 840 millions d'euros en 2024, l'assurance construction est revenue à un résultat technique de 51 millions d'euros en 2025.

## Les vérifications à faire avant de signer

L'article L243-2 du Code des assurances impose de mentionner dans l'acte de vente, pendant les dix ans qui suivent la réception, l'existence ou l'absence des assurances de construction, et d'y annexer l'attestation d'assurance. Un acheteur en VEFA ou dans un immeuble de moins de dix ans peut donc demander au notaire trois documents :

-   l'attestation de garantie financière d'achèvement, avec le nom de l'établissement garant ;
-   l'attestation d'assurance dommages-ouvrage souscrite pour le programme ;
-   l'attestation d'assurance de responsabilité décennale du vendeur au titre de l'article L241-2.

Si l'acte mentionne l'absence de l'une de ces assurances, l'acheteur devra, en cas de désordre, agir contre une société dont la solvabilité future est inconnue.

## Les prochaines échéances

La FPI présentera les chiffres du logement neuf du troisième trimestre 2026 le 12 novembre 2026. Nexity attend la finalisation de ses négociations bancaires sur la ligne de crédit et les GFA dans les prochaines semaines, et publiera ses résultats annuels le 24 février 2027. Ces trois échéances permettront de mesurer si le recul des réservations se stabilise.

### Sources

-   Nexity, « Activité au 30 septembre 2026, confirmation de la guidance 2026 », communiqué du 22 octobre 2026, [texte intégral](https://fr.finance.yahoo.com/actualites/communiqu%C3%A9-presse-activit%C3%A9-au-30-160000830.html)
-   Altarea, « Activité et information financière au 30 septembre 2026 », communiqué du 21 octobre 2026, [PDF](https://www.altarea.com/wp-content/uploads/communiques/ALTAREA_Activite_et_information_financiere_au_300926-1.pdf)
-   Altares, « Étude défaillances et sauvegardes des entreprises en France, 3e trimestre 2026 », octobre 2026, [PDF](https://www.altares.com/wp-content/uploads/ALTARES_Etude-defaillances-France_T3-2026.pdf)
-   Immo Matin, « Immobilier : Le pic des défaillances d'entreprises est derrière nous (Thierry Millon, Altares) », 22 octobre 2026, [article](https://www.immomatin.com/evaluation/sites-evaluation/immobilier-le-pic-des-defaillances-d-entreprises-est-derriere-nous-thierry-million-altares.html)
-   Immo Matin, « Logement neuf : le deuxième trimestre 2026, pire trimestre enregistré par la FPI », 10 septembre 2026, [article](https://www.immomatin.com/evaluation/services-evaluer/logement-neuf-le-deuxieme-trimestre-2026-pire-trimestre-enregistre-par-la-fpi.html)
-   Fédération des promoteurs immobiliers, « Observatoire du logement neuf : chiffres du T3 2026 », annonce de la conférence du 12 novembre 2026, [page](https://www.fpifrance.fr/evenements/observatoire-du-logement-neuf-chiffres-du-t3-2026)
-   France Assureurs, « L'assurance construction en 2025 », étude publiée en octobre 2026, [PDF](https://www.franceassureurs.fr/wp-content/uploads/assurance-construction-2025.pdf)
-   Code des assurances, articles L241-2, L242-1, L243-2 et L243-3, version consolidée du 14 octobre 2026, [PDF](https://codes.droit.org/PDF/Code%20des%20assurances.pdf)
-   Code civil, articles 1646-1, 1792-1 et 1792-4-1, version consolidée du 18 octobre 2026, [PDF](https://codes.droit.org/PDF/Code%20civil.pdf)
-   Code de la construction et de l'habitation, articles L261-10-1 et R261-24, version consolidée du 9 octobre 2026, [PDF](https://codes.droit.org/PDF/Code%20de%20la%20construction%20et%20de%20l'habitation.pdf)