--- title: "L'État emprunte à 4,23 %, les ménages à 3,50 % : le crédit immobilier sous tension" slug: letat-emprunte-a-423-les-menages-a-350-le-credit-immobilier-sous-tension category: real-estate description: "L'État a emprunté à 4,23 % sur dix ans le 3 septembre, les banques prêtent encore à 3,50 % sur vingt ans. Analyse avant la réunion BCE du 10 septembre." keywords: [credit immobilier septembre 2026, taux immobilier 20 ans, OAT 10 ans, taux usure octobre 2026, BCE 10 septembre, capacite emprunt, Observatoire Credit Logement, adjudication AFT, HCSF 35 pour cent, barème banques] tags: [credit-immobilier, taux-immobilier, oat-10-ans, banque-de-france, bce, taux-usure, hcsf, agence-france-tresor, courtiers, capacite-emprunt] canonical: "https://www.france-epargne.fr/news/letat-emprunte-a-423-les-menages-a-350-le-credit-immobilier-sous-tension" author: "Emmanuel d'Ibelin" publishedAt: "2026-09-05T18:16:24.731Z" updatedAt: "2026-09-05T18:16:24.774Z" readingTimeMinutes: 9 --- # L'État emprunte à 4,23 %, les ménages à 3,50 % : le crédit immobilier sous tension > L'Agence France Trésor a payé 4,23 % sur dix ans le 3 septembre, un plus haut depuis 2009. Les banques prêtent encore entre 3,40 % et 3,54 % sur vingt ans. Cet écart de huit dixièmes de point se referme à mesure que la BCE se rapproche d'une nouvelle hausse. L'Agence France Trésor a levé **13,497 milliards d'euros** d'obligations à long terme le 3 septembre 2026. Sur la nouvelle référence à dix ans, l'OAT d'échéance 25 novembre 2036, l'État a payé un taux moyen pondéré de **4,23 %**, un niveau que les intermédiaires de marché présentent comme le plus élevé obtenu en adjudication depuis 2009. Le même jour, les barèmes que les banques françaises proposaient aux ménages pour un crédit immobilier sur vingt ans s'échelonnaient entre 3,40 % et 3,54 % selon les réseaux de courtage. Cet écart de près de huit dixièmes de point pose une question de tenue dans la durée : combien de temps les banques peuvent prêter aux particuliers moins cher que l'État ne se finance. La réponse conditionne la capacité d'emprunt de la rentrée, à cinq jours d'une réunion de la Banque centrale européenne dont les marchés attendent une hausse des taux directeurs. ## Un écart de huit dixièmes de point entre l'État et les ménages L'adjudication du 3 septembre portait sur quatre lignes, pour un règlement fixé au 7 septembre. Sur la souche de novembre 2036, l'agence a servi **6,862 milliards d'euros** face à 15,666 milliards d'euros de demandes, soit un ratio de couverture de 2,28. Les investisseurs ont donc répondu présent, mais à un prix nettement supérieur à celui des émissions précédentes : 4,51 % sur la maturité 2040 et 4,74 % sur celle de 2046. La progression du rendement français s'étale sur toute l'année. L'OAT à dix ans est passée d'une moyenne de **3,53 % en janvier 2026** à un rendement qui franchit durablement le seuil des 4 % depuis la seconde quinzaine d'août, avant d'atteindre 4,25 % début septembre selon les relevés du courtier Pretto. Le mouvement combine les tensions sur l'énergie et l'inflation avec les interrogations sur la trajectoire des finances publiques françaises. Sur la même période, les taux immobiliers ont bougé bien plus lentement. Les baromètres publiés au 2 septembre et compilés par MoneyVox, établis sur les transactions du mois d'août et hors coût de l'assurance emprunteur, donnent la photographie suivante : - **Sur 15 ans :** 3,23 % chez Cafpi, 3,28 % chez Meilleurtaux, 3,40 % chez Vousfinancer, 3,43 % chez Pretto - **Sur 20 ans :** 3,40 % chez Meilleurtaux, 3,43 % chez Cafpi, 3,50 % chez Vousfinancer, 3,54 % chez Pretto - **Sur 25 ans :** 3,50 % chez Meilleurtaux, 3,53 % chez Cafpi, 3,60 % chez Vousfinancer, 3,61 % chez Pretto ## Pourquoi les barèmes bancaires suivent avec retard La transmission n'est jamais immédiate. Une banque finance un crédit à taux fixe par plusieurs canaux : les dépôts de sa clientèle, des emprunts sur les marchés à des conditions voisines de l'OAT, et des instruments de couverture contre le risque de taux. Elle arbitre ensuite entre la préservation de sa **marge** et ses objectifs commerciaux, ce qui lui laisse la possibilité de rogner temporairement sa rentabilité pour capter des dossiers. Les courtiers décrivent une rentrée où cet arbitrage devient plus difficile. « Traditionnellement, les banques proposent des taux attractifs en septembre, afin de profiter de ce mois riche en transactions immobilières pour capter des emprunteurs et finaliser leurs objectifs de production de crédits », explique Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer. > « Mais cette année, dans ce contexte de hausse de l'inflation et des taux des marchés financiers, elles n'ont pas d'autres choix que d'augmenter leurs taux, en dépit de leur appétit commercial. Pour autant, ces augmentations restent limitées par rapport à celles des taux d'emprunt d'État, témoignant de leur volonté de ne pas casser la dynamique du marché et de continuer malgré tout à financer les projets des emprunteurs en cette rentrée. » > _Julie Bachet, directrice générale de Vousfinancer_ Pierre Chapon, cofondateur et directeur général de Pretto, refuse pour sa part de traiter le seuil de 4 % comme une échéance acquise pour les emprunteurs. Le risque d'atteindre ce seuil « d'ici la fin de l'année devient crédible, mais ne constitue certainement pas une fatalité », estime le dirigeant, qui ajoute que « les 4 % pourraient devenir un taux de marché avant d'être un taux pour tous les emprunteurs ». ## La contrainte des volumes pèse dans l'autre sens Un argument freine la remontée des barèmes : la demande s'essouffle. Selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA, la production de crédits a reculé de **21,5 %** entre mai et juillet 2026 par rapport à la même période de 2025, et le nombre de prêts accordés de 19,7 %. Le même observatoire mesure un taux moyen hors assurance de **3,30 % en juillet et 3,31 % en août**, soit un point de base d'écart d'un mois sur l'autre. La durée moyenne des prêts revient parallèlement de 253 à 252 mois entre juillet et août, après des trimestres d'allongement continu qui avaient servi d'amortisseur au renchérissement. Les statistiques de la Banque de France dessinent un tableau moins sombre sur les montants. La production mensuelle corrigée des variations saisonnières, hors renégociations, a atteint **13,2 milliards d'euros en juin**, après 11,4 milliards en mai et 12,0 milliards en avril, dans une fourchette de 10,9 à 13,2 milliards observée depuis fin 2025. Le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat y ressort à 3,27 % en juin, et l'encours total à 1 286 milliards d'euros, en progression de 0,2 % sur un an. Les deux indicateurs ne se contredisent pas : l'Observatoire raisonne sur son périmètre de cautionnement en glissement trimestriel, la Banque de France sur des flux mensuels en euros. Le message commun tient en une phrase : les montants prêtés tiennent, le nombre de dossiers recule. Côté marché du logement ancien, les Notaires de France décrivent depuis le printemps une normalisation de l'activité plutôt qu'un retournement, avec des prix qui ont cessé de reculer sans repartir franchement. ## Ce que la réunion du 10 septembre peut déclencher La Banque centrale européenne se réunit le 10 septembre. Un sondage Reuters recense 57 économistes sur 69 anticipant une hausse de 25 points de base du taux de dépôt, qui passerait à **2,50 %**, et les marchés monétaires y attachent une probabilité proche de 95 %. L'inflation de la zone euro est remontée à 3,3 % en août après 2,9 % en juillet, tirée par l'énergie. Guillaume Fourt, directeur des partenariats bancaires chez Meilleurtaux, y voit le déclencheur d'un mouvement de rattrapage. « Une nouvelle hausse des taux directeurs de la BCE le 10 septembre pourrait être le signal d'une augmentation des taux des crédits, de l'ordre de 30 à 50 points d'ici la fin d'année, ce qui aboutirait à des taux moyens situés entre 3,7 % et 4 % sur 20 ans », analyse le responsable, qui anticipe « une hausse contrôlée et progressive, avec une modification plus fréquente, tous les 15 jours plutôt que mensuellement, des barèmes de banques ». La concurrence commerciale continue toutefois de produire des exceptions, en particulier dans les réseaux mutualistes. « Quand ils veulent un client et qu'ils sont mis en concurrence, on peut arriver à des 3,20 % sur 25 ans sans trop de problème », affirme Julien Langlade, président de Cafpi. Empruntis affichait de son côté un meilleur taux de 3,00 % sur 20 ans et de 3,34 % sur 25 ans en septembre, pour une moyenne nationale de 3,45 % sur 20 ans et de 3,55 % dans la région parisienne. ## Le chiffrage pour un emprunteur Pretto a simulé l'effet d'un passage de 3,44 % à 3,94 % sur un prêt de 250 000 euros remboursé en vingt ans. La mensualité passe d'environ **1 442 euros à 1 507 euros**, soit 65 euros de plus chaque mois. Sur la durée totale du prêt, l'écart représente près de 15 500 euros d'intérêts supplémentaires, hors assurance emprunteur. À mensualité constante, la même hausse ampute la capacité d'emprunt d'environ 4 %. Pour un ménage qui vise 250 000 euros, cela équivaut à renoncer à une dizaine de milliers d'euros de budget, dans un marché où les prix de l'ancien ont cessé de baisser sans repartir franchement. ## Les limites réglementaires restent inchangées Deux plafonds encadrent le mouvement. Le **taux d'usure**, fixé trimestriellement par la Banque de France, s'établit depuis le 1er juillet 2026 à 5,29 % pour les prêts immobiliers de vingt ans et plus, 4,57 % de dix à vingt ans et 4,07 % en dessous de dix ans. Le prêt relais est plafonné à 6,39 %. La prochaine révision s'applique au 1er octobre et devrait mécaniquement suivre la hausse engagée cet été. Le Haut Conseil de stabilité financière n'a par ailleurs pas assoupli ses normes d'octroi en 2026 : un taux d'effort limité à 35 % assurance comprise et une durée maximale de 25 ans, portée à 27 ans lorsque des travaux représentent au moins 10 % de l'opération. Les banques conservent une marge de dérogation sur 20 % de leur production trimestrielle. ## À surveiller dans les prochaines semaines - La décision de la BCE du **10 septembre** et le ton de la conférence de presse sur la suite du cycle - La publication des nouveaux plafonds d'usure applicables au **1er octobre 2026** - Le rythme de révision des barèmes bancaires, désormais annoncé comme bimensuel par plusieurs courtiers - Les prochaines adjudications de l'Agence France Trésor et le maintien du ratio de couverture à un niveau supérieur à 2 - Les relevés d'août et de septembre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA sur la production et les durées Le point de bascule se lit dans la marge que les banques acceptent encore de sacrifier, davantage que dans les barèmes affichés. Tant que la production reste éloignée de ses objectifs, elles ont un intérêt commercial à absorber une partie du choc obligataire. Si l'OAT s'installe durablement à 4,25 %, cet arbitrage devient coûteux trimestre après trimestre.