--- title: "Îles privées : les Maldives ouvrent quinze baux de 50 ans, la Caraïbe se dote d'un régulateur" slug: iles-privees-les-maldives-ouvrent-quinze-baux-de-50-ans-la-caraibe-se-dote-dun-regulateur category: real-estate description: "Les Maldives mettent quinze lots insulaires en bail de 50 ans, offres du 17 au 23 novembre. La Caraïbe lance l'ECCIRA en septembre 2026." keywords: [iles privees, immobilier insulaire, "Maldives appel d'offres", bail 50 ans, ECCIRA, citoyennete par investissement, immobilier de prestige, investissement insulaire, mecanisme de suspension des visas, echeance CBI 2028] tags: [iles-privees, immobilier-prestige, maldives, caraibes, immobilier-international, eccira, citoyennete-par-investissement, tourisme, actifs-reels, bail-emphyteotique, diversification, commission-europeenne, visa-schengen] canonical: "https://www.france-epargne.fr/news/iles-privees-les-maldives-ouvrent-quinze-baux-de-50-ans-la-caraibe-se-dote-dun-regulateur" author: "Emmanuel d'Ibelin" publishedAt: "2026-09-14T09:15:29.347Z" updatedAt: "2026-09-14T09:15:29.381Z" readingTimeMinutes: 10 --- # Îles privées : les Maldives ouvrent quinze baux de 50 ans, la Caraïbe se dote d'un régulateur > Le ministère maldivien du Tourisme met quinze lots insulaires en bail de cinquante ans, avec dépôt des offres du 17 au 23 novembre 2026. Au même moment, cinq États caribéens lancent l'ECCIRA, premier régulateur commun de leurs programmes immobiliers par investissement. Le ministère maldivien du Tourisme et de l'Aviation civile a mis en concurrence quinze emplacements insulaires répartis sur six atolls, assortis de baux de cinquante ans. Le dépôt des offres est fixé entre le 17 et le 23 novembre 2026, et les réunions d'information préalables se tiennent en ligne en septembre et en octobre, selon les annonces relayées par les médias maldiviens Maaldif et Edition.mv. En septembre également, cinq États de la Caraïbe orientale achèvent l'installation de leur premier régulateur commun des programmes de citoyenneté par investissement, dont le volet immobilier constitue la principale porte d'entrée des acheteurs étrangers. Pour un épargnant français attiré par le foncier insulaire, l'accès passe désormais autant par un guichet administratif que par une annonce d'agence. ## Quinze lots, six atolls, trente six mois pour construire Le dossier maldivien porte sur dix lagons d'environ 200 hectares chacun, situés dans les zones de Maadhuni (atoll de Haa Alifu), de Makunudhoo et de Maafaru (atoll de Haa Dhaalu) et de Gonaa (atoll de Shaviyani). S'y ajoutent deux îles : Nalandhoo, 63,99 hectares dans l'atoll de Shaviyani, et Farumuli, dans l'atoll de Noonu. Le coût d'acquisition du bail s'échelonne de 1,5 à 2,1 millions de dollars pour les lagons et atteint 2,25 millions pour Farumuli. Chaque lot impose un programme minimal compris entre 100 et 200 lits selon l'emplacement, et une mise en service dans les trois ans. Les candidats sur Nalandhoo doivent justifier d'une capacité financière d'au moins 10 millions de dollars. Le gouvernement accompagne l'opération d'un **allègement des droits de douane** sur les matériaux importés, fixé à 15 % pour les projets classiques. ## Le tourisme halal devient un segment réservé Trois emplacements sont fléchés vers le tourisme halal : un lagon de 200 hectares sur le récif de Makunudhoo, 8,18 hectares à Fonagaadhoo dans l'atoll de Laamu et un peu plus de dix hectares à Dhonhera, dans l'atoll d'Addu. Le cahier des charges y proscrit le porc et l'alcool, impose une certification halal pour la restauration, des espaces de bien être séparés pour les femmes et pour les hommes, ainsi que la construction de deux mosquées, l'une destinée au personnel, l'autre aux clients. Ces projets bénéficient d'une remise douanière portée à 20 %. Selon le site d'information MV+, le président Mohamed Muizzu avait annoncé le 27 juin 2025 l'intention du gouvernement de consacrer des îles à ce segment. ## Une capacité hôtelière qui progresse quand la fréquentation recule La mise sur le marché de ces quinze lots intervient dans une conjoncture touristique dégradée. Le taux d'occupation des complexes maldiviens est tombé à **55,5 % en avril 2026**, contre 71,6 % un an plus tôt, et l'occupation de l'ensemble des hébergements à 48,9 %, contre 59,8 %, selon les données compilées par Maldives Business Review. Les nuitées d'avril sont revenues à 996 851, contre 1 142 705 en avril 2025. Sur la même période, le parc de lits exploités a progressé de 7,5 % sur un an, passant d'environ 62 700 à 67 302 unités. Les arrivées cumulées au 20 mai 2026 s'établissaient à 886 545 visiteurs, en repli de 5,2 % sur un an. L'archipel avait accueilli 2,25 millions de voyageurs en 2025 pour 5,4 milliards de dollars de recettes. Un investisseur qui signe un bail de cinquante ans achète donc un droit d'exploitation dans un marché où l'offre croît plus vite que la demande. ## Cinq États caribéens placent leurs projets immobiliers sous surveillance commune L'autre guichet se situe dans la Caraïbe orientale. Antigua et Barbuda, la Dominique, la Grenade, Saint Christophe et Niévès ainsi que Sainte Lucie ont signé en septembre 2025 un accord de 92 articles créant l'Eastern Caribbean Citizenship by Investment Regulatory Authority (ECCIRA), rapporte la publication spécialisée IMI Daily. Ratifié par les cinq parlements, le texte confie au régulateur l'agrément des agents, les normes de vérification, les audits de programme, un registre régional commun et un pouvoir de sanction allant de l'amende au retrait d'agrément. Le cabinet Coates Global relève que le communiqué de juillet 2026 de la Banque centrale des Caraïbes orientales confirme un lancement en septembre 2026. Le siège sera installé à la Grenade, une décision annoncée par le premier ministre Dickon Mitchell. Le plancher régional de 200 000 dollars par dossier, en vigueur depuis le 1er juillet 2024, demeure le prix d'entrée. À la Grenade, la voie immobilière démarre à 270 000 dollars et a drainé plus de 470 millions de dollars vers des actifs liés au tourisme en cinq ans, selon CEOWORLD Magazine. La portée pratique de cette réforme tient à un détail de procédure : l'agence grenadienne peut désormais **retirer l'agrément d'un programme immobilier** qui cesse de respecter les standards. Le porteur d'un lot dans une résidence approuvée dépend donc d'une décision administrative qui lui échappe. ## Bruxelles fixe une échéance de sortie à juin 2028 La pression européenne a changé de nature en moins d'un an. La Commission européenne a adopté le 19 décembre 2025 son huitième rapport au titre du mécanisme de suspension des visas, qui traite notamment des États de la Caraïbe orientale pratiquant la citoyenneté par investissement. Le mécanisme révisé, applicable depuis le 30 décembre 2025, fait de l'existence même d'un tel programme un motif de suspension de l'exemption de visa Schengen, indépendamment de la qualité du dispositif national. Le 25 juin 2026, le commissaire européen aux affaires intérieures et aux migrations Magnus Brunner a adressé aux cinq gouvernements une lettre ouvrant une période de transition de vingt quatre mois, soit une extinction attendue des programmes au **1er juin 2028**, selon le cabinet du premier ministre d'Antigua et Barbuda, cité par la publication spécialisée IMI Daily. Deux exigences intermédiaires sont attendues d'ici septembre 2026 : l'exclusion complète des personnes visées par des mesures restrictives européennes et un renforcement des vérifications pour toutes les nationalités. Le premier ministre antiguais Gaston Browne a répondu qu'il ne se laisserait pas contraindre à une sortie unilatérale qui causerait, selon lui, un dommage irréparable à l'économie nationale. D'autres capitales ont déjà tranché. Londres a retiré l'accès sans visa à la Dominique en juillet 2023, puis à Sainte Lucie le 5 mars 2026, une décision annoncée par la ministre de l'Intérieur britannique Shabana Mahmood. Washington a ramené en février 2026 la validité des visas B1 et B2 à trois mois en entrée unique, assortie d'une caution, pour Antigua et Barbuda et pour la Dominique. La mobilité obtenue par ce canal reste un avantage conditionnel, dont l'horizon est désormais daté. ## Les familles fondatrices vendent, les acquéreurs rajeunissent Le marché de la pleine propriété connaît de son côté une vague de cessions patrimoniales. Forbes recensait le 21 août 2026 la mise en vente de l'île vénitienne de Santa Cristina, détenue près de quarante ans par un héritier Swarovski, à 24 millions d'euros, celle de l'île brésilienne du chirurgien Ivo Pitanguy à 100 millions de dollars, et celle d'Osea Island, dans l'estuaire du Blackwater, à 25 millions de livres. Hay Island, dans le Connecticut, a changé de mains pour 26,5 millions de dollars en novembre 2025 après plus d'un siècle dans la même famille, et Hamilton Island, en Australie, est passée sous le contrôle de Blackstone fin 2025 pour environ 1,2 milliard de dollars australiens. La demande, elle, se déplace vers une génération plus jeune. Le rapport de mi année 2026 de Coldwell Banker Global Luxury, publié le 14 juillet, fait état d'une progression de **146 % sur un an des recherches portant sur les biens atypiques**, catégorie qui regroupe domaines, châteaux, propriétés historiques, résidences de marque et îles privées, et de 97 % pour les recherches de terrains. Le cabinet estime par ailleurs que les générations X et Y hériteront d'environ 4 600 milliards de dollars de patrimoine immobilier mondial au cours de la décennie. ## Le coût de détention pèse davantage que le prix affiché Farhad Vladi, fondateur du courtier Vladi Private Islands, décrit auprès de Forbes un marché qui s'est élargi au delà des grandes fortunes. « Posséder une île privée n'est plus réservé aux ultra riches », explique le courtier, qui compare le ticket de nombreuses transactions à celui d'une voiture de luxe. Il observe aussi un changement de méthode chez ses clients. > « Nous constatons un basculement net vers le luxe d'expérience. Beaucoup de clients préfèrent louer d'abord, s'immerger dans le mode de vie insulaire avant d'envisager un achat. » > Farhad Vladi, fondateur de Vladi Private Islands, cité par Forbes La charge d'exploitation reste la principale inconnue du plan de financement. Une analyse publiée en 2026 par Private Island Market, citée par Forbes, situe le budget annuel d'une île aménagée de taille modeste entre 84 000 et 310 000 dollars, et au delà de 500 000 dollars pour une propriété plus vaste dotée de personnel permanent, hors travaux de structure. Mary Lee Blaylock, présidente de Coldwell Banker Affiliates, insiste sur la même asymétrie. > « Pour un bien aussi singulier qu'une île privée, la valeur dépasse largement le prix demandé. L'acheteur doit considérer l'ensemble du coût de détention : accessibilité, infrastructures, réseaux, permis, personnel et entretien courant. Ce qui paraît bon marché sur le papier peut se révéler très différent une fois ces éléments intégrés. » > Mary Lee Blaylock, présidente de Coldwell Banker Affiliates La dirigeante ajoute que, dans les zones exposées aux événements climatiques, le risque environnemental et la disponibilité d'une couverture d'assurance deviennent des critères déterminants. Ces deux voies d'accès administratives se comparent mal à l'acquisition en pleine propriété présentée dans notre [dossier consacré aux îles privées](https://www.france-epargne.fr/products/immobilier-prestige/iles-privees), puisque le bail maldivien s'éteint au bout de cinquante ans et que l'agrément caribéen dépend d'un régulateur créé il y a moins d'un an. ## Ce qu'il faut surveiller Trois échéances structureront les prochains mois. La première est le taux de réponse à l'appel d'offres maldivien du 17 au 23 novembre : un nombre réduit de candidatures sur les lots les plus chers signalerait que les promoteurs intègrent déjà la baisse d'occupation. La deuxième est la première décision de sanction de l'ECCIRA, qui dira si le registre régional produit des effets ou reste déclaratif. La troisième est la réponse des cinq capitales caribéennes aux exigences intermédiaires de Bruxelles attendues en septembre 2026, premier jalon vers l'échéance de juin 2028 dont dépend une partie de la valeur d'usage revendiquée par ces montages. Pour un résident fiscal français, ces deux guichets ne modifient pas l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière, qui porte sur le patrimoine immobilier mondial dès 1,3 million d'euros de valeur nette taxable, sous réserve des conventions bilatérales. Ils déplacent en revanche la nature du risque : la qualité de l'exploitation touristique et la stabilité du cadre administratif local comptent désormais autant que la localisation du bien. ## Sources - Maaldif English Edition, appel d'offres portant sur quinze projets hôteliers, 7 et 9 août 2026 - Edition.mv, détail des lots et des seuils de lits, 8 août 2026 - Maldives Business Review, taux d'occupation et nuitées, 26 mai 2026 - MV+, désignation des îles dédiées au tourisme halal, 22 novembre 2025 - IMI Daily et OECS, accord créant l'ECCIRA, septembre 2025 - Coates Global, calendrier de lancement du régulateur, 5 août 2026 - CEOWORLD Magazine, seuils grenadiens et cadre régional, 30 juillet 2026 - Commission européenne, huitième rapport au titre du mécanisme de suspension des visas, 19 décembre 2025 - IMI Daily, lettre du commissaire Magnus Brunner et échéance de juin 2028, 7 juillet 2026 - Forbes, cessions d'îles familiales et coûts d'exploitation, 21 août 2026 - Coldwell Banker Global Luxury, rapport de mi année 2026, 14 juillet 2026