--- title: "PER et IFI : Optimisation Fiscale pour Hauts Patrimoines" slug: per-ifi-impot-fortune-immobiliere-optimisation category: Épargne retraite categorySlug: epargne-retraite description: "PER et IFI : exonération du PER assurantiel, traitement des SCPI, stratégies de réduction pour patrimoines au dessus de 1,3 M€. Guide complet et chiffré." keywords: [per impôt fortune immobilière, per scpi ifi, réduire ifi per, per exonération ifi] canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/epargne-retraite/per-ifi-impot-fortune-immobiliere-optimisation" publishedAt: "2026-01-26T13:11:38.876Z" updatedAt: "2026-05-19T04:07:41.438Z" readingTimeMinutes: 27 --- # PER et IFI : Optimisation Fiscale pour Hauts Patrimoines L'**Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI)** frappe les foyers fiscaux dont le **patrimoine immobilier net dépasse 1,3 million d'euros** au 1er janvier (article 964 du Code général des impôts). Pour les hauts patrimoines détenant résidences secondaires, immeubles locatifs ou parts de SCPI, le **Plan d'Épargne Retraite (PER)** constitue l'un des leviers les plus puissants pour réduire l'assiette taxable. La règle est simple, mais asymétrique selon la nature du contrat. Un **PER assurantiel en phase d'épargne** échappe intégralement à l'IFI, y compris lorsqu'il loge des SCPI, des SCI ou des OPCI. Un **PER bancaire** (compte titres) reste taxable à hauteur de la fraction immobilière. Cette distinction, validée par la doctrine BOFiP, permet de loger plusieurs centaines de milliers d'euros d'immobilier papier sans alourdir l'IFI. Concrètement, pour un foyer détenant 2 millions d'euros de patrimoine immobilier (IFI annuel d'environ 9 700 euros), transférer 700 000 euros de SCPI vers un PER assurantiel ramène le patrimoine taxable à 1,3 M€, supprime l'IFI dû et déclenche en parallèle une déduction du revenu imposable allant jusqu'à 45 % selon la tranche marginale. Le gain fiscal cumulé dépasse fréquemment 250 000 euros sur la durée du plan. Ce guide détaille la fiscalité PER face à l'IFI à jour de la loi de finances 2026, le traitement précis des SCPI selon l'enveloppe choisie, trois stratégies d'optimisation chiffrées pour patrimoines supérieurs à 1,3 M€, ainsi que les arbitrages entre PER, assurance vie et détention directe. > **À retenir :** > > - Le **PER assurantiel** en phase d'épargne est **totalement exonéré d'IFI**, même lorsqu'il contient des SCPI, SCI ou OPCI (source : Fondation de France IFI, 2026). > - Le **PER bancaire** reste imposable à l'IFI à hauteur de la fraction investie en actifs immobiliers (SCPI, OPCI, SIIC). > - Transférer des SCPI détenues en direct vers un PER assurantiel permet à la fois de **réduire l'assiette IFI** et de **bénéficier de la déduction PER** (plafond 37 680 euros en 2026). > - L'exonération **cesse** dès qu'un motif de déblocage anticipé survient ou à 64 ans (âge légal de la retraite), le PER devenant alors rachetable. > - Le projet d'**impôt sur la fortune improductive** a été **abandonné dans la loi de finances 2026** ; l'IFI reste applicable selon le barème historique. ## 1\. L'IFI en vigueur : seuil, barème et assiette taxable ### Définition et champ d'application L'IFI, en vigueur depuis le 1er janvier 2018 en remplacement de l'ISF, vise exclusivement le **patrimoine immobilier net** détenu directement ou indirectement par le foyer fiscal. Sont concernés les contribuables dont la valeur des biens et droits immobiliers nette de dettes dépasse **1,3 million d'euros** au 1er janvier de l'année d'imposition (article 964 CGI). **Entrent dans l'assiette taxable :** - Résidence principale, après un **abattement de 30 %** sur la valeur vénale (article 973 CGI). - Résidences secondaires et biens à usage personnel, à leur valeur vénale. - Immeubles locatifs en direct, à leur valeur vénale. - Parts de SCPI, OPCI et SIIC, à hauteur de la **fraction immobilière** déclarée par le gestionnaire. - Nue propriété et usufruit, valorisés selon le barème de l'article 669 du CGI. - Immobilier détenu via SCI familiale ou holding patrimoniale non opérationnelle. **Restent hors assiette :** - Immeubles affectés à l'activité professionnelle principale du contribuable. - Parts de sociétés opérationnelles (artisanat, commerce, industrie, services). - Actifs financiers purs : actions, obligations, livrets, comptes titres, ETF. - **PER assurantiel** en phase d'épargne, quel que soit le contenu (voir section 2). - Assurance vie investie en supports non immobiliers. ### Barème progressif de l'IFI Le barème, inchangé depuis la loi de finances pour 2018, s'applique par tranches sur le patrimoine net taxable dès que le seuil de 1,3 M€ est franchi. À noter : la première tranche taxable démarre à 800 000 euros, ce qui signifie qu'un foyer dont le patrimoine atteint exactement 1,3 M€ paie déjà 2 500 euros d'IFI brut, neutralisés par la décote. Tranche de patrimoine net taxable Taux d'imposition Jusqu'à 800 000 euros 0 % 800 000 à 1 300 000 euros 0,50 % 1 300 000 à 2 570 000 euros 0,70 % 2 570 000 à 5 000 000 euros 1,00 % 5 000 000 à 10 000 000 euros 1,25 % Au dessus de 10 000 000 euros 1,50 % Source : article 977 du Code général des impôts, barème reconduit par la loi de finances pour 2026. ### Mécanisme de décote pour patrimoine compris entre 1,3 M€ et 1,4 M€ Pour éviter un effet de seuil brutal, une décote s'applique aux patrimoines situés entre 1,3 M€ et 1,4 M€ selon la formule suivante (article 977 CGI) : > **Décote = 17 500 euros moins (1,25 % × valeur du patrimoine net taxable)** **Exemple chiffré :** pour un patrimoine net taxable de 1 350 000 euros : - IFI brut : (800 000 × 0,50 %) + (550 000 × 0,70 %) = 4 000 + 3 850 = **7 850 euros**. - Décote : 17 500 moins (1,25 % × 1 350 000) = 17 500 moins 16 875 = **625 euros**. - **IFI net dû : 7 225 euros.** ### Plafonnement global à 75 % des revenus L'article 979 du CGI plafonne la somme de l'IFI et de l'impôt sur le revenu (y compris CSG, CRDS et prélèvements libératoires) à **75 % des revenus mondiaux nets** de frais professionnels de l'année précédente. L'excédent est déduit de l'IFI à payer mais ne peut s'imputer ni sur l'impôt sur le revenu ni donner lieu à restitution. Ce mécanisme protège les contribuables disposant d'un patrimoine élevé mais de revenus modestes (retraités, dirigeants en transition), pour lesquels une fiscalité confiscatoire serait juridiquement contestable. ### Dettes déductibles et plafonnement anti abus Les dettes afférentes aux biens immobiliers, existantes au 1er janvier, sont déductibles de la valeur taxable : crédits immobiliers en cours, prêts in fine, dettes successorales, taxes foncières non encore payées. La dette adossée à la résidence principale ne peut toutefois excéder 70 % de la valeur vénale (soit la valeur retenue après abattement). Un **plafonnement anti abus** s'applique aux patrimoines dépassant 5 millions d'euros : lorsque le total des dettes déductibles excède 60 % de la valeur des actifs taxables, la fraction excédentaire n'est déductible qu'à hauteur de 50 % (article 974 CGI). Ce dispositif vise les schémas de surendettement artificiel via prêts in fine. ### Simulez votre économie d'impôt Découvrez combien vous pouvez déduire de vos revenus imposables grâce au PER avec notre simulateur fiscal. [Lancer la simulation](/epargne-retraite/simulateur) ## 2\. PER et IFI : comprendre les règles d'assujettissement ### PER assurantiel en phase d'épargne : exonération intégrale Un **PER assurantiel** souscrit auprès d'une compagnie d'assurance bénéficie d'une **exonération totale d'IFI** pendant toute sa phase d'épargne, et ce **quels que soient les supports détenus** : fonds en euros, unités de compte actions, SCPI, SCI, OPCI ou fonds immobiliers spécialisés. **Fondement juridique :** la doctrine fiscale (BOI PAT IFI 20 20 20 30) considère que les biens dits "non rachetables" échappent à l'assiette IFI. Or, le PER assurantiel est juridiquement non rachetable pendant la phase d'épargne, sauf six motifs de déblocage anticipé strictement énumérés à l'article L.224 4 du Code monétaire et financier (acquisition de la résidence principale, invalidité du titulaire ou du conjoint, décès du conjoint, surendettement, expiration des droits au chômage, cessation d'activité non salariée à la suite d'une liquidation judiciaire). **Conséquence pratique :** un épargnant peut loger 500 000 euros de parts de SCPI dans un PER assurantiel sans alourdir d'un euro son IFI, alors que les mêmes parts détenues en direct ajouteraient 3 500 euros d'IFI annuel à un patrimoine déjà au dessus du seuil (taux 0,70 %). **Limite temporelle :** l'exonération cesse de plein droit dans deux cas : 1. **Survenance d'un motif de déblocage anticipé** : le PER devient rachetable, ses actifs immobiliers entrent dans l'assiette IFI dès l'année suivante. 2. **Liquidation des droits à la retraite ou atteinte de l'âge légal (64 ans)** : le PER devient également rachetable, même en l'absence de demande effective de sortie. ### PER bancaire : taxation à hauteur de la fraction immobilière Le **PER bancaire** (compte titres) suit un régime fiscal différent. Étant juridiquement rachetable à tout moment sous réserve des conditions de sortie, il **n'échappe pas à l'IFI** sur sa fraction immobilière dès la souscription. **Méthode de calcul :** seule la part investie en actifs immobiliers entre dans l'assiette IFI, selon la même logique que les SCPI détenues en direct. **Exemple :** un PER bancaire de 100 000 euros composé de 30 % de SCPI et de 70 % d'ETF actions monde alimente l'assiette IFI à hauteur de 30 000 euros (la fraction SCPI uniquement). ### Tableau récapitulatif PER assurantiel face au PER bancaire Type de PER Statut juridique Imposition IFI PER assurantiel (phase d'épargne) Non rachetable **Exonération totale** (0 % dans l'assiette) PER assurantiel (post 64 ans ou déblocage anticipé) Rachetable Fraction immobilière imposable PER bancaire Rachetable à tout moment Fraction immobilière imposable PER d'entreprise collectif (PERECO) Selon clauses Suit la nature assurantielle ou bancaire ### Traitement spécifique des SCPI selon l'enveloppe Les SCPI sont systématiquement intégrées à l'IFI, sauf lorsqu'elles sont logées dans un PER assurantiel non rachetable. Le tableau ci dessous récapitule le traitement comparé : Mode de détention des SCPI Imposition IFI Assiette taxable SCPI en direct Oui 100 % de la valeur SCPI en assurance vie Oui Fraction immobilière communiquée par l'assureur (95 à 100 % en général) SCPI en PER bancaire Oui Fraction immobilière SCPI en PER assurantiel (phase d'épargne) **Non** **0 %** **Conséquence stratégique :** un foyer détenant 300 000 euros de SCPI en direct et proche du seuil IFI de 1,3 M€ peut transférer ces parts dans un PER assurantiel pour faire disparaître à la fois l'IFI et générer une déduction fiscale immédiate sur le revenu. ## 3\. Trois stratégies chiffrées pour réduire l'IFI via le PER ### Stratégie n°1 : transférer ses SCPI vers un PER assurantiel **Profil cible :** investisseur détenant 100 000 à 500 000 euros de SCPI en direct, patrimoine immobilier total compris entre 1,3 M€ et 2 M€, tranche marginale d'imposition (TMI) à 41 % ou 45 %. **Méthodologie :** 1. Cession des parts de SCPI détenues en direct (vente sur le marché secondaire ou retrait, selon la SCPI). 2. Ouverture d'un PER assurantiel auprès d'un assureur référençant un large univers de SCPI (idéalement 10 à 20 SCPI distinctes). 3. Versement du produit de la cession sur le PER, dans la limite du plafond annuel de déduction (37 680 euros maximum pour un salarié en 2026, calculé sur 10 % de 8 fois le PASS 2025). 4. Étalement des versements sur plusieurs années en utilisant le report des plafonds non consommés (durée portée à **5 ans depuis le 1er janvier 2026**, contre 3 ans précédemment). 5. Réinvestissement dans des SCPI similaires via les unités de compte du PER. **Étude de cas chiffrée :** _Situation initiale_ - Résidence principale : 1 200 000 euros après abattement de 30 %. - SCPI en direct : 300 000 euros. - Patrimoine net taxable : **1,5 M€**. - IFI dû : (800 000 × 0,50 %) + (700 000 × 0,70 %) = 4 000 + 4 900 = **8 900 euros par an**. _Après transfert_ - Vente SCPI : 300 000 euros. - Versement PER assurantiel étalé sur 5 ans : 60 000 euros par an environ, réinvestis en SCPI dans l'enveloppe. - Patrimoine net taxable : 1,2 M€ (résidence principale uniquement). - IFI dû : **0 euro** (en dessous du seuil de 1,3 M€). _Gains fiscaux cumulés_ - Économie IFI annuelle : 8 900 euros, soit 89 000 euros sur 10 ans. - Déduction du revenu imposable : 300 000 × 41 % = **123 000 euros** d'économie d'IR (étalée sur la durée des versements). - Total gain fiscal pluriannuel : environ **212 000 euros**. **Limites à anticiper :** - Plus value immobilière sur la cession des parts : 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit **36,2 % au total**, avec abattements pour durée de détention. La loi de finances 2026 a **accéléré le rythme d'abattement IR** : exonération totale d'IR acquise après **17 ans de détention** (contre 22 ans précédemment), exonération de prélèvements sociaux après 30 ans. - Blocage des fonds jusqu'à la retraite (sauf déblocage anticipé). - Frais de cession et frais d'entrée éventuels sur la SCPI du PER. ### Stratégie n°2 : arbitrer un bien immobilier secondaire vers le PER **Profil cible :** propriétaire d'une résidence secondaire ou d'un immeuble locatif peu rentable, patrimoine IFI compris entre 2 M€ et 3 M€. **Méthodologie :** céder le bien immobilier secondaire, basculer une partie du produit de la vente vers un PER assurantiel (avec étalement sur la durée maximale autorisée), réinvestir l'excédent en assurance vie multisupport pour conserver une liquidité immédiate. **Étude de cas chiffrée :** _Situation initiale_ - Résidence principale : 1 200 000 euros après abattement. - Résidence secondaire : 800 000 euros. - Patrimoine net taxable : **2 M€**. - IFI dû : (800 000 × 0,50 %) + (1 200 000 × 0,70 %) = 4 000 + 8 400 = **12 400 euros par an**. _Après arbitrage_ - Vente résidence secondaire : 800 000 euros. - Versement PER assurantiel : 400 000 euros sur 5 ans, support SCPI et UC actions monde. - Assurance vie : 400 000 euros conservés en liquide (fonds euros et UC). - Patrimoine net taxable : 1,2 M€. - IFI dû : **0 euro**. _Gains fiscaux cumulés_ - Économie IFI : 12 400 euros par an, soit 124 000 euros sur 10 ans. - Déduction du revenu imposable PER : 400 000 × 41 % = **164 000 euros** d'économie d'IR. - Rendement SCPI dans le PER : à 4,5 % brut, 400 000 × 4,5 % = 18 000 euros capitalisés par an, sans imposition pendant la phase d'épargne (contre des loyers taxés au barème progressif plus 17,2 % de prélèvements sociaux pour une résidence secondaire louée). **Limites :** - Plus value immobilière sur la résidence secondaire : imposition à 19 % et 17,2 %, avec abattements progressifs (exonération IR à 17 ans, PS à 30 ans depuis la LF 2026). - Perte de la jouissance du bien (impact non fiscal mais réel). - Allongement de la durée de blocage des capitaux. ### Stratégie n°3 : combiner donation de nue propriété, PER et don IFI **Profil cible :** patrimoine au dessus de 3 M€, héritiers directs (enfants), volonté de transmettre tout en optimisant la fiscalité courante. **Méthodologie :** 1. **Donation de la nue propriété** d'un bien immobilier locatif aux enfants, l'usufruit étant conservé par le donateur. Pour un donateur âgé de 61 à 70 ans, la valorisation fiscale de l'usufruit ressort à **40 %** de la pleine propriété (article 669 CGI), soit 60 % transmis aux enfants en franchise d'IFI. 2. **Versement PER assurantiel** sur 5 ans pour absorber la dernière fraction d'IFI résiduelle. 3. **Don IFI** à une fondation reconnue d'utilité publique : **réduction de 75 %** du montant donné, plafonnée à **50 000 euros de réduction par an** (soit un don maximal de 66 667 euros, article 978 CGI). **Étude de cas chiffrée :** _Situation initiale_ - Résidence principale : 1 500 000 euros après abattement. - Immeubles locatifs : 2 500 000 euros. - Patrimoine net taxable : **4 M€**. - IFI dû : (800 000 × 0,50 %) + (1 270 000 × 0,70 %) + (1 430 000 × 1,00 %) = 4 000 + 8 890 + 14 300 = **27 190 euros par an**. _Après optimisation_ 1. Donation nue propriété d'un immeuble locatif de 1 500 000 euros, donateur de 65 ans : usufruit conservé valorisé à 40 %, soit **600 000 euros**. 2. Versement PER assurantiel : 300 000 euros sur 5 ans (60 000 euros par an, dans la limite des plafonds reportés sur 5 ans). 3. Don IFI : 50 000 euros (plafond maximal de réduction). _Nouveau patrimoine taxable_ - Résidence principale : 1 500 000 euros. - Usufruit immeuble locatif : 600 000 euros. - Second immeuble locatif : 1 000 000 euros. - Total : **3,1 M€**. - IFI brut : (800 000 × 0,50 %) + (1 270 000 × 0,70 %) + (530 000 × 1,00 %) = 4 000 + 8 890 + 5 300 = **18 190 euros**. - Réduction don IFI : 50 000 × 75 % = 37 500 euros (plafonnée à l'IFI dû). - **IFI net : 0 euro** (la réduction couvre intégralement l'IFI dû, sans report possible). _Gains cumulés sur la stratégie_ - Économie IFI annuelle : 27 190 euros. - Déduction IR PER : 300 000 × 45 % = **135 000 euros** d'économie d'IR. - Transmission anticipée : 900 000 euros de nue propriété transmis aux enfants en franchise de droits (abattement 100 000 euros par parent et par enfant, application du barème progressif sur le solde). ## 4\. PER face à l'assurance vie : quelle enveloppe choisir pour réduire l'IFI ? ### Tableau comparatif Critère PER assurantiel Assurance vie multisupport Exonération IFI **Totale** en phase d'épargne Partielle : fraction immobilière des UC (SCPI, OPCI, SCI) taxée Logement de SCPI SCPI **exonérées** d'IFI SCPI **imposées** sur leur fraction immobilière Déduction des versements Jusqu'à **37 680 euros par an** (salarié, plafond 2026) Aucune déduction Disponibilité des fonds Bloqué jusqu'à la retraite (sauf 6 cas) Disponible à tout moment via rachat Transmission hors succession Versements avant 70 ans : abattement de 152 500 euros par bénéficiaire Idem Abattement fiscal sur les gains Aucun à la sortie en rente, fiscalité spécifique en capital **4 600 euros par an** après 8 ans (9 200 euros pour un couple) Report des plafonds non utilisés **5 ans** depuis le 1er janvier 2026 (3 ans auparavant) Non concerné ### Quand privilégier le PER ? Le PER s'impose lorsque les quatre conditions suivantes sont réunies : 1. Patrimoine immobilier au dessus du seuil IFI de 1,3 M€, idéalement avec une exposition aux SCPI. 2. Tranche marginale d'imposition élevée (41 % ou 45 %), pour maximiser la valeur de la déduction. 3. Absence de besoin de liquidité immédiate sur le capital concerné. 4. Horizon d'investissement long, compatible avec un blocage jusqu'à la retraite. ### Quand privilégier l'assurance vie ? L'assurance vie reste préférable dans les situations suivantes : 1. Patrimoine inférieur à 1 M€ (aucun risque IFI à court terme). 2. Besoin de flexibilité et de disponibilité du capital. 3. TMI faible (11 % ou 30 %), rendant la déduction PER moins avantageuse. 4. Recherche d'optimisation de la fiscalité des gains après 8 ans de détention. ### Stratégie combinée optimale pour patrimoine de 3 M€ _Profil_ : patrimoine total de 3 M€, dont 2 M€ d'immobilier (IFI annuel d'environ 14 700 euros). _Allocation cible :_ - PER assurantiel : 700 000 euros, alloués en SCPI et fonds en euros (versements étalés sur 5 ans pour optimiser la déduction et le report). - Assurance vie multisupport : 500 000 euros, en UC actions monde et fonds en euros, pour la liquidité. - Immobilier résiduel : 1 300 000 euros (résidence principale et un bien locatif sélectionné). _Résultat fiscal :_ - Patrimoine immobilier taxable : 1,3 M€ (seuil exact). - IFI dû : 0 euro, économie de **14 700 euros par an**. - Déduction IR PER : 700 000 × 41 % = **287 000 euros** étalés sur la durée des versements. - Liquidité immédiate disponible : 500 000 euros sur l'assurance vie. ### Comparez les meilleurs PER du marché Frais, rendements, options de gestion : trouvez le PER le plus adapté à votre profil. [Voir le comparatif](/epargne-retraite/comparateur) ## 5\. Risques et limites de la stratégie PER pour réduire l'IFI ### Perte d'exonération en cas de déblocage anticipé Lorsqu'un motif de déblocage anticipé survient (achat de la résidence principale, invalidité de catégorie 2 ou 3, décès du conjoint ou partenaire de PACS, expiration des droits au chômage, surendettement constaté par la commission, cessation d'activité non salariée suite à liquidation judiciaire), le PER devient rachetable de plein droit. Les actifs immobiliers logés dans le PER assurantiel **entrent immédiatement dans l'assiette IFI**. **Exemple concret :** un épargnant détient 500 000 euros de SCPI dans son PER assurantiel (intégralement exonérées). Survenance d'une invalidité de catégorie 2, le PER devient alors rachetable et les 500 000 euros de SCPI deviennent taxables à l'IFI dès l'année suivante. Surcoût annuel : 500 000 × 0,70 % = **3 500 euros par an** si le patrimoine total reste dans la tranche 1,3 à 2,57 M€. **Comment se prémunir ?** Conserver une partie significative du patrimoine en assurance vie multisupport, dont le régime IFI n'est pas affecté par un changement de situation personnelle. ### Blocage des fonds et perte de flexibilité Le PER est bloqué jusqu'à la liquidation des droits à la retraite (en pratique 62 à 67 ans selon les profils), sauf survenance d'un des six motifs de déblocage anticipé énumérés ci dessus. Cette indisponibilité peut couvrir 10 à 40 années selon l'âge du souscripteur. **Règle de prudence :** ne verser sur le PER que la fraction d'épargne dont vous n'avez ni besoin à court terme, ni utilité de liquidité à moyen terme. Conservez systématiquement 6 à 12 mois de revenus en livrets réglementés et un volant de patrimoine liquide en assurance vie ou en compte titres ordinaire. ### Réforme IFI 2026 : où en est on ? Le projet d'**impôt sur la fortune improductive (IFI I)**, présenté à l'automne 2025, visait à élargir l'assiette aux actifs jugés peu productifs (fonds en euros peu rémunérateurs, résidences secondaires non louées, cryptomonnaies, métaux précieux). L'Assemblée nationale avait adopté le 31 octobre 2025 une première version, le Sénat ayant adopté en première lecture un dispositif alternatif au seuil de 2,57 M€ le 28 novembre 2025. **Statut final :** la loi de finances pour 2026, adoptée via l'article 49 alinéa 3 de la Constitution, **n'a pas retenu la réforme**. L'IFI reste donc applicable selon le barème historique (seuil 1,3 M€, taux progressifs de 0,50 % à 1,50 %, assiette exclusivement immobilière). Source : LégiFiscal, FranceInfo, Fondation de France IFI (mars 2026). **Vigilance pour les exercices ultérieurs :** la question d'un élargissement de l'assiette IFI reste politiquement ouverte. Un PER intégralement positionné sur fonds en euros pourrait être ciblé par une éventuelle taxe sur l'épargne improductive. Une diversification cible de **60 à 70 % en unités de compte (SCPI, actions) et 30 à 40 % en fonds en euros** réduit ce risque réglementaire. ### Sortie du PER : fiscalité applicable À la liquidation, deux options de sortie coexistent : - **Sortie en capital** : les versements déduits sont taxés au barème progressif de l'IR (avec un effet de TMI souvent moins favorable qu'à l'entrée), les gains au prélèvement forfaitaire unique de **30 %** (12,8 % IR plus 17,2 % PS). - **Sortie en rente viagère** : la rente est imposée comme une pension de retraite, au barème progressif après abattement de 10 % (régime des rentes viagères à titre gratuit). **Levier d'optimisation :** programmer la sortie sur plusieurs années pour étaler l'imposition et viser une TMI inférieure à celle de la phase d'épargne. Un dirigeant en TMI 45 % à 50 ans qui sort en TMI 30 % à 65 ans capte un différentiel net de 15 points de fiscalité. ## FAQ : PER et IFI ### Le PER bancaire est il vraiment plus défavorable que le PER assurantiel pour l'IFI ? Oui, dans tous les cas où le PER contient des actifs immobiliers. Le PER bancaire est juridiquement rachetable à tout moment, ce qui exclut le bénéfice de l'exonération réservée aux contrats non rachetables (BOI PAT IFI 20 20 20 30). Sa fraction immobilière (SCPI, OPCI, SIIC, foncières cotées) entre dans l'assiette IFI dès la première année. Pour un épargnant au dessus du seuil, le PER assurantiel reste systématiquement préférable lorsque l'allocation comporte de l'immobilier papier. ### Peut on transférer un PER bancaire vers un PER assurantiel pour bénéficier de l'exonération IFI ? Oui, le transfert d'un PER vers un autre PER est légal et encadré par l'article L.224 6 du Code monétaire et financier. Les frais sont plafonnés à 1 % de l'encours pendant les 5 premières années suivant la souscription, puis nuls. Une fois transféré sur un PER assurantiel, le contrat devient non rachetable et bénéficie de l'exonération IFI sur l'ensemble de ses actifs immobiliers. ### Un PER ouvert il y a plusieurs années bénéficie t il aussi de l'exonération ? Oui, l'exonération IFI est attachée au statut juridique du contrat, pas à sa date d'ouverture. Tout PER assurantiel non rachetable, qu'il ait été ouvert en 2020 ou en 2025, échappe à l'IFI sur ses actifs immobiliers pendant toute la phase d'épargne. ### Que devient l'exonération à 64 ans, âge légal de départ à la retraite ? À l'atteinte de l'âge légal de la retraite ou à la liquidation effective de la pension obligatoire, le PER devient rachetable (article L.224 1 CMF). Les actifs immobiliers basculent dans l'assiette IFI dès l'année suivante, même si l'épargnant choisit de ne pas demander la sortie. Pour conserver l'exonération au delà, certains assurés diffèrent la liquidation de leur pension de base, mais cette option dépend de l'organisme de retraite et n'est pas toujours possible. ### Combien peut on déduire au maximum sur un PER en 2026 ? Pour un salarié, le plafond annuel de déduction s'élève à **37 680 euros** en 2026 (10 % × 8 × PASS 2025 de 47 100 euros). Le plancher est de 4 710 euros (10 % du PASS 2025) pour les revenus inférieurs au PASS. Les travailleurs non salariés bénéficient d'un plafond plus élevé : 10 % du bénéfice imposable plafonné à 8 PASS, majoré de 15 % de la fraction comprise entre 1 et 8 PASS, soit jusqu'à **87 135 euros** en 2026. Les plafonds non consommés peuvent désormais être reportés sur **5 ans** (loi de finances 2026), contre 3 ans précédemment. ### Le PER assurantiel échappe t il aussi aux droits de succession ? Partiellement. Pour les versements effectués avant 70 ans, le capital transmis au décès bénéficie d'un **abattement de 152 500 euros par bénéficiaire** puis d'une taxation forfaitaire de 20 % jusqu'à 700 000 euros et 31,25 % au delà (article 990 I CGI). Pour les versements après 70 ans, l'abattement tombe à 30 500 euros (tous bénéficiaires confondus) avec application du barème progressif des droits de succession sur le surplus. Cette transmission hors succession constitue un atout supplémentaire pour les patrimoines au dessus de 1,3 M€. ### Les SCPI européennes logées dans un PER assurantiel sont elles aussi exonérées d'IFI ? Oui, la nature juridique du contrat (assurantiel non rachetable) prime sur la nature des actifs sous jacents. Que le PER détienne des SCPI françaises, européennes ou des SCI investies à l'international, l'exonération IFI joue intégralement en phase d'épargne. Cette particularité fait du PER assurantiel un outil de choix pour diversifier géographiquement l'immobilier patrimonial sans alourdir l'IFI. ### Peut on cumuler don IFI à 75 % et stratégie PER ? Oui, les deux dispositifs sont parfaitement cumulables. La réduction don IFI à 75 % (plafonnée à 50 000 euros par an, article 978 CGI) s'impute directement sur l'IFI dû après application du barème et de la décote. La stratégie PER, elle, agit en amont en réduisant l'assiette taxable. Combinés, ces deux leviers permettent à un patrimoine de 3 à 4 M€ de ramener son IFI à zéro sans cession d'actif majeure. ### Votre PER est-il optimisé ? Nos conseillers analysent votre fiscalité et votre allocation PER pour maximiser votre économie d'impôt. [Être rappelé sous 6h](/contact) ## 6\. Comment France Épargne optimise votre stratégie PER et IFI France Épargne accompagne les hauts patrimoines (1,5 à 50 M€) dans la construction de stratégies fiscales personnalisées combinant PER, assurance vie et arbitrages immobiliers. Notre approche est globale : audit patrimonial complet, simulations chiffrées multi scénarios, suivi pluriannuel des évolutions législatives. **Nos missions :** - **Audit patrimonial IFI** : recensement précis de l'assiette taxable, calcul de l'IFI dû, identification des leviers d'optimisation (PER, donation, démembrement, don IFI). - **Simulation PER face à l'assurance vie** : projection sur 20 à 40 ans de l'économie IFI cumulée et de la déduction IR, en fonction de votre TMI et de votre horizon de retraite. - **Sélection de PER assurantiels premium** : nous référençons les contrats offrant un large univers de SCPI (10 à 20 SCPI référencées), des frais réduits (frais sur versement souvent négociés à 0 %, frais de gestion UC entre 0,6 % et 0,8 %) et des supports SCI ou OPCI complémentaires. - **Coordination avec votre notaire et votre avocat fiscaliste** pour les stratégies combinant donation de nue propriété, démembrement et création de holding patrimoniale. - **Veille réglementaire continue** : suivi des lois de finances, jurisprudence du Conseil d'État, doctrine BOFiP, pour anticiper les évolutions de l'IFI et adapter votre stratégie. Pour estimer immédiatement votre potentiel d'économie d'IFI via le PER, utilisez notre [simulateur fiscal](/simulateurs) ou échangez avec l'un de nos conseillers patrimoniaux pour un audit personnalisé. ## Conclusion Le **PER assurantiel** demeure, à la lecture de la loi de finances 2026, le levier le plus efficient pour réduire l'IFI tout en préparant la retraite. Son régime d'exonération en phase d'épargne, validé par la doctrine BOFiP et la jurisprudence, permet de loger sans coût IFI les actifs immobiliers indirects (SCPI, SCI, OPCI). Combiné à la déduction du revenu imposable plafonnée à 37 680 euros (salarié) ou 87 135 euros (TNS) en 2026, le PER offre un double avantage fiscal rarement égalé. Trois trajectoires se dessinent selon le niveau de patrimoine. Entre 1,3 et 2 M€, le transfert ciblé des SCPI détenues en direct vers un PER assurantiel suffit à repasser sous le seuil d'imposition. Entre 2 et 5 M€, l'arbitrage d'un bien immobilier secondaire combiné à un versement PER étalé et à un don IFI permet d'effacer la totalité de l'IFI annuel. Au dessus de 5 M€, une stratégie globale associant donation de nue propriété, PER, don IFI à 75 % et éventuelle holding patrimoniale devient pertinente. Trois limites restent à intégrer dans tout plan d'action : le risque de perte d'exonération à 64 ans ou en cas de déblocage anticipé, le blocage des fonds jusqu'à la retraite, et la possibilité (non concrétisée pour 2026) d'un élargissement futur de l'assiette IFI. Une allocation diversifiée du PER (60 à 70 % en SCPI et UC actions, 30 à 40 % en fonds en euros) et le maintien d'un patrimoine liquide complémentaire en assurance vie sécurisent durablement la stratégie. Nos experts construisent votre plan PER et IFI sur mesure à partir d'une analyse complète de votre patrimoine, de votre fiscalité actuelle et de vos objectifs successoraux. Demandez votre audit patrimonial via notre [espace conseillers](/simulateurs). * * * **À lire également :** - [Fiscalité PER Entrée et Sortie : Guide Complet](/academy/epargne-retraite/fiscalite-per-entree-sortie-guide-complet) - [Optimiser la Déduction Fiscale PER : Plafonds et Stratégies](/academy/epargne-retraite/optimiser-deduction-fiscale-per-plafonds-2026) - [PER face à Immobilier Locatif : Comparatif Retraite](/academy/epargne-retraite/per-vs-immobilier-locatif-retraite-comparatif) **Sources :** - [Article 964 et suivants du CGI : règles d'assujettissement à l'IFI](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006069577/LEGISCTA000036385058/) (Légifrance, à jour mars 2026) - [Article 669 CGI : barème fiscal de l'usufruit et de la nue propriété](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/) (Légifrance) - [Article 978 CGI : réduction don IFI à 75 %](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000036385102/) (Légifrance) - [IFI et PER : imposition ou exonération ?](https://ifi.fondationdefrance.org/faq/ifi-et-per) (Fondation de France IFI, 2026) - [Plafond PER 2026 : 37 680 euros pour les salariés, report sur 5 ans](https://placement.meilleurtaux.com/retraite/per/fonctionnement/plafond-per.html) (Meilleurtaux Placement, 2026) - [PLF 2026 : abandon de l'impôt sur la fortune improductive](https://www.legifiscal.fr/actualites-fiscales/4348-plf-2026-nouvelle-version-impot-fortune-adoptee-senat.html) (LégiFiscal, février 2026) - [Plafonnement IFI à 75 % des revenus (article 979 CGI)](https://ifi.fondationdefrance.org/faq/plafonnement-de-ifi-quelles-sont-les-modalites) (Fondation de France IFI) - [Fiscalité SCPI 2026 : abattement IR accéléré à 17 ans](https://www.hagnere-patrimoine.fr/guides-patrimoine/scpi/fiscalite-scpi) (Hagnéré Patrimoine, 2026)