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title: "PNO ou MRH bailleur, comment choisir selon l'occupation du bien"
slug: pno-vs-mrh-quelle-formule-pour-le-bailleur
category: assurance-habitation
categorySlug: assurance-habitation
description: "PNO ou MRH bailleur : le bon choix dépend de l'occupation du bien. Comparatif des deux formules, prix 2026, plafonds et cas concrets du propriétaire."
keywords: [PNO ou MRH, assurance propriétaire non occupant, MRH bailleur, assurance bailleur, vacance locative]
canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/assurance-habitation/pno-vs-mrh-quelle-formule-pour-le-bailleur"
publishedAt: "2026-05-19T10:19:49.826Z"
updatedAt: "2026-07-21T10:06:41.877Z"
readingTimeMinutes: 19
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# PNO ou MRH bailleur, comment choisir selon l'occupation du bien

Un propriétaire bailleur français hésite entre deux formules qui se ressemblent et pourtant ne couvrent pas les mêmes risques. La **PNO (propriétaire non occupant)** intervient quand le logement est loué ou vacant, tandis que la **MRH (multirisque habitation) bailleur** ne se justifie que dans des cas précis, généralement en location meublée ou saisonnière. Confondre les deux mène soit à payer deux primes pour un seul bien, soit à découvrir au moment du sinistre que la garantie souscrite ne s'applique pas. La règle pratique tient en une ligne : si le locataire occupe le bien vide à titre de résidence principale, le bailleur prend une PNO et le locataire prend sa propre MRH locataire. Toutes les autres configurations méritent un examen au cas par cas.

Cet article décortique chaque scénario d'occupation, donne les prix constatés en 2026, et indique comment articuler les contrats pour éviter les zones de non couverture. Le choix entre PNO ou MRH ne relève jamais de la préférence : il découle du régime juridique de l'occupation.

> **À retenir :**
> 
> -   La PNO en responsabilité civile est obligatoire pour tout copropriétaire non occupant depuis l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014, en vigueur au 1er janvier 2015.
> -   Le prix moyen d'une PNO pour un appartement s'établit autour de 128 € par an en 2026, dans une fourchette de 60 à 160 € (Selectra, 2026).
> -   Le locataire d'une résidence principale doit s'assurer contre les risques locatifs au titre de l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989 ; à défaut, le bailleur souscrit une assurance pour compte récupérée sur le loyer, majorée de 10 %.
> -   La MRH bailleur devient nécessaire en location meublée, saisonnière type Airbnb, occupation à titre gratuit et logement de fonction.
> -   La vacance locative reste le risque le plus sous estimé : au delà de 90 jours d'inoccupation, la plupart des contrats PNO suspendent les garanties vol et vandalisme.

## Comprendre la différence entre PNO et MRH bailleur

La PNO est une assurance responsabilité civile renforcée, conçue pour le propriétaire qui ne vit pas dans le bien. Elle couvre la **responsabilité civile** (obligation de réparer les dommages causés aux tiers) du propriétaire envers les voisins et la copropriété, les dommages au bâti pendant les périodes de vacance locative, les sinistres dont l'origine n'est pas imputable au locataire, et le recours en cas de défaut d'assurance du locataire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, codifiée à l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, la souscription d'une assurance responsabilité civile par le copropriétaire non occupant est obligatoire en copropriété. Cette obligation, entrée en vigueur le 1er janvier 2015, s'applique au bailleur, au propriétaire d'un lot vacant, au titulaire d'une résidence secondaire et à la SCI (société civile immobilière) propriétaire. Pour le détail du régime, consultez notre guide sur la [loi ALUR et l'assurance PNO obligatoire](/academy/assurance-habitation/loi-alur-et-assurance-pno-obligatoire-tout-ce-que-vous-devez-savoir-en-2025).

La MRH bailleur est en réalité une MRH propriétaire occupant adaptée à un usage locatif. Elle couvre l'intégralité du bâti et, selon les options, le mobilier mis à disposition du locataire. Son intérêt principal est de répondre aux situations où le bailleur reste responsable du contenu, typiquement la location meublée, la location saisonnière de courte durée, ou la location à un proche à titre gratuit.

La distinction se résume ainsi : la PNO protège le propriétaire en tant que **propriétaire**, la MRH bailleur le protège aussi en tant que **fournisseur de l'habitation et du mobilier**. Le marché de l'assurance habitation reste massif : 46,1 millions de contrats MRH étaient en cours fin 2024, pour une prime moyenne hors taxes de 299 €, en hausse de 7,2 % sur un an (France Assureurs, 2025). Fait notable pour les bailleurs, les cotisations des contrats non occupants ont progressé de 10,2 % en 2024, contre 7,2 % pour les contrats occupants, un écart qui reflète la sinistralité croissante des biens loués. Pour situer ces deux formules dans le paysage plus large des contrats d'habitation, consultez le [hub assurance habitation France Épargne](/assurance-habitation).

## Tableau comparatif PNO, MRH propriétaire occupant et MRH bailleur

Le tableau qui suit synthétise les différences essentielles entre les trois familles de contrats susceptibles d'intervenir pour un propriétaire selon l'usage qu'il fait du bien.

Critère

PNO

MRH propriétaire occupant

MRH bailleur

Bien occupé par

Locataire ou vacant

Le propriétaire lui même

Locataire meublé ou saisonnier

Obligatoire en copropriété

Oui (art. 9-1 loi 1965, loi ALUR)

Oui en copropriété (RC)

Non, mais usage courant

RC propriétaire envers tiers

Incluse

Incluse

Incluse

Bâti pendant vacance locative

Inclus (limite 90 jours)

Non applicable

Inclus

Mobilier et équipements

Non

Inclus

Inclus si meublé

Garantie loyers impayés

Option ou produit dédié

Sans objet

Souvent en option

Coût annuel moyen appartement

60 à 160 €

200 à 350 €

250 à 500 €

Les prix reflètent les moyennes constatées sur le marché français en 2026 pour un appartement de 60 mètres carrés en zone urbaine, hors options spécifiques (Selectra, 2026). Les écarts s'expliquent par la surface, la valeur du mobilier déclaré, la zone de risque catastrophe naturelle, et les antécédents de sinistralité. La surprime CatNat qui finance le régime des catastrophes naturelles, passée de 12 % à 20 % de la prime dommages au 1er janvier 2025, pèse désormais sur chaque contrat et explique une part de la hausse récente.

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## Quand opter pour la PNO seule

La PNO suffit dans la grande majorité des cas de location nue à titre de résidence principale, dès lors que le locataire respecte son obligation d'assurance prévue à l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. Ce locataire souscrit une [MRH locataire](/academy/assurance-habitation/assurance-habitation-locataire-obligation-loi-1989) qui couvre le mobilier qui lui appartient, sa responsabilité civile, et les **risques locatifs** (incendie, dégât des eaux, explosion au sens des articles 1733 et 1734 du Code civil) dont il répond envers son propriétaire.

Le propriétaire complète ce dispositif par une PNO qui assume trois fonctions. Premièrement, elle couvre les sinistres survenant pendant les périodes de vacance entre deux locataires, lorsque le bien est inoccupé et que la responsabilité du locataire ne peut être engagée. Deuxièmement, elle prend le relais quand le locataire n'a pas souscrit son assurance obligatoire ou que celle ci est insuffisante, par exemple en présence d'un plafond de remboursement trop bas. Troisièmement, elle indemnise les dommages dont l'origine est externe au locataire, typiquement un sinistre venu d'une partie commune ou de chez un voisin.

Le rapport coût bénéfice est favorable au bailleur. Pour 60 à 160 € par an selon le panel d'assureurs (Selectra, 2026), le propriétaire sécurise son patrimoine immobilier contre des risques qui pourraient sinon le ruiner financièrement. La PNO se trouve imposée dans plusieurs contextes, notamment lorsque la copropriété l'inscrit dans son règlement ou que la banque l'exige dans le cadre du prêt immobilier. Le bailleur qui néglige l'assurance de son locataire dispose d'un levier précis : après mise en demeure par lettre recommandée visant l'article 7g, il souscrit une assurance pour compte dont il récupère le coût sur le loyer, majoré de 10 %.

## Quand la MRH bailleur devient nécessaire

La MRH bailleur s'impose dans quatre situations précises. La première et la plus fréquente est la **location meublée**, qu'il s'agisse de meublé classique relevant de l'article 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, ou de location meublée touristique relevant du code du tourisme. Dans ces deux cas, le bailleur fournit non seulement le logement mais aussi un mobilier dont il reste propriétaire et qu'il doit donc assurer. Le locataire en bail mobilité, créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018 pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable, doit certes souscrire une assurance pour la durée du bail, mais la rotation rapide des occupants fragilise la continuité de couverture côté propriétaire.

La deuxième situation est la **location saisonnière courte durée** type Airbnb. Le contrat doit alors prévoir explicitement la couverture de cette activité, car la plupart des MRH classiques excluent les locations de moins de 90 jours. Un avenant ou une formule dédiée devient indispensable ; notre analyse de l'[assurance Airbnb et location saisonnière meublée](/academy/assurance-habitation/assurance-airbnb-location-saisonniere-meuble-tourisme) détaille les garanties à exiger.

La troisième situation est l'**occupation à titre gratuit** par un proche, configuration où aucun bail formel n'est signé et où la responsabilité du logement reste pleinement sur le propriétaire. La PNO seule devient insuffisante car elle exclut généralement les dommages causés au mobilier appartenant au propriétaire.

La quatrième situation correspond aux **logements de fonction** mis à disposition d'un salarié par l'employeur. Le contrat de mise à disposition n'étant pas un bail civil, le régime juridique de l'occupation diffère et impose une couverture plus large que la PNO standard.

## Couverture multi biens, gérer plusieurs logements en un contrat

Les bailleurs détenant plusieurs biens locatifs disposent d'une option intéressante, la **couverture multi biens**. Au lieu de souscrire une PNO ou une MRH bailleur séparée pour chaque logement, le propriétaire négocie un contrat unique couvrant l'ensemble du portefeuille immobilier. Les assureurs spécialisés en gestion patrimoniale proposent des formules à partir de trois biens, avec une remise commerciale typique de 10 à 25 pour cent par rapport à la souscription individuelle.

Le contrat multi biens fonctionne sur le principe d'une déclaration centralisée. Le propriétaire déclare à la souscription la liste des biens, leur surface, leur valeur estimée et leur usage (vide, meublé, saisonnier). Les ajouts ou retraits de biens en cours d'année se gèrent par avenant, sans rupture de couverture. Ce dispositif présente trois avantages opérationnels. Il facilite la gestion administrative avec une seule échéance et un seul interlocuteur. Il harmonise les niveaux de garantie sur l'ensemble du patrimoine. Il offre une meilleure marge de négociation à la renégociation annuelle, le volume étant un argument tarifaire reconnu.

Pour les portefeuilles importants, certains acteurs proposent des contrats sur mesure incluant la [garantie loyers impayés](/academy/assurance-habitation/gli-garantie-loyer-impaye-prix-conditions-bailleur) et la protection juridique du bailleur dans un package global.

## Articuler PNO du bailleur et MRH du locataire

La coexistence entre la PNO du bailleur et la MRH du locataire suit une logique de complémentarité, pas de chevauchement. Chaque contrat couvre une partie distincte du risque, et leur articulation se joue surtout sur deux clauses fréquemment méconnues.

La **clause de renonciation à recours** prévoit que l'assureur du locataire renonce à se retourner contre le propriétaire en cas de sinistre, et réciproquement. Elle évite les batailles d'experts entre assureurs et accélère l'indemnisation des sinistres mixtes, par exemple un dégât des eaux dont l'origine est ambigüe. Elle figure dans la majorité des contrats modernes mais reste à vérifier au cas par cas.

La **clause de subrogation** précise comment l'assureur qui a indemnisé son assuré peut se retourner contre le responsable du sinistre. Une articulation mal pensée conduit l'assureur PNO à se retourner contre le locataire après avoir indemnisé le propriétaire, ce qui dégrade la relation locative et complique le renouvellement du bail.

Bonne pratique, le contrat de bail mentionne expressément l'obligation pour le locataire de fournir chaque année son attestation d'assurance, et précise l'existence d'une PNO côté propriétaire. Cette transparence évite les contentieux ultérieurs sur la coordination des contrats. Pour calibrer votre choix sur des critères chiffrés, prix, plafonds, exclusions, le [comparateur assurance habitation](/assurance-habitation/comparateur) permet de simuler les deux configurations côte à côte.

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## Vacance locative, le risque oublié du bailleur

Entre deux locataires, le logement peut rester vide pendant plusieurs semaines, parfois plusieurs mois sur un marché tendu. Pendant cette période, aucune MRH locataire ne couvre le bien et la PNO devient la seule protection active. La plupart des contrats PNO comportent une **clause d'inhabitation** : au delà d'un seuil d'inoccupation, généralement 30 à 60 jours consécutifs et 90 jours par an au total, certaines garanties sont suspendues, à commencer par le vol et le vandalisme (Luko by Allianz Direct, 2026).

Le bailleur doit donc anticiper trois situations. La vacance courte, moins de 30 jours, ne nécessite aucune démarche particulière, la PNO couvre l'ensemble des risques. La vacance moyenne, 30 à 90 jours, impose une vérification des conditions générales du contrat, certains assureurs exigeant une déclaration ou un passage régulier sur le bien. La vacance longue, au delà de 90 jours, conduit à une suspension partielle de garantie et impose souvent la souscription d'un avenant ou une formule renforcée.

Les motifs typiques de vacance prolongée sont la rénovation lourde entre deux locataires, la mise en vente du bien, ou un litige locatif comme des impayés ou un contentieux d'expulsion. Dans ces cas, le bailleur a tout intérêt à informer son assureur en amont pour adapter la couverture, faute de quoi un sinistre pendant cette période sera partiellement ou totalement refusé en indemnisation. Une **garantie carence locative**, indemnisant le bailleur après un délai de carence de 60 à 90 jours en cas d'impossibilité de relouer, complète utilement le dispositif sur les marchés détendus.

## Cas pratique chiffré, un bailleur avec trois biens

Prenons le cas d'un bailleur détenant trois appartements en région parisienne. Un T2 de 45 mètres carrés loué nu à un étudiant, un T3 de 65 mètres carrés loué meublé à des touristes via Airbnb, et un T4 de 85 mètres carrés vacant le temps d'une rénovation de six mois.

Pour le T2 loué nu, la PNO standard suffit, à un coût d'environ 95 € par an, cohérent avec la fourchette 60 à 160 € du marché (Selectra, 2026). Le locataire est tenu à sa propre MRH locataire au titre de l'article 7g. Pour le T3 en location saisonnière meublée, une MRH bailleur spécifique avec clause Airbnb est nécessaire, autour de 380 € annuels compte tenu de la rotation des occupants et de la valeur du mobilier. Pour le T4 en rénovation, une PNO renforcée avec extension travaux et vacance prolongée s'impose, environ 220 € sur six mois, à laquelle s'ajoute la responsabilité de l'entreprise de travaux couverte par la [dommages ouvrage](/academy/dommages-ouvrage-loi-spinetta-renovation-construction).

Total annuel pour les trois biens, environ 695 €. En optant pour un contrat multi biens consolidé chez un seul assureur, ce bailleur obtient une remise de 15 à 20 pour cent, ramenant la facture autour de 560 €, soit une économie de 135 € et une gestion administrative simplifiée. Pour comparer la prime moyenne avec la moyenne nationale, la prime MRH moyenne hors taxes s'établit à 299 € tous profils confondus (France Assureurs, 2025) ; consultez aussi [les prix moyens de l'assurance habitation en France](/academy/prix-assurance-habitation-france-moyennes).

## Garanties optionnelles à connaître pour un bailleur

Au delà du choix entre PNO et MRH bailleur, plusieurs garanties optionnelles méritent d'être intégrées à la réflexion selon le profil de risque locatif. La **protection juridique du bailleur** prend en charge les frais d'avocat et de procédure en cas de litige avec le locataire, impayés, expulsion, contestation de l'état des lieux, dégradations. Son coût indicatif se situe entre 60 et 150 € par an, et son intérêt se révèle dans les contentieux lourds où les frais de procédure atteignent plusieurs milliers d'euros.

La **garantie loyers impayés** ou GLI couvre les loyers et charges non versés par le locataire après mise en oeuvre des procédures de recouvrement, dans la limite d'un plafond mensuel et d'une durée totale de prise en charge, typiquement 24 à 36 mois. Son coût représente entre 2 et 4 pour cent du loyer annuel charges comprises selon les contrats (Manda, 2026). Cette garantie ne se cumule pas avec le dispositif [Visale d'Action Logement](/assurance-habitation/glossaire/visale-action-logement), qui couvre gratuitement certains profils de locataires ; depuis le 6 janvier 2026, la caution Visale est de plus limitée aux trois premières années du bail. Le cumul d'une GLI avec un cautionnement solidaire est par ailleurs interdit sous peine de nullité de la caution, sauf pour un locataire étudiant ou apprenti.

La **garantie travaux suite à sinistre** prend en charge le coût des aménagements lourds après une catastrophe, réfection complète d'un appartement après incendie majeur par exemple, au delà du strict remplacement à l'identique imposé par le principe indemnitaire de l'article L121-1 du Code des assurances.

Pour un bailleur souhaitant maximiser sa protection sans alourdir excessivement la prime, le triptyque PNO + GLI + protection juridique constitue le socle recommandé. La mutualisation chez un seul assureur génère là encore 10 à 20 pour cent d'économie par rapport à la souscription séparée des trois garanties.

La **garantie revenus locatifs** prend un sens particulier pour les bailleurs dont les revenus dépendent significativement de la mise en location. Elle indemnise le bailleur pendant la durée nécessaire à la remise en état du bien après un sinistre majeur, incendie, inondation, sécheresse argile rendant le logement inhabitable, à concurrence du loyer mensuel charges comprises. Sa durée maximale d'indemnisation se situe entre 12 et 24 mois selon les contrats, période compatible avec la remise en état d'un sinistre nécessitant gros oeuvre et second oeuvre. Le coût représente entre 4 et 9 pour cent du loyer annuel selon les compagnies. Pour les bailleurs dont les revenus locatifs dépassent 30 pour cent de leurs revenus globaux, son intérêt devient pratiquement systématique. Pour les petits patrimoines locatifs accessoires, le calcul économique se révèle plus serré et mérite une simulation au cas par cas.

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## FAQ : PNO ou MRH bailleur

### La PNO est elle obligatoire pour un propriétaire bailleur ?

En copropriété, oui : l'article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965, créé par la loi ALUR du 24 mars 2014 et en vigueur depuis le 1er janvier 2015, impose au copropriétaire non occupant une assurance couvrant au minimum sa responsabilité civile. Hors copropriété, la PNO n'est pas légalement obligatoire, mais la banque l'exige souvent dans le cadre du prêt immobilier, et elle reste vivement conseillée pour couvrir la vacance locative.

### Le bailleur doit il assurer un logement dont le locataire est déjà assuré ?

Oui. La MRH du locataire couvre son mobilier, sa responsabilité civile et les risques locatifs dont il répond, mais pas les périodes de vacance, ni les sinistres d'origine externe, ni le défaut d'assurance du locataire. La PNO du bailleur prend le relais sur ces trois zones. Les deux contrats sont complémentaires, pas redondants.

### Quel est le prix d'une assurance PNO en 2026 ?

Le prix moyen d'une PNO pour un appartement s'établit autour de 128 € par an, dans une fourchette de 60 à 160 € selon la surface, la localisation et les garanties (Selectra, 2026). Pour une maison, comptez plutôt 180 à 380 € par an. Un contrat multi biens à partir de trois logements ouvre droit à une remise de 10 à 25 pour cent.

### Que se passe t il si mon logement reste vacant plus de 90 jours ?

La plupart des contrats PNO comportent une clause d'inhabitation qui suspend certaines garanties, vol et vandalisme en premier, au delà de 90 jours d'inoccupation par an (Luko by Allianz Direct, 2026). Il faut alors déclarer la vacance à l'assureur et souscrire un avenant ou une formule renforcée pour maintenir une couverture complète pendant une rénovation ou un contentieux.

### Faut il une MRH bailleur pour une location Airbnb ?

Oui. La location saisonnière de courte durée est exclue de la plupart des MRH classiques, qui écartent les locations de moins de 90 jours. Une MRH bailleur avec clause dédiée à l'activité saisonnière, ou un avenant explicite, est indispensable pour couvrir le mobilier et la responsabilité liée à la rotation des occupants.

### Peut on cumuler une GLI et la caution Visale ?

Non. La garantie loyers impayés privée et la caution Visale d'Action Logement ne sont pas cumulables. Depuis le 6 janvier 2026, Visale est en outre limitée aux trois premières années du bail. Le cumul d'une GLI avec un cautionnement solidaire est également interdit sous peine de nullité de la caution, hormis pour les locataires étudiants ou apprentis.

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## Conclusion

Le choix entre PNO ou MRH bailleur ne relève pas de la préférence personnelle mais du régime d'occupation du bien. La PNO suffit dans la grande majorité des cas de location nue à titre de résidence principale, dès lors que le locataire respecte son obligation d'assurance prévue à l'article 7g de la loi du 6 juillet 1989. La MRH bailleur devient nécessaire pour la location meublée, saisonnière, ou les configurations atypiques, occupation gratuite et logement de fonction. Pour les bailleurs multi biens, la consolidation chez un seul assureur génère des économies significatives et simplifie la gestion. La vacance locative reste le risque le plus sous estimé, à anticiper systématiquement dans la rédaction du bail. Une revue annuelle de cohérence entre PNO et MRH du locataire évite les surprises au moment du sinistre.

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**À lire également :**

-   [Loi ALUR et assurance PNO obligatoire en copropriété](/academy/assurance-habitation/loi-alur-et-assurance-pno-obligatoire-tout-ce-que-vous-devez-savoir-en-2025)
-   [Assurance habitation locataire, l'obligation de la loi de 1989](/academy/assurance-habitation/assurance-habitation-locataire-obligation-loi-1989)
-   [Garantie loyer impayé, prix et conditions pour le bailleur](/academy/assurance-habitation/gli-garantie-loyer-impaye-prix-conditions-bailleur)
-   [Prix moyens de l'assurance habitation en France](/academy/prix-assurance-habitation-france-moyennes)
-   [Visale, caution gratuite d'Action Logement](/assurance-habitation/glossaire/visale-action-logement)

**Sources :**

-   [France Assureurs, L'assurance habitation en 2024](https://www.franceassureurs.fr/nos-chiffres-cles/assurance-de-dommages-et-responsabilite/lassurance-habitation-en-2024/) (publié 2025)
-   [Légifrance, Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 7](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000038834730/)
-   [Légifrance, Loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000028772256/) (article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965)
-   [Selectra, Prix de l'assurance PNO](https://selectra.info/assurance/assurance-habitation/proprietaire-non-occupant/prix) (2026)
-   [Luko by Allianz Direct, Assurance vacance locative](https://www.fr.luko.eu/assurance-habitation/pno/assurance-vacance-locative/) (2026)
-   [Manda, Garantie loyer impayé, conditions et coût](https://www.manda.fr/ressources/articles/garantie-loyer-impaye-tout-ce-que-vous-devez-savoir) (2026)
-   [ANIL, Le bail mobilité](https://www.anil.org/votre-besoin/louer/type-de-location/bail-mobilite/quest-ce-que-le-bail-mobilite/)
-   [Légifrance, Code des assurances, articles L121-1 à L121-5](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/section_lc/LEGITEXT000006073984/LEGISCTA000006157204/)