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title: "Dégât des eaux, comprendre qui paie selon l'origine de la fuite et le statut des parties"
slug: degat-des-eaux-qui-paie-locataire-bailleur-voisin
category: assurance-habitation
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description: "Dégât des eaux, qui paie ? Arbre de décision selon l'origine (vétusté, équipement mobile, parties communes, voisin) et seuils IRSI pour savoir qui indemnise."
keywords: [dégât des eaux qui paie, convention IRSI, responsabilité dégât des eaux locataire bailleur, indemnisation dégât des eaux, recherche de fuite assurance]
canonical: "https://www.france-epargne.fr/academy/assurance-habitation/degat-des-eaux-qui-paie-locataire-bailleur-voisin"
publishedAt: "2026-05-19T10:19:29.249Z"
updatedAt: "2026-06-10T10:08:03.923Z"
readingTimeMinutes: 26
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# Dégât des eaux, comprendre qui paie selon l'origine de la fuite et le statut des parties

Un plafond qui s'effondre, du parquet gondolé, une cuisine inondée par le voisin du dessus. Le dégât des eaux est le sinistre le plus fréquent du marché français de l'assurance habitation : près de 2 millions de déclarations en 2024, soit 44 % de tous les sinistres habitation, selon [France Assureurs](https://www.franceassureurs.fr/nos-chiffres-cles/assurance-de-dommages-et-responsabilite/lassurance-habitation-en-2024/). Pourtant la question qui empoisonne la relation locataire bailleur copropriétaire et déclenche les recours reste mal comprise : **dégât des eaux, qui paie ?** La réponse ne dépend pas de qui a subi le dommage, mais de l'origine de la fuite et du statut juridique des occupants. Cet arbre de décision, croisé avec les seuils de la **convention IRSI** (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble, applicable depuis le 1er juin 2018), détermine en quelques minutes la marche à suivre.

> **À retenir :**
> 
> -   **L'origine de la fuite désigne le payeur**, jamais la victime : canalisation encastrée vétuste, c'est le bailleur (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art. 6) ; équipement mobile mal entretenu, c'est le locataire (décret n° 87-712 du 26 août 1987).
> -   La **convention IRSI** gère les sinistres jusqu'à 5 000 € HT par local : tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT (un seul assureur indemnise), tranche 2 de 1 600 à 5 000 € HT (expertise et recours forfaitaire entre assureurs).
> -   Au-delà de **5 000 € HT par local sinistré**, le droit commun reprend la main, avec recours classique entre compagnies et délai de règlement de 12 à 24 mois contre 3 à 6 mois sous IRSI.
> -   Le dégât des eaux représente **30 % de la charge sinistres habitation** et a progressé de 134 % en vingt ans (France Assureurs, 2025), avec un coût moyen proche de 1 200 € par sinistre.
> -   Déclaration obligatoire dans les **cinq jours ouvrés** à compter de la connaissance du sinistre (article L113-2 du Code des assurances), indépendamment de ce que fait le voisin.

## La règle d'imputation, trois lignes pour décider

Face à un dégât des eaux, l'origine de la fuite désigne le responsable, et donc l'assureur qui paie en dernier ressort. Vétusté ou défaut d'entretien des canalisations encastrées : le bailleur. Mauvais usage ou défaut d'entretien des équipements mobiles, joint d'évier ou machine à laver : le locataire. Parties communes de copropriété, colonne montante ou toiture : le syndicat des copropriétaires via son assurance immeuble. Fuite venant d'un autre lot : l'assurance de l'occupant à l'origine du sinistre. La convention IRSI traite ensuite la mécanique d'indemnisation entre assureurs jusqu'à 5 000 € HT ; au-delà, le droit commun s'applique avec recours classique. Sur la procédure pratique, le [guide constat amiable dégât des eaux](/academy/constat-amiable-degat-des-eaux-comment-remplir) détaille chaque étape.

Le tableau suivant résume l'imputation selon les quatre origines qui couvrent la quasi-totalité des cas en habitation.

Origine de la fuite

Qui paie

Fondement juridique

Assurance mobilisée

Canalisation encastrée (murs, sols, gros oeuvre)

Le bailleur

Loi n° 89-462, art. 6 ; décret n° 2002-120 logement décent

MRH du bailleur ou PNO

Équipement mobile (flexible, joint, machine à laver)

Le locataire

Loi n° 89-462, art. 7 d ; décret n° 87-712

MRH du locataire (RC + dégât des eaux)

Partie commune (colonne montante, toiture, terrasse)

Le syndicat des copropriétaires

Loi n° 65-557, art. 3

Multirisque immeuble

Autre lot (voisin du dessus ou mitoyen)

L'occupant à l'origine

Responsabilité de l'occupant selon son statut

MRH de l'occupant à l'origine

## Identifier l'origine, point de départ obligatoire

Avant toute question de responsabilité, il faut localiser précisément la fuite. Cette étape technique conditionne tout. Une recherche de fuite mal conduite expose à des mois de litige entre assureurs et à un arrêt de la procédure d'indemnisation. La convention IRSI prévoit que la **recherche de fuite** (intervention visant à localiser l'origine de l'eau, par caméra thermique, gaz traceur ou inspection endoscopique) est prise en charge par l'assureur du local sinistré dans la tranche 1 et la tranche 2, puis répartie selon les responsabilités en fin de procédure.

Quatre origines couvrent la quasi-totalité des dégâts des eaux en habitation. Première origine, les canalisations encastrées dans les murs ou les sols : gros oeuvre, canalisations d'arrivée d'eau, évacuations. Deuxième origine, les équipements mobiles : joints, robinets, flexibles, machines à laver, lave-vaisselle, ballons d'eau chaude. Troisième origine, les parties communes : colonne montante, descente d'eaux pluviales, toiture, terrasse. Quatrième origine, le voisinage : lot mitoyen, étage supérieur, étage inférieur, mur séparatif. Pour chaque origine, l'imputation se déduit d'une chaîne logique précise.

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## Origine 1, les canalisations encastrées, le bailleur paie

Les canalisations encastrées dans les murs, les sols ou les plafonds appartiennent au gros oeuvre du logement. Leur entretien et leur réparation incombent au bailleur en vertu de l'[article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310) qui impose au propriétaire de délivrer un logement décent et de maintenir le bien en état. Le [décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471) relatif au logement décent confirme que les matériaux, canalisations et revêtements ne doivent pas présenter de risques manifestes, ce qui range les canalisations encastrées dans le périmètre du bailleur.

Lorsque la fuite provient d'une rupture de canalisation encastrée par vétusté, corrosion ou défaut de pose, le bailleur prend en charge la réparation matérielle de la canalisation. Son assurance **PNO** (propriétaire non occupant, contrat couvrant un logement mis en location) ou sa **MRH** (multirisque habitation) s'il occupe le bien intervient pour les dommages collatéraux causés aux parties privatives. La franchise applicable, généralement 150 à 300 € selon le contrat, reste à la charge du bailleur. Le locataire n'est pas mis en cause, sauf à démontrer un défaut d'entretien manifeste ou un usage anormal de l'eau.

**Exemple chiffré.** Un appartement T3 à Lyon subit la rupture d'une canalisation encastrée derrière un mur de salle de bains. La réparation du gros oeuvre coûte 1 800 €, les dégâts au revêtement mural du locataire 600 €, le parquet du logement du dessous 2 200 €. Le bailleur du lot sinistré paie la réparation de la canalisation, et son assurance indemnise les 600 € au locataire après franchise. Les 2 200 € chez le voisin du dessous relèvent du recours géré par la convention IRSI, puisque chaque local reste sous 5 000 € HT.

## Origine 2, les équipements mobiles, le locataire paie

Tout ce qui est démontable sans outil professionnel ou raccordé par flexibles relève de l'entretien courant du locataire au sens de l'article 7 d de la loi de 1989 et du [décret n° 87-712 du 26 août 1987](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148) qui fixe la liste des réparations locatives. Joints d'évier, flexibles de machine à laver, joints de robinetterie, raccordement de lave-vaisselle, ballon d'eau chaude installé par le locataire, dégorgement des évacuations privatives : tout cela engage la responsabilité du locataire.

Une fuite de flexible de machine à laver qui inonde la salle de bains et passe chez le voisin du dessous relève intégralement de la MRH du locataire, au titre de la responsabilité civile vie privée et de la garantie dégât des eaux. La franchise du contrat du locataire, généralement 130 à 200 €, reste à sa charge.

**Exemple chiffré.** Un locataire à Bordeaux laisse fuir un flexible de machine à laver pendant son absence du week-end. Dégâts au sol et aux murs de son appartement, 1 400 €. Dégâts chez le voisin du dessous, 3 100 €. Plafond endommagé en partie commune, 800 €. La MRH du locataire couvre l'ensemble, franchise 150 € à sa charge, indemnisation du voisin gérée par IRSI puisque chaque local reste sous le seuil de 5 000 € HT.

## Origine 3, les parties communes de copropriété, le syndicat paie

En copropriété, certains éléments appartiennent à tous les copropriétaires et leur entretien est financé par les charges générales. L'[article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) énumère les parties communes : le sol, le gros oeuvre, les éléments d'équipement commun, les canalisations principales avant raccordement aux lots privatifs.

Lorsque la fuite provient d'une colonne montante, d'une descente d'eaux pluviales, d'une toiture ou d'une terrasse à usage commun, c'est le syndicat des copropriétaires qui paie via son assurance multirisque immeuble. Le syndic, mandataire du syndicat, déclare le sinistre à l'assureur de la copropriété et coordonne l'expertise. Les copropriétaires sinistrés se font indemniser de leurs dommages privatifs par cette assurance, sous réserve d'une franchise commune généralement faible.

**Exemple chiffré.** Une infiltration de toiture pendant trois mois cause des taches au plafond et des moisissures dans deux appartements du dernier étage d'une copropriété parisienne. Réparation de toiture 4 500 €, peinture des deux plafonds privatifs 1 200 € chacun. L'assurance de la copropriété prend tout en charge, franchise 200 € répartie entre les sinistrés au prorata des dommages.

## Origine 4, le voisin, son assurance paie

Lorsque la fuite provient d'un autre lot, généralement l'étage supérieur, c'est l'occupant de ce lot qui répond du dommage causé. La nature de sa responsabilité dépend de son statut. S'il est locataire, sa MRH au titre de la responsabilité civile et de la garantie dégât des eaux indemnise les voisins. S'il est propriétaire occupant, sa MRH joue de la même manière. S'il est propriétaire bailleur dont le logement est loué, le locataire en répond, sauf cause imputable au gros oeuvre.

La complexité monte d'un cran lorsqu'on ignore d'où vient l'eau. La recherche de fuite, parfois invasive, est alors prise en charge par l'assureur du local sinistré dans la tranche 1 IRSI et dans la tranche 2 IRSI, puis l'addition est répartie en fin de procédure entre les assureurs concernés selon les responsabilités établies.

## La convention IRSI, mode d'emploi du seuil 5 000 euros

La convention IRSI, signée par France Assureurs et [applicable depuis le 1er juin 2018](https://www.lelynx.fr/assurance-habitation/sinistre/degat-des-eaux/convention-irsi/), remplace l'ancienne **CIDRE** (Convention d'Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégât des Eaux) et l'ancienne **CIDE-COP** (convention applicable aux sinistres de copropriété). Elle simplifie la gestion des sinistres dégât des eaux et incendie en copropriété et en location en confiant la totalité de la gestion à un seul assureur gestionnaire, l'assureur du local sinistré. Elle ne change pas le fond du droit ni l'imputation des responsabilités : elle organise la mécanique d'indemnisation entre compagnies pour fluidifier le règlement.

Trois seuils structurent la convention. La **tranche 1** couvre les sinistres jusqu'à 1 600 € HT par local sinistré : l'assureur gestionnaire indemnise sans recours contre l'assureur de la cause. La **tranche 2** va de 1 600,01 € HT à 5 000 € HT par local : la gestion reste assurée par l'assureur du local sinistré, mais un expert est mandaté et un recours forfaitaire entre assureurs intervient en fin de procédure selon les responsabilités. Au-delà de 5 000 € HT par local, le droit commun reprend ses droits : chaque assureur défend ses intérêts et le recours s'exerce sur les bases du Code civil et du Code des assurances.

Quatre cas sortent du périmètre IRSI quelle que soit la valeur : les locaux non occupés à titre d'habitation, les locaux à usage exclusivement professionnel hors regroupement immeuble, les sinistres ne mettant pas en cause au moins deux assureurs signataires, et les sinistres dont l'origine relève d'une catastrophe naturelle reconnue par arrêté. Pour ces cas, le [guide de la convention IRSI détaillé](/academy/convention-irsi-degat-des-eaux-incendie-seuil-5000-euros) approfondit chaque exception.

## Cas pratique 1, fuite de canalisation encastrée dans un T3 loué

Le locataire d'un T3 à Toulouse découvre un dimanche soir une fuite derrière le mur de sa cuisine : l'eau s'infiltre depuis une canalisation encastrée alimentant l'évier. Dégâts immédiats, parquet stratifié à remplacer, peinture du mur, mobilier de cuisine en partie endommagé. Le locataire alerte le bailleur, fait intervenir un plombier d'urgence pour stopper l'arrivée d'eau (note de 280 €), prend des photos et déclare le sinistre à son assurance dans les cinq jours ouvrés. Le bailleur, prévenu, déclare également à son assureur PNO.

**Imputation.** La canalisation encastrée relève du bailleur. Sa réparation, 1 100 € plomberie incluse, est financée par le bailleur, son assurance PNO ne couvrant généralement pas la réparation du gros oeuvre lui-même. Les dommages collatéraux dans l'appartement, parquet 1 800 €, peinture 400 € et mobilier 600 €, sont indemnisés par la MRH du locataire dans le cadre IRSI tranche 2, avec recours en fin de procédure contre l'assureur du bailleur puisque la cause est imputable au bailleur. Le locataire perçoit 2 800 € moins sa franchise de 150 €, soit 2 650 €. Son assureur récupère ensuite la somme auprès de l'assureur du bailleur via la convention IRSI.

## Cas pratique 2, machine à laver qui inonde le voisin du dessous

À Marseille, le locataire d'un T2 oublie de fermer l'arrivée d'eau de sa machine à laver. Pendant la nuit, le flexible cède. L'eau inonde la cuisine, traverse la dalle et abîme le plafond et le canapé du voisin du dessous, lui-même locataire. Trois assureurs sont concernés : celui du locataire à l'origine, celui du voisin sinistré, celui de la copropriété pour le plafond.

**Imputation.** Le flexible est un équipement mobile relevant de l'entretien locatif : le locataire à l'origine est responsable. Coût total estimé, 2 800 € pour son propre appartement, 3 200 € pour le voisin, 600 € pour le plafond en partie commune. Total 6 600 € HT. Le sinistre dépasse 5 000 € HT par local pour le poste principal et le droit commun s'applique. L'assureur du locataire à l'origine indemnise son assuré pour ses propres dommages après franchise, puis exerce un recours en responsabilité civile au profit des tiers sinistrés. La complexité est plus forte qu'en IRSI, mais le principe reste l'imputation au locataire à l'origine.

## Cas pratique 3, infiltration de toiture en copropriété

À Lille, des infiltrations à répétition après chaque grosse pluie touchent un appartement du dernier étage. La toiture est partie commune. Le copropriétaire occupant déclare le sinistre à sa MRH, son syndic en parallèle au gestionnaire de la copropriété.

**Imputation.** La toiture étant commune, c'est l'assurance multirisque immeuble qui prend en charge la réparation de la toiture, 4 800 €. Les dommages dans l'appartement, plafonds et murs pour 2 100 €, sont indemnisés également par cette assurance puisque la cause provient des parties communes. Le copropriétaire ne mobilise son propre contrat que pour les biens personnels endommagés (rideau, tapis) hors champ de l'immeuble. La gestion passe par l'IRSI tranche 2 jusqu'à 5 000 € HT par local, puis par le droit commun au-delà.

## Cas pratique 4, fuite de voisin du dessus inconnu

Dans un immeuble parisien, le plafond d'un T2 se tache un matin sans crier gare. Le voisin du dessus est absent, injoignable. L'assureur du locataire sinistré intervient en première ligne dans le cadre IRSI. La recherche de fuite, 350 €, identifie un flexible défaillant sous l'évier du voisin. Le voisin, locataire, est responsable au titre de l'entretien locatif. Sa MRH couvre les dommages chez le sinistré, soit 1 900 €. La franchise du locataire sinistré, 130 €, est récupérée via le recours en fin de procédure auprès de l'assureur du voisin à l'origine.

## Cas pratique 5, fuite de chaudière collective

Une chaudière collective de copropriété cède dans la nuit et provoque une inondation au rez-de-chaussée. Les dégâts touchent l'appartement du rez-de-chaussée (5 800 €), la cave d'un autre copropriétaire (2 100 €) et le local technique (3 400 €). La chaudière étant un équipement commun de chauffage, c'est l'assurance multirisque immeuble qui prend en charge l'ensemble. La gestion sort de l'IRSI car le poste principal dépasse 5 000 € HT par local : le syndic coordonne avec l'assureur de la copropriété.

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## Cas pratique 6, gel des canalisations en résidence secondaire

Pendant l'hiver, une résidence secondaire inoccupée subit une rupture de canalisation par le gel. Au retour des propriétaires, l'eau a coulé pendant plusieurs jours. Dégâts 18 000 €, plus dégâts chez le voisin du dessous 4 200 €. Le contrat MRH propriétaire prévoit une clause d'inhabitation qui restreint la garantie si la résidence n'a pas été vidangée ou si le chauffage n'a pas été maintenu a minima. La prise en charge dépend des stipulations contractuelles : le [guide assurance résidence secondaire](/academy/assurance-residence-secondaire-occupation-occasionnelle) détaille ces clauses.

## Cas pratique 7, infiltration latente non détectée

Un voisin du dessus a une fuite lente qui s'écoule entre ses murs et finit par tacher le plafond du sinistré six mois plus tard. La recherche de fuite identifie l'origine. La question juridique est la suivante : à quelle date court le délai de déclaration ? La jurisprudence retient la date de connaissance par le sinistré, c'est-à-dire la date où il a constaté les premières taches. La déclaration dans les cinq jours ouvrés à compter de cette date suffit, conformément à l'[article L113-2 du Code des assurances](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006792355).

## Le contentieux entre locataires et bailleurs sur l'origine

L'origine de la fuite, déterminante pour l'imputation, est aussi la source principale de litige entre locataire et bailleur. Trois situations classiques se rencontrent.

Première situation, la canalisation présentée comme apparente par le locataire et comme encastrée par le bailleur. Le test objectif consiste à vérifier si la canalisation se démonte sans intervention sur le gros oeuvre. Si oui (sous évier, derrière un cache amovible), elle est apparente et relève de l'entretien locatif. Sinon (intégrée dans un mur, sous le plancher), elle est encastrée et relève du bailleur. Un plombier indépendant établit un constat technique qui tranche.

Deuxième situation, la vétusté contestée. Le bailleur reproche au locataire un défaut d'entretien, le locataire invoque la vétusté inhérente à l'âge du bien. La jurisprudence considère qu'un joint d'évier de plus de cinq ans (durée de vie technique standard) n'engage plus la responsabilité du locataire si le bailleur n'a jamais procédé à un changement préventif. La date d'installation et l'entretien documenté priment.

Troisième situation, l'usage anormal de l'eau. Le bailleur soutient que le locataire a aggravé un dommage par un usage déraisonnable (consommation excessive non signalée, absence de signalement d'une fuite naissante). Cette contestation exige une preuve technique difficile à apporter, sauf cas flagrant de fuite laissée des semaines sans alerte.

Pour ces litiges, la [commission départementale de conciliation des baux d'habitation](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314) se saisit gratuitement avant toute action judiciaire. Elle réunit représentants des bailleurs et des locataires et favorise les solutions amiables.

## Les enjeux assurance à l'entrée dans les lieux

Un état des lieux d'entrée précis est l'outil de référence pour qualifier ensuite la cause d'un dégât des eaux. Trois éléments doivent y figurer pour la robustesse en cas de sinistre. Premièrement, l'état des équipements de plomberie visibles (évier, robinets, baignoire, douche, WC, ballon d'eau chaude) avec mention de leur fonctionnement et de leur âge approximatif si connu. Deuxièmement, la présence et l'état des dispositifs de coupure d'eau (compteur, vannes par pièce), ce qui prouve que le locataire disposait des moyens d'intervenir. Troisièmement, l'absence ou la présence de traces antérieures (auréoles au plafond, taches de moisissures) qui pourraient être confondues avec un sinistre survenant pendant le bail.

L'absence d'état des lieux d'entrée renverse la charge de la preuve, le logement étant réputé en bon état au début du bail. Tout désordre constaté en sortie est alors imputé au locataire, sauf preuve contraire. Cet écueil reste fréquent dans la location informelle.

## Le calendrier de déclaration, à respecter strictement

L'article L113-2 du Code des assurances impose au sinistré de déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat, le plus souvent cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre. Pour le dégât des eaux, ce délai de cinq jours ouvrés est presque universel. Le non-respect du délai expose à une déchéance partielle si l'assureur démontre un préjudice, par exemple une aggravation des dégâts due au retard. Le constat amiable dégât des eaux doit être rempli et envoyé à l'assureur, idéalement avec photos. En cas de désaccord avec l'occupant à l'origine, chaque partie remplit son propre constat.

## Les fausses bonnes idées à éviter

Première fausse bonne idée, attendre que le voisin déclare. En tant que sinistré, déclarer à son propre assureur dans les cinq jours ouvrés est obligatoire, indépendamment de ce que fait le voisin. L'assureur du sinistré gère même en l'absence de constat amiable signé, par photos et témoignages.

Deuxième fausse bonne idée, refuser de signer le constat. Le constat amiable n'est ni un aveu de responsabilité ni une transaction. Chaque partie le signe pour ce qu'elle décrit factuellement. Si l'origine de la fuite est contestée, chaque partie remplit son propre constat séparé et l'envoie à son assureur.

Troisième fausse bonne idée, accepter une offre forfaitaire sans expertise. Une offre rapide proposée par l'expert de l'assurance dans les 48 heures sur un sinistre lourd mérite un examen attentif. Pour les sinistres au-delà de 5 000 € HT, le mandatement d'un expert d'assuré (voir le [guide expert d'assuré](/academy/expert-assure-vs-expert-assurance-quand-mandater)) rééquilibre la négociation.

Quatrième fausse bonne idée, jeter ou réparer avant l'expertise. Les biens endommagés restent en place tant que l'expert n'a pas constaté l'état des lieux, sauf péril manifeste qui justifie une réparation d'urgence (stopper l'arrivée d'eau, étayer un plafond fissuré). Conserver les pièces endommagées (parquet déposé, mobilier inutilisable) jusqu'à validation par l'expert.

Cinquième fausse bonne idée, croire que l'assurance multirisque immeuble suffit en copropriété. Le contrat de la copropriété couvre les parties communes et la responsabilité du syndicat, pas les parties privatives ni les biens des occupants. Chaque copropriétaire et chaque locataire doit détenir son propre contrat.

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## La recherche de fuite, un enjeu financier sous-estimé

Lorsque l'origine de la fuite n'est pas évidente (infiltration lente, humidité diffuse, traces multiples), une recherche de fuite est nécessaire. Cette intervention technique, réalisée par caméra thermique, gaz traceur ou inspection endoscopique, coûte entre 300 et 1 200 € selon la difficulté.

Sous la convention IRSI, la recherche de fuite est prise en charge par l'assureur du local sinistré, puis répartie en fin de procédure entre les assureurs concernés selon les responsabilités. Cette prise en charge est plafonnée par certains contrats à 1 500 ou 2 500 € pour les sinistres tranche 1 et tranche 2. Au-delà, le surcoût reste à la charge de l'assuré ou se négocie.

Pour les sinistres récurrents (infiltrations répétées, fuite chronique), la recherche prend plusieurs interventions et atteint 3 000 à 5 000 € cumulés. Dans ce cas, mandater un expert d'assuré dès le départ accélère la prise en charge et évite les disputes interminables entre assureurs.

## Les sinistres qui sortent de la convention IRSI

Quatre cas font sortir le sinistre du régime IRSI quelle que soit la valeur. Premier cas, les locaux non occupés à titre d'habitation (locaux exclusivement professionnels, locaux vides). Deuxième cas, les sinistres ne mettant pas en cause au moins deux assureurs signataires (peu fréquent puisque la quasi-totalité du marché français est signataire). Troisième cas, les catastrophes naturelles reconnues par arrêté interministériel, qui relèvent du régime **CatNat** (catastrophe naturelle), traité dans le [guide catastrophe naturelle](/academy/catastrophe-naturelle-cat-nat-franchise-indemnisation). Quatrième cas, les sinistres dépassant 5 000 € HT par local, où le droit commun reprend le pas avec recours classique entre assureurs.

Pour ces cas hors IRSI, la gestion est plus lente car chaque assureur défend ses intérêts sans coordination centralisée. Le délai de règlement atteint 12 à 24 mois pour les sinistres complexes, contre 3 à 6 mois sous IRSI. La présence d'un expert d'assuré rééquilibre la dynamique.

## Le rôle du constat amiable et de l'expertise

Le constat amiable dégât des eaux suit le même schéma que le constat automobile : trois parties au document, le sinistré, le responsable supposé, et la description de la situation. Le formulaire est disponible sur tous les sites des assureurs. Une fois rempli et signé, chaque partie l'envoie à son propre assureur. Pour un dommage limité, l'assureur règle sur dossier dans la tranche 1 sans expertise. À partir de la tranche 2, une expertise simple ou contradictoire se déclenche. Sur un dégât des eaux au-delà de 5 000 € HT, et a fortiori pour les sinistres lourds (plus de 10 000 €), une expertise contradictoire est quasi systématique et l'assuré a intérêt à mandater un expert d'assuré.

## FAQ : dégât des eaux, qui paie et comment réagir

### Qui paie un dégât des eaux causé par le voisin du dessus ?

L'assurance de l'occupant à l'origine de la fuite indemnise les voisins sinistrés. Si le voisin est locataire et que la fuite vient d'un équipement mobile (flexible, joint), sa MRH joue au titre de la responsabilité civile et de la garantie dégât des eaux. Si la fuite vient d'une canalisation encastrée, le bailleur du voisin en répond. Jusqu'à 5 000 € HT par local, la convention IRSI organise le recours entre assureurs sans que le sinistré ait à poursuivre lui-même le responsable.

### Le locataire ou le bailleur paie-t-il la réparation de la canalisation ?

La canalisation encastrée dans le gros oeuvre relève du bailleur (loi n° 89-462, art. 6). L'équipement mobile et l'entretien courant relèvent du locataire (décret n° 87-712). Le test objectif : si la canalisation se démonte sans toucher au gros oeuvre, elle est apparente et locative ; si elle est intégrée dans un mur ou un plancher, elle est encastrée et incombe au bailleur.

### Qu'est-ce que la convention IRSI et jusqu'à quel montant s'applique-t-elle ?

La convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble), applicable depuis le 1er juin 2018, confie la gestion d'un sinistre dégât des eaux ou incendie à un seul assureur gestionnaire. Elle couvre les sinistres jusqu'à 5 000 € HT par local sinistré : tranche 1 jusqu'à 1 600 € HT, tranche 2 de 1 600 à 5 000 € HT. Au-delà, le droit commun s'applique.

### Dans quel délai déclarer un dégât des eaux ?

Le délai légal est celui prévu au contrat, soit cinq jours ouvrés à compter de la connaissance du sinistre dans la quasi-totalité des contrats (article L113-2 du Code des assurances). Pour une infiltration latente découverte tardivement, le délai court à partir de la date où le sinistré a constaté les premières traces.

### Qui paie la recherche de fuite ?

L'assureur du local sinistré avance la recherche de fuite, puis la répartit en fin de procédure entre les assureurs concernés selon les responsabilités. Le coût oscille entre 300 et 1 200 €, parfois plafonné à 1 500 ou 2 500 € selon le contrat. Au-delà du plafond, le surcoût reste à la charge de l'assuré ou se négocie.

### Faut-il un expert d'assuré pour un dégât des eaux ?

Pour les dégâts des eaux légers réglés en tranche 1, l'expert d'assuré n'est pas nécessaire. À partir de 5 000 € HT et a fortiori au-delà de 10 000 €, l'expert d'assuré rééquilibre la négociation face à l'expert mandaté par la compagnie. Ses honoraires se justifient quand l'enjeu d'indemnisation est élevé ou que l'origine du sinistre est contestée.

## Comment France Épargne vous accompagne

France Épargne intervient à deux étapes critiques du dégât des eaux, en amont comme en aval, pour sécuriser l'indemnisation des assurés.

**Souscription d'un contrat dimensionné**

Nos conseillers calibrent la garantie dégât des eaux à la réalité du logement : plafonds suffisants, franchise négociée, garantie recherche de fuite incluse, défense recours pré-positionnée. Chaque contrat MRH ou PNO est comparé sur les seuils IRSI et les exclusions (clause d'inhabitation, vétusté) qui font la différence en cas de sinistre lourd.

**Gestion du sinistre déclaré**

En cas de sinistre, France Épargne accompagne la déclaration dans les cinq jours ouvrés, vérifie la qualification IRSI (tranche 1, tranche 2 ou droit commun) et conteste un refus ou une indemnisation insuffisante sur pièces.

**Coordination de l'expertise**

Pour les sinistres au-delà de 5 000 € HT, France Épargne oriente vers un expert d'assuré et coordonne la négociation avec l'expert de la compagnie, là où le délai de règlement passe de 3 à 6 mois sous IRSI à 12 à 24 mois en droit commun.

Pour estimer la garantie adaptée à votre logement, lancez une [simulation personnalisée](/simulateurs) ou prenez [contact avec un conseiller](/contact).

## La prévention, levier le plus rentable

Le dégât des eaux est en grande partie évitable par des gestes simples, et la prévention reste le moyen le plus sûr d'éviter la question de savoir qui paie. France Assureurs publie régulièrement des préconisations de prévention dont l'efficacité est mesurée.

Premier geste, le remplacement préventif des flexibles de machine à laver et de lave-vaisselle tous les cinq à sept ans. Ces équipements fragiles sont à l'origine d'une large part des dégâts des eaux locatifs. Le coût d'un flexible de qualité (15 à 30 €) est négligeable face au sinistre évité.

Deuxième geste, l'installation de détecteurs de fuite connectés (plusieurs marques disponibles à partir de 40 €). Ces dispositifs alertent l'occupant ou stoppent automatiquement l'arrivée d'eau en cas de fuite anormale. Certains contrats MRH accordent une réduction de prime en cas d'installation.

Troisième geste, la fermeture systématique de l'arrivée d'eau lors des absences prolongées (vacances, week-ends, déplacements). Cinq minutes au départ évitent un sinistre majeur.

Quatrième geste, l'inspection annuelle des joints et des raccords visibles. Un joint corrodé, un robinet qui suinte, un raccord sale sont les prémices d'une fuite à venir. Une heure d'inspection annuelle prévient une part importante des sinistres locatifs.

Cinquième geste, l'entretien régulier de la chaudière, du ballon d'eau chaude et des équipements d'évacuation. La fréquence des fuites de chaudière chute nettement chez les logements sous contrat d'entretien annuel par rapport à l'entretien occasionnel.

## Conclusion

L'imputation d'un dégât des eaux ne se devine pas, elle se déduit de l'origine de la fuite et du statut juridique de chacun. Canalisation encastrée, le bailleur. Équipement mobile, le locataire. Partie commune, le syndicat. Voisin, l'assurance du voisin. La convention IRSI organise la gestion entre assureurs jusqu'à 5 000 € HT par local et accélère le règlement sans modifier le fond du droit. Documenter l'origine dès les premières heures, déclarer dans les cinq jours ouvrés, conserver photos et factures : trois réflexes qui sauvent un dossier. Pour les sinistres lourds, l'expert d'assuré rééquilibre la négociation face à l'expert mandaté par l'assureur, et savoir qui paie un dégât des eaux devient une question de méthode plutôt qu'un sujet de conflit.

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À lire également :

-   [Convention IRSI, le seuil de 5 000 euros qui change la gestion](/academy/convention-irsi-degat-des-eaux-incendie-seuil-5000-euros)
-   [Constat amiable dégât des eaux, comment le remplir](/academy/constat-amiable-degat-des-eaux-comment-remplir)
-   [Saisir le Médiateur de l'Assurance, la procédure gratuite](/academy/mediateur-de-l-assurance-saisir-procedure)
-   [Glossaire dégât des eaux](/assurance-habitation/glossaire)

Sources :

-   [France Assureurs, L'assurance habitation en 2024](https://www.franceassureurs.fr/nos-chiffres-cles/assurance-de-dommages-et-responsabilite/lassurance-habitation-en-2024/) : environ 2 millions de dégâts des eaux en 2024, 44 % des sinistres habitation, publié en 2025
-   [Convention IRSI, présentation des seuils](https://www.lelynx.fr/assurance-habitation/sinistre/degat-des-eaux/convention-irsi/) : version applicable au 1er juin 2018, tranche 1 à 1 600 € HT, tranche 2 à 5 000 € HT
-   [Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000509310) : articles 6 et 7 d, obligations respectives bailleur et locataire
-   [Décret n° 87-712 du 26 août 1987](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006066148) : liste des réparations locatives
-   [Décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000217471) : caractéristiques du logement décent
-   [Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965](https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/JORFTEXT000000880200) : article 3, définition des parties communes
-   [Code des assurances, article L113-2](https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006792355) : délai de déclaration du sinistre
-   [Service-Public.fr, commission départementale de conciliation](https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1314) : saisine gratuite des litiges locatifs